2021年08月24日

法的瑕疵物件(違法建築物)の売却は買取業者の利用がおすすめ!

マンションやアパート、戸建住宅などの所有者の中には、不動産売却を検討しているものの持っているのが違法建築物(訳あり物件)なので、問題なく売却できるか気になっている人も多いと思います。

具体的にどのような物件が違法建築物に該当するのか、売却が難しいのか事前に知っておけば、対策を練った上で売却に臨むことが可能です。

この記事では、違法建築物の特徴と売却が難しいといわれる理由、高く売却する方法を解説します。

法的瑕疵物件(違法建築物)は売却できる?

違法建築物は法的瑕疵物件とも呼ばれています。

他にも、既存不適格物件という訳あり物件の存在を聞いたことがあり、何が違うのか気になっている人も多いと思います。

違法建築物とは何なのか、売却できるのかについて詳しく解説していきます。

●法的瑕疵物件(違法建築物)とは?

法的瑕疵物件(違法建築物)とは、建物を建築する際に守らなければならない「建築基準法」「都市計画法」「消防法」などの規定(法令・条例)に違反している物件です。

建築基準法違反の事例として、建蔽率(建ぺい率)、容積率のオーバー、接道義務違反、斜線規制違反などが挙げられます。(建築基準法第43条、第52条、第53条)

建物を建築する際は建築確認を受けてから工事を開始するため、違法建築物ができることは基本的にありません。

そのため、違法建築物のほとんどは建築後に増改築をおこなったことにより発生します。

接道義務とは、建築基準法上で定められている4m以上の道路に、敷地が2m以上接しているというルールです。(建築基準法第43条)

接道義務違反の物件は、区画整理が行き届いていないエリアに多く、建物を解体すると再建築できない再建築不可物件として扱われています。

規定違反の物件であることが発覚した場合は、行政から規定に違反しないように是正が求められます。

是正に応じない場合、建築物の撤去、移転、修繕、使用禁止・制限などの行政処分がくだされるので注意してください。

建築当初は各種規定に基づいていたものの、法改正によって規定(法令)に適合しなくなった物件は、違法建築物ではなく既存不適格(既存不適合)物件と呼ばれます。

違法建築物のように行政処分がくだされることはありません。

●法的瑕疵物件(違法建築物)も売却は可能

法的瑕疵物件(違法建築物)だからといって売却を制限されることはありません。

また、売却に関わった買主と売主が罪になるという法律もないので、一般的な不動産のように自由に売却できます。

違法建築物のままで売却する、修繕をおこなって規定に適合(適法)させてから売却するというどちらの売却方法を選択することも可能です。

また、賃貸として貸し出すことも禁止されていないため、一戸建てで空き家の場合には空き家活用として入居者を募集して賃貸経営を始めることもできます。

法的瑕疵物件(違法建築物)の売却が難しい3つの理由

法的瑕疵物件(違法建築物)も売買が禁止されていないのであれば、特に売却に不利になる理由が思いつかないという人もいるかもしれませんが、以下の3つの点で売却に不利といわれています。

・買主への告知義務が発生する
・金融機関の住宅ローン審査に通らない
・再建築不可の可能性がある

それぞれの理由について詳しく解説していきます。

●理由1:買主への告知義務が発生する

法的瑕疵物件(違法建築物)の売却時には、買主に違法建築物である旨を伝える必要があります。これが告知義務です。

欠陥(瑕疵)のある物件を売却する場合、契約不適合責任に問われる可能性があるため、宅地建物取引士が売買契約を締結する際の重要事項説明で買い手に告知します。

そのため、必ず欠陥(瑕疵)のある物件ということが買主にバレてしまいます。

契約不適合責任とは、売買の目的物が契約内容に適合していない場合に売り手が負う責任です。(民法第562条1項)

