2021年09月22日

財産分与で住宅ローンはどうなる?離婚後の住宅ローンの扱い

結婚してマイホームを購入したものの、何らかの理由によって離婚に至る可能性があります。

離婚の際は、夫婦で築き上げた財産を分割する財産分与を行う必要がありますが、住宅ローンの扱いがどうなるのか気になっている人も多いのではないでしょうか?

財産分与における住宅ローンの扱いについて知らずに離婚に踏み切ろうとすると、後でトラブルに発展する可能性があるため、住宅ローンの扱いについて知った上で離婚に臨むことが重要です。

この記事では、財産分与における住宅ローンの扱い、住宅ローンの扱いに困った場合の対処法について解説します。

財産分与について困っている人は参考にしてください。

財産分与における住宅ローンの扱い方

夫婦が離婚することになった場合は、財産分与を行うことになります。

各自のすべての財産が財産分与の対象になるわけではありません。

財産分与の対象となるのは婚姻後(婚姻中)に築き上げた財産(共有財産)なので、離婚問題に発展して別居に至った場合、別居後に築いた財産は財産分与の対象外として扱われます。

財産分与の割合は話し合いの上で決めることもありますが、2分するのが一般的です。

退職金や預貯金、住まい(マンション、一戸建て)などは財産分与の対象ですが、個人的な借金は財産分与の対象外となります。

住宅ローンは個人的な借金とは言えないので扱いが通常とは違いそうですが、財産分与の際はどのように扱われるのでしょうか?

財産分与における住宅ローンの扱いについて詳しく説明していきます。

●住宅ローンの返済義務は名義人(ローンの契約者)にある

契約中の住宅ローンに残債(残額)があるからと言って、離婚する際に夫婦で負担を折半する(返済義務を双方が負う)必要はありません。

その理由は、住宅ローンの返済義務は名義人が負うのが原則だからです。

そのため、基本的に離婚したからと言って名義人以外に返済義務が発生することはありません。

ただし住宅ローンは共有財産を購入するために背負った借金なので、夫婦間でプラスの財産とマイナスの財産を相殺(清算)する(双方で負担する)必要があるという点に注意が必要です。

●連帯債務・連帯保証を利用している場合は注意が必要

住宅ローン契約時に、ローンの契約者単独では希望の融資額を受けられないときがあります。

単独では希望の融資額を受けられない場合でも、夫婦の収入合算をすれば融資額を増やすことが可能です。

しかし、上記のケースでは、名義人ではなくても連帯債務者になるので注意してください。

連帯債務とは、連帯債務者が債務者と同等の返済義務を負うことです。

また、住宅ローンの連帯保証人になっている場合には、契約の名義人の返済が滞った際に返済義務が発生します。

離婚後に相手(名義人)の返済が滞った場合、連帯債務者も連帯保証人も返済義務を負うことが注意点として挙げられます。

「離婚前に連帯債務者、連帯保証人を変更すればいい」と思っている人もいるかもしれませんが、離婚を理由に連帯債務者や連帯保証人を変更することは原則できません。

離婚後にトラブルに発展する可能性があるため、契約内容を事前に確認しておきましょう。

離婚時の不動産の扱い

財産分与時の住宅ローンの扱いは分かったものの、離婚時に不動産をどのように扱えばいいのか分からず悩んでいる人も多いのではないでしょうか?

住宅ローンの残債がある場合は基本的に返済を続けなくてはならず、ローン名義人または名義人以外が住み続けることになります。

ローン名義人または名義人以外が住み続ける場合に必要な手続きや特徴を紹介していきます。

●ローン名義人が住む場合

名義人が住み続ける場合、特に手続きは必要ありません。

引き続き住宅ローンを名義人が支払いながら住み続けることになります。

自宅の所有権を名義人が取得することになるので、財産分与の際に時価(評価額)に応じた現金を相手から請求される可能性があることを想定しておきましょう。

●ローン名義人以外が住む場合

ローン名義人が返済を続けながら名義人以外が住む場合、ローン名義人の支払いが滞った場合に家を追い出されるリスクを伴うという注意点があります。

「そのような約束はしていない」とトラブルになることを未然に防ぐために、離婚条件を決める際に慰謝料や養育費の代わりとして、住宅ローンの返済を行う旨(取り決め)を公正証書に記載しておくのがおすすめです。

しかし、住宅ローンは債務者本人が住む家を購入するためのもので名義人以外が住むのは契約違反と見なされ一括返済を求められる、公正証書に記載していても滞納すれば追い出される可能性があります。

そのため、名義人以外が住む場合は、万が一の事態を考慮して、一旦夫名義(妻名義)から自分の名義に変更する(一括返済し契約し直す)ことをおすすめします。

離婚時の不動産の扱いに困ったときの対処法

離婚時は夫婦のどちらか一方が住み続けるよりも住宅を売却して住宅ローンを完済したほうが離婚後のトラブルを回避できます。

そのため、不動産を売却してお金に換えることをおすすめしますが、売却の進め方はアンダーローンなのか、オーバーローンなのかによって異なるので売却の進め方を事前に把握しておくことが大切です。

それぞれの売却の進め方を詳しく説明していきます。

●アンダーローンの場合

アンダーローンとは、不動産の売却額がローン残高を上回っている状況です。

残債を完済しても売却益(譲渡益)が生じる状況なので、利益を夫婦で折半します。

特に大きな問題がない場合は夫婦で話し合って離婚を進める協議離婚という方法を選択します。

しかし、不動産を売却するにあたりなかなか買主が見つからないと、協議離婚が成立するまで時間がかかる点に注意が必要です。

スムーズに現金化したいと考えている人は「ソクガイ.jp」に相談することをおすすめします。

ソクガイ.jpは、訳あり物件や共有持分などの特別な不動産の買い取りにも対応しており、買取価格が市場相場よりも安くなりがちな不動産買取で、相場に近い買取価格を実現している不動産コンサルティング会社です。

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●オーバーローンの場合

オーバーローンとは、不動産の売却額がローン残高を下回っている状況です。

不動産を売却しても、住宅ローンを完済できない状況なので、残債をどのように完済するか解決策を考える必要があります。

残債が少なく自己資金で支払える場合は自己資金で完済する、残債を自己資金で支払えない場合は任意売却を検討することになります。

任意売却とは、金融機関の許諾を得て抵当権を抹消してもらい売却することです。

自分の判断だけでは任意売却を選択できないため、残債を自己資金で支払えない場合は事前に金融機関に相談しましょう。

離婚時に不動産は売却したほうが良い

小さな子どもがいる場合は、生活環境を大きく変化させないためにローン名義人に返済してもらいながら家に住み続けるという方法を選択するケースもあります。

しかし、名義人が途中で滞納した場合、追い出されるリスクを伴うことになる、離婚後も相手との関係が続くことで何らかのトラブルに発展する可能性があるのであまりおすすめしません。

もし、住み続けたいのであれば、住宅ローンの借り換え(名義変更)をすることをおすすめします。

しかし、収入の多い人から収入の少ない人または連帯債務で契約していた住宅ローンを借り換えることは容易ではありません。

そのため、スムーズに離婚手続きを進めたいのであれば、不動産の売却を選択することをおすすめします。

また、話し合いが難航している場合は離婚問題に強い弁護士に相談しましょう。

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