2021年10月11日

不動産売却時にかかる費用には何がある?負担を抑える方法

土地売却やマンション売却、一戸建て売却などの不動産の売却を検討している人の中には、売却時に何らかの費用がかかるのか気になっている人も多いと思います。

売却時にかかる費用について把握しないまま売却を進めた場合、予想と実際の手元に残るお金に大きな差が生じるので注意が必要です。

この記事では、不動産売却にかかる費用、譲渡所得税の仕組み、売却費用を抑える方法を解説します。不動産売却を検討しているという人は参考にしてください。

不動産売却にかかる費用

不動産売却で得た売買代金を相続割合に応じて分割する、新居の購入資金に充当しようと考えている人もいると思います。

しかし、売買代金がそのまま手元に残るわけではなく不動産売却には諸費用がかかるため、手元に残る資金がどのくらいなのかを正確に把握しておくためにも、諸費用について把握しておくことが大切です。

不動産売却にかかる費用として、以下の4つが挙げられます。

・仲介手数料
・印紙税
・登録免許税
・その他の費用

それぞれの費用について詳しく説明していきます。

●仲介手数料

仲介手数料とは、不動産売却を不動産仲介会社に依頼して成約した場合に支払う報酬です。

宅地建物取引業法に以下のような上限が定められています。

売買価格 上限金額
200万円以下の部分 売買価格の5%+消費税
200万円超400万円以下の部分 売買価格の4%+消費税
400万円超の部分 売買価格の3%+消費税

上記のように仲介手数料の上限は、物件の売買価格によって計算方法が異なります。

不動産取引では、売却価格が400万円を超えるケースがほとんどなので「売却代金×3%+6万円+消費税」という速算式で算出することも可能です。

上記はあくまでも上限なので、実際の仲介手数料は不動産会社によって異なります。不動産売買では最も大きな支出の1つなので覚えておきましょう。

●印紙税

印紙税(印紙代)とは、売買契約書を交わす際に支払う税金です。

売買契約書に記載されている契約金額によって、適用される印紙税の税額は以下のように異なります。

契約金額 税額
10万円を超50万円以下 200円
50万円超100万円以下 500円
100万円超500万円以下 1,000円
500万円超1,000万円以下 5,000円
1,000万円超5,000万円以下 1万円
5,000万円超1億円以下 3万円
1億円超5億円以下 6万円
5億円超10億円以下 16万円
10億円超50億円以下 32万円
50億円超 48万円

仲介手数料と比較すると金額は大きくありませんが、数万円程度の支出が生じると把握しておきましょう。

●登録免許税

登録免許税とは、法務局(登記所)で登記を行う際にかかる税金です。

不動産の売買では、買主が所有権移転登記、売主が抵当権抹消登記にかかる費用を負担するのが一般的です。

所有権移転登記にかかる登録免許税は、どのような理由で手続きを行うのかにより以下のように税率が変化します。

登記の理由 税率
土地の売買 2.0%
土地の相続 0.4%
土地の贈与、交換、収用、競売 2.0%
建物の所有権の保存 0.4%
建物の売買または競売 2.0%
建物の相続 0.4%
建物の贈与、交換、収用 2.0%

抵当権抹消登記は1つの不動産あたり1,000円の手数料がかかりますが、持ち家などの建物が付いた土地を売却する際は、土地と建物の2件分、つまり2倍の2,000円がかかります。

また、登記を司法書士に依頼する場合は、登記費用とは別に報酬が必要になることも覚えておきましょう。

●その他の費用

他にも、不動産売却を進めるにあたり、以下のような諸費用がかかる可能性があります。

・ハウスクリーニング費用
・建物解体費用
・引っ越し費用(引越し費用)
・測量費用
・司法書士・税理士報酬
・住宅ローン一括返済手数料

必ず発生するというわけではありませんが、何にどのくらいの費用がかかるのか想定しておくことが重要です。

不動産の売却で利益が発生した場合は譲渡所得税がかかる

不動産は築年数の経過とともに経年劣化で資産価値が低下します。

そのため、売却価格が購入時の不動産価格(取得費)を上回ることは基本的にありません。

しかし、地価が上昇した場合、売却により利益が生じる可能性があります。

そのようなケースでは、税金を納める必要があるのでしょうか?

