2021年09月02日

共有持分だけの売却はできる?所有者ができることと手放す際の選択肢

中古マンションや中古戸建てといった物件を相続し複数人で共有した、共有持分を相続(取得)した人の中には、共有持分の所有者は何ができるのか、共有持分だけを売買できるのか気になっている人も多いのではないでしょうか?

共有物の所有者(共有持分の所有者)であることと所有権を有していることには大きな違いがあるため、後でトラブルに発展することを未然に防ぐためにも、共有持分について理解しておくことが大切です。

この記事では、不動産の共有持分の所有者ができること、共有状態を放置することにより生じるトラブル、共有持分の売却方法について解説します。

不動産の共有持分の所有者ができること

単独所有(単独名義)の不動産は、誰からも邪魔されずに自分の自由にできます。

例えば、不動産を賃貸物件として転用(利用)する、贈与することも売却することも自由です。

しかし、共有持分の所有者は誰からも邪魔されずに自分の自由にできるわけではありません。

できることが一部制限されているケースもあるので、何が単独でできて、何が単独でできないのかを把握しておくことが重要です。

共有持分の所有者が単独でできること、できないことを紹介します。

●共有持分の所有者が単独でできること

共有持分の所有者は所有権の場合と同様、共有不動産を自由に使用できます。

「持分割合に応じて制限を受けるの?」と疑問を抱いた人もいるかもしれませんが、持分割合に関係なく、原則好きなときに不動産全体を自由に使用することが可能です。

また、経年劣化が原因で生じた雨漏りに対する修繕やクロスの張り替えといった建物の不具合に対する修繕も自由におこなえます。

他に不法占拠者に対し自身の権利を主張して追い出すことや共有持分のみを第三者に売却することも単独でできます。

●持分割合の過半数の同意があればできること

単独所有の場合は自由に不動産を賃貸用として転用できました。

しかし、共有不動産の場合は勝手に転用すると、他の共有者が自由に不動産を使用できなくなります。

そのため、共有不動産を短期(土地5年、建物3年以下)に賃貸として貸し出す行為については、共有者間で交渉し持分割合の過半数の同意(合意)を得なければなりません。

「全員の同意を得る必要はないの?」と気になった人もいるかもしれませんが、賃貸として貸し出した場合、家賃収入が得られる、賃貸期間が短いのでデメリットばかりとは言えないことから、共有持分の過半数の同意が必要とされています。

また、大幅なリフォームやリノベーションなどの資産価値を大幅に向上させるまたは計上の変化を伴うような改良行為についても持分割合の過半数の同意が必要です。

こちらも修繕にかかった金額は共有者全員で負担することになりますが、修繕により資産価値が上がれば最終的に売却する場合の金額が高くなる可能性があるためです。

●共有者全員の同意があればできること

共有持分だけでなく共有不動産全体を売却する際は、共有者全員に大きな影響を与える行為なので、共有者全員の同意が必要です。

また、不動産全体に抵当権を設定する行為(抵当権設定登記)も抵当権が実行された場合は他の共有者に大きな影響を与えることになるので共有者全員の同意が必要とされています。

持分割合の過半数の同意があれば共有名義の不動産を短期間賃貸として転用できましたが、期間が長期(土地5年超、建物3年超)に変わった場合は共有者全員の同意が必要と条件も変わるので覚えておきましょう。

共有状態のまま放置することで起こり得るトラブル

不動産を遺産分割する際は、相続したのが土地であれば分筆によって分けることも可能ですが、建物を分けることはできません。

そのため、一時的に共有状態にしておいて後で遺産分割に話し合おうと共有を選択するケースも多いです。

しかし、話し合いがおこなわれず共有状態のまま放置されていることも珍しくありません。

「共有状態のまま放置していても問題ないのでは?」と思った人もいるかもしれませんが、以下の3つのトラブルが発生するリスクを伴うため、共有状態を解消することをおすすめします。

・共有者が相続で次々と増える
・同意を得ることが困難になる
・無駄な費用負担やトラブルの原因になる

それぞれのトラブル(注意点)を詳しく解説していきます。

●共有者が相続で次々と増える

共有持分の所有者が亡くなった場合、共有持分が遺産分割されます。

共有持分が細分化されるため、誰が共有者なのかを把握するのが困難になります。

相続によって相続人から相続人へと共有持分が細分化された場合、誰が共有者なのか分からなくなり、最終的に共有不動産についての話し合いをおこないにくくなる点に注意が必要です。

