2021年08月24日

マンション売却で発生する税金は?譲渡所得にかかる税率と節税制度

相続により中古マンションを取得した、転勤や家族構成の変化などの理由で買替え(買換え)の必要が生じたなど、さまざまな理由でマンション売却を検討している人は多いと思います。

マンションに限らず、一戸建てなどの自宅(住まい)の不動産売却で譲渡益(売却益)が生じた場合、譲渡所得税の課税対象なので、売却金額を全て使ってしまうことがないように注意しなければなりません。

この記事では、マンション売却にはどのような税金が課されるのか、譲渡所得にかかる税金と利用可能な節税制度について解説します。

マンション売却でかかる税金とは?

商品の購入時には消費税、遺産を相続した場合は相続税など、日々の生活では何かと税金が課される機会があります。

不動産の購入時にも不動産取得税という税金が課されますが、不動産の売却時にはどのような税金がいくらくらい課されるのか気になっている人もいるのではないでしょうか?

マンションを売却する際には、以下のような税金が課されます。

・譲渡所得税
・登録免許税
・印紙税
・消費税

それぞれの税金について詳しく解説していきます。

●譲渡所得税

譲渡所得税とは、マンション(マイホーム)を売却して利益が生じた場合に課される税金です。

譲渡価格(売却代金・売却額)から購入費用(購入金額・購入額)、売却費用を引いてプラスだと譲渡所得税の課税対象です。

購入代金には取得費用のほか登記費用などの諸費用、売却費用には抵当権抹消登記にかかる費用、必要書類の取得費用などの諸費用が含まれます。

譲渡損失といってマンションを売却してマイナス(損失)が生じた場合は譲渡所得税が課されません。

税負担が大きくなった場合は、売却されない空き家が増えることになるため、買替え(買換え)や売買に踏み切りやすいようにさまざまな控除が用意されています。

そのため、譲渡所得税が課されることは少なく、余程の譲渡益(売却益)が生じない限りあまり気にする必要はありません。

●登録免許税

登録免許税とは、登記をおこなう際にかかる手数料(税金)です。

マンション売却で登記をおこなうのは、住宅ローンを契約する際に設定した抵当権を抹消する抹消登記、売買によって所有権が売主から買主に移転したことを証明する移転登記の際に生じます。

どちらも売主が負担する場合は、売主の負担が大きくなってしまうため、基本的に抵当権の抹消登記を売主負担、所有権の移転登記を買主負担とするのが一般的です。

●印紙税

印紙税とは、売買契約書を作成して売買契約を締結する際、契約書に貼付して納める税金です。

売買価格によって、印紙税額は以下のように異なります。

契約金額(売却価格) 本則税率 軽減税率
10万円超50万円未満 400円 200円
50万円超100万円以下 1,000円 500円
100万円超500万円以下 2,000円 1,000円
500万円超1,000万円以下 1万円 5,000円
1,000万円超5,000万円以下 2万円 1万円
5,000万円超1億円以下 6万円 3万円
1億円超5億円以下 10万円 6万円
5億円超10億円以下 20万円 16万円
10億円超50億円以下 40万円 32万円
50億円超 60万円 48万円

※令和4年3月31日までに作成される契約書は軽減税率が適用

中古住宅の売買で契約金額(売却価格)が高額になりにくいことを踏まえ、課される印紙税の税額は5,000円~3万円程度と考えておくと良いでしょう。

●消費税

基本的にマンションの売買には直接消費税が発生することはありません。

その理由は、土地の売買は消費税の対象外、建物の売買も故人の場合は消費税が不要だからです。

しかし、不動産会社に査定、不動産売却の仲介を依頼した場合に支払う仲介手数料という報酬または登記手続きを司法書士に依頼した場合に支払う司法書士手数料といったサービス提供への対価には、消費税がかかるということを覚えておきましょう。

マンション売却時の譲渡所得にかかる税率と注意点

マンション売却ではさまざまな税金が課されるということが分かりましたが、譲渡所得に対して課される譲渡所得税以外はあまり大きな金額になることはありません。

譲渡所得税も控除が適用されれば課されることはほとんどありませんが、もし課されることになった場合は多額の税金を納める必要があるため、譲渡所得にかかる税率や注意点について理解を深めておくことが重要です。

