2021年09月02日

住宅ローンを払えない場合はどうすればいい?解決策と最終手段

住宅ローンを利用してマンションや一戸建てなどの物件を購入した人の中には、病気になった、離婚した、新型コロナウイルスの影響を受けて会社が破綻したなど、さまざまな理由で返済計画に支障が生じている人も多いのではないでしょうか?

住宅ローン返済に支障が生じて延滞した場合は、裁判所の執行官による競売執行によって自宅を失う可能性もあるため、早めに対策(対処法)を考えておくことが大切です。

この記事では、住宅ローンを払えない場合にどうなるのか、払えない場合にすべきこと、最終手段について解説します。

住宅ローンが払えないという悩みや不安を抱えている人は参考にしてください。

住宅ローンが払えない場合はどうなる?

住宅ローンの契約者が病気になった場合は、加入している団体信用生命保険(団信)でカバーできる仕組みとなっているため、病気または死亡によって返済不能に陥ることはカバーできるのが一般的です。

しかし、返済シミュレーションもおこない、返済計画をしっかり立ててから住宅ローンを契約してマイホームを購入したものの、上記以外の事態が生じて住宅ローンの返済が困難にあることも珍しくありません。

滞納した場合の対処法をいち早く知りたいと考えている人も多いと思いますが、対処法を知る前にまずは滞納した場合にどうなるのかを把握しておくことが大切です。

支払いを滞納した場合の流れは以下の通りです。

①督促状が届く
②期限の利益が喪失する
③競売が開始される
④不動産からの立ち退きが必要になる

それぞれのSTEP(ステップ)について詳しく説明していきます。

①督促状が届く

住宅ローンを滞納した場合は、すぐに追い出されると思っている人もいるかもしれませんが、滞納と同時に追い出されるわけではありません。

滞納後1~3カ月間は債権者である銀行などの金融機関から督促状が届きます。

督促状を無視すると、登録先の電話番号に金融機関から電話がかかってくることもあります。

②期限の利益が喪失する

届いた督促状を無視し続けていると期限の利益を喪失することが記載された通知が届きます。

通知には、喪失時期と滞納状況(請求)についての内容が記載されています。

期限の利益とは、分割して支払う権利のことです。

権利を失ってしまうと残債の一括返済を求められます。

通常の分割返済と比較すると返済負担が大幅に増加して返済を継続できなくなるので、期限の利益が喪失する前に慎重に対応を検討しなくてはなりません。

金融機関は保証会社と連携(提携)していることがほとんどで、保証会社が金融機関に代位弁済し、債権が金融機関から保証会社に移行するのもこのタイミングです。

また、信用情報機関には延滞情報が事故情報として登録される(いわゆるブラックリストに載る)ため、新たにローンを契約する、クレジットカードやキャッシングを申し込むことはできなくなります。

借金をしてローンの返済金額を減らしていくということもできなくなるので、大きな分かれ目と言えるでしょう。

③競売が開始される

無視を続けていると、競売を開始することが決定した旨の通知が滞納の6~8カ月後に届きます。

現地の状況を確認するための現況調査が入るなど、競売に向けて動き出すことになります。

競売を何とか避けたい場合は、調査までに任意売却への切り替えを金融機関に打診することが必要です。

残債が売却価格(売却金額)を上回るオーバーローンの状態で競売になった場合、売却後に残債を一括で返済することになります。

しかし、お金に困っている状況で、返済することはほぼ不可能であるため、個人再生や自己破産を選択することになります。

競売は残債が一括返済になるというデメリットがありましたが、任意売却の場合には残債の分割返済を認めてもらえる可能性があるため、自己破産を回避できるという点が大きなメリットです。

滞納から8~10カ月後には、期間入札開始決定通知が届きます。

任意売却に切り替えられる最後のタイミングですが、ここまで交渉を先延ばしにすると応じてもらえない可能性が高いので注意が必要です。

④不動産からの立ち退きが必要になる

競売が開始されて不動産が落札された場合、不動産から立ち退かなくてはなりません。

立ち退きに応じずに居座っている場合、最終的には不法滞在者(不法占拠者)として扱われるので、速やかに退去しましょう。

住宅ローンが払えない場合にすべきこと

住宅ローンが払えなくなった場合、罪悪感から何もできずにただ時間が経過するのを待っているだけという人も多いと思います。

しかし、住宅ローンが払えなくなった場合は、そのまま放置していても状況が悪化するだけなので、状況を改善させたいのであれば以下の3つの行動を起こすことが重要です。

・収入と支出(家計)を見直す
・金融機関に相談する
・住宅ローンの借り換えを検討する

それぞれの方法について詳しく解説していきます。

●収入と支出(家計)を見直す

まずは収入と支出(家計)を見直すという方法です。

家計を見直していけば、住宅ローンの返済費用を捻出できる可能性があります。

例えば、支出面では、スマホ代、水道光熱費、子どもの教育費などの毎月発生するコストの削減などが挙げられます。

収入面では、確実に収入が増える副業を始める、収入の多い業種に転職する、専業主婦(主夫)はアルバイトやパートを始めることで返済に充てる費用を確保することが可能です。

