2021年08月17日

欠陥住宅の責任は誰にある?欠陥住宅を見抜くポイント

住宅の購入を検討している人の中には、購入した住宅に万が一瑕疵(欠陥)が潜んでいた場合、誰が責任を負うのか気になっている人も多いのではないでしょうか?

もし、欠陥の責任を負うのが買主だった場合は購入代金以外にも支出が生じることになるため、責任を誰が負うのか事前に知った上で住宅購入に臨むと安心です。

この記事では、住宅に欠陥があった場合に誰が責任を負うのか、欠陥住宅を見抜く購入前に確認すべきポイントを解説します。

欠陥住宅の責任は誰が負う?

念願のマイホームを取得したところ、購入した当初は問題がなくても、購入から時間が経ってから雨漏りや不具合などの欠陥が見つかることも珍しくありません。

「欠陥住宅の責任は当然売主が負う義務がある」と思っていたものの、売主ではなく買主が負うことになった場合、買主は購入費用以外の支出が生じることになります。

購入後のトラブルを未然に防ぐためにも、事前に欠陥の責任を誰が負うのかを知っておくことが重要です。欠陥住宅の責任を誰が負うかは、購入したのが新築物件か中古物件なのかによって異なります。

●新築物件の場合は売主や施工会社が負担する

購入したのが新築マンション、新築住宅(注文住宅、建売住宅)の場合、欠陥の責任は買主ではなく売主や工事を担当した施工会社(施工者)が負担します。

その理由は、新築物件は住宅品質確保促進法による10年間の瑕疵担保責任を売主や施工会社が負うためです。

しかし、全ての欠陥を売主や施工会社が負担するわけではありません。負担するのは、以下のような構造耐力上主要な部分や雨水の侵入を防ぐ部分の瑕疵(欠陥)に限られているので要注意です。

・基礎
・基礎杭
・土台
・壁
・柱
・斜材
・横架材
・床版
・小屋組
・屋根瓦

上記に該当していない部分の欠陥については、全く責任追及できなくなるというわけではありません。契約不適合責任による責任追及が可能です。

また、売主や施工会社が破綻している場合でも、住宅瑕疵担保履行法によるサポートを受けられるので安心です。

●中古物件の場合は買主負担の可能性がある

購入したのが中古マンションや中古一戸建ての場合、欠陥の責任を売主が負うとは限りません。

その理由は、中古住宅の場合は住宅品質確保促進法の適用対象外となるためです。

中古住宅の買主は売主に対して契約不適合責任による責任追及を行うことになります。

2020年の民法改正によって、瑕疵担保責任から契約不適合責任に変更されました。以前の瑕疵担保責任は隠れた瑕疵に限られていました。

例えば、床下や天井裏などに潜む欠陥といった簡単には発見できないものです。瑕疵担保責任では、買主が売主に請求できるのは損害賠償請求権と解除権に限られていました。

改正民法の契約不適合責任は「目的物が種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しないものであるとき」に負うものとされています。(民法第562条1項)

買主が売主に請求できるのは目的物の修補や商品の不足分の引き渡しなどの追完請求権、追完請求に対応しない、追完できない場合の瑕疵保証(解決策)として代金減額請求権が損害賠償請求権と解除権に加わりました。

契約不適合責任を負うかは売買契約書で自由に設定できるケースが多い為、築年数のかなり経過した築古物件の場合、契約不適合責任を免責とする内容が盛り込まれている場合があります。

