2021年09月02日

家の査定はどのような流れで行う?依頼時に重視するポイントや注意点

マンションや一戸建てなどを相続で取得したまたは転勤や家族構成の変化による住み換えなどの理由で、不動産売却を検討している人も多いと思います。

不動産売却は不動産会社に不動産査定を依頼し、媒介契約を締結して販売活動を進めていきますが、最初の査定価格が適正(正確)か適切に判断できなければ、その後の販売活動に影響を与えるので注意してください。

この記事では、家の売却を検討している人に向けて、査定時の流れ、査定で重視したいポイント・コツ、注意点を解説します。

家の査定を受ける流れ

マイホーム(住まい)を売却する場合、いきなり販売活動を始めるわけではありません。

まずは、建物の売却価格(成約価格)がいくらくらいになるのか、正しい売出価格を設定するためにも、不動産会社に査定(審査)を依頼します。

しかし、査定を依頼しても、提示された査定価格(査定額)が正しいかどうかが分からなければ、査定を依頼しても意味がありません。

査定での失敗を未然に防ぐには、査定の流れをしっかり押さえて、事前に準備しておくことがスムーズです。

家の査定を受ける流れは、下記の3つの手順(ステップ)です。

①不動産のおおよその相場を調べる
②不動産会社に査定を依頼する
③不動産会社から査定結果を受け取る

それぞれの流れを詳しく説明していきます。

①不動産のおおよその相場を調べる

不動産会社の査定が適正かどうか判断できなければ、売出価格の設定を誤って売却に失敗するリスクが高まります。

そのため、まずは不動産のおおよその相場を調べなくてはなりません。

不動産のおおよその相場は不動産ポータルサイトという複数の物件情報が掲載されているサイトを見れば、類似物件がいくらで売り出されているのか手軽に確認できます。

おおよその相場を把握しておけば、査定が適正かどうかを判断しやすくなります。

②不動産会社に査定を依頼する

不動産会社に査定を依頼する際は、1社でなく複数社に申し込みます。

その理由は、各不動産会社で査定価格を算出する際に重視するポイントが異なり、査定結果にも差が生じるためです。

複数社に申し込むのに手間と時間がかかるのを何とか避けたいという人には、不動産一括査定サイトを利用することをおすすめします。

一括査定サイトでは一度物件情報や売主の個人情報などをインターネット上のフォームに入力すれば、複数の不動産会社に同時に査定を依頼できるので手間と時間を省けるというメリットがあります。

また、基本的に完全無料で利用できる、個人情報を提供してしつこい営業を受けたくない人は、匿名で利用できるサイトもありとても便利です。

査定方法は机上査定(簡易査定)と訪問査定(詳細査定)の2種類です。

机上査定とは、実際に現地確認をせずに過去の取引事例を比較しながら査定結果を算出する方法で、査定結果がすぐに出るものの精度が低い点がデメリットと言えます。

訪問査定とは、実際に現地を調査するため、査定結果が出るまで時間がかかるものの精度が高い点が特徴です。

机上査定は複数社、訪問査定は信頼できる何社かに絞って依頼するのが一般的です。

③不動産会社から査定結果を受け取る

不動産会社から査定結果(書類、メール、電話)を受け取った後は、結果を踏まえながら売出価格を決定します。

買主を探してもらう不動産仲介会社も査定結果を1つの判断材料としながら決めます。

不動産仲介会社の選び方、決め方は後述するのでそちらを参考にしてください。

家の査定の際に重視したい3つのポイント

家の査定を依頼する際に、少しでも査定結果が高くなってほしいと考えている人も多いと思います。

そこで家の査定の際に重視したい以下の3つのポイントをご紹介します。

・家の築年数と修繕状況
・土地の形状や面積
・周辺環境

それぞれの項目について詳しく解説していきます。

●家の築年数と修繕状況

建物には構造に応じて法定耐用年数が定められています。

例えば、法定耐用年数を目安にした場合、木造住宅の耐用年数は22年に設定されており、家の価値は築20年目を迎えるとほぼ0となります。

そのため、少しでも家を高く売却したいのであれば、築20年を迎える前に売却することが大切です。

査定結果に影響を与えるのは、築年数だけではありません。

内装の状況、雨漏りやシロアリ被害といった瑕疵の有無、日当たりや風通し、水回りの状況、設備なども査定に影響を与えるチェックポイントです。

築年数と外装を含む家の状況を比較して状態が良ければ査定額アップが期待できます。

 

