2021年08月18日

土地価格の調べ方を知りたい!【目的別】土地価格の調査方法

建物を解体した後の更地や相続によって空き地を取得した人の中には、土地売却を検討しているものの土地にいくらの価値があるのか知りたいと考えている人も多いのではないでしょうか?

不動産会社に査定を依頼して査定価格を教えてもらえば売却価格がどのくらいになるか把握できますが、査定後の営業が嫌なので自分で調べたいと考えている人も多いと思います。

この記事では、売却する前に価格相場を調べるメリット、土地の価格(値段)を調べる方法(計算式・計算方法)などを紹介します。

土地の価格相場を調べるメリット

土地を売却する際は、「不動産の専門家である不動産会社に相談すれば問題ない」と考えている人も多いかもしれませんが、必ずしもそれだけで十分とは言えません。

その理由は、不動産会社の査定額が相場とかけ離れていることは、相場よりも低く売り出すと損をする、相場よりも高く売り出すと買い手が見つからずに売却のチャンスを逃す要因となるためです。

査定額は適正な売出価格(売買価格)を決める重要な指標となるため、相場価格を知っておくことは土地売却でとても重要です。

そのため、土地売却に失敗しないためにも、土地の価格相場を事前に調べてから土地売却に臨むことをおすすめします。

土地の価格相場を調べるメリットとして、以下の2つが挙げられます。

・不動産会社の査定結果が適切か見極められる
・適切な売出価格を設定できる

それぞれのメリットについて詳しく説明していきます。

●不動産会社の査定結果が適切か見極められる

「不動産会社の査定結果はどこも同じ」と思っている人も多いかもしれませんが、そうとは言い切れません。

その理由は、不動産会社によって査定で重視するポイントに違いがあるためです。

仮に査定を依頼した不動産会社が相場より低い査定結果を提示した場合、それが相場より低いことに気付かないまま売却を進めると損をすることになります。

しかし、事前に相場を把握しておけば、不動産会社の査定結果が適切かどうか判断できます。

安く売り出すことで損をするリスクを防げるだけでなく、複数の不動産会社の査定結果と相場を比較して、条件の良い不動産会社に仲介を依頼できるようになるため、売却を有利に進めやすくなるでしょう。

●適切な売出価格を設定できる

不動産会社の提示した査定結果がそのまま土地の売出価格になるというわけではありません。

売出価格は不動産会社の査定結果に基づきながら決めるため、土地の相場を事前に知っておくことは市況(需要や傾向)に合った適正価格を設定する上で必要不可欠です。

市況に合わせた適切な売出価格を設定するということは、安く設定して損をする、高く設定して売り時を逃すという機会損失を防ぐことにつながります。

土地価格の調べ方:実勢価格・公示価格

通常は「一物一価」という1つの物には1つの基準値(市場価格・標準価格)があり、購入する際は基準値を参考に安いか高いか判断します。

しかし、土地には「一物四価」という1つの土地には4つの基準値があるといった考え方が存在するため、土地価格をどのように調べればいいのか分からないという人も多いのではないでしょうか?

※四価(実勢価格、公示価格、相続税評価額、固定資産税評価額)

土地価格の調べ方とその後の流れについて詳しく解説していきます。

●土地の価格の種類

土地の価格を調べる際は、土地の価格にどのような種類があるのかを知っておくことが大切です。

土地の価格は実勢価格と公示価格の大きく2種類に分けられます。

・実勢価格

実勢価格とは、売主と買主が実際に契約に合意した場合の時価です。類似物件の過去の取引事例を参考にしながら実勢価格を把握できれば、おおよその相場を知ることができます。

国土交通省が管理している以下の不動産取引価格情報検索サイト(土地総合情報システム)という検索システムを利用すれば、全国の過去2年間の取引を確認することも可能です。

参照:国土交通省「不動産取引価格情報検索」
https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet

また、不動産ポータルサイトに掲載されている広告の売出価格を調べることでも実勢価格が分かるので、手軽に実勢価格を知りたい人は不動産ポータルサイトで調べてみることをおすすめします。

・公示価格

公示価格とは、国土交通省の土地鑑定委員会が調査・公表する毎年1月1日時点における土地の1平方メートルあたりの価格(坪単価ではない)です。地価公示価格が正式名称です。