不動産の売却で利益が発生した場合には譲渡所得税という税金が課されます。

譲渡所得税の特徴を詳しく紹介していきます。

●譲渡所得税とは

譲渡所得税とは、不動産売却時に譲渡益(売却益)が生じた場合に課せられる「所得税、復興特別所得税、住民税」の3つを合わせたものです。

税率は売却した不動産を売却した年の1月1日時点で何年所有していたのかという所有期間によって変化します。

また、あくまでも譲渡益が生じた場合のみ課される税金なので、譲渡損失が発生した場合、譲渡費用や取得費用など諸費用を引いたまたは特例を適用して譲渡所得がマイナスになった場合は課されません。

●譲渡所得税の税率

譲渡所得税の税率は大きく以下の2つに分類されます。

・短期譲渡所得
・長期譲渡所得

短期譲渡所得税とは、所有期間が5年未満で売却し譲渡益が発生した場合に課される税金です。

税率は「所得税30.63%(復興特別所得税2.1%相当分を含む)+住民税9%=39.63%」で、復興特別所得税は令和19年(2037年)まで課されます。

長期譲渡所得税とは、所有期間が5年超で売却し譲渡益が発生した場合に課される税金です。

「所得税15.315%(復興特別所得税2.1%相当分を含む)+住民税5%=20.315%」となり、長期譲渡所得税のほうが税率を低く抑えられるため、できる限り5年を超えてから売却しましょう。

不動産の売却費用を抑える方法

不動産売却で費用を減らすことができれば収益性が高くなり、通常よりも多くの資金を手元に残すことが可能です。

不動産の売却費用を抑える方法として、以下の3つが挙げられます。

・居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例を利用する
・仲介手数料を交渉する
・不動産買取業者に買い取りを依頼する

それぞれの方法を詳しく説明していきます。

●居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例を利用する

マイホームを売却した場合に譲渡所得から3,000万円の控除が受けられる制度です。

諸費用を引いても不動産所得がプラスの場合、さらにそこから3000万円を引いてプラスにならない限り譲渡所得税が課されません。

ただし、3,000万円特別控除は自動的に適用されるわけではないという点に注意が必要です。

適用を受けるには、確定申告が必須条件となることを覚えておきましょう。

●仲介手数料を交渉する

仲介手数料は上限の範囲で金融機関が個別に設定しているため、交渉によって下げることも可能です。

媒介契約締結後は応じてもらえる可能性が低いので不動産査定が終わってから早めに交渉することが重要です。

不動産会社の中には、仲介手数料が無料の不動産会社もいます。仲介手数料無料の不動産会社を探すには手間と時間がかかりますが、少しでも負担を軽減したいという人は探すことをおすすめします。

●不動産買取業者に買い取りを依頼する

不動産買取業者へ売却する場合、仲介ではないので仲介手数料が発生しません。

そのため、不動産買取であれば、仲介手数料無料の不動産会社と同様に、数十万円から数百万円の費用の軽減が期待できます。

また、速やかな成約が帰隊できる一方、不動産買取業者は転売による利益を目的としているため、買取価格が相場よりも低くなる点に注意が必要です。総合的に判断することが大切です。

「ソクガイ.jp」は相場に近い買取価格を実現している不動産買取業者です。再建築不可物件といった訳あり物件や共有持分の買い取りにも対応しています。

好条件で不動産を売却したいという人はソクガイ.jpに問い合わせてみてはいかがでしょうか?

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不動産売却では何かと費用がかかる

不動産を売却して得た売却代金をすべて自分の自由に使えるというわけではありません。

費用を引いて残った分のみ自由に使うことができます。

不動産取引時にすぐ引かれる諸費用もあれば、しばらく経ってから計上しなくてはならない費用もあるため、後で費用が不足して困ることがないようにどのような費用がかかるのか事前にしっかり把握しておきましょう。

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