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市街化調整区域は居住に不向き?メリット・デメリット

市街化調整区域内にある土地の購入を検討している人の中には、制限や抑制を受けることにより利用目的を達成できない、最終的に売却に不利にならないか気になっている人も多いのではないでしょうか?

何も知らずに不動産を購入した場合は、利用方法が制限される、将来的に何らかのトラブルに発展する可能性があるため、市街化調整区域についてよく理解してから購入することが重要です。

この記事では、市街化調整区域とはどのような区域区分なのか、市街化調整区域に家を建てるメリットとデメリットについて解説します。

市街化調整区域とは

収入が安定した、家族構成が変化したなど様々な理由で賃貸住宅から注文住宅や建売住宅といった一戸建ての住まいへの切り替えを検討している人も多いと思います。

注文住宅の場合は先に土地を購入して後から建物を建てることになりますが、区域区分が市街化調整区域と記載されている土地を見つけて、普通の土地と何が違うのか気になっている人も多いのではないでしょうか?

市街化調整区域とはどんな区域区分なのか、市街化調整区域の特徴について詳しく解説していきます。

●都市計画法に定められている区域区分

市街化調整区域とは、都市計画法に定められている区域区分の1つです。都市計画区域は、市街化区域、市街化調整区域、非線引き区域の大きく3つに分類されます。

市街化調整区域とは、都市開発を進行させる市街化区域とは異なり、都市開発を抑える必要がある区域なので、原則として住宅や商業施設といった建築物を建てることができません。

そのため、市街化調整区域の利用用途(活用方法)は、建築物を建てない駐車場や太陽光発電、資材置き場、墓地・霊園などが中心となります。

●都市計画法第34条の許可があれば建築可能

原則開発行為が禁止となっている市街化調整区域ですが、自治体と協議して都市計画法第34条の開発許可(立地基準)を得た場合は工作物の開発行為(建築行為)が認められます。

住宅に関連するのは以下の都市計画法第34条第11号~第14号に該当するケースです。

第11号:一戸建ての住宅、共同住宅および長屋、小規模な店舗など(自然的社会的諸条件から市街化区域と一体的な日常生活圏を構成していると認められる地域)
第12号:収用対象事業による代替建築物、災害危険区域から移転する建築物、分家住宅、既存集落内の自己用住宅など(都道府県の条例で区域や目的、用途を限って認められた場合)
第13号:既存権利届により建築する建築物(既存宅地で区域区分の変更で建築不可になった)
第14号:災害危険区域から移転する建築物(開発審査会の議を経て都道府県知事が認めた)

既存建築物や既存集落などは、許可不要です。しかし、原則建築不可で、建築するには建築許可が必要であることを理解しておきましょう。

市街化調整区域に家を建てるメリット

市街化調整区域に指定される前から地目が宅地だったエリアは、申請すれば比較的容易に建築許可が得られます。

しかし、原則建築許可が必要な市街化調整区域で家を新築することにメリットはあるのでしょうか?

市街化調整区域に家を当てるメリットとして、以下の3つが挙げられます。

・初期費用を抑えられる
・ランニングコストを抑えられる
・自然が豊かで環境が良い

それぞれのメリットを詳しく解説していきます。

●初期費用を抑えられる

市街化区域の土地よりも市街化調整区域の土地の価格(地価)は安いため、土地の購入にかかる費用を抑えられます。

初期費用を抑えられるので持ち家を取得することに対するハードルが下がります。

また、同じ予算で市街化区域と市街化調整区域の土地を購入する場合、地価が安いのでより広大な敷地を手に入れられるという点も市街化調整区域の魅力と言えるでしょう。

●ランニングコストを抑えられる

市街化区域の土地と市街化調整区域の土地の資産価値を比べた場合、同じ大きさであれば市街化調整区域の資産価値の方が低くなります。

不動産に対して課される固定資産税は、資産価値に基づいているため、資産価値の低い市街化調整区域の固定資産税の方が安くなるので税負担が軽減されます。

また、都市計画税は市街化調整区域には課されないため、ランニングコストを抑えることが可能です。

●自然が豊かで環境が良い

市街化調整区域は原則建物を建てることができません。そのため、マンションやビルのような高い建築物や商業施設などがなく、風通し・日当たりが良く、騒音もないので生活環境が優れています。

また、自然が豊かな場所が多い点も魅力です。

将来的に開発が行われる可能性が低いため、隣近所に大きなビルが建って日当たりや風通しが悪くなった、商業施設ができて交通量が増えてうるさくなったなどの住環境の変化に悩まされずに済む点も市街化調整区域の魅力の1つと言えるでしょう。

市街化調整区域に家を建てるデメリット

メリットを見て市街化調整区域に興味を持ったという人もいるかもしれませんが、購入してから後悔しても手遅れなのでデメリットもしっかりと確認しておくことが重要です。

市街化調整区域に家を建てるデメリットとして、以下の3つが挙げられます。

・インフラの開発は期待できない
・住宅ローンの審査に通りにくい
・売却時に不利になる

それぞれのデメリットについて詳しく解説していきます。

●インフラの開発は期待できない

生活インフラの開発は市街化区域を中心に行われおり、市街化調整区域は市街化を抑制しているので利便性が今以上に向上することは基本的に期待できません。

計画的な生活インフラの開発が期待できないということは、周辺に病院やスーパー、学校などがないので、車移動が必須になります。

不便に感じることが増える、ガソリン代や車の維持代など別のランニングコストが増える可能性があるのが注意点です。

●住宅ローンの審査に通りにくい

持ち家を取得する際は自己資金だけでは不足するため、住宅ローンを利用するのが一般的です。

融資を提供する金融機関は、万が一契約者が滞納して融資を回収できなくなることを未然に防ぐために不動産を担保(抵当権を設定)に入れます。

担保に入れる不動産の資産価値が低い場合には融資を回収できないリスクが高まるため、金融機関は資産価値が高い不動産かどうかをチェックしています。

市街化調整区域の土地は資産価値の低く売却時に不利になる可能性が高いため、住宅ローン審査に通らないケースも。

住宅ローンが利用できない場合は自己資金または他のローンを契約することになりますが、他のローンは住宅ローンのように低金利ではないため、自己資金が潤沢でない限りは購入が厳しいでしょう。

●売却時に不利になる

市街化調整区域の土地は、自身が購入する際のデメリットと同じデメリットを購入者が負うことになります。

インフラの開発が期待できない、住宅ローン審査に通りにくいというデメリットが原因で売却時に不利になる可能性が高いです。

買い手が見つかるまで時間がかかる、購入希望者が見つかっても安く買いたたかれる可能性があることを踏まえると、なかなか購入の一歩を踏み出しにくいと言えるでしょう。

「ソクガイ.jp」は、訳あり物件から一般的な物件まで幅広く買い取る不動産コンサルティング会社です。

不動産買取は売主と買主が合意すればすぐに現金化できるので安心です。

一般的に不動産買取は、買取価格が相場よりも低いと言われていますが、ソクガイ.jpは相場に近い買取価格を実現しているので将来の売却に不安を感じる必要はありません。

既に市街化調整区域の不動産の売却に悩んでいるという人も一度お問い合わせください。

 

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市街化調整区域の特徴をしっかりと理解してから購入しよう

市街化調整区域は、自然が豊かで風通しや日当たりも良いといった魅力がありますが、インフラの開発が基本的に行われない、日常生活が不便というデメリットも伴います。

購入してから後悔しても遅いため、市街化調整区域のメリットとデメリットをよく理解する、不動産会社に相談しながら購入しましょう。

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