土地鑑定委員会が都市計画区域内で標準的な土地(標準値・基準値)を選定し地価調査を行い、1月1日時点の正常な価格を判定(発表)します。

3月下旬に公表されており、実勢価格と同様、不動産取引価格情報検索サイトで確認できます。

しかし、都市計画区域内の一部エリアに限定されているという点に注意してください。

●相場を把握した後は不動産会社に査定を依頼する

相場を把握したから終わりというわけではなく、不動産会社への査定依頼に移行します。

不動産会社が実施する査定は、机上査定(簡易査定)と訪問査定(詳細査定)の大きく2種類に分類されます。

机上査定とは、現地調査を行わずに実勢価格や公示地価などの情報に基づく査定方法です。

現地を確認しないので早ければその日のうちに査定結果が分かるものの、査定精度が訪問査定よりも低いという注意点があります。

訪問査定とは、机上査定で得られた情報に現地確認で得られた情報を加味する査定方法です。

現地調査が必要なので査定結果が出るまでに1週間程度かかるものの、査定精度が高いという点が大きなメリットと言えます。

不動産会社ごとに査定で重視するポイントは異なるため、正確な価値を知るには複数の不動産会社に査定を依頼する必要があります。

不安な人は不動産売買の国家資格である宅地建物取引士といった資格者が対応してくれる信頼できる不動産会社に査定を依頼しましょう。

そこでおすすめするのが一括査定サービスです。一括査定サービスとは、一度不動産情報を登録すれば複数の不動産会社に査定を依頼できるサービスです。

効率良く査定結果を得られるので手間を省きたい人は利用をおすすめします。

その他の目的別土地価格の調べ方

土地取引(不動産売却)を前提として、土地のおおよその価値を知りたい人は実勢価格や公示地価、正確な価格を知りたい人は不動産会社に査定を依頼するなどのように目的に合わせて使い分けることをおすすめします。

土地取引以外の目的で土地価格を知りたいと考えている場合は、どのような土地価格の調べ方があるのでしょうか?

他の土地価格の調べ方として、以下の2つが挙げられます。

・路線価(固定資産税路線価)
・固定資産税評価額

それぞれの価格の調べ方について詳しく紹介していきます。

●相続税や贈与税を知りたい場合は路線価

路線価は、毎年1月1日時点における道路に面した土地1平方メートルあたりの価格に面積をかけて算出される価格です。

公示価格の80%程度が目安となっており、相続税や贈与税などを算出する際の基準となります。

国税庁が管理している路線価図・価格倍率表から路線価を調べることが可能です。

参照:国税庁「路線価図・評価倍率表」
https://www.rosenka.nta.go.jp/

●固定資産税や都市計画税を知りたい場合は固定資産税評価額

固定資産税評価額とは、3年に1回算出される1月1日時点における土地価格です。

公示地価の70%程度が目安で、固定資産税や都市計画税、不動産取得税、登録免許税といった各種税金を算出する際の基準となります。

毎年土地の所有者に送られてくる納税通知書に添付されている課税明細書で固定資産税評価額を調べることが可能です。

路線価を0.8で割る、固定資産税評価額を0.7で割ることにより公示地価を逆算することもできますが、土地の価格を正確に知りたいという人は実勢価格や公示地価を直接調べることをおすすめします。

土地を売却する際は買取も候補に入れよう

土地価格の調べ方を知りたいと考えている人の多くは、少しでも土地を高く売るにはどうすればいいのかが気になっている人ではないでしょうか?

一般的な不動産の売却方法は、査定を依頼した不動産会社と媒介契約を締結してから売却活動を進めることになりますが、すぐに買い手が見つかるとは限りません。

時間がかかると、無駄な固定資産税や都市計画税を負担することになるので注意が必要です。

「ソクガイ.jp」は訳あり物件を含む、様々な不動産の買取を行っている不動産コンサルティング会社です。

一般的な買取は相場より買取価格が低くなる点がデメリットですが、ソクガイ.jpは相場に近い価格での買い取りを実現できている点がおすすめポイントと言えます。

土地の売却に悩んでいる人は、ソクガイ.jpに相談してみましょう。

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