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再建築不可物件は買取りがおすすめ!特徴と高く売るためのコツ

相続した中古一戸建てや敷地、購入した住まいが訳あり物件(再建築不可)だったという人の中には、不動産売却時に不利にならないか気になっている人も多いと思います。

再建築不可物件は、建て替えることができないといったデメリットを伴うことから、査定価格・売却価格が安くなりやすく、好条件で売却するには売却方法を工夫しなくてはなりません。

この記事では、再建築不可物件の特徴と高く売却するコツ・ポイントを解説します。

再建築不可物件とは

自分で再建築不可物件を購入した場合、再建築不可物件とはどのような物件なのか分かっている人が多いと思います。

しかし、相続によって空き家状態となった再建築不可物件を取得したという人の中には、再建築不可物件がどのような物件なのか分からないという人も多いのではないでしょうか?

再建築不可物件を高く売却するには、まずは再建築不可物件がどのような物件なのかを把握することが重要です。

再建築不可物件の特徴を簡単にまとめると以下の通りです。

・建築基準法の接道義務を満たしていない
・建築基準法に定められている道路に接していない

それぞれの特徴を詳しく説明していきます。

●建築基準法の接道義務を満たしていない

接道義務とは「幅員4m以上の建築基準法上の道路に2m以上接している」というルールです。

建築基準法とは、土地建物に関するルールをまとめた法律です。

道路に全く接していない土地は接道義務を満たしていない、間口が2m未満の土地も当然接道義務を満たしていないことになります。(狭小地や旗竿地など)

建築基準法の接道義務の条件を満たしていれば建築可能ですが、条件を満たしていない場合は新たに建物を新築できません。

「では、なぜ接道義務を満たしていないのに建物が建っているの?」と疑問を抱いた人もいると思います。建築基準法の制定前や時代の変化に合わせて法改正されたことで、接道義務の条件を満たさなくなるケースも。

そのようなケースでは、当時は建物を建てても問題なかったものの、最終的には現在のルールに合わせる必要があるため、一度解体すると建て直せない再建築不可として扱われます。

●建築基準法に定められている道路に接していない

接しているのが道路であれば何でもいいというわけではありません。建築基準法に定められている道路に接している必要があります。

建築基準法第42条には、建築基準法で定める道路についての詳細がまとめられています。

 

【建築基準法第42条第1項】

第1号 道路法による道路(国道、都道府県道、市区町村同などの公道)
第2号 都市計画法、土地区画整理法、旧・住宅地造成事業に関する法律、都市再開発法などによって築造された道路
第3号 建築基準法の施行日(昭和25年11月23日)に存在していた道路(既存道路)
第4号 都市計画道路などで2年以内に事業が執行される予定で執行行政庁が指定したもの
第5号 私人(一般の個人や法人)が築造した指導で特定行政庁がその位置を指定したもの
(位置指定道路)

※道路は全て幅員4mまたは6m以上

また、第2項に第3号と同じ既存道路で、幅員4m未満の場合(1.8m以上)でも特定行政庁が指定した場合は道路として認められるという記載があります。(42条2項道路または2項道路)

しかし、敷地周辺に空地(空き地)や通路・農道があった場合、建築審査会の許可を受ければ建築が可能になるケースもあります。(第43条但し書き道路)

このような道路に2m以上接していない場合、再建築不可物件として扱われるので覚えておきましょう。

再建築不可物件が売却で不利になる理由

再建築不可物件がどんな物件か分かったところで、なぜ売却で不利になるのか気になっている人も多いと思います。再建築不可物件が売却で不利になる理由として、以下の3つが挙げられます。

・購入しても建て直しができない
・土地の利便性が悪い可能性がある
・住宅ローンの審査に通りにくい

それぞれの理由について詳しく解説していきます。

●購入しても建て直しができない

再建築不可物件は、建築物を解体すると新たに家を新築できません。

「リフォームやリノベーションなどで新築同様にすることも可能なので気にする必要はないのでは?」と思った人もいるのではないでしょうか?

