2021年09月02日

不動産売却で確定申告は必要?押さえておくべき控除や特例も解説

中古マンションや中古一戸建てなどの居住用財産、土地などの売却を検討している人の中には、不動産売却をした場合に確定申告が必要なのか気になっている人も多いと思います。

確定申告が必要であるにもかかわらず確定申告をおこなっていなかった場合は、税務署から指摘が入り、追徴課税といったペナルティが課される可能性もあるので注意が必要です。

この記事では、不動産売却時に確定申告が必要なのか、活用したい控除・特例、確定申告の手続きの流れを解説します。

不動産売却を検討している人は参考にしてください。

不動産売却で確定申告は必要?

株式投資で株式を売却する際は、売却益(譲渡益)が生じた場合は確定申告が必要になりますが、不動産売却は投資的なものではありません。

そのため、相続した土地または所有していた建物(家屋)といった土地売却や建物売却を検討している人の中には、確定申告が必要か気になっている人も多いと思います。

居住用財産の売却は投資的なものではありませんが、売却により得た所得は不動産所得として扱われ、不動産所得税という税金の課税対象となるので、状況によっては確定申告をおこなわなくてはなりません。

具体的にどのようなケースで確定申告が必要または不要なのかを詳しく説明していきます。

●確定申告が必要なケース

確定申告は、不動産売却によって利益が生じた場合に必要です。

利益が生じたかどうかは、次のような計算式(計算方法)で算出します。

譲渡所得(利益)=売却価格-(取得費+売却費用)
※売却価格は減価償却費(耐用年数に応じた資産価値の減少)を加算

売却金額(譲渡価額)から購入時の購入代金や不動産会社に支払う仲介手数料といった諸費用、売却時の仲介手数料や登録免許税、税理士報酬などの譲渡費用を引いて収入金額を計算します。

不動産を売却した年の1月1日時点における所有期間が5年以下だと短期譲渡所得、5年超だと長期譲渡所得となり、以下のように税率が異なります。

  所得税 住民税 合計
短期譲渡所得 30%(30.63%) 9% 39.63%
長期譲渡所得 15%(15.315%) 5% 20.315%

※所得税については復興特別所得税を令和19年まで2.1%乗じる

課税額が所有期間で大幅に異なるため、不動産売却で利益が生じる場合はなるべく5年を超えてから売却することをおすすめします。

●確定申告が不要なケース

確定申告は必ず必要というわけではありません。

不動産売却で利益が生じていない場合、確定申告は不要です。

経年劣化による資産価値の減少を考慮すると、売却益が生じるケースは少なく、確定申告が不要となるケースがほとんどです。

また、利益が生じている場合でも次の見出しで紹介する控除や特例を利用すればほとんどが非課税となります。

ただし、控除や特例を利用する場合には確定申告が必須となるので注意してください。

不動産売却の確定申告で活用したい3つの控除・特例

一戸建て売却やマンション売却で売却益が生じた場合でも、適用要件(適用条件)を満たしていれば控除・特例を活用できます。

不動産売却の確定申告で活用したい控除・特例として、以下の3つが挙げられます。

・3,000万円の特別控除
・軽減税率の特例
・譲渡損失の特例

それぞれの控除・特例を詳しく解説していきます。

●3,000万円の特別控除

3,000万円の特別控除とは、譲渡所得から3,000万円を控除できるという制度です。

マイホームの売却に限られているため、賃貸物件や収益不動産などの投資用不動産の売却では控除を利用できません。

仮に譲渡所得が1,000万円だった場合は「1,000万円-3,000万円=0円」となり、譲渡所得税は非課税です。

「1,000万円-3,000万円=-2,000万円」で損益通算できるというわけではないので注意してください。

また、3,500万円だった場合は「3,500万円-3,000万円=500万円」となり、500万円に対して譲渡所得税が課されることになるので覚えておきましょう。

●軽減税率の特例

軽減税率の特例とは、売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えている場合には税率が軽減される制度です。

6,000万円までの部分と6,000万円超の部分で税率が以下のように異なります。

  所得税 住民税 合計
6,000万円以下 10%(10.21%) 4% 14.21%
6,000万円超 15%(15.315%) 5% 20.315%

※所得税については復興特別所得税を令和19年まで2.1%乗じる

例えば、不動産を購入したのが2010年5月1日で売却したのが2020年6月1日だと、暦上は10年超となっているため、軽減税率の特例を適用できることになります。

しかし、2020年1月1日時点ではまだ9年目です。

2021年1月1日を超えてようやく軽減税率の特例を適用できるようになるという点に注意が必要です。

●譲渡損失の特例

譲渡損失の特例とは、所有期間5年超のマイホームを売却して、損失が生じた場合に損益通算できる制度です。

損益通算とは、他の所得と損失を通算して所得税を抑えられる仕組みです。

一定の条件を満たせば、翌年以降3年間、最長4年間の繰越控除を受けられるため、節税効果が期待できます。

不動産売却における確定申告~納税の流れ

会社に勤務しているサラリーマンの場合、会社が年末調整をおこなってくれるので確定申告の経験がない人も多いと思います。

確定申告は自分でおこなうことも可能ですが、不安な人は税金の専門家である税理士に相談することをおすすめします。

不動産売却における確定申告~納税までの流れは以下の通りです。

①課税譲渡所得を計算する
②確定申告に必要な書類を準備・提出する
③納税する

それぞれの流れについて詳しく説明していきます。

①課税譲渡所得を計算する

まず「売却価格-(取得費+売却費用)」の計算式で譲渡所得を算出し、確定申告が必要なのか不要なのかを判断します。

マイホームの場合、「譲渡所得-3,000万円控除」で課税譲渡所得を算出します。

②確定申告に必要な書類を準備・提出する

課税譲渡所得を計算した後は、必要書類を準備、提出します。

必要書類として、以下のような書類が挙げられます。

・確定申告書第一表、第二表(B様式)
・確定申告書第三表(分離課税用)
・譲渡所得の内訳書
・売買契約書のコピー
・領収書

確定申告書の入手方法は、最寄りの税務署で入手する、税務署に郵送を依頼する、国税庁のホームページでダウンロードするという3つの方法があります。

書き間違えに備えて、多めに用意しておくことが重要です。

③納税する

確定申告後、3月中旬までに納税します。納税方法には以下の6つの方法があります。

・振替納税制度を利用する(通常4月中旬~下旬に引き落とし)
・e-Taxで支払う
・クレジットカードで支払う
・コンビニで支払う
・金融機関や税務署の窓口で支払う
・ATMやインターネットバンキングで支払う

クレジットカード払いの場合はポイントが貯まるというメリットがある一方、手数料がかかるというデメリットも伴うので注意が必要です。

不動産売却は確定申告が原則必要

不動産売却で譲渡益(売却益)が生じた場合は確定申告が必須です。

譲渡益が生じなければ確定申告不要でしたが、損益通算のことを考えると譲渡益が生じていない場合も確定申告をおこなった方が節税効果を得られるので確定申告は原則必要です。

確定申告は不備があった場合はトラブルに発展する可能性があるため、手続きに不安を感じている人は税理士に相談しましょう。

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