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不動産売却の流れは?想定しておきたい費用とスムーズに売るポイント

相続により中古マンションや中古一戸建てなどの中古物件を取得または転勤や家族構成の変化などで買い換え(買い替え)の必要が生じた場合、不動産売却を検討することになります。

売却の流れを把握しない状態で売却に臨むと、スムーズに売却を進められない、売却に失敗するリスクが高まるため、不動産売却に関する知識・情報をしっかり身に付けてから売却に臨むことが大切です。

この記事では、不動産売却の基礎知識として、不動産売却の手順、かかる費用、スムーズに不動産を売却するポイントについて解説します。

不動産売却を検討している人は参考にしてください。

不動産売却の手順

土地や住まい(マイホーム)などを売却する場合は、不動産会社(不動産業者)に相談すればいいと考えている人も多いと思います。

しかし、現金化や買い換えのための売却の場合、売却時に売却価格がいくらくらいか確認しておかないと後でトラブルに発展する可能性があるため、不動産会社任せではなく、売却に向けた事前準備をしておく必要があります。

不動産売却でのトラブル(失敗)を未然に防ぐには、まず不動産売却の手順について知っておくことが大切です。

不動産売却のSTEP(ステップ)は以下の通りです。

①売却相場を調べる
②不動産会社に査定を依頼する
③不動産会社と媒介契約を締結して売却活動に取り掛かる
④売買契約を締結して指定日に不動産を引き渡す

それぞれのSTEPを紹介していきます。

①売却相場を調べる

売却が最善の選択肢とは限りません。

転勤が理由の場合は将来的に戻ってくる可能性がある、不動産市場が低迷していて価格が下がっているケースでは売却以外の選択をした方が良い場合もあります。

そのため、まずは不動産を売却する理由がなんなのかをよく考えながら、土地活用(賃貸など)といった代替案がないか検討(確認)することが重要です。

売却した方が良いという結論に至った場合は、どのくらいで不動産が売れるのか相場を調べます。

相場を調べる方法として手軽なのは、不動産ポータルサイトで類似物件の売出価格を確認するという方法です。

不動産売却を検討している人に向けて、地域(エリア)または築年数ごとの相場といった情報を提供(発信)してサポートしているサイトもあります。

②不動産会社に査定を依頼する

売却目的やおおよその相場を把握した後は、不動産会社に査定を依頼します。

不動産会社によって査定価格(査定額)が異なるため、複数社に査定を依頼し、査定結果と相場を比較します。

複数社に査定を依頼するのは手間と時間がかかる、面倒と考えている人には、不動産一括査定サイト(不動産一括査定サービス)がおすすめです。

不動産一括査定サイトは不動産売買を扱う不動産会社が多数登録されたサイトで、物件情報を一度入力すれば、複数社に無料査定を依頼できます。

手間を省ける点が大きなメリットですが、サイトによっては匿名査定を受けることもできるのでプライバシーが心配という人でも安心です。

③不動産会社と媒介契約を締結して売却活動に取り掛かる

査定を依頼した後は、査定結果や売却実績、担当者の相性などを総合的に判断しながら媒介契約を締結する(仲介を依頼する)不動産会社を決定します。

媒介契約を締結した後は、売却活動を通して買主(買い手)を探します。

購入者(購入希望者)が現れた場合は内覧を実施しますが、不動産会社任せではいけません。

販売活動は不動産会社が主体となって進めますが、内覧時の印象は成約に大きな影響を与えるため、売主(売り手)も部屋をきれいに掃除する、笑顔で対応するなど積極的に取り組むことが大切です。

