2021年09月02日

高い固定資産税の負担をどうにかしたい!活用できる控除制度は?

土地や新築一戸建て、中古一戸建てといった戸建て物件、新築マンションや中古マンションといった区分所有建物などの不動産所有者には、固定資産税や都市計画税などの税金が毎年課されます。

空き地(更地)や空き家のように使用しているかに関係なく、不動産所有者であれば毎年課されるため、何とか税金の減額(税率の引き下げ)ができないか気になっている人も多いのではないでしょうか?

この記事では、固定資産税とはどんな税金でどのように算出、納税するのか、節税方法、評価替えによる税額に不服が発生した場合の対処法を解説します。固定資産税が高いと不満を抱いているという人は参考にしてください。

固定資産税とは

固定資産税とは、土地や家屋(居住用不動産に限らず賃貸物件などの賃貸用不動産も含む)など固定資産の所有者に対して課される税金です。

土地や家屋が都市計画法の都市計画区域内(市街化区域内など)にある場合は、都市計画税も課されます。

毎年1月1日時点で課税台帳に登録されている土地や家屋を所有する個人や事業主、償却資産を所有している事業主に市区町村などの自治体から納税額決定通知書が届きます(4月~6月前後)。

納税額決定通知書の内容に従って年4回に分納するのが一般的です(一括で支払うことも可能)。

具体的に固定資産税をどのように計算するのか、どうやって納税するのかを詳しく説明していきます。

●固定資産税の算出方法

毎年納めている固定資産税がいくらなのか、調べ方を知りたいと考えている人も多いと思います。

固定資産税額の算出方法(計算方法・決定方法)は、土地と建物で以下のように異なります。

土地:課税標準額×1.4%(標準税率)

課税標準額は固定資産税路線価のことです。

建物:固定資産税評価額×1.4%(標準税率)

固定資産税評価額は「再建築価格×経年減点補正率」という計算式で算出します。

固定資産税額は3年ごとに見直しが生じます(新築住宅の場合は適宜)。評価が良くなれば納める税額が高くなり、より多くのお金(維持コスト)が必要になる点に注意が必要です。

●固定資産税の納税方法

固定資産税は一括払いまたは分割払いを選択できます。

しかし、一括払いを選択したからといって特に税金が減額されるわけではないという点に注意してください。

また、納税方法(納付方法)は現金払い(通知書と同封された納付書を用いて役所や金融機関の窓口、コンビニで支払う)、口座振替(支払い口座を登録し納付期日に自動的に引き落とされる)が一般的です。

ペイジー(Pay-easy)を通じてATMやインターネットバンキングなどから税金を納付するペイジー払い、インターネット上の手続きを経てクレジットカードにより支払うクレジットカード払いに対応している自治体もあります。

どの支払い方(支払い方法)を選択すればいいのかあまり分からないという人は、クレジットカード払いに対応しているのであればクレジットカード払いがおすすめです。

その理由は、クレジットカード払いであれば、ポイントが還元されてお得になるためです。

納税を忘れて放置していると延滞税を課されることになるため、納期を忘れないよう注意しましょう。

固定資産税を抑える効果を期待できる控除

賃貸物件は固定資産税や都市計画税は物件オーナーが負担します。

そのため、相続で土地を取得した人やマイホーム(住まい)を購入した人の中には、固定資産税や都市計画税を軽減する方法がないか探している人も多いのではないでしょうか?

