2021年09月17日

買付証明書とはどんな書類?メリット・デメリット、注意点も解説

土地やマンション、一戸建て住宅などの建物といった不動産売却を進めている人の中には、買主側から買付証明書をわたされたものの、何を意味するものなのか分からずに困っている人もいると思います。

「買付証明書=売買契約書」と考えていると、後でトラブルに発展する可能性もあるため、買付証明書と売買契約書の違いを把握しておくことが大切です。

この記事では、買付証明書とは何なのか、買付証明書のメリット・デメリット、注意点などを解説します。

仲介業者を介して不動産取引を進めているという人は参考にしてください。

買付証明書とは?

不動産を売却する際は、不動産業者に査定・仲介を依頼、媒介契約という契約締結を交わし、販売活動に取り掛かります。

販売活動では、ポータルサイトやレインズなどを活用しながら買主を探し、購入希望者が現れた場合には現地確認である内覧の実施に移行します。

内覧を終えた購入希望者はそのまま売買契約の締結に移行することもあれば、売主側に買付証明書や購入申込書などの書類・書面を提出することもあるため、何がどのように異なるのか分からないという人も多いのではないでしょうか?

買付証明書(購入申込書・買受証明書)と売買契約書の違いについて詳しく説明していきます。

●買付証明書

買付証明書とは、内覧を終えた購入希望者が購入の意思表示をするために提出する書面です。

法的拘束力(法的効力)はなく、キャンセル可能、手付金不要、本人確認書類はなくても問題ないという特徴があります。

一方的に売主や売主と媒介契約を締結している不動産仲介会社に、購入意思をハッキリさせるために買付証明書を提出することで、次のステップに移行させる目的があります。

・買付証明書の提出義務はない

買付証明書には法的性格がなく、慣行的なものなので提出義務はありません。

買付証明書の形式(書式)は特に決まっておらず書き方も統一されていません。

不動産会社が雛形を持っているケースがほとんどです。

買付証明書の有効期限(有効期間)は1~2週間程度と考えられているため、その間に売買契約の締結に向けた交渉を進めていくことになります。

・買付証明書に記載されている項目

買付証明書には決まった形式がありませんが、以下の3つの項目が盛り込まれているのが一般的です。

・購入希望者名、購入希望金額、有効期限
・対象の物件(所在地や建物の構造、物件規模、物件面積、部屋番号など)
・購入条件(融資の有無、契約時期など)

買付証明書に購入希望金額を記入したからといって物件価格(売買代金が)その通りになるわけではありません。

価格交渉(条件交渉)の上、売主の承諾(合意)を得てようやく価格が変更となるという点に注意してください。

●売買契約書

売買契約書とは、売主と買主との間で契約書の内容に基づいて契約を交わすことを約束する書面です。

法的拘束力(法的効力)あり、キャンセルは可能であるものの違約金(手付金)を支払うことになる可能性が高い、手付金あり、本人確認書類の提出が必須など、買付証明書と異なる点が多数あります。

買付証明書は準備段階、売買契約書は最終段階(正式な契約)と区別しましょう。

買主が買付証明書を提出するメリット・デメリット

買付証明書を提出することにどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか?

買付証明書のメリット・デメリットとして、以下の3つが挙げられます。

・購入の意思を表示できる
・不動産会社からお得な情報を入手しやすくなる
・提示条件によっては交渉が後回しになる

それぞれのメリット・デメリットを詳しく紹介していきます。

●購入の意思を表示できる

買付証明書を売主または売主と媒介契約を締結している不動産会社に提出することによって、自分の購入の意思を表示できます。

購入の意思を表示することにより存在を売主にアピールできるというメリットがありますが、売却購入価格の欄に希望売却価格とかけ離れた金額を記入した場合、門前払いの可能性があるので注意が必要です。

独断で金額を決定するのではなく、本当に購入を検討しているのであれば、不動産会社と相談しながら金額を決めるのが重要なポイント(コツ)と言えるでしょう。

●不動産会社からお得な情報を入手しやすくなる

売却希望価格で買主を見つけることができなかった場合、売主は値下げして売却することになります。

そのような状況で、事前に買付証明書を提出していれば、優先的に連絡をくれる可能性があります。

そのタイミングで購入意思を表明すれば値下げ価格で再募集をかける前に物件を入手できるので、買付証明書を提出したほうがお得に物件を手に入れられる可能性が高いでしょう。

●提示条件によっては交渉が後回しになる

ダメ元で購入希望価格を売却希望価格とかけ離れた価格を記入することは基本的におすすめしません。

その理由は、買付証明書を提出していても、購入意思がないものとして扱われてしまうためです。

値下げに転じることになっても、優先的に声をかけてもらえなくなるので、売主の立場も踏まえながら買付証明書を作成しましょう。

買付証明書を提出する上での注意点

買付証明書の注意点として、以下の3つが挙げられます。

・買付証明書だけでは契約が成立しない
・キャンセルの状況によっては損害賠償責任を負う
・キャンセルが原因で信用を失う可能性がある

それぞれの注意点について詳しく解説していきます。

●買付証明書だけでは契約が成立しない

買付証明書はあくまで購入意思を示すものです。そのため、買付証明書を提出しただけでは売買契約が成立しません。

売買契約を成立させるためには、売買契約書の締結が必須です。

また、売主から連絡があったとしても買付証明書に記載した購入条件で成立するわけではない、買付証明書を提出しても必ず売買契約の締結に至るとは限らないという点に注意してください。

●キャンセルの状況によっては損害賠償責任を負う

契約成立に向けて交渉が進められ、相手方との間で、契約が成立することへの信頼関係が築かれる段階まで達しているにも関わらず、この信頼が裏切られた場合には、契約締結上の過失があったものとして、損害賠償請求が可能になります。。

その理由は、売主に購入するかもしれないという希望を抱かせたにもかかわらず契約を取り消す行為は、信用失墜行為に該当するためです。

契約準備段階に入っていた場合は損害が発生したと判断されます。そのため、キャンセル時期によっては損害賠償請求というペナルティがあるということを十分理解した上で買付証明書を提出しましょう。

●キャンセルが原因で信用を失う可能性がある

数多くの物件で買付証明書の提出後にキャンセルする行為は、信用を失うことにつながる可能性があります。

また、損害賠償請求を提起されるリスクを伴うだけでなく、最終的には不動産会社の信用を失う可能性が高くなります。

良い物件が出ても情報を提供してもらえなくなる、契約交渉の際に他の購入希望者を優先し、自分は後回しにされるなど可能性も高くなるので要注意です。

売主側の場合は、悪質な購入希望者に惑わされないためにも、買付申込書を提出した人がどのような人なのかを不動産会社に聞いておくと安心して交渉を進められるでしょう。

買付証明書の授受は媒介契約の場合のみ

買付証明書に関するやり取りは、一般的な不動産の売却方法である不動産会社に仲介を依頼して、媒介契約を締結する場合のみです。

不動産買取では、不動産買取業者と売主が直接の売買するため、買付証明書の授受は基本的にありません。

このように媒介契約を締結して不動産の売却を進める際は、成約までに時間がかかる可能性があります。

そのため、少しでも早く売却したい場合は不動産買取を選択肢に加えることをおすすめします。

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