2021年08月18日

土地に相続税はかかる?計算の流れと現金化するときのポイント

土地を所有している親族が亡くなった場合、相続人は遺産分割によって土地を取得することになりますが、土地も預貯金や証券などと同じく相続税の課税対象になるのか気になっている人も多いと思います。

土地も相続財産に含まれるので相続税の課税対象となりますが、現金の様に評価額が100%にならず、特別な土地評価によって相続税額を算出することになるので注意が必要です。

この記事では、土地に相続税が課されるケース、相続税を算出する際の手順、土地を現金化する際のポイントについて解説します。

土地に相続税はかかる?

被相続人(故人)の有していた預貯金、証券、土地や建物といった不動産などの遺産を相続する際は、遺産総額を求めて遺産額に応じた相続税という税金を納めなくてはなりません。

しかし、必ず遺産に相続税が課されるわけではなく、基礎控除を適用しても余剰が生じている場合のみ相続税が課される、土地の場合は特別な評価方法で価値を算出することになるので基礎控除、土地の評価方法について知っておくことが大切です。

基礎控除と土地の相続税評価額の算出方法を詳しく解説していきます。

●基礎控除を超えた部分に対して相続税がかかる

基礎控除とは、資産を相続する際に利用できる控除枠のことです。

基礎控除の金額は法改正により「5,000万円+1,000万円×法定相続人の数」から「3,000万円+600万円×法定相続人の数」に引き下げられました。

基礎控除の引き下げで相続税を課されるケースが増えたことで、相続税対策(節税・減税)につながる生前贈与(贈与税の対象となる)や評価額を下げる土地活用などの対策が求められるようになりました。

●更地の相続税評価額の算出方法

預貯金といった現金は資産価値が明確ですが、土地は見た目だけで資産価値を判断できません。

そのため、土地の相続税評価額を算出する場合は、以下の2つのいずれかの方法で相続税評価額を算出することになります。

・路線価方式
・倍率方式

それぞれの評価方法を詳しく解説していきます。

・路線価方式

路線価方式とは、道路ごとに相続税評価額の目安として定められている路線価を利用する方式です。

都市部や住宅地のほとんどに定められていますが、郊外には定められていないことがあるという点に注意が必要です。

路線価方式で相続税評価額を算出する際の計算式は「路線価×面積×補正率」となっています。

路線価は国税庁のホームページに公開されている「路線数・評価倍率表」で確認できます。

・倍率方式

倍率方式とは、路線価が定められていないケースで、固定資産税評価額に一定の倍率をかけて相続税評価額を算出する方式です。

固定資産税評価額は固定資産税納税通知書の価格の欄で確認できます。

倍率方式で相続税評価額を算出する際の計算式は「固定資産税評価額×○倍」で算出します。

相続税を算出する際の手順

相続税を算出する際にどのような手順で進めればいいのか分からないという人も多いと思います。

相続税の算出は以下の3つのステップでおこないます。

STEP1.遺産がどのくらいあるのかを把握する
STEP2.相続税の税額を算出する
STEP3.その他の控除を反映させる

それぞれのステップを詳しく解説していきます。

STEP1.遺産がどのくらいあるのかを把握する

まずは遺産がどのくらいあるのかを把握します。

相続税が課されるのは土地や家屋などの不動産だけではありません。

現金や預貯金、有価証券、死亡保険金、3年以内に贈与された財産などが全て相続税の課税対象なので、どのような財産があるのか、課税価格がいくらなのかを把握する必要があります。

基礎控除額と非課税枠などを差し引いて残った場合のみ相続税が課されます。

STEP2.相続税の税額を算出する

遺産がどのくらいあるのかを把握した後は相続税の税額を算出します。

基礎控除額と非課税枠などを差し引いて残った(相続税の課税対象)である場合、取得金額を法定相続分で分割してから以下の税率をかけます。

法定相続分に応ずる取得金額 税率 控除額
1,000万円以下 10% なし
3,000万円以下 15% 50万円
5,000万円以下 20% 200万円
1億円以下 30% 700万円
2億円以下 40% 1,700万円
3億円以下 45% 2,700万円
6億円以下 50% 4,200万円
6億円超 55% 7,200万円

