2021年08月30日

古い家の売却方法は?高値で売るコツと持ち続けるリスク

築40年、50年と築年数のかなり経過した古家(古民家)を所有している人の中には、売却すべきか持ち続けるべきか悩んでいるという人もいると思います。

古家は築年数の浅い物件と比べると需要が低いので売却が難しい、かといって維持コストが大きいことを踏まえると放置もおすすめできないため、早めにどうするのかを考える必要があります。

この記事では、古い家の売却方法と高く売却するコツ、持ち続けるリスクなどについて解説します。

古い家の売却方法

相続で古民家を取得した、購入した一戸建て住宅が築年数の経過とともに古家になった人の中には、持ち続ける(住み続ける)べきか、売却すべきか悩んでいる人も多いと思います。

また、売却することに決めたものの、通常の不動産と同じ方法で売却を進めればいいのか、売却方法が分からないという人も多いのではないでしょうか?

基本的には通常の不動産と同じ方法で売却を進めますが、古民家のような中古住宅を売却する際は以下のように売却方法がいくつかあるので自分に合った方法を選ぶことが大切です。

・古い家の付いた土地として売却する
・リフォームしてから売却する
・古い家を解体してから売却する
・買取業者に買い取ってもらう

それぞれの売却方法(流れ)について詳しく解説していきます。

●古い家の付いた土地として売却する

まずは古い家の付いた土地(古家付き土地)として売却するという方法です。

古い家を解体して建て替えるまたはそのまま住み続けるかは買主の判断に委ねます。

古い家を残したまま売却、つまり建物を解体せず売却を進められるので、売主は解体費用を負担せずに済みます。

売却代金がそのまま売却結果となるため、シンプルで分かりやすい点がメリットです。

しかし、住まいを自分でリフォームやリノベーションをして住みたいと考えている人には古家が残っているのは魅力的ですが、古家の存在のせいで購入希望者が限られるおそれがあるので注意してください。