●金融機関に相談する

次は金融機関に相談するという方法です。収入と支出を見直しても返済が厳しい場合は、金融機関に現状を正直に相談します。

返済期間の延長(リスケジュール、返済条件変更)を提案してもらえた場合は月々の返済額が減少、一定期間の返済を利息のみに減額してもらえた場合は返済が厳しくなった原因が解消されるまで何とか持ちこたえられます。

ただし、いつ相談してもいいというわけではありません。

交渉を有利に進行するためには、滞納してからでは関係性が悪化しているため、滞納前に相談することがポイント(コツ)です。

●住宅ローンの借り換えを検討する

最後は住宅ローンの借り換えを検討するという方法です。

変動金利ではなく固定金利を選択したものの、金利低下により無駄に多くの利息を支払っている場合、住宅ローンの借り換えを検討するのも選択肢の1つです。また、借り換えで返済期間を延ばすことにより、1回当たりの返済額を軽減できる効果も期待できます。

しかし、金利が契約当初と比べて多少低い程度では、一括返済手数料や事務手数料などの諸費用が発生するため、借り換えても得をしない可能性があります。

借り換えによってどのくらいの効果が期待できるのかを事前に金融機関に確認してから借り換えましょう。

住宅ローンが払えない場合の最終手段

住宅ローンが払えない場合の最終手段として、以下の2つの方法が挙げられます。

・不動産を売却して住宅ローンを完済する
・リバースモーゲージで住宅ローンの返済資金を確保する

それぞれの最終手段を詳しく紹介していきます。

●不動産を売却して住宅ローンを完済する

まずは不動産を売却して住宅ローンを完済するという手段です。

不動産売却によって得た売却代金(売却価格)が残債を上回っている場合、残債を完済できるので住宅ローンの滞納を回避できます。

競売に至った場合や信用情報機関に登録された場合とは異なり、個人情報(個人信用情報)に傷が付くことも防げます。

ただし、不動産を手放さなくてはならない、査定価格(査定額)がローン残高を上回る場合だけにしか選択できないという点に注意してください。

また、各不動産会社で査定結果が異なるため、複数社に査定を依頼することが好条件で売却する上で重要なポイントです。

売却方法の選択肢の1つに「ソクガイ.jp」が挙げられます。

ソクガイ.jpとは、訳あり物件の買い取りにも対応している不動産コンサルティング会社です。

不動産買取は買主と売主の双方が契約に合意すればすぐに現金化できるというメリットがあります。

しかし、買取価格が市場相場(相場価格)よりも安くなりがちというデメリットがあるため、不動産買取に一歩を踏み出せない人も多くいます。

ソクガイ.jpは相場に近い買取価格を実現しているため、不動産の売却に悩んでいるという人は問い合わせてみてはいかがでしょうか?

●リバースモーゲージで住宅ローンの返済資金を確保する

続いてはリバースモーゲージで住宅ローンの返済資金を確保するという方法です。

リバースモーゲージとは、自宅を担保にお金を借りる制度です。

ただし、高齢者向け(60~80歳)の商品であるケースが多いだけでなく、融資がマイホームの評価額の50~70%程度までに限られているという点にも注意が必要です。

他にもリースバックという手段があります。

リースバックとは、一旦家を売却するものの、売却した家に家賃を支払いながら住み続けるという制度です。

住み慣れた家を手放さずに済むため、家に住み続けたい人におすすめします。

早めの対応が大切

失業や離婚といったさまざまな理由で将来的に返済中の住宅ローンの滞納に陥りそうな人のほとんどは、何をどうすればいいのか分からずに全ての行動が裏目に出てしまうことも珍しくありません。

そのような状況であるからこそ、無理だと諦めるのではなく、冷静に何をどうすればいいのかを把握しながら最適な行動をとることが大切です。

住宅ローンの滞納は、対応が遅れるほど状況が悪化します。

そのため、この記事に書かれている対処法や最終手段などを確認しながら滞納に陥りそうと予期した時点で早めに対応することを心がけましょう。

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