2021年09月02日

不動産査定とは?売却価格を見積もる方法と査定の流れ

中古一戸建て売却や中古マンション売却など中古物件の売却を検討している不動産所有者の中には、建物がいくらくらいで売れるのか知りたいと考えている人も多いと思います。

不動産のおおよその価値を事前に把握してから売却に臨めば、買い換え時の頭金の準備など売却後のステップにも余裕を持って取り組めるので安心です。

この記事では、不動産を売却する場合に必要な不動産査定とは何なのか、売却価格を見積もる方法と査定の流れを紹介します。

不動産売却を予定している人は参考にしてください。

不動産査定とは

不動産売却では、不動産会社に査定を依頼し、媒介契約を締結した後、売却活動(販売活動)に取り組んでいくというおおよそのSTEP(ステップ)を把握している人は多いと思います。

しかし、不動産査定とはどのようなもので、何のためにおこなうものなのかをあまり分かっていないという人が多いのではないでしょうか?

不動産売買を成功へと導くためにも、不動産査定とは何なのかを把握しておくことが大切です。

不動産査定とは何なのか、査定方法について詳しく解説していきます。

●不動産の適正価格を知るための調査

不動産査定とは、不動産の適正価格(売却価格、成約価格)を知るための調査です。

相続した住まいを利用しないので売却したい、転勤や家族構成の変化などの理由で物件を買い換える予定があるという人も多いと思います。

転勤や家族構成の変化による買い換え(買い替え)を検討している場合、売却と同時に新居を探す必要があります。

新居を購入する際には、新たに住宅ローンを契約しますが、不動産がいくらで売れるのか分からなければ頭金をいくら用意すればいいのかといった買い換えの計画を立てることができません。

不動産査定によって提示された査定価格(相場価格)を確認(チェック)すれば、どのくらいの資金が手元に残るのか目安を把握できます。

その結果、購入代金が売却代金で足りるのか不足するのか、不足する場合はいくらまでであれば頭金に充当できるのか判断できます。

事前に調達方法を検討した上で買い換えに臨めるので、買い換えに失敗するリスクを軽減できるでしょう。

●不動産会社の査定方法は2つ

不動産会社がおこなう査定には、机上査定と訪問査定の2種類あります。

「不動産査定は有料なのでは?」と思っている人もいるのではないでしょうか?

土地建物の専門家である土地家屋調査士や不動産鑑定士に相談した場合、報酬を支払う必要があるため、費用がかかるという注意点があります。

しかし、一般的な宅地建物取引士が所属している不動産会社の査定は無料査定なので、特に費用は発生しません。

机上査定と訪問査定では何が異なるのでしょうか?異なるポイントを紹介します。

・机上査定(簡易査定)

机上査定とは、これまでの売却実績などに基づいておこなわれる査定です。

現地確認をおこなわないので、短期間(短時間)で査定結果を得られるのがメリットです。

一方、現地確認(現地調査)をおこなわず、相場情報や物件情報などに基づいておこなわれる簡単な査定なので、査定精度が訪問査定よりも劣る点に注意が必要です。

・訪問査定(詳細査定)