●リフォームしてから売却する

2つ目はリフォーム・リノベーションしてから売却するという方法です。

リフォーム・リノベーションしてから売却することにより古い家であることが目立たなくなるため、購入希望者が見つかりやすくなります。

工事にかかる費用は売主負担となるため、水回りを新調する程度の工事であれば支出を抑えられますが、間取りを変更するような大掛かりな工事になると多額の支出を伴います。

リフォーム・リノベーションによって需要が高まったとしても、リフォーム費用を売却代金で必ず回収できるとは限らないという点に注意が必要です。

●古い家を解体してから売却する

3つ目は古い家を解体してから売却するという方法です。

木造建築の場合、耐用年数は22年なので20年を超えてくると建物の価値がほとんど残っていません。

そのため、築年数のかなり経過した築古物件の場合は、建物の有無が査定額に大きく影響するということは基本的にありません。

建物を解体して更地にすることで、買主は解体費用を負担せずに自分の好きな建物を建てられるため、古家付き土地として売却するよりも需要が高まる傾向があります。

しかし、解体費用は売主が負担しなくてはなりません。

構造が木造の中古一戸建て(木造住宅)だと解体にかかるお金は鉄骨造よりも少ない、自治体から補助金が支給されるケースもあるので適用要件を一度確認してみましょう。

ただし、再建築不可の土地だった場合、建物を解体すると宅地として利用できないので注意してください。

●買取業者に買い取ってもらう

最後は買取業者に買い取ってもらうという方法です。

不動産売却と聞くと、不動産会社と媒介契約を締結して売却を進めるという売却方法を想像した人が多いかもしれませんが、不動産買取という売却方法もあります。

不動産買取とは、不動産買取業者と売主が条件に合意さえすればすぐ契約が成立する売却方法です。

もし老朽化が原因による雨漏りなどの瑕疵が潜んでいた場合、瑕疵担保責任(契約不適合責任)を負うことになります。

しかし、買取の場合は業者への売却となるため、交渉によって責任を免除とすることも可能です。

仲介手数料が不要(無料)というメリットの一方、相場よりも買取価格が安くなりがちというデメリットを伴います。

「ソクガイ.jp」は相場に近い価格での買取を実現している不動産コンサルティング会社です。

少しでも高く売却したいと考えている人は一度相談することをおすすめします。

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古い家を高く売却するコツ

古い家を高く売却するのはなかなか容易ではありません。

そのため、古い家を少しでも高く売却するには、以下のコツを事前にしっかり押さえてから売却に臨むことが重要です。

・築年数が少しでも浅いうちに売却する
・ホームインスペクションを依頼する

それぞれのコツ(ポイント)を紹介していきます。

●築年数が少しでも浅いうちに売却する

築年数の経過した中古住宅を売却するケースでは、築年数の経過した中古物件ほどなかなか買い手が見つかりにくいのが一般的です。

売却を迷って売却せずに放置していれば、その分だけ売り時を逃すことになるので注意してください。

もし、空き家の状態、売却を検討しているのであれば不動産会社に早めに相談することをおすすめします。

●ホームインスペクションを依頼する

ホームインスペクションとは、住宅診断士という専門家に依頼し建物の不具合をチェックしてもらうことです。

売却時に住宅診断士の診断結果があれば購入希望者の不安が払拭されるので安心して売買契約を締結しやすくなります。

耐震基準が新耐震基準の場合はあまり気になりませんが、特に改正前の旧耐震基準だった場合には、ホームインスペクションを受けていると他の物件との差別化を図れます。

査定価格・売却価格が高くなる、需要が高くなるといったプラスの効果が期待できるでしょう。

古い家を持ち続けるリスク

特に相続した古い家の場合、使用するかもしれないという理由で放置している人も多いかもしれませんが、持ち続けることはあまりおすすめしません。

その理由は、古い家を持ち続けることに以下の2つのリスクを伴うためです。

・固定資産税や修繕費などのコストがかかる
・近隣住民に迷惑がかかる

それぞれのリスクを詳しく解説していきます。

●固定資産税や修繕費などのコストがかかる

所有しているのが空き家であって住んでいない場合でも、所有者には固定資産税や都市計画税などの税金が課される、修繕費などのコストを負担しなくてはなりません。

「修繕費は自分の都合で実施するかどうか決めるものなので実施しなければいいのでは?」と思った人も多いのではないでしょうか?

しかし、適切な修繕が実施されていないことが原因で、特定空き家に指定された場合は固定資産税が最大6倍になるので注意が必要です。

費用負担を最小限に抑えるためにも速やかに売却することが重要と言えるでしょう。

●近隣住民に迷惑がかかる

古家が空き家で適切な管理をおこなっていない場合、害虫が発生したり、害獣が住み着いたりして近隣住民(隣家・隣人)に迷惑がかかる可能性があります。

廃棄物の放置や不審者が住み着くことで不審火が生じるおそれ、塀の倒壊のように経年劣化の進行で家の周りを通った人に被害が及ぶおそれもあるので要注意です。

損害賠償に発展する可能性もあるので適切な管理をおこなう、将来的に使用する意思がない場合には早めの売却を検討しましょう。

古い家は売却が容易ではない

マンションは立地条件が良いケースが多く、築年数が経過しても比較的売却を容易に進めやすい傾向があります。

しかし、一戸建ての築古物件だと、立地条件が優れていなければ築30年、40年、50年と築年数が経過するほど設備の交換・改修の費用(維持費)が高い、耐震性の問題などが生じます。

その結果、売却が容易ではなくなるので注意が必要です。

また、売却せずに放置していても無駄な支出が増える、トラブルに発展する可能性が高いため、将来的に中古住宅を使用する予定がないのであればこの記事に書かれているコツや注意点を押さえながら早めに売却することをおすすめします。

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