2021年08月18日

底地とは?借地との違いやメリット・デメリット、高く売却する方法

相続が発生し底地権の設定されている不動産を取得した、借地として第三者に土地を賃貸することを検討している人の中には、底地権が設定されていることが将来的に不利にならないか気になっている人も多いのではないでしょうか?

一般的な宅地とは違い底地権が設定されていることが売却に不利になる場合、底地権を解消してから売却する、貸し出す前に売却した方が良いため、よく考えてから行動に移す必要があります。

この記事では、底地とは何か、底地と借地の違い、所有するメリット・デメリット、高く売却するコツについて解説します。

底地と借地の違いとは

相続した不動産に底地が設定されていて、底地とは何なのか、借地との違いは何なのか気になった人も多いのではないでしょうか?

不動産には専門的な用語が登場することも多く、きちんと理解していなかったことが原因によるトラブルに発展する可能性もあるため、言葉の意味をしっかり理解しておくことが大切です。

底地・借地とは何なのか、双方の違いを詳しく解説していきます。

●底地とは

底地とは、借地権の設定されている土地のことです。

底地権とは、土地を貸した相手が建物を建てる目的で土地を利用(使用)することを認める代わりに借主から賃料(地代)を得る権利のことです。

土地を貸し出しても、土地の権利関係は変わらず、底地の所有者(所有権を有する人)はあくまでも地主であるということを覚えておきましょう。

●借地とは

借地とは、他人から借りている土地のことです。

借地権とは、建物を建てる目的で設定された借地借家法における地上権または賃借権のことです。

地上権の場合、他人の所有する土地を土地所有者の承諾がない場合でも、原則的に使用収益する(貸し出す・賃貸借契約を締結する)、建物の売却や担保の設定が可能という特徴があります。

賃借権の場合、地上権と同じく他人の所有する土地を使用できますが、土地所有者の承諾がなければ原則的に建て替えや建物の売却が認められていないという点で異なります。

地上権、賃借権どちらの場合も土地の所有権は地主のままであるため、固定資産税や都市計画税は負担しません。

●底地と借地の違い

底地も借地も基本的に同じ土地を指しています。

貸主側から見た借地契約を締結した土地が底地、借主側から見た土地が借地とどちら側から見るかで呼び名が変わるという点に注意が必要です。

つまり、底地とは土地の所有者側となるため、借地権を設定している土地所有者側の話になります。

底地を所有するメリット・デメリット

相続で底地を取得した、これから借地権を設定して底地として所有することを検討している人の中には、底地を所有することにどのようなメリット・デメリットがあるのか気になっている人も多いと思います。

所有するまたは借地権を設定するより売却した方が良いケースもあるため、特徴をよく理解しておくことが重要です。

底地を所有するメリット・デメリットについて詳しく解説していきます。

●メリット

底地を所有するメリットには、以下の2つが挙げられます。

・賃料が得られる
・管理の手間が減る

・賃料が得られる

借地権設定者(貸主)は借地権者(借主)から毎月土地の賃料を受け取れる、契約更新時には更新料、譲渡や増改築時にも承諾料も得られます。

誰も使用していない空き地を持っている場合、物件が建っていなければ小規模宅地の特例が適用されず、固定資産税・都市計画税などの税負担が大きくなります。

しかし、借主が建物を建てた場合、小規模宅地の特例が適用されることで税金が軽減される、借主から支払われる賃料収入を税金の支払いに充当できます。

・管理の手間が減る

空き地として所有する際に地主が自身で管理する場合は、手間と時間がかかります。

また、管理会社に管理を委託することで手間と時間を省くことはできますが、費用がかかる点に注意が必要です。

しかし、底地として貸し出した場合は、借地権者(借主)が土地の管理をしてくれます。

手間と時間を省けるだけでなく、費用負担も軽減できる点が大きなメリットと言えるでしょう。

●デメリット

底地を所有するデメリットとして、以下の2つが挙げられます。

・土地を自由に使用できなくなる
・売却がしにくい

・土地を自由に使用できなくなる

底地は土地を使用する権利を貸し出している状態なので、底地権者は土地を自由に使用できません。

「短期間の貸し出しであれば問題ないのでは?」と思った人も多いかもしれませんが、借地権の設定期間(借地期間)は数十年単位となるので使用できない期間が長期になります。

一度定期借地を設定すると、長期間自分が所有している土地であるにもかかわらず使えなくなるため、将来的に使用する予定がないかきちんと確認してから設定しましょう。

・売却がしにくい

底地を購入した人は、借地権に基づく第三者が土地を使用しているため、土地を自由に使用できません。

そのため、底地の購入希望者は賃料収入を得たい投資家または業者に限られるという点に要注意です。

購入希望者が限られるということは、流動性が低く、不動産会社と相談して不動産売却を進めていても安く買いたたかれる、なかなか買主が見つからず契約成立までに時間がかかる可能性が高いです。

一般的な不動産と比べると売却が不利になるということを十分に理解した上で売却に臨みましょう。

底地を高く売却する方法

底地は売却がしにくいというデメリットがありましたが、底地を高く売却することは不可能ではありません。

底地を高く売却するには、以下の3つの方法を押さえた上で売却に臨むことが重要です。

・借地人に売却する
・借地人と協力して売却する
・買取業者に買い取ってもらう

それぞれの方法について詳しく解説していきます。

●借地人に売却する

借地人の中には、借地契約の締結中はずっと賃料を支払うことになるため、底地を買い取ることによって賃料を支払わずに済むようになりたいと考えている人もいます。

投資家や不動産会社に売却する際は、少しでも安く買い取って賃料収入を多く得るまたは転売による譲渡益(売却益)を多く得ることを目的としているので安く買い取られるのが一般的です。

しかし、借地人の場合は買い取ることによるメリットが大きいため、投資家や不動産会社に売却するよりも高く買い取ってもらうことが期待できます。

●借地人と協力して売却する

借地人が借地権を手放したいと考えている場合は、借地人と協力して売却します。

具体的には底地から更地に変更して売却するという方法です。

更地に変更すれば制限を受けなくなるため、自由度の高い土地に生まれ変わります。

結果的に土地の需要が高まるため、好条件で売却したい人にはおすすめです。

●買取業者に買い取ってもらう

底地の買取を専門とする買取業者に売却するという方法もあります。

買取業者によって買取価格が異なるため、複数の買取業者に査定を依頼し、買取価格を比較してから買取を依頼することが大切です。

「ソクガイ.jp」は、底地の買取にも対応している不動産コンサルティング会社です。

一般的に買取価格が相場よりも安くなりやすい買取において、相場相当の買取を実現しています。

底地の売却に悩んでいる人は、一度相談することをおすすめします。

将来をよく考えながら戦略を立てることが大切

底地は継続的・安定的な賃料収入が得られる一方、所有権は地主にあっても土地を使用する権利は借地権者にあるため、使用を制限されるというデメリットがあります。

底地として所有を続けるまたは売却するという方法のどちらが向いているかは人によって異なります。

例えば、将来的に土地を使用する予定で使用するまでは運用したいと考えているのであれば底地のまま所有する、将来使用する予定がないのであれば売却に踏み切るなどです。

空き地のまま所有していても税負担が大きいだけなので将来をよく考えながら戦略を立てましょう。

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