2021年11月03日

旗竿地の売却でよくあるトラブル│高値で売るためのポイントは?

土地には、正方形や長方形のような整形地ではなく、いびつな形をした非整形地もあります。

旗竿地は道路に接する部分が細長く、旗に似た形をしている土地のことで、非整形地に分類されます。

建物部分が道路からは見えないケースが多いことから路地状敷地と呼ばれることもありますが、一般的に売却時に苦労するといわれているため、速やかに売却するには何らかの工夫が必要です。

この記事では、旗竿地の注意点、売却でよくあるトラブル、高く売却するコツなどを解説します。

旗竿地の売却を検討している人は参考にしてください。

ソクガイでは旗竿地(再建築不可物件)の買取を積極的に行っています。売却を検討している方はこちらへ 

旗竿地の注意点

非整形地である旗竿地は、整形地と比べて土地の評価額が低いため、税金を安く抑えられる、住まいを安価に取得できるというメリットがあります。

しかし、以下の3つのデメリットも伴うため、既に取得してしまったまたは相続で取得した人は要注意です。

・リフォーム時や建て直しの際に割高になる可能性がある
・駐車場スペースを確保しにくい
・プライバシーが確保されにくい

それぞれの注意点について詳しく説明していきます。

●リフォーム時や建て直しの際に割高になる可能性がある

竿部分が狭い場合、リフォームや建て替え(新築を含む)の際に機材を使用できず、手作業が増えて費用が割増になるケースがあります。

土地や一戸建ての取得費をうまく抑えることができても、注文住宅の新築、リフォームや建て替えなどではトータルで費用が多くかかってしまうことも多いです。

旗竿地を所有している場合は、将来のリフォームや建て替えなどを想定して通路部分の大きさが十分か確認しておきましょう。

●駐車場スペースを確保しにくい

特殊な形状をしている旗竿地でも、竿部分を駐車スペースとして使用することで、土地が抱える問題を解消できるケースがあります。

しかし、旗竿地の多くは間口が狭いので駐車スペースとして使用しても、停めにくいのが難点です。

2台分駐車するには縦列駐車になるので出し入れが不便、カーポートまでは設置できない、駐車できても歩行者や自転車の通行が困難などのように何かと取得後に悔いが残りやすいです。

●プライバシーが確保されにくい

旗竿地は、周囲が隣家に囲まれている状況なので、プライバシーが確保されにくいです。

四方が隣家に囲まれており、道路から離れているため、騒音がなく静かで暮らしやすいですが、囲っている隣人の視線が集まります。

そのため、2階部分は平気でも、特にリビングのある1階部分は、プライバシー確保のためにカーテンを閉めた状態の生活になりやすい点もデメリットといえます。

フェンスを設置、高くして視線を遮るという方法もありますが、四方を住宅に囲まれていることによって感じる圧迫感・ストレスをさらに強める可能性も。

家族の日々の暮らしを快適にするために目隠しを設置する際はハウスメーカーや工務店、外構の設計に事前に相談しましょう。

旗竿地の売却でよくあるトラブル

旗竿地は居住中に何らかの不都合が生じるだけでなく、売却時にも不都合が生じやすいです。

旗竿地の売却でよくあるトラブルとして、以下の2つが挙げられます。

・契約不適合責任に問われる可能性がある
・なかなか買い手が見つかりにくい

それぞれのトラブルについて詳しく解説していきます。

●契約不適合責任に問われる可能性がある

2020年4月の民法改正で、従来の瑕疵担保責任から契約不適合責任に変更となりました。

瑕疵担保責任では隠れた瑕疵に限られる一方で、契約不適合責任では契約内容と引き渡したものに差異があればすべて売主の責任となるため、売主の負担が大きくなりました。

契約不適合責任に問われる可能性があるケースとして、以下の2つが挙げられます。

・間口が2m未満で再建築不可のケース
・風通し・採光が悪いケース

・間口が2m未満で再建築不可のケース

幅員4m以上の公道と接している間口が2m未満だと、建築のルールがまとめられた建築基準法上に定められている接道義務を満たしていません。

上記のような接道義務を満たしていない物件は、再建築不可物件として扱われるため、自己都合による建て直し、自然災害を原因とする倒壊に対しての建て直しも不可となります。

