2021年09月02日

旧耐震物件の注意点は?新耐震基準で建てられた住宅との違い

中古マンションや中古一戸建てなどの中古物件の中には、旧耐震基準が適用されている物件もあります。

新築マンションや新築戸建てなどの新築物件は、新耐震基準が適用されていますが、新旧耐震基準は何が異なるのでしょうか?

新旧耐震基準の違いを知らないまま不動産購入、不動産売却に臨んだ場合、後でトラブルに発展する可能性があるので注意してください。

この記事では、新旧耐震基準の違い、旧耐震物件の注意点、物件購入時に確認するチェックポイントを解説します。

不動産の旧耐震基準・新耐震基準とは?

不動産投資で賃貸住宅を新築する場合や住まいの新築、建て替える場合は建築基準法という建物を建築する際のルールを遵守しなくてはなりません。

その中の1つに建物が地震に耐えられる構造かどうか判断する基準となる耐震基準が設けられています。

耐震基準は地震による被害を最小限に抑えるための重要な基準となるため、これまでの地震の被害を踏まえながら適宜見直されてきました。

その結果、新旧どちらの耐震基準に基づいて建てられた建築物なのかを明確にするために、旧耐震基準、新耐震基準と分類されるようになりました。

具体的にどのような違いがあるのか詳しく解説していきます。

●旧耐震基準とは

旧耐震基準とは、1981年(昭和56年)5月31日までの建築確認で使用されていた耐震基準を指します。

震度5強程度(中規模地震)を想定した耐震基準となっており、昨今の震度6~7程度の大規模地震については何も触れられていません。

そのため、大規模地震が発生した場合における被害が大きくなるリスクが高いと考えられており、耐震性を向上させるにはコンクリートといった基礎の補強工事に伴う修繕費用が多くかかるというデメリットがあります。

●新耐震基準とは

新耐震基準とは、1981年(昭和56年)6月1日以降の建築確認で適用されている耐震基準を指します。

震度6~7程度(大規模地震)を想定した耐震基準となっており、昨今の大規模地震に遭遇しても被害を抑えられる耐震条件となっております。

耐震性を評価する基準が旧耐震基準よりも高いため、万が一大規模地震が発生しても安心できる点が大きなメリットです。

築年数が経過した中古住宅は、旧耐震基準の可能性があるため、建物の竣工日がいつなのかきちんと確認してから購入しましょう。

旧耐震物件の注意点

物件購入を検討している人の中には、価格も新築物件と比べるとお手頃なので、旧耐震物件の購入を検討している人も多いと思います。

しかし、旧耐震物件は新耐震物件と比較した場合に、耐震性という点では劣るといったようにデメリットを伴うので、一歩をなかなか踏み出せずにいる人も多いのではないでしょうか?

旧耐震物件を購入してから後悔しても手遅れであるため、旧耐震物件に関する知識を身に付けてから購入することをおすすめします。

旧耐震物件の注意点として、以下の4つが挙げられます。

・地震時の倒壊リスクが新耐震基準の物件よりも高い
・修繕コストが高額になる可能性がある
・住宅ローンを組みにくい
・住宅ローン減税が適用されない

それぞれの注意点を詳しく説明していきます。

●地震時の倒壊リスクが新耐震基準の物件よりも高い

旧耐震基準は、震度5強程度でも建物が倒壊せず、損傷があっても補修で生活可能なレベルです。

一方、新耐震基準は、軽いひび割れて程度で大きく損傷しないレベルという違いがあります。

このように、地震時の倒壊リスクが新耐震基準の物件よりも高い点に注意が必要です。

旧耐震物件には、震度6以上の地震が発生した場合の規定がなく、自身が生じた場合の倒壊リスクが高いと考えられるので地震リスクを抑えたいと考えている人は新耐震基準の物件の所有をおすすめします。

