2021年08月18日

不動産の相続で必要な手続きとは?相続の流れと注意点も解説

相続開始(被相続人の死亡)により遺産相続が生じた人の中には、遺産に預貯金以外に不動産が含まれていて、1どのように相続手続きを進めればいいか分からないという人も多いのではないでしょうか?

不動産相続の手続きに不備があった場合は、後でトラブルに発展する可能性があるため、相続の流れやポイントをしっかり押さえてから相続に臨むことが重要です。

この記事では、不動産を相続した場合の流れや相続方法、押さえておくべきポイントを紹介します。


不動産を相続する際の流れ

被相続人の遺産が現金の場合は遺産分割しやすいですが、不動産は分割が容易な遺産ではないので遺産分割の際にトラブルが生じやすいです。

そのため、トラブルを未然に防ぐには、不動産を相続する際の流れを事前によく把握した上で遺産分割に臨むことが重要です。

不動産を相続する際の流れとして、以下の4つが挙げられます。

①相続人や相続財産を確定させる
②遺産分割協議をおこなう
③不動産の名義変更手続きをおこなう
④相続税の申告・納付をおこなう

それぞれの流れについて詳しく解説していきます。

●①相続人や相続財産を確定させる

まずは法定相続人や相続財産(遺産総額)を確定させます。

一般的に配偶者や子供が相続人になりますが、自筆証書遺言書や公正証書遺言書などの遺言書で相続人を指定しているまたは子供がいない場合は他の人が相続人に含まれるケースもあります。

そのため、誰が相続人なのか調査しなくてはなりません。

また、預貯金や土地や建物などの不動産、証券といったプラスの遺産だけでなく、自動車ローン(マイカーローン)や住宅ローンの残債、借金などのマイナスの遺産をすべて集めて遺産額(遺産の合計金額)を計算します。

この時点で、マイナスの遺産が多い場合は単純承認以外に限定承認や相続放棄なども視野に入れて相続方法を考慮します。

●②遺産分割協議をおこなう

相続人や相続財産を確定させた後は、相続人が集まって遺産分割協議をおこないます。

遺言書がある場合は遺言書の内容に従いますが、遺言書がない、遺言書の内容に問題がある場合は相続人が集まって遺産分割について話し合います。

遺産分割協議は代表者だけで話し合えばいいというものではありません。

遺産分割協議の決定事項は相続人全員に大きな影響を与えるため、全員が参加、終了時には遺産分割協議書を作成して全員が署名・押印(印鑑)する必要があります。

話し合いがうまくまとまらない場合は弁護士といった専門家に相談します。

●③不動産の名義変更手続きをおこなう

遺産の分割方法が決まった後は、不動産の名義変更手続きに移行します。

相続当初は不動産の名義は被相続人のままなので、遺産分割協議で不動産を相続することが決まった相続人が法務局で相続登記(名義変更手続き)をおこないます。

相続登記に期限は設定されていませんが、放置すると所有権が誰にあるか分からず、トラブルに発展する可能性もあるので、司法書士といった専門家に相談しながら速やかに手続きをおこないましょう。

●④相続税の申告・納付をおこなう

不動産の名義変更手続きをおこなった後は、相続税の申告・納付(納税)に移行します。

相続税の課税価格がいくらか確認し、相続税申告書(申請書)という必要書類を作成(用意)して申告手続きをおこないます。

相続税の申告期限は、相続の発生を知ってから10ヶ月以内です。相続税額(相続税評価額)から基礎控除額を引いてマイナスの場合、課税対象ではありません(納税不要)。

相続税を申告・納付する必要があるか、計算方法(計算式)や算出方法が分からない、相続対策を検討したいという人は、相続専門の税理士といった専門家に相談すると安心です。

不動産を相続する4つの方法

遺産に被相続人(故人)自身が所有者の自宅(一戸建て・マンション)、不動産投資用のアパート、マンションなどの不動産が含まれる場合、どのように相続すればいいのか分からない人も多いと思います。