上記のような再建築不可物件であるにもかかわらず、売買契約書にその内容が記載されていなかった、説明されなかった場合は、契約不適合責任を負うことになるので注意が必要です。

・風通し・採光が悪いケース

単に風通しや日当たりが悪いだけでは契約不適合責任を問われる可能性は低いです。

しかし、風通しや日当たりが悪い場合は、室内に湿気がこもりやすくなるため、結果的にカビやシロアリが発生しやすくなります。

カビやシロアリが発生していて、売買契約書にその内容が記載されていなかった、説明されなかった場合、再建築不可のケースと同様に契約不適合責任に問われるので注意しましょう。

●なかなか買い手が見つかりにくい

旗竿地は上記のように再建築不可(建物の建て直しができない、間取りの変更を伴うような大掛かりなリフォームやリノベーションをできない)の可能性がある、風通し・採光が悪いなどのデメリットが多いです。

「せっかくの我が家を取得するのであれば、何のデメリットもない物件が良い」と考える人が多く、整形地と比べると購入希望者がなかなか見つかりにくいです。

仮に不動産会社に仲介を依頼し、買主が見つかったとしても、安く買い叩かれる可能性があるということを理解しておきましょう。

旗竿地を含む訳アリな物件を専門で買い取っている業者であれば高く買い取ってくれる可能性が高まります。→訳アリ物件専門の買取業者ソクガイに相談する 

旗竿地を高く売却するコツ

基本的には好条件での売却が難しい旗竿地ですが、以下の2つのコツを押さえることによって好条件での売却が期待できます。

・隣地を買い取ってから売却する
・不動産買取業者に買い取りを依頼する

それぞれのコツを詳しく紹介していきます。

●隣地を買い取ってから売却する

隣地が売りに出されている場合、隣地を買い取ってから売却すれば好条件での売却が期待できます。

その理由は、間口が広がることによって非整形地ではなくなる、接道義務を満たすようになることで需要が高まるためです。

需要が高まった結果、そのまま売りに出すよりも売却価格の上昇が期待できます。

ただし、必ず高く売却できるとは限りません。また、隣地を買い取れるほどの資力がある人、隣地が売却を予定している場合に限られている点に注意してください。

●不動産買取業者に買い取りを依頼する

不動産買取業者に買い取りを依頼して、買主と売主の双方が条件に合意さえすれば速やかに売買が成立します。

不動産買取の場合は、通常の仲介とは異なるので仲介手数料が不要、売却に時間がかかることによるコスト増(固定資産税、都市計画税)が生じません。

無駄な支出を防ぐことにより、結果的に手元に入るお金を増やす効果が期待できます。

ただし、基本的に不動産買取は転売によって利益を得るため、買取価格が相場よりも低めになります。

少しでも高く売却したい人は複数の不動産買取業者に査定を依頼しましょう。

ソクガイ.jpは訳あり物件の買い取りを専門に対応している不動産買取業者です。

相場に近い買取価格を実現しているので旗竿地を高く売却したい人は一度相談してみてはいかがでしょうか?→売却相談する 

旗竿地の売却は困難

旗竿地は安価に不動産を手に入れられるというメリットはありますが、利便性が悪い、風通し・日当たりが悪いなどデメリットも目立つため、売却には不利になりやすいです。

また、非整形地である旗竿地は資産価値が整形地と比較すると低いため、住宅ローン審査に通りにくいケースも多いです。

売却に苦労するケースが多いため、非整形地の所有者は最終的に売却することになったときにスムーズに進められるように売却手段を考えておきましょう。

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