売買契約書の内容をきちんと確認しないまま契約を締結した後、契約不適合責任の免責に気付いたという事例もあるので、一方的に不利とならないように気を付けましょう。

●欠陥住宅のトラブルは第三者に相談することが重要

契約書に契約不適合責任を免責する旨が記載されていた場合、何もできないというわけではありません。

売主が故意に瑕疵(欠陥)があることを分かっていたにもかかわらず事実を告げなかったと判断されると、責任を追及できる可能性があります。

そのため、契約書に契約不適合責任を免責する旨が記載されていても、責任追及を諦めるのではなく、弁護士や仲介した不動産会社などの専門家に必ず相談しましょう。

欠陥住宅を避けるための注意点

欠陥住宅とは気付かずに購入した場合には、責任追及の可否でトラブルに発展するため、住宅購入で欠陥住宅を何とかして避けたいと考えている人が多いと思います。

欠陥住宅を避けるために押さえておくべき注意点として、以下の2つが挙げられます。

・時間をかけて丁寧に現地確認を行う
・ホームインスペクターに調査を依頼する

それぞれの注意点について詳しく解説していきます。

●時間をかけて丁寧に現地確認を行う

1つ目の注意点は、時間をかけて丁寧に現地確認を行うという点です。

新築物件だったとしても「専門家=完璧な住宅を提供する」と判断せずに、現地確認を丁寧に行うことが重要です。

その理由は、物件の引き渡しが終わった後に欠陥(瑕疵)に気付いた場合には、引き渡し後に買主が引き起こした不具合であるという理由で対応してもらえない可能性があるためです。

引き渡し前であれば残金決済が済んでおらず、積極的に不具合に対応してもらえる可能性が高いため、引き渡し前の確認をしっかりと行うことが重要です。

また、引き渡し後に不具合が見つかった場合も、時間が経ってから売主や施工会社に伝えるのではなく、速やかに伝えることを心がけましょう。

●ホームインスペクターに調査を依頼する

2つ目の注意点は、ホームインスペクターに調査を依頼するという点です。

中古物件の場合、築年数の経過によって何らかの欠陥(瑕疵)が潜んでいる可能性が高く、購入後のトラブルに発展しやすいので注意してください。

そこで登場するのが「ホームインスペクター」です。ホームインスペクターとは、住宅診断士という住宅診断のスペシャリストで、検査の依頼にお金はかかるものの、構造上主要な部分に対する瑕疵が潜んでいないかチェックしてくれるため、安心して中古物件の購入に臨めます。

例えば、木造住宅で構造上主要な部分に瑕疵が潜んでいることを気付かないまま生活していると、何らかの災害が発生した場合、生命の危険にさらされる可能性も。

専門家に購入前の検査を依頼することは、トラブル事案の被害者にならないための一種の保険です。

不動産の専門的な知識がない人が構造上主要な部分を購入前にチェックすることは容易ではありません。何をチェックすればいいのか分からない人は、ホームインスペクターに調査を依頼することをおすすめします。

住宅購入で確認すべき2つのポイント

新築物件・中古物件を購入する際に、自分で住宅に欠陥(瑕疵)がないかをチェックして欠陥住宅の購入を未然に防ぎたいという人も多いと思います。

住宅購入で確認すべきポイントとして、以下の2つが挙げられます。

・ひび割れの有無
・床の傾きの有無

それぞれのポイントについて詳しく解説していきます。

●ひび割れの有無

1つ目はひび割れの有無です。

ひび割れがあった場合は雨漏りや水漏れ、構造上主要な部分の劣化の原因となります。後でトラブルに発展することを未然に防ぐためにも、外壁や内壁、基礎などにひび割れがないかをしっかりチェックします。

チェックして問題がない場合でも、目には見えない瑕疵が潜んでいる可能性も。

そのため、雨が降っている日や翌日に物件を見に行って、天井や壁にシミがないかどうかを確認することも重要です。

●床の傾きの有無

2つ目は床の傾きの有無です。

床の傾きがあった場合、耐震性に問題がある、将来建て直しが必要になる可能性があります。

例えば、床にビー玉を置いて転がらないか確認する、窓や扉がスムーズに開閉するかを確認することにより床の傾きの有無を確認できます。

しかし、ある程度の床の傾斜は許容範囲と見なされる点に要注意です。どのくらいの傾きやひび割れだと瑕疵が潜んでいると判断されるのかという基準は、以下の国土交通省のページをご確認ください。

参照:国土交通省「住宅紛争処理の参考となるべき技術的基準」
https://www.mlit.go.jp/notice/noticedata/sgml/2000/26aa0995/26aa0995.html

買主が必ず守られるとは限らない

新築物件に瑕疵が潜んでいた場合は売主や施工会社が責任を負いますが、中古物件の場合は必ず売主が責任を負うとは限りません。

契約不適合責任の免責があった場合、責任追及できない可能性もあるため、新築物件以上に欠陥が潜んでいないかをしっかりチェックしてから契約締結に臨みましょう。

なお、逆に建築基準法に違反している既存不適格物件、事故死や自殺のあった事故物件などの売却にお困りの方は「ソクガイ.jp」にご相談することをおすすめします。

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