2021年09月20日

瑕疵保証(保険)とは?瑕疵の4つの種類と保証利用時の注意点

相続した土地や建物、自身の住まいなどの不動産売却を検討している人の中には、「瑕疵保証」という言葉を聞いてどのようなものなのか気になっている人も多いのではないでしょうか?

不動産には専門用語が多数使用されるため、不動産売却でのトラブルを未然に防ぐには瑕疵保証とは何なのかを事前に理解した上で不動産売却に臨むことが大切です。

この記事では、瑕疵保証とは何か、瑕疵保証を利用する際の注意点なども解説します。

不動産売却を予定している人は参考にしてください。

そもそも瑕疵(かし)とは

不動産売却における瑕疵とは、取引の目的物である土地や建物に潜んでいる欠陥(不具合)です。

何が瑕疵と判断されるかは購入者(消費者)によって異なり、従来備えているはずの品質や性能などが備わっていない状態を瑕疵と判断するのが一般的です。

土地や建物にはどのような瑕疵が潜んでいるのか、瑕疵が潜んでいた場合にはどうなるのかについて詳しく説明していきます。

●土地や建物に潜む4つの瑕疵

土地や建物に潜む瑕疵は大きく以下の4つに分類されます。

・物理的瑕疵
・環境的瑕疵
・心理的瑕疵
・法的瑕疵

・物理的瑕疵

物理的瑕疵とは、シロアリ、雨漏り、地盤沈下、土壌汚染などの瑕疵(欠陥)を抱えているケースです。

新築住宅の請負契約では建築会社(特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律【住宅瑕疵担保履行法】)、中古住宅の売買契約では売主がそれぞれ責任を負います。

専門家でなければ判断できない(見抜けない)ケースが多いため、中古住宅の売買契約の締結では不動産会社に仲介を依頼、インスペクションという建物診断を受けてから売却するといったように専門家のサポートを受けることをおすすめします。

・環境的瑕疵

環境的瑕疵とは、周囲の建物から悪臭・騒音がする、付近に嫌悪施設があるなど住環境に問題があるケースです。

嫌悪施設にはごみ処理場や廃棄物処理施設、暴力団事務所などが挙げられます。

買主によって感じ方が変わるため、何が嫌悪施設に該当するか判断が難しいという特徴があります。

・心理的瑕疵

心理的瑕疵とは、事件や事故、自殺などのトラブルが発生し、心理的な問題を抱えているケースです。

環境的瑕疵と同様、何が心理的瑕疵に該当するか判断基準が難しいという特徴がありました。

しかし、令和3年(2021年)に心理的瑕疵の取り扱いについてのガイドラインの制定が進んでおり、少しずつ何が心理的瑕疵に該当するのか明確になりつつあります。

参考:「不動産取引における心理的瑕疵に関するガイドライン(案)」(国土交通省 不動産・建設経済局 不動産業課)
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001405362.pdf

・法的瑕疵(法律的瑕疵)

法的瑕疵とは、都市計画法や建築基準法、消防法などの法律に違反しているケースです。

法的瑕疵のある不動産だと、自然災害の影響で建物が焼失、倒壊した場合や経年劣化を理由とする建て直しが必要になった場合でも再建築不可となり建て直しができない可能性があるので要注意です。

●瑕疵があると瑕疵担保責任を問われる

瑕疵がある物件を売却すると、売主は瑕疵担保責任に問われる可能性があります。

瑕疵担保責任は民法改正によって契約不適合責任に変更されました。

契約不適合責任に問われた場合、追完請求(瑕疵を補修後の引き渡し)、代金減額請求(補修費用分の減額)、催告解除・無催告解除(契約解除)、損害賠償のいずれかを請求されます。

瑕疵の発覚による損害を軽減するには、瑕疵保証(瑕疵保険・住宅瑕疵担保責任保険)の利用をおすすめします。

瑕疵保証とは、瑕疵によって発生した一定の損害を補償してくれる仕組みです。

売主は買主の請求に備えられる、買主は売主に請求しても応じてもらえないという事態を回避できるため、双方が安心して売買契約の締結に臨めるでしょう。

不動産の売却時に活用できる瑕疵保証(保険)

