2021年09月16日

未登記物件の売買は難しい?売りにくい理由と売却するための方法

相続したのが未登記建物(誰が所有者なのかということが登記されていない建物)だった場合、不動産売買に何らかの影響が生じるのか気になっている人も多いのではないでしょうか?

未登記建物であることが不動産売買に何らかのデメリットを及ぼす場合は、そのデメリットを理解してから売却に臨むことが不動産売買を成功に導く上で重要なポイント(コツ)と言えます。

この記事では、未登記建物が生じる主なケース、売買が難しい理由、売却方法を解説します。

未登記建物を所有していて売却を検討している人は参考にしてください。

未登記建物が生じる主なケース

新築マンションや新築一戸建てなどの新築物件を取得する場合は、不動産の所有者が誰かということを第三者に明示するために所有権保存登記(表題部への表題登記、建物表題登記)をおこないます。

中古マンションや中古一戸建てなどの中古物件を取得する場合にも、売主から買主へと所有権移転(権利を持っている人が変更した)が生じたことを証明するために所有権移転登記がおこなわれます。

遺言に基づく相続手続きで被相続人から相続人、贈与で贈与者から受贈者に名義を変更する場合も同様です。

上記を踏まえると、誰が所有者かという登記がなされていない未登記建物が生じることはなさそうですが、未登記建物は実際に存在し、不動産売買でトラブルが生じる可能性もあるので、未登記建物について知っておくことが大切です。

未登記建物が生じる主なケースとして、以下の3つが挙げられます。

・不動産を現金で売買した
・築年数がかなり経過している
・相続登記をおこなっていない

それぞれのケースについて詳しく説明していきます。

●不動産を現金で売買した

不動産を購入する際は通常自己資金だけでは購入資金(初期費用)が不足するため、金融機関の提供する住宅ローンを利用するのが一般的です。

住宅ローンを契約する際は万が一契約者が滞納して融資を回収できなくなることがないように、不動産に抵当権を設定します。

抵当権の設定は司法書士に依頼して法務局(登記所)で登録免許税という税金を納めて手続きを進めていきます。

抵当権は登記簿の権利部に情報が記載されるため、通常は未登記建物になることはありません。

しかし、資金に余裕があり現金で一括購入するケースでは抵当権を設定しません。

登記(申請)をする必要がなく、登記を無視したまま月日が経過して未登記物件となっているケースが考えられます。

●築年数がかなり経過している

昭和25年から誰が不動産の所有者か(所有権を有しているのか)ということを確認しやすくするために、土地台帳法が改正されました。

この改正によって別々に管理されていた不動産登記簿と家屋台帳の管理が統一されることになりましたが、適切な更新手続きがおこなわれておらず、未登記の建物が存在しているケースが考えられます。

そのため、築年数が経過した不動産の中には、建物の登記がおこなわれていないケースもあるので注意が必要です。

●相続登記をおこなっていない

相続が発生した場合には、基本的には相続登記をおこないますが、適切な相続登記がおこなわれずに未登記となったままになっているケースも考えられます。

共有状態であるにもかかわらず未登記のまま放置されている場合は、共有者の誰かが勝手に売却する、抵当権を設定するなどのリスクを伴います。

共有状態の不動産を売却する際は共有者全員の同意が必要ですが、適正な手続きに基づいて売却を進めたいと考えていても、相続登記されていなければ誰が共有者なのか把握できません。

売却したくても売却できない可能性もあることが注意点として挙げられます。

未登記建物の売買が難しい理由

未登記建物を所有している人の中には、未登記建物の売買が難しいかどうか気になっている人も多いと思います。

結論から言うと、売買は簡単ではありません。

売買が難しい理由として、以下の2つが挙げられます。

・所有権を主張できない
・住宅ローンの審査に通らない

それぞれの理由を詳しく説明していきます。

●所有権を主張できない

所有権を有しているかどうかは、登記簿の権利部の記載で判断します。

その理由は、実際に不動産を占有している人が必ずしも所有者とは限らないためです。

そのため、不動産を売却する際は自身が所有する不動産かどうかを証明しなくてはなりません。

不動産が未登記の場合、所有者であることを証明する証明書を有していない状態なので、売買契約書の作成、署名・押印まで至ることができない可能性がある点に注意が必要です。

●住宅ローンの審査に通らない

金融機関は融資を回収できない場合に備えて不動産に抵当権を設定します。

融資を回収できなかった場合は、売却により現金化して回収することになるため、融資対象の不動産は安定した資産価値を有するものでないといけません。

登記不動産ではなく未登記不動産の場合、所有権を主張できない建物という理由で担保価値がなく融資が実行されない可能性が高いです。

自己資金での購入になるので買い手が限られるという点にも注意してください。

未登記建物を売却するには?

未登記建物は売買が難しいとのことでしたが、どうすればうまく売買できるのでしょうか?

未登記建物をうまく売却する方法として、以下の3つが挙げられます。

・登記を完了させてから売却する
・解体してから売却する
・買取業者に買い取りを依頼する

それぞれの方法を詳しく紹介していきます。

●登記を完了させてから売却する

まずは登記を完了させてから売却するという方法です。

売主が登記を完了させてから売却した場合、未登記の状況よりも需要が高くなります。

そのため、需要が高まることによって好条件での売却が期待できます。

しかし、登記を完了させるのに手間と時間がかかる点にも要注意です。

また、土地家屋調査士に依頼し境界を確定させなくてはならない場合は、何かと費用がかかるということも覚えておきましょう。

●解体してから売却する

次は建物を解体してから売却するという方法です。

未登記建物を解体した後は、滅失登記の代わりに家屋滅失届という書類を提出します。

土地の売買に切り替わるので、未登記であることが問題ではなくなります。

通常の土地売買と同様の流れで売却を進めていくことになるので、好条件での売却が期待できる一方、建物の解体費用がかかるという点に注意しましょう。

●買取業者に買い取りを依頼する

最後は買取業者に買い取りを依頼するという方法です。

未登記建物の売買は売却後に契約不適合責任といったトラブルに発展する可能性が高い点に注意が必要です。

一方、買い取りであれば不動産会社(不動産買取会社)が買主となるため、契約不適合責任に問われるリスクを負いません。

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専門家に相談することが重要

新築物件を取得する、築年数の浅い中古物件を取得する場合は未登記建物であるリスクは低いです。

しかし、相続した不動産や所有しているのが築年数のかなり経過した不動産の場合は、未登記建物の可能性が高いという点に注意してください。

未登記建物を売却する際は一般的な不動産と異なり、トラブルに発展しやすいということを理解した上で売却に臨むことが大切です。

信頼できる実績豊富な不動産会社に相談しながら売却を進めましょう。

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