④売買契約を締結して指定日に不動産を引き渡す

売却活動で購入者が見つかった後は、いよいよ売買契約の締結に移行します。

売買契約では、引き渡し日の決定と手付金の授受がおこなわれます。

売主は指定日までに引っ越しを終了しなくてはならないのでスムーズに引越し業者を手配しましょう。また、鍵の準備も忘れてはなりません。

住宅ローンをまだ完済していない場合は、引き渡し日に買主の残金決済とともに残債を一括で完済し、抵当権抹消手続き(抵当権抹消登記)をおこないます。

不動産売却で売却益(譲渡益)が発生した場合や特例・特別控除を利用する場合は確定申告が必要ということも忘れないように覚えておきましょう。

不動産売却にかかる費用

不動産を売却した場合は、売却代金を全て自分の自由に使えると思っている人もいるかもしれませんが、全てを自由に使用できるというわけではありません。

不動産売却には、仲介手数料や司法書士報酬などの費用がかかり、売却代金からそれらの諸費用を引いた分しか自由に使用できないことが注意点として挙げられます。

具体的にどのような費用がかかるのか、不動産売却でかかる費用を詳しく説明していきます。

●不動産売却で必ずかかる諸費用

不動産売却で必ずかかる諸費用として仲介手数料や印紙税(印紙代)などが挙げられます。

仲介手数料とは、不動産会社に仲介を依頼し契約が完了(売却完了)した場合に支払う報酬です。

宅地建物取引業法に上限が定められています。

仲介手数料の上限は「売買金額(売却額)×3%+6万円+消費税」の計算式(計算方法)で算出できます。

印紙税とは、売買契約書に貼付して納める税金です。

売却金額によって印紙税の金額は異なりますが、数万円程度が目安です。(令和4年3月31日までは軽減税率が適用)

他にも必要書類の取得費用といった実費(雑費)がかかります。

●人によってはかかる諸費用

土地売却では引っ越しを伴いませんが、居住している自宅を売却する際は引っ越しを伴うため、引っ越し費用がかかります。

また、売却で譲渡益(売却益)といった利益が発生した場合は、譲渡所得税という税金(所得税や住民税)が課されます。

転勤による引っ越しでは会社が負担してくれるケースもありますが、必ず負担してくれるわけではありません。

また、譲渡所得税は不動産売却により利益が生じなければかかりませんが、利益が生じた場合や特例・特別控除を適用する場合は売却後に確定申告が必要ということを覚えておきましょう。

抵当権を抹消するための登録免許税、登記や確定申告を司法書士や税理士などに依頼した場合には報酬が費用としてかかります。

不動産をスムーズに売却するためのポイント

不動産売却を成功へと導くには、以下の2つのチェックポイントを押さえた上で売却に臨むことが大切です。

・売却実績が豊富な不動産会社に仲介を依頼する
・買取業者に買い取ってもらう

それぞれの売却方法のポイント(コツ)を詳しく説明していきます。

●売却実績が豊富な不動産会社に仲介を依頼する

不動産査定の結果が高い不動産会社が高く売ってくれる不動産会社というわけではありません。

査定の結果をわざと高くして、仲介手数料を得ようとする悪質な不動産会社もいるので注意が必要です。

不動産会社の選び方が分からず不安という人は、売却実績が豊富な不動産会社、規模の大きな大手不動産会社などを選択しておけば安心です。

既に顧客を抱えている、営業力が高いケースが多いため、好条件での売却が期待できるでしょう。

●買取業者に買い取ってもらう

仲介による売却では、購入希望者がすぐに現れるとは限りません。

そのため、短期間・最短で売却したい人にはおすすめしません。

不動産買取業者(不動産買取会社)に買い取りを依頼するという方法では、買取業者と売主が契約条件に合意すればスムーズに売買契約が成立します。

仲介ではないので仲介手数料が不要(無料)なので、売却にかかる費用を抑えることで利益を増やす効果も期待できます。

買い取りを希望している人には「ソクガイ.jp」がおすすめです。

買取金額が市場相場(相場価格)より低くなりがちというデメリットがある不動産買取で、ソクガイ.jpは相場に近い買取価格を実現しています。

少しでも高く不動産を買い取って欲しいという人は、ソクガイ.jpに問い合わせてみてはいかがでしょうか?

 

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不動産売却では売主の積極的な参加が大切

不動産売却は、不動産会社に任せておけばいいと思っている人も多いかもしれませんが、不動産会社は売却のサポートが仕事なので、全てを任せられるわけではありません。

納得する不動産売却をするには、自分自身が不動産売却に必要な知識を身に付け、積極的に売却に参加することが重要です。

通常は不動産売却のプロである不動産会社に仲介を依頼しますが、不動産買取業者を利用するのも選択肢の1つです。

経験豊富で信頼できる買取業者を見つけて気軽に悩みを相談してみましょう。

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