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媒介契約とは?媒介契約の種類と締結する際のポイントを解説

土地や建物などの不動産売買(不動産取引)を行う場合、自分で買い手を探すのは手間と時間など負担が大きいため、不動産仲介会社に仲介を依頼して販売活動を進めていくのが一般的です。

仲介を依頼する際は不動産仲介会社と媒介契約という契約を締結しますが、媒介契約の契約形態は全部で3つの種類があり、違いがよく分からないという人も多いのではないでしょうか?

この記事では、媒介契約の違い、媒介方法の違い、契約を締結する際のポイントについて解説します。

不動産売買で不動産会社と媒介契約を締結する予定がある人は参考にしてください。

 

媒介契約は全部で3種類

売主が自分自身で買主を探し直接売買契約を締結する直接取引を除き、基本的には不動産売買の専門家(プロ)である宅地建物取引士が所属している不動産業者にサポートを依頼することになります。

宅地建物取引業(宅建業)を営んでいる不動産仲介会社にサポートを依頼した場合、売買契約の成立(成約)までがスムーズです。

そのため、不動産売買を予定している人には、仲介を依頼することをおすすめします。

不動産業界では、不動産会社に仲介を依頼し依頼を受けた不動産会社との間で契約を交わすことを媒介契約の締結と呼びます。

媒介契約の種類は全部で以下の3つがあり、独特な不動産用語が使用されることが多いため、3つの違いをしっかり理解した上で媒介契約の締結に臨むことが大切です。

・一般媒介契約
・専任媒介契約
・専属専任媒介契約

それぞれの違いを詳しく紹介していきます。

●一般媒介契約

一般媒介契約には「明示型」と「非明示型」の2種類あります。

明示型は仲介を依頼した不動産会社の数や社名を開示、非明示型はこれらを開示しません。

非明示型では、不動産会社はライバルの存在を把握しにくく営業戦略を立てにくいため、売却活動に取り組みにくいです。

そのため、特別な理由がない限り明示型を選択した方が良いでしょう。

一般媒介契約とは、依頼主(依頼者)に比較的有利な契約条件となっているのが特徴です。

例えば、自分で発見した買主との直接契約(自己発見取引)、複数社との媒介契約の締結が可能、契約の有効期限や契約期間の上限の設定なし(原則3カ月)、レインズ(不動産流通機構・指定流通機構)の登録は任意、業務処理・販売状況の報告義務は任意となっています。

複数社に依頼すれば競い合うことで好条件での成約が期待できる一方、不動産会社は頑張っても仲介手数料を必ず得られるとは限らないので一部の不動産会社しか積極的に取り組まない可能性があります。

●専任媒介契約

専任媒介契約とは、一般媒介契約よりも不動産会社に歩み寄った契約条件となっているのが特徴です。

例えば、自分で発見した買主との直接契約が可能、契約は1社のみ、契約の有効期限や契約期間は3カ月以内、レインズの登録は契約締結日から7営業日以内、2週間に1回以上の報告義務が課されています。

契約を締結するのが1社に絞られたため、不動産会社は成約に至れば必ず仲介手数料を得られます。

しかし、その分、レインズの登録義務や報告義務が課されているため、不動産会社に歩み寄りながらも、依頼主をより手厚く保護した内容となっていると言えるでしょう。

●専属専任媒介契約

専属専任媒介契約とは、専任媒介契約と比較すると不動産会社に歩み寄っている一方、制限がさらに厳しくなっているのが特徴です。

例えば、自分で発見した買主との直接契約が不可、契約は1社のみ、契約の有効期限や契約期間は3カ月以内、レインズの登録は契約締結日から5営業日以内、1週間に1回以上の報告義務が課されています。

自己発見取引が禁止されているため、売主は自分で買主を見つけても必ず不動産会社を介さなくてはなりません。

不動産会社にとって仲介手数料を得られるケースが増えたのでプラスと言えますが、レインズの登録までの期間が短く、報告義務の頻度が多くなっており、双方にとって制限が厳しい内容と言えるでしょう。

媒介方法は全部で2種類

媒介契約の種類は全部で3種類ありましたが、媒介契約締結後の媒介方法は全部で以下の2種類です。

・片手取引
・両手取引

それぞれの媒介方法の違いについて詳しく説明していきます。

●片手取引

片手取引とは、買主・売主と媒介契約を締結する不動産会社がそれぞれ異なっている契約形態です。

不動産会社が仲介手数料を請求できるのは媒介契約の相手方だけであるため、不動産会社にとっては収益性の低い媒介方法と言えます。

売主にとっては、幅広く物件情報が周知されるため、多くの購入希望者に見てもらえる点がメリットとして挙げられます。

その結果、好条件(スムーズ、高値)での不動産売却が期待できるでしょう。

●両手取引

両手取引とは、同じ不動産会社が買主と売主の両方と媒介契約を締結する契約形態です。

不動産会社は買主・売主の両方に仲介手数料を請求できるため、不動産会社にとって収益性の高い媒介方法と言えます。

売主にとっては囲い込みが発生するおそれがあるので要注意です。

囲い込みとは、不動産会社が自社の利益を優先し、物件情報を意図的に公開しない状況です。

好条件での売却が期待できない可能性があるということを覚えておきましょう。

媒介契約を締結する際のポイント

媒介契約を締結する際のポイント(コツ)として、以下の2つが挙げられます。

・複数の不動産会社に査定を依頼する
・査定結果だけでなく総合的に不動産会社を選ぶ

それぞれのポイントについて詳しく解説していきます。

●複数の不動産会社に査定を依頼する

不動産会社に売却の仲介を依頼する際は、いくらで売れるのかを算出する査定を依頼します。

査定結果は売出価格を決める重要な指標となります。

不動産会社によって査定で重視するポイントが異なるため、1社だけに査定を依頼して査定結果が低ければ損をする可能性があるので要注意です。

複数の不動産会社に査定を依頼することによって、査定結果を比較検討できるので適正な物件価格を把握できます。

その結果、売却で損をするリスクを軽減できるでしょう。

●査定結果だけでなく総合的に不動産会社を選ぶ

複数社に査定を依頼した後、査定結果を受け取った不動産会社の中から媒介契約を締結する1社を絞ります。

「査定結果の高い不動産会社を選べばいい」と思った人もいるかもしれませんが、不動産会社の中には、契約を取るためにわざと高い査定結果を提示するところもあるので注意が必要です。

悪質な不動産会社と媒介契約を締結すると損をするリスクが高まります。

不動産売却の失敗を未然に防ぐには、担当者との相性、売却実績、抱えている顧客の有無などを総合的に判断することが重要です。

売却方法は媒介以外にもある

不動産売却と聞くと、不動産会社に仲介を依頼し販売活動を行ってもらう媒介を想像する人が多いと思います。

しかし、売却方法には媒介以外にも不動産買取という方法があります。

不動産買取とは、売主と買主(不動産買取業者)が契約条件に合意した場合、すぐに売買契約が成立する契約形態です。

成約までの期間を短縮できるというメリットがある一方、買取価格が相場よりも低くなるというデメリットが挙げられます。

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