2021年09月09日

売却前の地盤調査は必要?地盤の強度を調べるメリット・デメリット

空き地(更地)や中古一戸建てなどの住宅の売却を検討している人の中には、売却前に地盤調査を行うべきか気になっている人も多いのではないでしょうか?

売却後の土地や建物に何らかの欠陥(瑕疵)があった場合は、買主から契約不適合責任に問われる可能性があるため、見た目で判断できない土地に関しては地盤調査を行っておくと安心です。

この記事では、不動産の売却前に地盤調査を行う必要性、調査方法、地盤調査のメリット・デメリットを解説します。

地盤調査について詳しく知りたいという人は参考にしてください。

売却前に地盤調査を行う必要性と具体的な方法

地盤調査(地質調査・土質試験)とは、建物を建築するにあたって地盤に支持力があるのか、荷重に耐えられるのかを判断するために実施される調査です。

調査結果に問題がなかった場合には安全性の高い土地(不動産)、軟弱であるということがデータから読み取れた場合には地盤改良工事が必要ということが分かるため、地盤情報は土地選びの上で重要な判断材料と言えます。

土地や中古戸建住宅(分譲住宅・注文住宅)などの売却を検討している人の中には、売却前に地盤調査が必要なのか気になっている人もいると思います。

「地盤調査を行うのは売主ではなく買主なのでは?」と思った人もいるかもしれませんが、調査はどちらが行うものなのでしょうか?

売却前に地盤調査を行う必要性と地盤調査方法を詳しく説明していきます。

●売却前に地盤調査を行う必要性

売却した土地(建物の有無は関係なし)のトラブルは売主が責任を負うことになります。

その理由は、売主は契約の目的を達成できるような状態で土地を売却しなければならないためです。

仮に軟弱な地盤だった場合には、買主が物件を建築する予定であったとすると目的を達成できません。

売買対象が更地の場合には、今までは買主が建物を建築する前に地盤調査を行うのが一般的でしたが、トラブルを回避するために売主が売却前に地盤調査を行う流れに変化しつつあります。

・契約不適合責任に問われる可能性がある

地盤調査を実施するのが買主ではなく売主という流れに変化しつつある理由として、契約不適合責任が挙げられます。

契約不適合責任とは、民法改正によって瑕疵担保責任が変化したものです。

瑕疵担保責任は、原則隠れた瑕疵に限定されていましたが、契約不適合責任では隠れた瑕疵に限定されなくなりました。

そのため、買主が物件を建築できる土地を望んでいた場合、地盤が軟弱で物件を建築できない土地だと判断されると、目的を達成できないという理由で売主が契約不適合責任を負うことになります。

契約不適合責任の請求方法は追完請求、代金減額請求、契約解除、損害賠償の4つです。

売却後もしばらく経ってから契約不適合責任を理由に上記のいずれかを請求される可能性があるため、リスクを回避するために売主が地盤調査を行うケースが増えています。

●地盤調査の主な方法

地盤調査の方法として、主に以下の3種類が挙げられます。

・スウェーデン式サウンディング試験
・ボーリング試験
・表面波探査法

それぞれの調査方法について詳しく紹介していきます。

・スウェーデン式サウンディング試験
スウェーデン式サウンディング試験とは、地下約10mの深さまで調査できる調査方法です。

2020年にJISの改正によって、試験名称がスウェーデン式サウンディング試験からスクリューウエイト貫入試験(SWS試験)に変更されました。

現場(現地)で5箇所程度を選んで調査する、1箇所あたりの調査時間の目安は30分程度なので手軽に調査できるという点がポイントです。

しかし、液状化判定はできないため、液状化のリスクだけが残ってしまうという点に注意してください。

・ボーリング試験

ボーリング試験(ボーリング調査)とは、スクリューで地面に穴をあけて断続的に地盤の硬さを測定する調査方法です。標準貫入試験とも呼ばれています。

土や石のサンプル(サンプリング)を採取し、地下水位を想定することで液状化のリスクも把握できます。

地盤調査の結果の精度が高いというメリットがある一方で、大規模な調査なので高コスト、調査結果が出るまでに2週間程度の期間がかかるので注意してください。

・表面波探査法

表面波探査法とは、地表面に振動機と受信機を設置して強度を調査する調査方法です。

振動の伝わる早さで地盤の強度を測定します。浅い部分しか調査(スウェーデン式サウンディング試験と同じで深度約10m)できないというデメリットがあります。

しかし、大規模な調査ではないため、解析にかかる時間は半日程度と調査が手軽な点が特徴です。

売却前に地盤調査を行うメリット

売却前に地盤調査を行うべきかどうか悩んでいる人も多いと思います。

実施してから後悔しないためには、売却前に地盤調査を行うメリットとデメリットの両方を確認しておくことが大切です。

売却前に地盤調査を行うメリットとして、以下の3つが挙げられます。

・高値での売却が期待できる
・売却後のトラブルを未然に防げる
・地盤調査の結果を理由に免責を要求できる

それぞれのメリットを詳しく説明していきます。

●高値での売却が期待できる

調査を行い地盤強度が分かることによって買主(購入希望者)は安心して購入できます。

その結果、購入後のリスクが低いという理由で需要が高くなる効果が期待できるという点がメリットです。

地盤調査が実施されていない土地と比較すると、地盤調査を実施した土地の方が好条件での売却が期待できるでしょう。

●売却後のトラブルを未然に防げる

売却後の土地に欠陥(瑕疵)が潜んでいると、契約不適合責任に問われます。

契約不適合責任で追完請求、代金減額請求、損害賠償請求に応じることになると損をします。

しかし、地盤調査を実施してから売却すれば、売却後に契約不適合責任を負うリスクを軽減できるので売却後も安心です。

●地盤調査の結果を理由に免責を要求できる

地盤調査を実施し、その結果を提示することによって契約不適合責任の免責を買主に要求できます。

必ず要求できるというわけではなく、買主の承諾が必要であるという点に注意が必要です。

承諾があれば売買契約書に契約不適合責任の免責を盛り込めます。

万が一売却後にトラブルが生じても、契約不適合責任を負うリスクを軽減できる点は大きなメリットです。

売却前に地盤調査を行うデメリット

売却前に地盤調査を行うデメリットとして、以下の2つが挙げられます。

・地盤調査の費用がかかる
・地盤調査の結果によっては価格に悪影響が生じる

それぞれのデメリットについて詳しく解説していきます。

●地盤調査の費用がかかる

地盤調査を専門業者に依頼する際は費用がかかります。

リーズナブルな手段で数万円程度、高精度な手段で数十万円程度を想定しておく必要があります。

「売出価格に上乗せすれば、十分回収できるのでは?」と思った人もいるかもしれませんが、売出価格に地盤調査費用を上乗せして回収できるとは限らないということを理解した上で調査を依頼しましょう。

●地盤調査の結果によっては価格に悪影響が生じる

「地盤調査の実施=売却に有利」と考えている人も多いかもしれませんが、地盤調査の結果が良いとは限りません。

地盤調査の結果が悪ければ、売却価格を減額する必要があります。

契約不適合責任を負わずに済むものの、結果的に損をすることに可能性があるので注意してください。

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