譲渡所得にかかる税率と注意点について詳しく解説していきます。

●譲渡所得にかかる税率

株式投資やFXは分離課税という独自に定められている税率を使用した計算方法(計算式)によって税額を算出します。

不動産譲渡も分離課税が採用されており、譲渡所得にかかる税率は、建物の所有期間により以下の2つに大きく分類されます。

・短期譲渡所得
・長期譲渡所得

・短期譲渡所得

マイホームを売却した年の1月1日時点において所有期間(居住期間)が5年以下の場合は、短期譲渡所得に該当します。

短期譲渡所得に対して課される税金は所得税30%(復興特別所得税2.1%が課されて30.63%)、住民税9%の合計39.63%です。

税率が高く設定されているので譲渡益(売却益)が生じる場合は5年以下の売却はおすすめしません。

・長期譲渡所得

マイホームを売却した年の1月1日時点において所有期間(居住期間)が5年を超える場合、長期譲渡所得に該当します。

所得税15%(復興特別所得税2.1%が課されて15.315%)、住民税5%の合計20.315%が長期譲渡所得に対して課される税金です。

短期譲渡所得よりも税率が2分の1程度に低く設定されていることを考えると、売却はなるべく5年を超えてからの方が税負担を軽減できる点でおすすめです。

●譲渡所得についての注意点

短期譲渡所得と長期譲渡所得を比べると税率が2倍近く異なっているため、長期譲渡所得の要件を満たしてから売却した方が税負担を軽減できます。

そのため、譲渡益(売却益)が発生する人の中には、長期譲渡所得の条件を満たしてから売却しようと考えている人も多いと思います。

しかし、所有期間の考え方が「売却する年の1月1日時点」を基準としているという一般的な考え方とはタイミングが異なる点に注意が必要です。

例えば、2016年5月に購入した不動産を2021年6月に売却した場合、暦上は所有期間5年の条件を満たしています。

しかし、売却した年の1月1日時点で計算した場合は、所有期間5年という条件を満たしていません。

2016年5月に購入した物件は、2022年1月以降に売却しなければ長期譲渡所得にならない点に要注意です。

マンション売却で利用できる主な節税制度

マンション売却で譲渡益(売却益)が生じた場合や控除・特例の利用を考えている場合は確定申告が必要です。

譲渡損が生じている場合も確定申告して、給与所得といった他の所得と損益通算という利益と損失の相殺をすれば所得税額・住民税額の節税効果が期待できます。

また、1年で損益通算しきれないケースでは、繰越控除で翌年以降に最長3年目まで繰り延べることが可能です。

マンション売却では具体的にどのような節税制度を利用できるのでしょうか?利用できる主な説税制度は以下の2つです。

・3,000万円特別控除
・所有期間10年超の軽減税率の特例

それぞれの控除について詳しく解説していきます。

●3,000万円特別控除

3,000万円特別控除とは、居住用不動産を売却する際に、譲渡所得から3,000万円を引けるという仕組みです。

売却価格から取得費、譲渡費用、特別控除を引いて課税譲渡所得がプラスであれば、譲渡所得税が課されます。

3,000万円という金額なので余程の譲渡益(売却益)が生じない限り、譲渡所得税が課されることはありません(3,000万円までの譲渡所得は非課税つまり課税額ゼロ)。

しかし、あくまでも3,000万円特別控除を利用できるのは居住用財産に限られています。

賃貸に出した住宅の売却の場合には3,000万円特別控除を利用できなくなるので注意してください。

●所有期間10年超の軽減税率の特例

売却した年の1月1日時点での所有期間が10年を超えている場合には、所有期間10年超の軽減税率の特例を利用できます。

課税譲渡所得6,000万円以下の部分の税率が所得税10%(復興特別所得税2.1%が課されて10.21%)、住民税4%の合計14.21%に引き下げられます。

6,000万円超の部分の税率は長期譲渡所得と同じ20.315%です。

長期所有するほど譲渡益(売却益)に対して課される税負担を抑えられるので、所有期間を意識してマンション売却に臨みましょう。

不安な場合は税理士に相談

マンション売却で納税が必要であるにもかかわらず納税していなかった場合は、後でペナルティを課される可能性があります。

また、サラリーマンの場合は、会社が年末調整してくれるのでどうやって確定申告すればいいか分からない人も多いと思います。

納税が必要なのかどうか、確定申告の方法が分からずに不安という人は、税金の専門家である税理士に相談すれば安心です。

また、買い手がなかなか見つからないといったように売却に悩みを抱えている人には「ソクガイ.jp」の相談をおすすめします。

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