2021年11月10日

建築面積とは?敷地面積、延床面積との違いや再建築不可物件の売り方

一戸建て(注文住宅、分譲住宅)やマンションの売却を検討している人の中には、売却を予定している住まいが何らかの法律や条令に抵触していないか気になっている人もいると思います。

2021年の民法改正で瑕疵担保責任が契約不適合責任に変更となったことによって、不動産の売却で売主が買主に対して負う責任が大きくなったため、訳アリ物件でないかどうか売却前に確認しておくことが大切です。

この記事では、建築面積と敷地面積、延床面積との違い、再建築不可物件の売却方法を解説します。

建築面積が各種法令・条例に違反していないか気になっている人は参考にしてください。

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不動産における3つの面積

土地面積に対して建築できる住まいの大きさに一定の制限(上限)を設けていなければ、近隣住民と日照や通風、騒音などでトラブルに発展する可能性があります。

また、火災が発生した際に住宅が密集していると被害が甚大になる可能性があるため、建築基準法や消防法、都市計画法などでは家づくりのルールを定めています。

建蔽率、容積率など、土地面積に対する建物面積の割合を定めたルールはいくつかありますが、面積は大きく以下の3つに分類され、各ルールで使用する面積が異なるため、事前に違いを把握しておくことが大切です。

・建築面積
・敷地面積
・延床面積

それぞれの違いについて詳しく説明していきます。

●建築面積とは

建築面積とは、建物が建っている部分の面積のことです。

建物を真上から見たときの面積で、基本的には「1階部分の面積=建築面積」となります。

建築面積は建築基準法の建蔽率と関係しており、建築面積と「敷地面積×建蔽率」という計算方法で算出した面積を比較して、建築面積が上回っていた場合には違法となるので注意が必要です。

バルコニーやひさし(屋根)、出窓などが建築面積に含まれるのか気になっている人もいると思いますが、1m以下の場合は建築面積に含まれません。

1mを超えている場合、先端から1m後退した部分までが建築面積に含まれます。

●敷地面積とは

敷地面積とは、敷地(土地)そのものの大きさのことです。

敷地面積は、以下のように実測面積と登記簿面積に大別されます。

実測面積:土地家屋調査士に依頼して測量した実測面積
登記簿面積:登記簿に登録されている敷地面積

実測面積は、専門家が現地を訪れて測量した実測値なので比較的正確性が高いのが特徴です。

一方、登記簿面積は、登記簿に登録されているといっても測量からかなり時間が経過している場合は、測量方法が曖昧で正確性が低いケースもあるという点に気を付けなくてはなりません。

●延床面積とは

延床面積(延べ面積)とは、建築物すべての床面積のことです。

基本的には建築面積に2階や3階などの各階すべての床面を合算します。

延床面積は建築基準法の容積率と関係しており、延床面積と「敷地面積×容積率」という計算方法で算出した面積を比較して、延床面積が上回っていた場合には違法となるので注意が必要です。

バルコニーやロフト、吹き抜け部分も延床面積に算入されるかどうか気になっている人もいると思いますが、延床面積には算入されません。

地下室(地階)は全床面積の合計の3分の1までの面積については、容積率を算出する際の延床面積から除外できるので覚えておきましょう。

建築基準法と建物の面積の関係

建築基準法、消防法、都市計画法といった各種法令や条例(用途地域など)には家づくりのルールが定められており、建築できる建物の面積に関するルールも盛り込まれています。

時代の変化に適合するように法令や条例は見直されており、規制だけでなく緩和されることもあるので、法改正を適宜確認しておくことが大切です。

建物の面積が各種法令や条例に建築当初から適合していなかったのか、法改正や増改築などによって途中から適合しなくなったのかによって扱いが異なります。

各種法令や条例、建物の面積の関係について詳しく解説していきます。

●各種法令違反の建物は建築できない

建物を建築する際は申請が必要です。その理由は、計画が建築基準法や消防法、都市計画法などの各種法令や条例を遵守しているか確認するためです。

許可が出なければ建築できないため、各種法令や条例が整備される前で確認が曖昧だった古い建物を除き、建築当初から違反している違反建築物は基本的にありません。

●建築後に違法な増改築を行うことも不可

建築当初から各種法令や条例に違反している違反建築物が基本的になくても、増改築を実施した際に建築面積や容積率等が変わって違反建築物になる可能性があります。

しかし、一定規模以上の増改築を実施する場合は、新築時と同様に申請が必要なので、各種法令や条例に違反した建築物はほとんどないといえるでしょう。

●法改正による不適合は許容されている

建築当初は各種法令や条例に適合していたものの、法改正によって現行法に適合しなくなった物件は既存不適格物件として扱われます。

違法建築物には当たりません。

マイホームに住み続けることも一定規模のリフォームやリノベーションを行うこともできますが、再建築時には現行法に適合させなくてはならず、接道義務を満たしていない場合には再建築不可物件として扱われる可能性も。

現行法に適合させる際に大幅に建物の規模を縮小しなくてはならないケースや再建築不可のケースでは、売却に苦戦することが多いので注意してください。

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不動産が再建築不可になった場合の売却方法

不動産が再建築不可になった場合は、通常の不動産と比較すると査定結果が市場相場よりも安くなる、購入希望者が見つかりにくくなります。

そのため、少しでも高く、速やかに売却する方法がないか考えている人も多いのではないでしょうか?

不動産が再建築不可になった場合の売却方法として、以下の2つが挙げられます。

・各種法令に適合させてから売却する
・訳アリ物件専門の不動産買取業者に買い取ってもらう

それぞれの売却方法を紹介していきます。

●各種法令に適合させてから売却する

改正後の法令に適合させれば再建築不可ではなくなります。

その結果、通常の不動産と同様に売却できるので、好条件での売却が期待できます。

例えば、建築面積、延床面積の条件に適合していないケースでは改築によって対応する、接道義務を満たしていないケースでは隣地を買い取って接道義務を満たすなどです。

ただし、これらの方法には費用が伴うという点に注意してください。

必ずしも売却代金に上乗せして費用を回収できるとは限らないため、不動産会社に相談しながら決めましょう。

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●訳アリ物件専門の不動産買取業者に買い取ってもらう

不動産買取業者であれば、買主と売主の双方が契約条件に合意さえすればすぐに成約します。

不動産買取には、購入希望者を探す手間と時間、仲介手数料や修繕費、固定資産税などの支出を軽減できるというメリットが挙げられます。

ただし、買取価格が相場と比べて2~3割低くなるのが一般的です。

そのため、仲介と買い取りのメリット・デメリットを総合的に判断してから決めることをおすすめします。

ソクガイ.jpは訳アリ物件の買い取りに特化しています。

市場相場と比べて買取価格が低くなりやすい不動産買取に置いて相場に近い買取価格を実現しています。

再建築不可物件の売却に悩んでいる人は一度問い合わせてみてはいかがでしょうか?

独断で決めずに専門家に相談することが大切

不動産業界では、さまざまな不動産用語が使用されます。

不動産用語の意味を理解しておかないと、後でトラブルに巻き込まれる可能性もあるため、不動産売買を予定している人はネットに記載されている不動産用語集などを確認しておくことをおすすめします。

また、再建築不可物件などの訳アリ物件を好条件で売却するには専門家のサポートが必要不可欠です。

独断で決めるのではなく、信頼できる専門家のアドバイスを受けながら売却を進めましょう。

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