2021年09月02日

借地権割合の調べ方は?売却時に押さえておきたいポイント

借地権とは、他人の所有する土地を借りて建物などを建築する権利です。

借地権は地上権(土地の所有者の承諾がなくても原則的に賃貸、建物の売却や抵当権設定が可能)と賃借権(承諾がないと建て替え、建物の売却が原則的にできない)の2種類あります。

現在は地上権と比較して賃借権が設定されることが多いです。

相続した不動産や所有権が自分にある不動産が借地権付きの場合、売却時に影響があるのか気になっている人も多いのではないでしょうか?

この記事では、借地権とは何なのか、借地権割合の調べ方、借地権付き物件を売却する際のポイント(コツ)について解説します。

借地権付き物件の売却を検討している人は参考にしてください。

借地権とは

自分で借地権を設定した場合には借地権がどのようなものか分かっている人がほとんどですが、相続した宅地(住宅用地)に借地権が設定されていた場合には借地権がどのようなものなのか分からないという人も多いと思います。

借地権は地上権と賃借権の2種類あり、土地の借主で借地権を有する人は借地人(貸家の借主で借家権を有する人は借家人)と呼びます。

また、借地権を設定した底地権を有する(借地権を設定した)人は借地権設定者、借地権の設定を受けた人は借地権者と細かな違いがあるので勘違いしないように注意が必要です。

借地権についてさらに詳しく説明していきます。

●借地権は大きく2つに分かれる

現在の借地権は賃借権が中心となりますが、賃借権は地代(権利金)を借地権設定者(地主)に納めるほか、建物の建て替えや増改築、売却などをおこなう場合には承諾料、契約を更新する場合には更新料といったように何かと支出が生じるのが特徴です。

また、借地借家法という法律には、普通借地権と定期借地権という2種類の借地権の契約形態があり、それぞれ特徴が異なるので違いを把握しておくことが大切です。

・普通借地権

普通借地権とは、建物が存在している限り、原則建物に居住できる(住み続けられる)契約形態です。

30年以上の契約期間で借地契約を締結します。

契約を更新する場合は、初回契約更新は20年以上に設定、2回目以降は10年以上に設定する必要があります。

地主は正当事由がなければ、一方的に契約を解除できない仕組みです。

・定期借地権

定期借地権は原則土地を更地にして返還しなくてはなりません。

居住用の不動産に対して適用される一般定期借地権、事業用の不動産に対して適用される事業用定期借地権、最終的に地主に建物を買い取ってもらえる建物譲渡特約付借地権の3種類です。

借地権者が契約期間満了時に建物を買い取ることを希望している場合は、最初から建物譲渡特約付借地権を選択する必要があります。

●借地権割合は地域ごとに異なる

借地権が設定されている土地を相続財産として取得する際や所有する場合は、相続税評価額や固定資産税評価額の計算方法(算出方法)が少し異なります。

相続税評価額や固定資産税評価額の評価方法(計算式)には借地権割合を使用します。

借地権割合は全国一律というわけではありません。

路線価図に記載されているA~Gのアルファベットに応じて、借地権割合が以下のように地域(エリア)ごとに異なります。

A 90%
B 80%
C 70%
D 60%
E 50%
F 40%
G 30%

全部で7段階に設定されていますが、記載がない(空欄)場合は20%が適用されます。

借地権割合の調べ方

借地権割合は固定資産税や相続税(贈与税)に影響を与えるため、自分の所有している、相続した不動産の借地権割合がどのくらいなのか把握しておくことが重要です。

借地権割合を調べる手順、調査方法を紹介していきます。

●借地権割合を調べる手順

借地権割合を調べる手順(流れ)は全部で以下の3つです。

①国税庁のホームページで調べる
②路線価図で対象地域を検索する
③借地権割合を確認する

①国税庁のホームページで調べる

まず国税庁ホームページで調べます。

ホームページの「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」をクリックします。

②路線価図で対象地域を検索する

「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」をクリックし日本地図を表示します。

調べたい土地の属する都道府県をクリック。

「○○県 財産評価基準書目次」ページで路線価図をクリックすれば対象エリアの地図が表示されます。

③借地権割合を確認する

続いて表示された路線価図をチェックします。

路線価図には記号と借地権割合が記載されているので、それらを使用して借地権割合に基づく相続税路線価を算出します。

例えば、20000Aと記載されている場合、路線価が2,000万円で借地権割合が90%ということです。

●評価倍率表でも把握ができる

路線価図は全ての地域(エリア)に対応しているわけではありません。

路線価図がない地域では、評価倍率表で借地権割合を調べることになります。

先ほどと同じサイトの評価倍率表をクリックして、市区町村名が表示されてから該当地域を選択します。

町名や該当地域などが記載された倍率表が表示されるので、借地権割合欄にある数字を確認すれば借地権割合を把握することが可能です。

借地権付きの物件を売却するときに押さえておくべきポイント

借地権付きの物件を売りたいと考えている人も多いと思いますが、買主は借地権付きの物件を買っても自由に使えるわけではありません。

借主がいる場合には、借地契約が終了するまで自由に使えないので購入希望者が限られるというデメリットがあります。

そのため、買い手が見つかりにくい、安く買いたたかれる可能性があるため、ポイント(コツ)を押さえてから売却に臨むことが大切です。

借地権付きの物件を売却するときに押さえておくべきポイントとして、以下の2つが挙げられます。

・借地権の売却額は借地権割合とは異なる
・高く売却したい人は専門の買取業者を検討する

それぞれのポイントについて詳しく解説していきます。

●借地権の売却額は借地権割合とは異なる

借地権割合の高い地域の不動産だからといって借地権付きの物件が高く売れるというわけではありません。

借地権割合はあくまでも税法上のルールで価格に影響を与える要因ではないという点に注意が必要です。

基本的に借地権は、建物の建て直しや増築には地主の許可が必要になるといったデメリットが多いので売却に不利だと言われています。

借地権付きの物件の売却を検討している人は実績豊富で営業力の高い不動産会社に依頼することをおすすめします。

●高く売却したい人は専門の買取業者を検討する

借地権付き物件を少しでも高く売却したいという人は、専門の買取業者を検討することをおすすめします。

その理由は、借地権は買い手が見つかりにくく、安く買いたたかれる可能性が高いためです。

不動産買取は仲介手数料が不要(無料)、双方が契約条件に合意すればすぐ契約が成立するため、無駄な支出を減らすことにより、利益を増やす効果が期待できます。

しかし、不動産買取業者(不動産買取会社)は、安く買い取って高く売却して売却益(譲渡益)を得ることを目的としているため、買取価格が相場よりも安くなりやすい点に注意してください。

不動産買取を希望する人には「ソクガイ.jp」をおすすめします。

ソクガイ.jpは借地・底地の買い取りにも対応しており、相場に近い買取価格を実現している不動産コンサルティング会社です。

借地権付き物件の売却を検討している人は、一度問い合わせてみてはいかがでしょうか?

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借地権付きの物件も売却できる

借地権付きの物件だからといって売却できないわけではありません。

しかし、一般的な不動産とは異なり、買主は購入してもすぐに自由に使えるわけではないため、買い手が限られる点に注意が必要です。

そのため、借地権付きの物件を売却する際は工夫が必要になります。

実績豊富な不動産会社に相談、専門の買取業者に買い取りを依頼するなど、自分に合った方法を選択しましょう。

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