瑕疵保証(保険)を利用した場合は、万が一売却後の不動産に瑕疵が潜んでいて買主から責任を追及されたとしても保険金で補えるというメリットがあります。

不動産の売却時に活用できる瑕疵保証として、以下の2つが挙げられます。

・既存住宅売買瑕疵保険(個人間売買タイプ、検査事業者保証型)
・既存住宅売買瑕疵保険(個人間売買タイプ、仲介事業者保証型)

それぞれの違いを詳しく解説していきます。

●既存住宅売買瑕疵保険(個人間売買タイプ、検査事業者保証型)

この保険では、中古住宅の個人間売買において、売主に変わって検査事業者(住宅瑕疵担保責任保険法人)が保証を行います。

保険の加入者は検査事業者なので、瑕疵が見つかった場合は検査事業者が買主に対して保証を行い、保険会社から検査事業者に保険金が支払われる仕組みです。

保証対象となるのは補修費用、調査費用、仮住居、転居費用などで補修費用は構造耐力上主要な部分もしくは雨水の侵入を防止する部分の補修に限られます。

保険金額や保険期間(保証期間)、保険料は商品によって異なります。

参考:「既存住宅売買瑕疵保険(個人間売買タイプ、検査事業者保証型)」(国土交通省)
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutaku-kentiku.files/kashitanpocorner/jigyousya/about_inspector_guarantee_type.html

●既存住宅売買瑕疵保険(個人間売買タイプ、仲介事業者保証型)

この保険では、中古住宅の個人間売買において、売主に変わって仲介事業者が保証を行います。

保険の加入者は仲介会社なので、瑕疵が見つかった場合は仲介事業者が買主に対して保証を行い、保険会社から仲介事業者に保険金が支払われる仕組みです。

保証対象は、検査事業者保証型と同様です。

参考:「既存住宅売買瑕疵保険(個人間売買タイプ、仲介事業者保証型)」(国土交通省)
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutaku-kentiku.files/kashitanpocorner/jigyousya/about_business_guarantee_type.html

瑕疵保証を利用するときの注意点

瑕疵保証を利用するときは、以下の3つの点に注意が必要です。

・保険料の負担は当事者間での話し合いで決める
・保証対象外の瑕疵には適用されない
・検査で瑕疵が見つかった場合は補修を行った上で再検査となる

それぞれの注意点を詳しく紹介していきます。

●保険料の負担は当事者間での話し合いで決める

瑕疵保証を受けるための保険料については売主と買主のどちらが負担しても良いと考えられていますが、不動産の売却をスムーズに進めるには、売主側が負担するのが望ましいとされています。

契約後のトラブルを回避するためにも、どちらが保険料を負担するのか確認しておくことが重要です。

手続きの流れとしては保険料を売主または買主が保証会社に支払い、瑕疵が見つかった場合は買主が保険会社に請求することになるため、売主と保険会社間でやり取りを行うことは基本的にありません。

●保証対象外の瑕疵には適用されない

瑕疵保証はすべての瑕疵が保証されるわけではなく、保証の対象が限定されています。

そのため、保証の対象外となる瑕疵が発覚した場合は保険金の支払いが行われません。

上記のようなケースで買主から責任を追及された場合は、売主が補修費用を負担するということを十分理解した上で利用しましょう。

●検査で瑕疵が見つかった場合は補修を行った上で再検査となる

瑕疵保証を利用する際は、住宅に対して検査が行われます。何らかの問題があって指摘を受けた場合、補修を行った上で再検査を受けなくてはなりません。

再検査を受ける前の補修の費用は売主負担となるため、トラブルを未然に防ぐ効果は期待できるものの、反対に支出が増える要因になる可能性もあるということを理解しておきましょう。

トラブル回避が必須

瑕疵担保責任は法改正により契約不適合責任と変更になったことで、土地や建物に潜む瑕疵は隠れた瑕疵に限定されなくなりました。

以前より責任を負う対象が広くなったため、瑕疵保証といったトラブル回避が必須になっていると言えます。

しかし、すべての売買契約で契約不適合責任が問われるわけではありません。

契約不適合責任は中古住宅の個人間売買で適用されますが、不動産会社への売却であれば対象外となります。

つまり、不動産買取業者を利用すれば、売却後のリスクを軽減できるということです。

「ソクガイ.jp」は買取価格が相場と比べて低くなりがちな不動産買取において、相場に近い買取価格を実現している不動産買取業者です。

売却後のトラブルを回避したいと考えている人は一度相談してみてはいかがでしょうか?

 

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