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一般媒介契約とは?メリット・デメリットとその他の媒介契約との違い

不動産売却では不動産業者に仲介を依頼して不動産売買を進めますが、仲介方法(媒介方法)が3種類(一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約)あり、どれを選べばいいか分からない人も多いのではないでしょうか?

一般媒介契約は、複数の宅地建物取引業者(宅建業者)と契約できる、自分で見つけた買い手と直接契約できるなど依頼者側が比較的有利な契約内容となっているのが特徴です。しかし、全ての人に最適というわけではないので注意が必要です。

この記事では、一般媒介契約のメリット・デメリット、他の媒介契約との違いを紹介します。

一般媒介契約のメリット

相続によって一戸建てやマンション、土地などを取得した、転勤や家族構成の変化による買い換えなどの理由で不動産売却を検討している人も多いと思います。

通常、物件(住まい)を売却する場合には不動産会社に査定を依頼し、その後媒介契約を締結して販売活動をサポートしてもらいます。

媒介契約の種類は全部で3つ(一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約)ありますが、それぞれメリット・デメリットがあるため、どれがおすすめとは一概に言い切れません。

一般媒介契約は、以下のようなシンプルで自由度の高い契約内容です。

  一般媒介契約
複数の不動産会社との契約 可能
自己発見取引 可能
契約期間 規定なし(一般的に3ヶ月)
レインズ(不動産流通機構)の登録 登録義務なし
販売状況報告 規定なし