固定資産税を抑える効果が期待できる特例措置や特別控除として、以下の4つが挙げられます。

・小規模住宅用地の特例
・新築住宅の特例
・一般住宅用地の特例
・認定長期優良住宅

それぞれの特例措置や特別控除を詳しく紹介していきます。

●小規模住宅用地の特例

小規模住宅用地の特例とは、200平方メートル以下(床面積ではなく敷地面積)という適用条件を満たしている場合、以下のように固定資産税と都市計画税の軽減措置を受けられるという制度です。

固定資産税:6分の1
都市計画税:3分の1

住宅用地なので建造物が建築されていなければ適用を受けられません。

また、土地に建築物があっても適切な修繕を実施しておらず、自治体から特定空き家に指定された場合は小規模住宅用地の特例を受けられなくなり、税負担が最大6倍になるので注意が必要です。

●新築住宅の特例

新築住宅の特例とは、新築住宅を建築した場合に建物の固定資産税の軽減措置を受けられるという制度です。

建物が戸建て住宅(戸建住宅)なのかマンションなのかによって以下のように異なります。

戸建住宅:3年間にわたり2分の1
マンション:5年間にわたり2分の1

戸建住宅とマンションを比較すると、マンションの方が特例を適用できる期間が長いというメリットがあります。

●一般住宅用地の特例

土地(敷地)の広さが200平方メートルを超える場合は特例が適用されないのかと疑問を抱いている人も多いと思います。

土地の広さが200平方メートルを超えている場合も超えている部分については一般住宅用地の特例を利用可能です。

軽減税率の内容は、固定資産税と都市計画税で以下のように異なります。

固定資産税:3分の1
都市計画税:3分の2

200平方メートル以下の部分には小規模住宅用地の特例(小規模宅地の特例)を利用できます。

●認定長期優良住宅

認定長期優良住宅とは、バリアフリー面、エネルギー面でなどで優れた住宅で固定資産税の軽減措置を受けられます。

建物が戸建て住宅(戸建住宅)なのかマンションなのかにより以下のように異なります。

戸建住宅:5年にわたり2分の1
マンション:7年にわたり2分の1

新築住宅の特例と同様、戸建住宅とマンションを比較すると、マンションの方が特例を適用できる期間が長いというメリットがあります。

固定資産税が高いと感じた場合に取れる対応

新築時は固定資産税が高くても築年数の経過ともに耐用年数に近づくため、資産価値が下落し、固定資産税も下がるのが通常です。

しかし、再開発や商業施設の新設などで周辺環境が変化した場合は、評価替えによって固定資産税が引き上げられる可能性があります。

固定資産税が高いことに疑問を抱いている状況でも、納税額決定通知書の記載内容に従い強制的に税金を納付しなくてはならないのでしょうか?

固定資産税が高いと感じた場合に取れる対応を詳しく説明していきます。

●不服申し立てを行う

税額が決まっても必ずその金額を支払う必要はありません。

税額に不服がある(納得できない)場合は、不服申し立てをおこなうことが可能です。

不服申し立ては、行政委員会への審査申出や首長への不服申し立ての手続きを進めることによっておこないます。

特に評価替えにより固定資産税が引き上げられたわけではなく、固定資産税の税負担が大きく、負担を軽減したい場合は状況に応じた対応が求められます。

例えば、所有しているのが空き地や更地の場合は、将来的に土地を使用するのであれば土地活用により小規模宅地の特例や一般住宅用地の特例を適用できれば、税負担を軽減することが可能です。

また、将来的に使用する予定がないのであれば思い切って不動産売却を選択するのも選択肢の1つと言えるでしょう。

固定資産税の負担から逃れられない

注文住宅やアパートなどの不動産を所有している場合、毎年固定資産税や都市計画税が課されます。

所有者でなくなるまでずっと課される税金なので、負担から逃れることはできません。

しかし、特例や控除、土地活用や売却によって税負担を軽減することは可能です。

そのため、どのような減税措置を利用できるのか、税負担を軽減する方法を確認(チェック)しておくことが大切です。

空き家や空き地を所有していて高い固定資産税に困っているという人には「ソクガイ.jp」に相談することをおすすめします。

ソクガイ.jpは訳あり物件の買い取りに対応しており、一般的に買取価格が市場相場(相場価格)より低くなる傾向がある不動産買取で相場に近い買取価格を実現している不動産コンサルティング会社です。

少しでも不動産を高く売却したいと考えている人はソクガイ.jpに問い合わせてみてはいかがでしょうか?

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