契約不適合責任が認められた場合、売り手は欠陥を補完する追完請求、代金減額請求、損害賠償請求、契約解除のいずれかを買い手から請求されます。

●理由2:金融機関の住宅ローン審査に通らない

銀行や信用金庫などの金融機関は、建築基準法を守っている物件にしか融資を実行しません。

そのため、法的瑕疵物件(違法建築物)の購入希望者は、自己資金のみで購入することになるので自己資金の潤沢な人や転売を目的とした業者などに限られます。

売却時には、なかなか買い手が見つからない、安く買いたたかれることを想定しておく必要があります。

●理由3:再建築不可の可能性がある

法改正によって接道義務を満たしていない再建築不可物件の場合、一度建物を解体して取り壊すと、建て替えができません。

構造部分の半分以上の修繕や模様替えも同様です。

リフォームや規模の小さなリノベーションなどで経年劣化を補う、ニーズに合わせた間取りに変更することは可能ですが、築年数の古い物件ということに変わりはありません。

また、地震や火災といった災害によって倒壊または消失した場合の建て替えもできないというリスクの高い物件であるため、需要が低い点がデメリットとして挙げられます。

法的瑕疵物件(違法建築物)を高く売却する4つの方法

法的瑕疵物件(違法建築物)は、買い手にとって購入するメリットの少ない物件なので、好条件での売却はあまり期待できません。

しかし、以下の4つの方法であれば、高く売却できる可能性があります。

・現状のまま売却する
・改築してから売却する
・更地にしてから売却する
・不動産業者に買取を依頼する

それぞれの方法について詳しく解説していきます。

●現状のまま売却する

1つ目は現状のまま売却するという方法です。

不動産会社に仲介を依頼して「古家つきの土地」として現状のまま売却してもらいます。

この方法では古家付きの土地として売却するので建物を解体する、改築するかは買主に委ねられるため、売主は何もせずに済むという点がメリットです。

解体して更地にする、改築してから売却した方が高く売れると思っている人もいるかもしれませんが、必ず高く売れるとは限りません。

売却代金から解体費用や改築費用を引くとそのまま売却した方が高く売却できたというケースもあるので、不動産会社に相談し、最適な方法を選びましょう。

そのまま売却する際は、不動産会社ごとに査定価格が異なるため、複数の不動産会社に査定を依頼し、より好条件での売却が期待できる会社に仲介を依頼することがポイントです。

一括査定サイト(サービス)を利用すれば、一度不動産情報を入力するだけで複数の不動産会社の査定結果を容易に比較できるので利用をおすすめします。

隣近所の住民が購入してくれる可能性もあるので、まずはそのまま売却するのも選択肢の1つです。

●改築してから売却する

2つ目は改築してから売却するという方法です。

違法部分を改築により適合(適法)状態にしてから売却します。違法状態でなくなるので売却価格が上昇する可能性が高いです。

ただし、改築費用がかかりすぎると、そのまま売却した方が結果的に高く売れることになる場合もあるという注意点を押さえておく必要があります。

一概にどちらがいいとはいいきれないので、不動産会社に相談しながら決めましょう。

●更地にしてから売却する

3つ目は建物を解体して更地にしてから売却するという方法です。

解体費用はかかるものの、トランクルームや駐車場利用などのように土地の用途が広がるため、買い手が見つかりやすくなります。

再建築不可物件の場合でも、一定の基準を満たす道路で、道路の中心線から2mセットバックさせれば再建築できる可能性があります。

ただし、必ずしも再建築できるとは限らない、解体費用がかかったことにより利益が減る可能性があるので、不動産会社に必ず相談しましょう。

●不動産業者に買取を依頼する

4つ目は不動産会社に買取を依頼するという方法です。

不動産の買取を専門におこなう買取業者に法的瑕疵物件(違法建築物)を買い取ってもらいます。

買取のメリットは、仲介手数料が不要なので無駄な支出を抑えることによって利益が増える可能性があるという点です。

また、双方が契約内容に合意すれば速やかに売買契約が成立するので、買主が見つかるまでの無駄な固定資産税や都市計画税などの支出も抑えられます。

しかし、一般的に買取業者の買取価格は、相場よりも2~3割低いといわれているので注意が必要です。

そこでおすすめするのが「ソクガイ.jp」です。

ソクガイ.jpは、訳あり物件の買取に対応している買取業者で一般的な不動産会社ではなく、不動産コンサルティング会社という違いがあります。

顧客からコンサルティング報酬を受け取っており安く買い取って高く売却する必要がないため、相場通りの買取価格が期待できます。高値での売却を希望している人は一度ソクガイ.jpに相談してみましょう。

法的瑕疵物件(違法建築物)の売却は専門家に必ず相談

現金化を急いでいる人は買取、急いでいない人は不動産会社の仲介を選択するといったように、売却の目的に応じて売却方法を決めるのも選択肢の1つですが、一概にどれがいいとはいいきれません。

そのため、失敗を未然に防ぐためにも、独断で売却方法を選ぶのではなく不動産会社や買取業者などの専門家に必ず相談してから売却方法を決めましょう。

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