2021年09月02日

土地の査定は自分でできる?地価の調べ方と価格に影響する3つの要素

土地売却や一戸建てやマンションなどの不動産売却を検討している人の中には、売却価格がどのくらいか知りたいと考えている人も多いと思います。

土地や建物などの価値は、立地条件や市場状況などの影響によって変動する時価なので、少しでも高く売りたいのであればタイミングを考慮しながら売却に臨むことが大切です。

この記事では、自分でおこなう場合の土地の査定方法、査定価格(査定額)に影響を与える要因、好条件で売却するポイントを解説します。

土地の売却を検討している人は参考にしてください。

自分でおこなう土地の査定方法

遺産分割のために相続で取得した土地を売却、建物を解体して更地として売却することを検討している人の中には、土地価格がどのくらいか売却前に知っておきたいという人も多いと思います。

不動産の専門家である不動産会社(不動産業者)に査定を依頼すれば、無料でおおよその相場を取引事例比較法などを用いて提示してくれますが、査定結果が正確なのかは素人には判断できません。

査定結果が正確なのか見抜くためにも、土地のおおよその相場を査定前に知っておくことが重要です。

また、土地家屋調査士や不動産鑑定士に土地の価値を算定してもらうという方法もありますが、報酬を支払わなくてはなりません。

支出を抑えるには自分でおおよその相場を調べる必要がありますが、土地の査定を自分でおこなうことは可能なのでしょうか?

自分でおこなう土地の査定方法として、以下の3つが挙げられます。

・公示地価
・相続税路線価
・固定資産税評価額

それぞれの査定方法を詳しく説明していきます。

●公示地価

公示地価(地価公示)とは、国土交通省が毎年1月1日時点の全国約2万6,000箇所の地価(標準値の地価)を調査し公表したものです。

公的なデータとして、毎年7月1日時点の全国2万1,000箇所を対象とした基準地価(基準値の地価)もあります。

公示地価や基準地価は、国土交通省の「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」というページで確認できます。

取引時の目安となる価格(実勢価格)は、「公示地価(基準地価・標準地価)×面積×1.1」という計算式(計算方法)で算出可能です。

●相続税路線価

相続税路線価とは、国税庁が毎年公表している地価です。本来は、相続税評価額を算出する場合に使用しますが、路線価を用いることによって簡単に実勢価格を求められます。

相続税路線価は、一般的に公示地価の80%を目安に定められています。

そのため、「路線価×面積÷0.8×1.1」という計算式(計算方法)を利用すれば実勢価格を算出可能です。

相続税路線価は、国税庁の「路線価図・評価倍率表」というページで確認できます。

●固定資産税評価額

固定資産税評価額とは、固定資産税や都市計画税などを算出する際に使用する評価額です。

固定資産税や都市計画税は、土地の所有者に支払いが義務化されている税金です。

固定資産税は不動産の所有者全てに課されますが、都市計画税は都市計画法に定められている都市計画区域内(市街化区域)に不動産がある場合に課されます。(市街化調整区域は課されない)

固定資産税評価額は、公示地価の70%を目安に定められています。

そのため、「固定資産税評価額×面積÷0.7×1.1」という計算式(計算方法)を利用すれば実勢価格を算出可能です。

固定資産税評価額は、国土交通省の「土地総合情報システム」というページからチェックできます。

全部で3つの査定方法を紹介しましたが、自分でおこなうのは手間がかかるため、不動産会社の査定を活用した方が簡単です。

査定結果が正確かどうか知りたい人は、不動産ポータルサイトで類似不動産(地域・エリア、角地といった条件が同じ)の売出価格でおおよその相場を確認できます。

土地の査定に影響を与える3つのポイント

土地の査定結果は、接道している間口が広いのか(前面道路とどのくらい接しているか)、用途地域が何なのか(第一種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域のような住居系)、建蔽率(建ぺい率)や容積率などの影響を受けるため、土地によって大きく異なります。