訪問査定とは、机上査定の内容に現地確認で得た情報を盛り込みながらおこなわれる査定です。

現地確認が必須なので査定結果が出るまで1週間程度かかるケースが多いです。

時間はかかるものの、査定精度が訪問査定より高いため、正確な価値を知りたい人は、訪問査定を選ぶことをおすすめします。

不動産査定で使用する3つの算出方法

不動産査定は簡易査定と訪問査定の大きく2つに分けられますが、査定で使用する算出方法はさらに以下の3つに細かく分類されます。

・原価法
・取引事例比較法
・収益還元法

それぞれの算出方法について詳しく説明していきます。

●原価法

原価法とは、一度取り壊して(解体して)建て直した(新築した)場合にいくらかかるのかを計算する方法です。

「再調達価格-減価額」という計算方法(計算式)を使用します。

減価額とは、築年数による価格減少のことを指します。戸建て住宅の査定をおこなう際に用いられるのが一般的です。

●取引事例比較法

取引事例比較法とは、実際の成約事例に基づいて不動産がいくらで売れるのかを計算する方法です。

「成約事例の価格×補正」という計算方法(計算式)を使用します。

補正とは、評価(建物の場合は劣化や設備のグレード、土地の場合は高低差や形状、立地など)や面積による違いなどを指します。

似たような取引が多くなる区分マンション売却または土地売却の査定に用いられるのが一般的です。

●収益還元法

収益還元法とは、不動産の収益性に着目しながらいくらで売れるのかを計算する方法です。

「1年間の総収益÷利回り」という計算方法(計算式)を使用します。

現在の収益と将来得られる利益から価値を算出するのが特徴です。

一棟マンションや一棟アパートなど賃貸物件(収益物件)の売買に用いられるのが一般的です。

不動産査定の流れ

不動産査定から売却までをスムーズに進めるには、不動産査定の流れについて事前に把握しておくことがポイント(コツ)です。

不動産査定の流れは以下の通りです。

①不動産会社に査定を依頼する
②現地調査・必要書類を確認する
③査定結果の報告

それぞれの手順を紹介します。

①不動産会社に査定を依頼する

まずは不動産会社に査定を依頼します。査定結果は不動産会社によって異なるので、複数社に査定を依頼することをおすすめします。

複数社に査定を依頼する場合に手間と時間がかかるのが嫌だという人には、不動産一括査定サイト(サービス)がおすすめです。

不動産一括査定サイトでは、フォームに必要事項(住所、氏名、連絡先、延床面積、階数、間取りなど)を入力するだけで複数社に査定を依頼できます。

また、個人情報が漏れるといったプライバシーが不安という人は匿名による査定を受けることも可能です。

まずは簡易査定を複数社に依頼し、訪問査定はその中から一定数に絞って依頼します。

②現地調査・必要書類を確認する

訪問査定を依頼した場合は、現地調査がおこなわれます。

現地調査では、通風(風通し)、採光(日当たり)、劣化状況、リフォーム状況、周辺環境などを確認します。

訪問査定では建物の確認だけでなく必要書類の確認もおこなわれます。

例えば、不動産登記簿謄本や購入時の売買契約書などです。

必要書類は不動産会社ごとに異なるため、事前に確認して用意しておきましょう。

③査定結果の報告

最後に訪問査定を依頼した不動産会社から査定結果の報告を電話やメールで受けます。

査定結果の内容を踏まえながら仲介を依頼する不動産会社を決定しますが、査定結果の高い不動産会社=高く売ってくれる不動産会社ではないので注意してください。

担当者との相性や売却実績、不動産会社の規模といった営業力などを総合的に考慮しながら不動産会社を選びましょう。

不動産査定の特徴を知ってから依頼することが大切

不動産査定とは、買主(買い手や購入希望者)がどのくらいの価格で不動産を購入してくれるのかを知ることができる重要な指標です。

そのため、不動産査定を何のためにおこなうのか、どんな査定方法があるのかを事前に知った上で査定を依頼することが重要です。

不動産売却では、不動産会社(仲介業者)に仲介を依頼するという方法が一般的ですが、不動産買取業者に買い取りを依頼するという方法もあります。

買い取りの場合、買主と売主の双方が契約条件に合意すればすぐに売買契約が成立するため、時間と手間がかかりません。

また、仲介手数料も不要であるため、支出を減らすことにより利益を増やす効果が期待できます。

特に「ソクガイ.jp」は、底地や共有持分のみ、再建築不可物件といった訳あり物件や訳あり不動産にも買取対応している不動産コンサルティング会社です。

買取価格が相場よりも安くなりがちな買い取りにおいて相場に近い買取価格を実現しているため、売却を検討している人は、一度問い合わせてみることをおすすめします。

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