一般媒介契約のメリットについて詳しく解説していきます。

●好条件での売却が期待できる

不動産取引では不動産会社の担当者が購入希望者(買主)を探して成約へと導きます。

1社だけに依頼した場合は、ライバル(競合他社)がいないので売却に積極的にならない可能性があるという点に注意が必要です。

しかし、一般媒介契約では複数社に依頼できるため、競い合いを促せます。

売買契約の締結に至った不動産会社のみ仲介手数料を得られるため、結果的に業者間が競い合うことにより早く・高く不動産を売却できる可能性が高まります。

●不動産会社を1社に絞る手間を省ける

他の媒介契約を選択した場合、仲介を依頼する不動産会社を1社に絞らなくてはなりません。

しかし、一般媒介契約では1社に絞る必要がなく、気になった不動産会社に何社でも依頼をかけられます。

1社に絞った場合、販売活動で期待通りの成果が得られなければ解約(解除)することも可能ですが、その間の時間が無駄になってしまいます。

不動産会社選びの手間を省ける、失敗を未然に防げる点がメリットと言えるでしょう。

●自分で見つけた相手との直接取引も可能

媒介契約の中には、自分で見つけた買主と直接売買契約書を交わすことを禁止しているものもあります。

自分で買主を見つけても仲介を依頼した不動産会社を経由しなくてはならず、仲介手数料の支払いの発生を避けられません。

しかし、仲介手数料を支払うことは無駄な支出を増やすことになりますが、直接契約はおすすめしません。

その理由は、直接契約の場合は売却後にトラブルが生じる傾向があるためです。トラブル回避のためにも不動産会社に仲介を依頼することをおすすめします。

一般媒介契約のデメリット

一般媒介契約にはデメリットも伴うため、媒介契約を締結してから後悔しないためにもデメリットもしっかり確認しておくことが大切です。

続いて一般媒介契約のデメリットについて詳しく解説していきます。

●積極的に取り組んでもらえない可能性がある

仲介手数料は成約した不動産会社しか得られません。

必ず仲介手数料を得られるとは限らないため、積極的に販売活動に取り組もうとしない不動産会社もいます。

不動産会社からすれば、物件情報を広告しても広告費すら回収できない可能性があるため、割に合った契約条件ではありません。

1社に絞って媒介契約を締結した場合には不動産会社の積極的な活動が期待できるため、好条件で売却できる可能性も高まるでしょう。

●販売状況が伝わりにくい

一般媒介契約の場合、報告義務がありません。

そのため、不動産会社の報告がないと現在どのくらいの問い合わせがあって、契約に至りそうなのかどうかといった状況を把握できない可能性があります。

不動産会社が販売状況を報告してくれるかどうかは、不動産会社次第です。

全く報告がなかった場合、戦略を練りにくくなるだけでなく、買い換えも進めにくくなるということを理解しておきましょう。

●全ての不動産会社が応じてくれるとは限らない

不動産会社の中には、媒介契約を締結する際の条件として、専任媒介契約、専属専任媒介契約を指定している場合もあります。

指定している理由は、どちらも1社としか契約できず確実に仲介手数料を得られるためです。

「売り手にとっては不利なのでは?」と不安に感じた人もいるかもしれませんが、指定する代わりに室内の無料クリーニング、空き家の場合の家具設置など独自のサービスを提供してくれるところもあります。

契約形態だけでなく、不動産会社がどのような独自のサービスを提供しているか事前に確認しておくことも重要です。

一般媒介とその他の媒介契約との比較

一般媒介契約の特徴が分かったところで、他の契約形態との違いが気になった人も多いと思います。

専任媒介契約と専属専任媒介契約の特徴をまとめると以下の通りです。

  専任媒介契約 専属専任媒介契約
複数の不動産会社との契約 1社のみ 1社のみ
自己発見取引 可能 不可
契約期間 最長(最大)3ヶ月 最長(最大)3ヶ月
レインズ(不動産流通機構)の登録 契約から7日以内 契約から5日以内
販売状況報告 14日に1回以上 7日に1回以上

それぞれの契約形態の特徴を詳しく説明していきます。

●専任媒介契約

専任媒介契約は、一般媒介契約と比べると売主に有利な契約内容から不動産会社側に歩み寄った契約内容と言えます。

例えば、自己発見取引は可能と売主に有利な条件は残しつつ契約は1社だけなので、不動産会社は確実に仲介手数料を得られます。

売主への報告が義務化(2週間に1回以上)されたため、売主も状況を把握しやすくなったという点は大きなメリットです。

レインズ(REINS)とは、物件情報が多数登録されているサイトです。

広く物件情報が公開されることで、囲い込みという一部の人にしか情報を公開せず不動産会社が多くの仲介手数料を得ようとする不正も未然に防げるでしょう。

●専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、専任媒介契約よりもさらに不動産会社側に歩み寄った契約形態と言えます。

例えば、依頼できるのは1社という点は変わりませんが、売り手側の自己発見取引が認められておらず、必ず不動産会社を介さなくてはならないという条件が盛り込まれています。

つまり、不動産会社は売主が自分で買い手を見つけても、必ず仲介手数料を得られるということです。

しかし、不動産会社側にとってメリットばかりではありません。

売主への報告の回数が増える、レインズへの登録までの期間が短いなどより厳しい規制が加わっています。

どちらが売主にとっておすすめと言い切れるものではないため、一般媒介契約も含めてメリットとデメリットを総合的に判断することが大切です。

自分の目的に合った契約形態を選ぶことが重要

媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。

一般媒介契約という名前を見て「標準的な契約形態なので一般媒介契約を締結しておけば間違いない」と思った人もいるかもしれませんが、そうとは言い切れません。

それぞれにメリットとデメリットがあり、選択した契約形態によっては結果に差が生じる可能性もあるので、違いを十分に理解してから自分の目的に合った契約形態を選ぶことが重要です。

また、不動産売却は媒介契約以外に不動産買取という選択肢があります。

買い取りとは、売主と買主が条件に合意さえすれば、すぐに売買契約が成立するので販売活動の手間を省けます。

特に「ソクガイ.jp」は、一般的に買取価格が相場よりも安くなりがちな不動産買取において、相場に近い買取価格を実現しているのがポイント(強み)です。

今すぐに現金化したいと考えている人は、一度相談することをおすすめします。

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