●修繕コストが高額になる可能性がある

新耐震基準よりも地震で建物に損傷が生じる可能性が高いので、万が一地震が発生した場合にかかる修繕コストが大きくなるという点にも注意が必要です。

修繕コストに限らず、耐震性能を上昇させるための改修コスト、築年数の経過に伴って生じるリフォームやリノベーション費用、マンションの場合には修繕積立金の引き上げなど何かと支出が増えやすいことを十分理解してから購入しましょう。

●住宅ローンを組みにくい

住宅を購入する際は自己資金だけでは不足するので金融機関の融資(住宅ローン)を利用するのが一般的です。

住宅ローンの契約では、金融機関は融資を回収できなくなることを防ぐために、不動産を担保にします。

担保にした不動産は、ローン契約者が返済不能に陥った(滞納した)際に売却して現金化するため、資産価値の安定している不動産でないといけません。

旧耐震物件は資産価値が新耐震物件と比較すると低いため、住宅ローン審査に通りにくいです。

住宅ローンを組めたとしても、融資額が小さい可能性があるという点に注意してください。

●住宅ローン減税が適用されない

住宅ローンを利用した場合、住宅ローン減税(住宅ローン控除)による恩恵を受けられると思っている人も多いかもしれませんが、旧耐震物件は原則適用されません。

法改正によって、既存住宅売買瑕疵保険の付保、耐震基準適合証明書の取得などで適用することは可能です。

しかし、適用するには、専門家に依頼して耐震診断を実施し、耐震補強工事をおこなう必要があるなど手間と時間、費用がかかるということを覚えておきましょう。

旧耐震物件を選ぶ際に確認したいポイント

旧耐震物件は耐震性という点に課題を抱えていますが、「旧耐震物件=購入してはいけない」わけではありません。

以下の2つのポイントを押さえた上で旧耐震物件を選べばリスクを抑えることが可能です。

・耐震強度の高い構造かどうか
・地盤が強固かどうか

それぞれのポイントを紹介していきます。

●耐震強度の高い構造かどうか

鉄骨造(S造)、鉄筋コンクリート造(RC造)などは比較的耐震強度の高い構造です。

一方、木造は鉄骨造や鉄筋コンクリート造と比べた場合、耐震強度という点で劣ってしまいます。

しかし、同じ木造でも壁式構造が採用されている場合、耐震強度が多少向上すると言われています。

その理由は、壁式構造は壁や床などで建物を支える構造で、重心が低く、地震の揺れに対する強度が高いためです。

旧耐震物件の木造の購入を検討している人は、壁式構造を採用している物件を選べばリスクを少しでも軽減できるでしょう。

●地盤が強固かどうか

旧耐震物件を選ぶ際は、建物の構造だけでなく、立地もしっかり確認することが大切です。

その理由は、いくら建物が耐震強度の高い構造でも、それを支える土台部分の土地に問題があれば全く意味がないためです。

軟弱な地盤の場合は、地震による揺れの影響が大きくなります。

地盤が強固であれば、旧耐震基準の物件でも揺れによる影響を抑える効果が期待できます。

そのため、旧耐震物件を選ぶ際は、地盤が強固かどうか、軟弱な場合は地盤の改良が行われているかをしっかり確認してから物件を購入しましょう。

物件の構造と地盤を確認すれば安心

中古物件は新築物件と比較すると物件価格が安いため、手頃な中古物件の購入を検討している人も多いと思います。

しかし、中古物件の中には、旧耐震基準の物件で耐震性に問題を抱えているケースも多いので注意が必要です。

旧耐震物件を選ぶ際には、物件が耐震強度の高い構造なのか、地盤が強固なのかを確認しておけば、地震による影響を他の旧耐震物件よりも抑えられるので安心です。

旧耐震物件であればどれも同じというわけではないので、注意点を押さえながら物件を選びましょう。

既に旧耐震物件を所有していて、売却に悩んでいる人は「ソクガイ.jp」に相談することをおすすめします。

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