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セットバックとは?売却が難しい理由と売るときのポイント

建築基準法第42条第2項の道路(2項道路)という道路幅4m未満の道に面している土地では、基本的に建物を建築できません。

しかし、道路の中心線から水平距離2m、反対側が水路や線路の場合には道路境界線から水平距離4m住まいや塀を後退させることで建築可能となる制度をセットバックと呼びます。

セットバックの不動産は売却が難しいと言われているため、理由とコツを確認した上で売却に臨むことが大切です。

この記事では、セットバックの目的、売却しにくい理由、売却する際のポイントを解説します。

セットバックの不動産の売却を検討している人は参考にしてください。

セットバックの目的

不動産用語は専門的な言葉が多く、どんな意味や目的があるのか分からない言葉も多いですよね。

例えば、不動産売買では、対象不動産に「セットバック」という記載があるものの、何のためにセットバックを行う必要があるのか分からないという人も多いのではないでしょうか?

セットバックの目的として、以下の2つが挙げられます。

・接道義務を満たすため
・道路斜線制限の条件を満たすため

それぞれの目的について詳しく説明していきます。

●接道義務を満たすため

接道義務とは、前面道路に2m以上接している土地でないと建物を建築できないというルール(建築基準法第43条)です。

道路であればどんな道路でも良いわけではありません。

建築基準法上に定められている道幅4m以上の道路(建築基準法42条)に面している必要があります。

規定に満たない幅員1.8m以上の道路はみなし道路として既存の建築物は容認(2項道路)され、リフォームしながら住み続けることが可能です。

しかし、みなし道路の場合は建て替えや大規模なリフォーム、新築時に4mの幅員を確保するためにセットバックが必要です。

セットバックとは、道路の中心線から2mまたは向かい側が水路や線路の場合には道路境界線から4m後退させることです。

接道義務を満たすためのセットバックは、敷地のセットバック(私道負担)とも呼ばれています。

●道路斜線制限の条件を満たすため

道路斜線制限とは、日当たりや風通しを確保するための建物に対する高さ制限で、道路の境界線から伸ばした斜線よりも高い建築物を建てられません。

しかし、建物自体をセットバックまたは2階部分のみをセットバックすることで建築可能となります。

先ほどのセットバックが敷地のセットバックと呼ばれるのに対し建物のセットバックとも呼ばれています。

 

要セットバックの不動産が売りにくい理由

不動産売却時に要セットバックの一戸建てや注文住宅などの中古住宅は売却に不利と言われています。

何も知らないまま売却を進めた場合、なかなか買い手が見つからず安く買いたたかれる可能性もあるため、売却前に要セットバックの不動産が売れにくい理由を基礎知識として身に付けておくことが重要です。

要セットバックの不動産が売りにくい理由として、以下の2つが挙げられます。

・セットバック部分を自由に使うことができない
・容積率や建蔽率(建ぺい率)の計算にセットバック部分が含まれない

それぞれの理由を詳しく紹介していきます。

●セットバック部分を自由に使うことができない

セットバック部分は将来門や塀を設置できません。

道路用地として扱われるため、いくら自分が所有権を有していた土地であっても自由に使うことはできません。

建物を建て直してセットバックが適用された場合、セットバック部分を通行することはできても駐車場または子どもの遊び場として使用することは不可能です。

ちなみにセットバック部分は自治体に土地を寄付したようなものなので固定資産税や都市計画税などの税金が非課税になる点が唯一の救いと言えるでしょう。

●容積率や建蔽率(建ぺい率)を計算にセットバック部分が含まれない

容積率や建蔽率は土地の大きさ(敷地面積・土地面積)を基準にします。

セットバック部分も容積率や建蔽率の計算に含めることができた場合、建て直し後の影響を抑えることが可能ですが、セットバック部分は道路とみなされるので計算に含めることはできません。

中心線から2mセットバックして残った部分を基準に計算するので建物の規模が小さくなります。

そのため、要セットバックの不動産を取得しても、将来的に敷地と建物の規模が縮小するといったリスクを考えると、通常の不動産を購入したほうが良いという判断から結果的に売却に不利になってしまうでしょう。

要セットバックの不動産を売却する際のポイント

要セットバックの不動産を売却する際は、通常の不動産の売却方法ではなかなか買い手が見つからない、安く買いたたかれる可能性が高いです。

そのため、少しでも好条件で不動産を売却したいと考えている人は以下の2つのポイントを押さえた上で売却に臨むことが大切です。

・建物を解体してから売却する
・セットバック分の費用を売出価格から差し引く

それぞれのポイントについて詳しく解説していきます。

●建物を解体してから売却する

1つ目のポイントは建物を解体して一般的な土地として売却するという方法です。

要セットバックの状態では、買い手側がセットバックの費用を負担することになり、要セットバックの不動産を取得することに何のメリットもありません。

建物を解体してから売却すれば、既にセットバックされた状態で売却することになるため、要セットバックの条件が残った状態より好条件での契約成立が期待できます。

しかし、建物を解体しても解体費用を回収できるほど高く売却できるとは限らないという問題点があります。

更地の状態で売却を進めることになった場合には、かえって売却価格が安くなる可能性もあるということが注意点と言えるでしょう。

●セットバック分の費用を売出価格から差し引く

2つ目のポイントはセットバックにかかる費用を考慮して売出価格を決めるという方法です。

周辺相場よりも売出価格を低くすることにより、少しでも不動産の取得資金を下げたいと考えている人の需要が期待できます。

しかし、一度売出価格を下げてしまうと、基本的に元に戻せないというデメリットが挙げられます。

その後も同じ価格で物件を売り出すことになるため、最初にいくらで売り出すのかをじっくり考えてから決めましょう。

専門家への事前の相談が必要不可欠

要セットバックの不動産は、一般的な不動産と比較すると売却が容易ではありません。

その理由は、買主は現状のままでは再建築できない、再建築するためには敷地を後退させなくてはならず将来的に敷地や建物が小さくなるためです。

通常の不動産の売却方法と同じ方法で売却を進めることも可能ですが、買主がなかなか見つからないとその間の固定資産税や都市計画税を支払わなくてはならない、経年劣化により資産価値が下がるため、結果的に損をする可能性が高いということを理解しておかなくてはなりません。

そこでおすすめするのが「ソクガイ.jp」です。

ソクガイ.jpとは、再建築不可物件といった訳あり物件や共有持分のみの買い取りにも対応している不動産コンサルティング会社です。

不動産買取なので、買主と売主の双方が契約条件に合意すればすぐに現金化できるという点が大きなメリットと言えます。

買取価格が市場相場と比べて低くなりがちな不動産買取ですが、ソクガイ.jpは相場に近い買取価格を実現しているため、少しでも高く売却したいという人におすすめです。

要セットバックの売却に悩んでいる人は、一度問い合わせてみてはいかがでしょうか?

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