2021年11月13日

相続した不動産はどう評価する?よくあるトラブルと回避方法

土地や一戸建てや分譲マンションなどの建物を相続したという人の中には、相続税がどのくらいかかるのか気になっている人もいると思います。

不動産は現金のように金額通りの評価額とはならないため、相続税がどのくらいかかるのかを知るためには相続した不動産の評価に用いられる指標について理解を深めておくことが大切です。

この記事では、相続した不動産の評価に用いられる指標、よくあるトラブル例、トラブルを回避する方法を解説します。

相続した不動産の評価方法について詳しく知りたい人は参考にしてください。

相続予定・相続済の不動産の査定依頼をする【完全無料】

相続した不動産の評価に用いられる指標

一般的な物には「一物一価」という「1つの物には1つの価格がある」という考え方が用いられます。

土地には「一物四価」という「1つの物には4つの価格がある」という考え方が用いられており、目的により使用する価格(指標)が異なるため、各指標の特徴を事前に理解しておくことが大切です。

不動産の評価に用いられる指標として、以下の4つが挙げられます。

・実勢価格
・地価公示価格
・相続税路線価
・固定資産税評価額

それぞれの評価方法(計算方法)について詳しく説明していきます。

●実勢価格

実勢価格とは、実際の不動産取引における取引価格です。

売買契約の当事者間で合意した価格で、売主の売却価格、買主の購入価格が実勢価格に該当します。

実勢価格には、実際の価値だけでなく個々の事情(買い急ぎ、売り急ぎなど)が反映されます。

リアルタイムに価値が変動することから時価と呼ばれるケースも多いです。

●地価公示価格

地価公示価格とは、公示地価または基準地価のことです。

公示地価とは、毎年3月下旬に国土交通省から公表される土地取引の指標です。

1月1日時点の全国の標準地1平米あたりの価格を表しています。

基準地価とは、毎年9月下旬に都道府県から公表される土地取引の指標です。

7月1日時点の全国の基準地1平米あたりの価格を表しています。

標準地は都市計画区域内がメイン、基準地は都市計画区域外も含まれているという点で異なります。

地域(エリア)による多少の差はありますが、公示地価は実勢価格の90%程度が目安です。

●相続税路線価(相続税評価額)

相続税路線価とは、土地(敷地)の相続税や贈与税の算定基準として使用される評価額のことです。

毎年1月1日を基準日として、7月初旬に国税庁から公表されています。

実勢価格の70~80%が目安です。

相続財産が預貯金のみの場合における財産評価は100%となるため、評価額は金額通りとなります。

しかし、不動産の財産評価は実勢価格の70~80%となるため、預貯金と比べて評価額を抑えることが可能です。

また、貸家借地権割合による評価減(減額・補正)によってさらに評価額が低くなるので節税効果が期待できるでしょう。

路線価は、以下の国税庁の「路線価図・評価倍率表」で確認できます。
https://www.rosenka.nta.go.jp/

●固定資産税評価額

固定資産税評価額とは、土地の所有者に対して課される固定資産税や都市計画税の算定基準として使用される価格です。

不動産取得税や登録免許税などの各種税金の算定にも使われます。

毎年1月1日が基準日で、公示価格の70%が目安です。

固定資産税評価額の見直しは3年ごと、実勢価格を基準とした場合の固定資産税評価額は60~70%が目安となるので覚えておきましょう。

相続した不動産についてよくあるトラブル

相続は何度も経験するものではありません。

そのため、初めての不動産相続でトラブルに発展することも珍しくないので注意が必要です。

不動産相続でのトラブルを回避するためには、事前に相続した不動産についてよくある以下のトラブルを理解しておくことが大切です。

・不動産の評価に用いる指標を何にするかでもめる
・売却の同意がなかなか得られない
・換価分割がなかなか成立しない

それぞれのトラブルについて詳しく解説していきます。

ソクガイなら共有者間でトラブルの起きている物件も買取可能です!