上記のように取得金額が多いほど適用される税率が高くなり、法改正で基礎控除額が減額されたことを考えると、相続税対策が必要不可欠と言えるでしょう。

STEP3.その他の控除を反映させる

相続税の税額を算出した後は、その他の控除を反映させます。

反映できる控除には、主に以下の5つが挙げられます。

・小規模宅地等の特例
・配偶者控除
・未成年者控除
・障害者控除
・相次相続控除

小規模宅地等の特例とは、一定の条件(要件)を満たしている居住用または事業用の小規模宅地を相続する際に、相続税評価額を最大80%まで減額できる制度です。

配偶者控除では、相続、遺贈で取得した相続財産の取得額において、配偶者の法定相続分あるいは1億6,000万円のいずれか大きい方の金額まで控除されます。

未成年者控除とは、相続人が満20歳未満の場合、10万円×満20歳になるまでの年数で計算した金額が控除される制度です。

障害者控除では、10万円または20万円×満85歳になるまでの年数分を控除できます。

相次相続控除とは、一次相続の被相続人が亡くなって10年以内に二次相続が発生した場合、一次相続の相続人に課された相続税額から一定額を二次相続の相続人が自らの相続税額から控除される制度です。

控除が適用されることにより相続税が課されなくなることもあります。

相続した土地を現金化する際のポイント

土地や建物などの不動産は現金とは違い相続人同士(相続人間)で細かく分けることが難しいため、相続しにくいという点に注意が必要です。

遺産相続の際に不動産を売却して現金化するという選択肢を選んだ場合、分けやすくなるだけでなく、現金を相続税の支払いに充てられるというメリットがあります。

相続した不動産の現金化を成功へと導くには、以下の2つのポイントを押さえておくことが重要です。

・複数の不動産会社に査定を依頼する
・買取業者に買取を依頼する

それぞれのポイントについて詳しく解説していきます。

●複数の不動産会社に査定を依頼する

1つ目のポイントは複数の不動産会社に査定を依頼することです。

不動産会社によって査定で重視するポイントや営業力が異なってくるため、査定結果に差が生じることは珍しくありません。

査定結果(査定額)が相場と比べて低いということに気づかないまま査定結果に基づいて売出価格を決めてしまうと、相場より安く売却することになるので損をします。

そのため、正確な査定結果を把握するには、複数の不動産会社に査定を依頼することが不可欠です。

しかし、複数の不動産会社に査定を依頼するには手間と時間がかかります。

そこでおすすめするのが一括査定サイトです。

一括査定サイトとは、一度物件情報を入力すれば複数の不動産会社に効率良く査定を依頼できます。

不動産会社に売却を依頼する際は、査定結果だけでなく過去の売却実績や担当者(営業マン)との相性などもしっかり確認しましょう。

●買取業者に買取を依頼する

2つ目のポイントは買取業者に買取を依頼するということです。

不動産を現金化する際は、不動産会社に仲介を依頼するという方法が一般的ですが、購入希望者が見つからなければなかなか現金化できません。

買取を依頼するという方法であれば、買取業者と売主の双方が契約に合意した場合、すぐ売買契約が成立するので速やかに不動産を現金化できます。

相続が発生した場合、相続するか相続放棄するか決めるだけでなく、10ヶ月以内の申告が必要なので急いでいる場合に最適です。

しかし、買取価格は相場よりも安くなるケースが多いというデメリットに注意してください。

「ソクガイ.jp」は相場に近い買取価格を実現している不動産コンサルティング会社で、速やかな現金化が可能です。

相続した不動産の現金化を希望している人はソクガイ.jpに問い合わせることをおすすめします。

相続税対策も含めた早めの準備が大切

法改正によって相続税の基礎控除額が引き下げられたため、相続税の課税対象が増えました。

そのため、遺産相続において相続税対策が必要不可欠となっています。

また、土地を相続する際には相続税評価額の算出方法が現金のように単純ではないため、相続税額の計算方法や手順を事前に把握しておくことが大切です。

土地や家屋といったような不動産は、相続税を支払う際に資金不足になるケースも多いため、使用する予定がないのであれば現金化することをおすすめします。

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