●土地の形状や面積

土地の形状や面積も査定結果に影響を与える要因となります。

例えば、土地の形状が正方形に近いと査定額が上がりやすいと言われています。

また、面積が大きいほど査定額がアップするのが一般的です。

「敷地面積が大きければなぜ査定額がアップするの?」と気になった人も多いと思います。

面積が大きいと家を解体した後も、駐車場としての利用、土地を分筆して売却など土地活用の選択肢が豊富なので、購入者が付きやすいという点から査定額アップが期待できます。

●周辺環境

売却を予定している物件の周辺環境(エリア・立地)の良さも査定結果に影響を与える要因です。

例えば、駅徒歩5分、学校が近い、スーパーやコンビニなどの生活に欠かせない、利便性の高い施設が近所にある場合は、査定額にプラスに影響する可能性があります。

一般的には、徒歩10分以内に生活関連サービス施設があるかどうかが重要とされます。

反対に嫌悪施設の有無も査定額に影響を与えるので注意が必要です。

嫌悪施設とは、ゴミ処理場や廃棄物処理場、ガソリンスタンドなどの異臭、騒音が懸念される施設です。

相場よりも査定額が低くなる可能性があるということを理解した上で売却に臨みましょう。

家の査定を依頼する際の注意点

家の査定を依頼する際の注意点として、以下の2つが挙げられます。

・査定結果だけで不動産会社を選ばない
・劣化や不具合などのマイナス要素もきちんと伝える

それぞれの注意点を詳しく解説していきます。

●査定結果だけで不動産会社を選ばない

不動産会社に査定を依頼した後、仲介を依頼する不動産会社を決めます。

しかし、不動産会社選びが不安という人も多いのではないでしょうか?

査定結果を不動産会社選びの判断材料として使用するという方法もありますが、不動産会社の中には依頼を受けるために相場よりも高い査定結果をわざと提示する不動産会社もいます。

そのような不動産会社に仲介を依頼しても、営業力が低く買主が見つからない、最終的には売出価格を引き下げなくてはならないなど売却に支障が生じるので要注意です。

不動産会社を選ぶ際には、査定を担当した担当者との相性や不動産会社の売却実績などを総合的に判断すれば、悪質な不動産会社を見抜くことで問題を解決できるので安心です。

また、既に顧客を抱えている大手不動産会社の場合、依頼後に好条件での売却も期待できるでしょう。

●劣化や不具合などのマイナス要素もきちんと伝える

高い査定結果を出したいからといって、建物に劣化や不具合が潜んでいるのを知ったまま隠そうとするのは望ましくありません。

その理由は、「高い査定結果=高く売却できる」と保証されているわけではないためです。

故意に劣化や不具合を隠したまま売却を進めた場合、契約不適合責任を問われるおそれがあります。

契約不適合責任とは、売買契約の履行時に引き渡された売買の目的物に何かしらの不具合があって契約内容と適合しないケースで売主が買主に対して負う責任です。

売却後に補修や修繕する追完請求、売却代金の減額請求、損害賠償請求、契約解除のいずれかを買主から請求される可能性があるので、マイナス要素もきちんと正直に伝えましょう。

不動産会社任せにしないことが大切

不動産を売却する際は不動産の専門家である不動産会社に任せておけばいいと思っている人が多いと思います。

しかし、不動産売却を成功に導くためには、物件所有者(地主)も積極的に売却に参加していくことが大切です。

不動産会社選びに失敗しない、売出価格設定を誤らないためにも、査定時の流れとポイント、注意点をしっかり理解した上で査定に臨みましょう。

土地・建物の売却に悩んでいる人には「ソクガイ.jp」の不動産買取もおすすめです。

不動産買取とは、売主と買主が契約条件に合意さえすれば、すぐに契約が成立する売却方法です。

一般的に買取価格は相場よりも低いですが、「ソクガイ.jp」は相場に近い買取価格を実現しています。

少しでも早くお金を手に入れたいといったように不動産売却に悩んでいる人は一度相談してみてはいかがでしょうか?

 

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