●不動産の評価に用いる指標を何にするかでもめる

相続開始時に複数人の相続人がいる場合、宅地(居住用地)や家屋の資産価値を算出してから、他の相続財産と合算して相続割合に基づく遺産分割を行います。

不動産の資産価値は用いる指標により変化します。

そのため、法定相続人が集まって遺産分割について話し合う遺産分割協議では、不動産の評価をどの指標で行うかを決める際にもめるケースが多いです。

資産価値を算出する際は実勢価格を使用するのが望ましいものの、取引事例が少ないケースでは適正価格が出しにくいです。

不動産鑑定士に鑑定を依頼した場合には正しい評価額を求められますが、数万円~数十万円程度の依頼料がかかるという点に注意が必要です。

●売却の同意がなかなか得られない

相続人は相続した財産に対し持分割合に基づく権利を有しています。

そのため、相続対象の不動産を勝手に売却することはできず、相続人全員の同意が必要です。

「いくらで売却するのか」「売却ではなく現物が欲しい」といったように価格面、条件面で折り合いがつかず、一旦共有状態にして話し合いを継続することが多いです。

しかし、共有状態が長期化すると、共有持分の細分化が起こるおそれがあります。

共有持分の細分化が起こると、共有者全員の同意を得ることがさらに困難になるので注意しましょう。

共有者が複雑になっている不動産を買い取ってほしい・・・!

●換価分割がなかなか成立しない

換価分割によって得られた資金を分配すればもめるリスクを抑えられます。

換価分割とは、不動産を売却によって現金化してから分割する相続方法です。

現金化することによって持分割合に応じた分割を行いやすくなるというメリットがある一方、不動産取引が速やかに成立するとは限らないというデメリットがあります。

一旦共有状態にして買い手が見つかるのを待つことが多く、その間に相続によって共有持分の細分化が発生して同意を得られなくなる可能性があるということも想定しておきましょう。

不動産相続でトラブルを回避する方法

不動産相続でトラブルを回避する方法として、以下の2つが挙げられます。

・不動産買取業者を利用して早期に売却する
・相続人全員できちんと話し合う

それぞれのトラブルを回避する方法(ポイント)を詳しく紹介していきます。

●不動産買取業者を利用して早期に売却する

換価分割を速やかに進めるためには、不動産買取業者を利用すると便利です。

仲介とは異なり、買主と売主が契約条件に合意すればすぐに成約するため、購入希望者を探す時間と手間を省けます。

また、仲介手数料もかからない、速やかに売却することによって固定資産税や都市計画税などの支出も抑えることが可能です。

共有状態でも、共有持分のみを買い取ってくれる業者もあるので、買い取りを選ぶことをおすすめします。

ソクガイ.jpでは共有持分の買い取りにも対応しており、一般的に市場と比較すると買取価格が安くなりがちな業界において、市場に近い買取価格を実現しています。

早期に売却したい、高く売却したいと考えている人は、ソクガイ.jpに相談してみてはいかがでしょうか?

ソクガイに査定依頼を申し込む

●相続人全員できちんと話し合う

相続人が複数いる場合、誰か一人が独断で不動産の相続方法を決めることはできません。

話し合いが難航している場合は、無理に話し合っても状況が悪化するケースが多いため、相続トラブルの専門家である弁護士に相談することをおすすめします。

話し合いが決着しない場合は、共有状態にして共有持分のみを売却することも想定しておきましょう。

不動産の相続では専門家のサポートが必要

不動産を相続する際は、誰が相続するのか、売却により現金化するのであればいくらで売却するのかなど、何かとトラブルに発展しやすいです。

トラブルを回避しながら速やかに相続手続きに臨むには、専門家のサポートが必要です。

不動産の相続が発生した場合には、不動産会社や弁護士、税理士などの各種専門家に相談しながら不動産相続に臨みましょう。

共有持分の売却をお考えならソクガイへ!査定依頼無料です

関連記事

不動産売却

売却前の地盤調査は必要?地盤の強度を調べるメリット・デメリット

空き地(更地)や中古一戸建てなどの住宅の売却を検討している人の中…続きを読む
マンション売却アパート売却家・戸建売却不動産売却相場・査定

不動産の実勢価格とは?他の価格との違いや調べ方なども解説

土地や中古マンションや中古一戸建てなど中古物件の売却(不動産取引…続きを読む
家・戸建売却

連帯債務と連帯保証、ペアローンの違いは?契約時の注意点

住宅ローンを契約して不動産を購入したものの、離婚により購入した不…続きを読む


PageTop