不動産を相続する際の方法として、以下の4つが挙げられます。

・現物分割
・換価分割
・代償分割
・共有分割

それぞれの相続方法を詳しく解説していきます。

●現物分割

現物分割とは、不動産をそのまま分割するという相続方法です。

例えば、被相続人の遺産が資産価値5,000万円の不動産と同価値の現金の場合、2人の相続人の一方が現金、一方が不動産を選択するというケースです。

他にも、被相続人の遺産が資産価値5,000万円の土地の場合、2人の相続人で2,500万円ずつ土地を取得するという方法も現物分割に該当します。

しかし、現物分割したことで土地の大きさが小さくなると評価額が低くなるおそれがあるのが注意点です。

●換価分割

換価分割とは、不動産を売却して現金化してから分割するという相続方法です。

遺産に占める不動産の割合が大きい、空き家になる可能性が高い場合に換価分割が選択されます。

公平性が高くトラブルになりにくい点が大きなメリットです。

「ソクガイ.jp」は、不動産買取の専門家です。

一般的な不動産売却の場合には、買主が見つかるまで時間がかかる可能性があり、遺産分割が速やかにおこなえない可能性も。

しかし、不動産買取であれば、売主と買主の双方が契約内容に合意さえすればすぐに契約が成立します。

少しでも早く現金化したいという人は、ソクガイ.jpの利用をおすすめします。

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●代償分割

代償分割とは、相続人の1人が不動産を相続し、相続割合との差額を現金で補う相続方法です。

換価分割と同様、公平性の高い分割方法なのでトラブルになりにくい点が大きなメリットです。

しかし、複数の相続人が不動産の相続を希望している場合や自己資金が豊富な相続員がいる場合に限られます。

条件によっては代償分割を選択できないため、その際は換価分割を検討しましょう。

●共有分割

共有分割とは、不動産を全員の共有状態にするという相続方法です。

全員が不動産の共有持分を持つことで全員が自由に不動産を使用できるようになるため、遺産分割で同意を得やすくなります。

遺産分割協議が難航している場合には、一旦共有分割を選択して話し合いが困難な状況を解決へと導くことも選択肢の1つです。

不動産を相続する際のポイント

不動産を相続する際に以下の2つのポイントを押さえておくことによってスムーズに遺産相続をおこなえる、トラブルを未然に防ぐことができます。

・共有分割の選択はなるべく避ける
・生前に遺言書を作成しておく

それぞれのポイントについて詳しく解説していきます。

●共有分割の選択はなるべく避ける

1つ目のポイントは共有分割の選択はなるべく避けるということです。

共有分割にした場合、日常の簡単な修繕や不動産を使用するのは単独でおこなえますが、賃貸として貸し出す、売却する、リフォームやリノベーションを設定するといった利用・変更・処分に関しては共有者の同意が必要です。

同意を得られないことが原因でトラブルに発展する、自由に使用できるはずが共有者の1人が占有して自由に使用できないなどのトラブルに発展することも。

また、持っているのが共有持分の場合でも、持分割合に応じて固定資産税や都市計画税などの費用を負担しなくてはなりません。

一時的に共有状態にするのは問題ありませんが、早めに共有状態の解消を目指すことをおすすめします。

●生前に遺言書を作成しておく

2つ目のポイントは生前に遺言書を作成しておくことです。

まだ相続が発生しておらず、相続に備えておきたい人には遺言書を作成しておくことをおすすめします。

不動産は容易に分割できるものではないので、相続時に何らかのトラブルに発展しやすいです。

しかし、事前に関係者全員で話し合った内容を遺言書にまとめておけば、トラブルを未然に防ぐことが可能です。

遺言書をどうやって作成すればいいのか分からないという人は弁護士に相談しながら作成しましょう。

不動産の相続はトラブルに発展しやすい

被相続人の遺産が現金といった分割しやすい財産だけであれば問題ありません。

しかし、不動産が含まれている場合には、分割が容易ではないという理由でトラブルに発展しやすいので注意が必要です。

まだ相続が発生していないのであれば、相続が発生する前に全員で話し合った内容をまとめた遺言書を作成しておくことでトラブルを回避できます。

相続が発生している場合には、どのような分割方法があるのか、それぞれの分割方法にどのようなメリットとデメリットがあるのかをよく理解してから選ぶことが重要です。

何をどうすればいいのか分からない場合には、弁護士に相談しながら決めましょう。

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