しかし、再建築不可物件は自ら解体した場合だけでなく火災や地震などで倒壊または消失した場合でも再建築できません。

また、増築することも不可能です。

日本は地震大国で地震に遭遇する可能性が高いことを考えると、リスクの高い物件となるため、需要が低く買主を見つけることは容易ではないと言えるでしょう。

●土地の利便性が悪い可能性がある

再建築不可物件は幅員4m以上の道路に2m以上接していません。

つまり、道路が狭いまたは道路に接していないということです。

建築基準法が定められた背景には、土地建物のルールを定めることで火災が発生してもすぐに消防車が現地に駆けつけて被害を最小限に防ぐ、急病人が現れてもすぐに救急車が駆けつけて対応できる環境を整えることが目的として挙げられます。

再建築不可物件はこのような環境が整っておらず、火災や急病が発生しても、対応が遅れる可能性があります。

道路が狭いので車がすれ違いにくく、気軽に車を運転できないなど日常生活に不便を感じる点も売却のマイナスポイントです。

●住宅ローンの審査に通りにくい

マイホームを取得する場合は、自己資金だけでは不足するため(多くの初期費用を必要とするため)、住宅ローンを利用するのが一般的です。

銀行などの金融機関は滞納リスクを軽減するために不動産を担保に入れます。

担保に入れた不動産は契約者が滞納した場合に売却して現金化するため、資産価値の高い不動産かどうか評価します。

再建築不可物件は資産価値が低く、買い手がなかなか見つかりにくい、見つかっても安く買いたたかれる可能性が高いので融資の審査に通りにくいです。

仮に審査に通ったとしても、融資限度額が低く多額の自己資金を拠出することになるケースも多いため、再建築不可物件は何の制限もない一般的な不動産と比較すると売却に不利と言えるでしょう。

再建築不可物件を高く売却するコツ

再建築不可物件の所有者で売却を検討しているという人の中には、何とかして少しでも高く売却したいと考えている人も多いと思います。

再建築不可物件は売却時に不利になりやすいので、以下の3つのコツを押さえながら売却に臨むことが大切です。

・セットバックして再建築可にしてから売却する
・隣地の所有者に買い取ってもらう
・買取業者に買取りを依頼する

それぞれのコツを紹介していきます。

●セットバックして再建築可にしてから売却する

セットバックとは、幅員4m以上を満たしていない道で、道路の中心線から2m後退させることです。

セットバックするには自治体との協議(調査)が必要ですが、セットバックが認められると後退した部分は固定資産税や都市計画税が非課税、道幅が広くなる、再建築不可が取り除かれることで資産価値が上昇する可能性があります。

ただし、セットバックにより敷地面積が狭くなるため、場合によっては売却価格が低くなる可能性もあるので経験豊富(ノウハウが豊富)な不動産会社に相談しながら決定しましょう。

●隣地の所有者に買い取ってもらう

隣接地の所有者の中には、敷地を広げたい、親族の家を近くに建てることを希望している人もいます。

そのような人に不動産の買取りを申し出れば、不動産を必要としているため、市場に売り出すよりも高く買い取ってもらえる可能性があります。

資金に余裕がある場合、反対に隣地を買い取って買取後に再建築可にしてから売却するのも選択肢の1つです。

ただし、どちらも隣地の所有者が自分の土地を欲しがっている、隣地の所有者が売却を考えているという条件付きであるということが注意点として挙げられます。

●買取業者に買取りを依頼する

売却と聞くと不動産会社に仲介を依頼する方法を想像する人が多いと思いますが、今すぐ現金化したい人には不動産買取業者に買取りを依頼することをおすすめします。

不動産業者の中には、再建築不可物件、心理的瑕疵物件(事故物件)、底地などの訳あり物件の買取りを専門としているところも多く、契約条件に双方が合意さえすればすぐに買い取ってもらえます。

この方法は、売却までに時間がかかることによって固定資産税や都市計画税などの無駄な支出が増える、仲介手数料を支払わずに済むので多くの利益が手元に残るのが魅力です。

しかし、買取価格が相場の2~3割程度と安くなるため、少しでも高く売却するには複数の買取業者の査定を比較して最も高い買取査定価格を提示した買取業者に買い取りを依頼することが大切です。

不動産買取を希望している人には、「ソクガイ.jp」をおすすめします。

ソクガイ.jpは買取価格が相場より安くなりやすい不動産買取で、相場に近い買取価格を実現している不動産コンサルティング会社です。

少しでも高く買い取って欲しいと考えている人は、ソクガイ.jpに問い合わせてみてはいかがでしょうか?

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再建築不可は不動産買取りがおすすめ

再建築不可物件は、一般的な不動産と比較すると需要が低いため、なかなか買い手が見つからない、買い手が見つかっても安く買いたたかれる可能性が高いです。

そのため、無駄な支出を少しでも減らすためにも売却を思い立った時点ですぐに現金化した方が良いので、不動産買取業者に買取りを依頼することをおすすめします。

しかし、不動産買取業者によって買取価格に差があるため、買取りを依頼する際は複数の買取業者の査定額を比較することを忘れないよう注意しましょう。

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