そのため、土地の売却を検討している人は、土地の査定に影響を与える以下の3つのポイントを事前に把握しておくことをおすすめします。

・利便性の高さ
・土地の形状・面積
・嫌悪施設の有無

それぞれのポイントについて詳しく説明していきます。

●利便性の高さ

駅からの距離が近いほど、利便性の高さから住宅地としてだけでなく、商業地としても需要が高いため、地価(坪単価)が高くなるのが一般的です。

駅徒歩30分程度だと、バスや車を利用するケースが増えるので、距離による地価の差が小さくなります。

駅から離れていても近隣に商業施設やスーパー、コンビニなどが多い周辺環境が優れている土地では、地価が高くなりやすいので覚えておきましょう。

●土地の形状・面積

土地の形状が正方形や長方形のように整っていると地価が高くなります。

また、面積が大きいほど地価が高くなるのが一般的です。

その理由は、一戸建てでなくアパートやマンションのように建築できる建築物の種類が増えるためです。

そのため、狭小地や旗竿地といった建てられる建物が制限される、用途地域によって規制を受けるような地域(エリア)、セットバックしなければならないケースなどでは、地価が低くなりやすいことが注意点として挙げられます。

●嫌悪施設の有無

嫌悪施設とは、騒音や悪臭などが生じる可能性の高い建物のことです。

例えば、産業廃棄物処理場、下水処理場、高速道路、ガソリンスタンドなどです。

他にも、墓地や火葬場なども含まれるのが一般的ですが、明確な基準は定められていません。

査定額が想像よりも低かった場合、嫌悪施設の存在が影響している可能性もあるので、周囲に嫌悪施設がないか確認しておきましょう。

また、土壌汚染がある、高低差がある土地も価値が低くなる傾向があります。

信頼できる不動産会社に相談しながら価格がいくらになるのか、どう売却するのがいいのかを話し合いましょう。

土地を好条件で売却するためのポイント

「土地を売却する際は、不動産の専門家である不動産会社に任せておけば問題ない」と思っている人も多いかもしれませんが、必ずしもそうとは言い切れません。

その理由は、不動産会社によっては営業力の差が大きい、査定結果が異なるなどの違いがあるためです。

そのため、土地を好条件で売却するには、ポイントを押さえた上で売却に臨むことが大切です。

土地を好条件で売却するためのポイントとして、以下の3つが挙げられます。

・複数の不動産会社に査定を依頼する
・買取業者に買い取りを依頼する

それぞれのポイントを詳しく解説していきます。

●複数の不動産会社に査定を依頼する

土地は建物付きの不動産より査定差が生じにくいですが、不動産会社によって査定結果に多少の差が生じます。

そのため、好条件で売却するためには複数社に査定を依頼し、査定結果を比較することが重要です。

大手不動産会社は、既に顧客を抱えていてすぐ契約が成立する、高値で売却できるなどの好条件での売却が期待できます。

査定結果を比較するだけでなく、不動産会社の営業力や担当者との相性なども踏まえながら、総合的に仲介を依頼する不動産会社を判断しましょう。

また、複数の不動産会社に査定を依頼する場合は、不動産一括査定サイト(一括査定サービス)がおすすめです。

不動産一括査定サイトは、一度物件情報をフォームに入力すれば複数の不動産会社に同時に査定を依頼できます。

手間と時間を省きたい人は、不動産一括査定サイトの利用をおすすめします。

●買取業者に買い取りを依頼する

不動産買取業者に買い取りを依頼するのも選択肢の1つです。

買取業者の場合、双方が契約条件に合意さえすればすぐに売買契約を締結できます。

買い手(買主)が見つかりにくい条件の悪い土地でも、買い取りなら売却できる可能性があります。

また、仲介手数料を支払わずに済むため、売却時の利益を増やすことが可能です。

買取業者への買い取りを希望する人には「ソクガイ.jp」がおすすめです。

買い取りは、一般的に相場より買取価格が低く設定されますが、ソクガイ.jpは相場に近い買取価格を実現しています。

少しでも好条件で不動産を売却したいと考えている人はソクガイ.jpに問い合わせることをおすすめします。

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土地の査定は専門家に依頼する

土地の査定は自分でおこなうことも可能ですが、手間と時間がかかるため、不動産会社などの専門家に任せることをおすすめします。

しかし、不動産会社の査定結果が正確かどうかは素人では判断できないため、不動産ポータルサイトでおおよその相場を知っておいた方が安心です。

また、売却を検討している人は、ポイントを押さえてから売却に臨めば好条件での売却が期待できるため、記事に書かれているポイントを押さえてから土地の売却に移りましょう。

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