●同意を得ることが困難になる

共有者が増えることで共有者の同意が必要となる行為については同意が得にくくなります。

持分割合の過半数の同意を必要とする行為については一定数の同意を集めることができれば手続きを進められます。

しかし、共有者全員の同意を必要とする行為については1人でも反対すれば手続きに移行できません。

共有者が増えるということは、同意を得る人の人数が増えることになるので同意を得にくいです。

最初は親族間で血縁関係が濃くても相続を繰り返すうちに関係性が薄くなります。

同意が得にくいことで売却や長期間の賃貸などをおこないにくくなるので、早めに共有持分または共有不動産をどうするのかを共有者同士で相談、確認しておくことが大切です。

●無駄な費用負担やトラブルの原因になる

使用していない不動産でも、毎年固定資産税や都市計画税などの税金、マンションの場合は管理費や修繕積立金などの支出が発生します。

これらの支出は共有者全員の負担となっており、使用していない不動産に対して無駄な費用を負担することになります。

無駄な支出を抑えるために修繕をおこなわず放置した場合、自治体に特定空き家にしてされて小規模宅地の特例が受けられなくなり固定資産税の負担が最大6倍に引き上げられる、建物の劣化が原因でトラブルが発生すると損害賠償請求される可能性も。

放置することに何のメリットもないため、誰も住んでいないのであれば、不動産売却を視野に入れた方が良いでしょう。

共有持分を売却する際の選択肢

共有状態を解消したいのであれば共有持分を放棄するという方法もあります。

しかし、価値のあるものを手放すのはもったいないため、共有持分を手放すのであれば、共有持分を売却することをおすすめします。

共有持分を売却する際の選択肢は以下の2つです。

・共有持分のみを売却する
・他の共有者と協力して一括で不動産を売却する

それぞれの選択肢について詳しく解説していきます。

●共有持分のみを売却する

共有持分のみを売却する際のポイントは何よりも他の共有者の同意を必要とせず単独でおこなえるので手軽という点です。

しかし、買主は共有持分のみを購入しても、単独で不動産を自由に使えるわけではなく、他の共有者と共同で使用することになるのでメリットはありません。

そのため、共有持分のみを購入したいという人は基本的に少数です。

他の共有者に買い取ってもらうか、買取業者(不動産会社)や投資家に買い取ってもらうかのどちらか選ぶことになります。

そこで登場するのが「ソクガイ.jp」です。

ソクガイ.jpは、買取価格が相場と比べて安くなるのが一般的な不動産買取で相場に近い買取額(買取査定価格)を実現しています。

訳あり物件や共有持分などの買い取りもおこなっているため、共有持分の売却に悩んでいる人は、一度問い合わせることをおすすめします。

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●他の共有者と協力して一括で不動産を売却する

不動産を一括で売却するという方法であれば、共有持分のみの売却よりも需要が増えるので、より多くの現金(お金)を手に入られる可能性が高まります。

しかし、他の共有者の同意を得ることが容易ではない、売却後に売却価格が原因でトラブルに発展する可能性もあるので注意が必要です。

不動産売却をスムーズに進めるには、弁護士といった専門家のサポートを受けるのも選択肢の1つです。
サポートを依頼する際は相続関連の不動産売却の知識や経験が豊富な弁護士に依頼しましょう。

共有持分は売却するのがおすすめ

共有持分を所有している人の中には、共有状態のまま放置している人も多いと思います。

しかし、共有状態のまま放置していても、無駄な支出が生じる、将来的に売却したくても共有者の同意を得られずに困る可能性が高いため、放置しておくことはおすすめしません。

トラブルに巻き込まれないようにするためにも、共有持分を売却することをおすすめします。

共有持分の売却方法に悩んでいる人は、共有持分の買い取りを専門とする買取業者に依頼すれば、速やかに共有持分を現金化できます。買取業者ごとに買取額が異なるため、複数の買取業者に査定を依頼しましょう。

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