2021年08月19日

再建築不可物件の売却は難しい?高く売却するポイント

相続で取得したまたは元々所有していた再建築不可物件の売却を検討している人の中には、なかなか買い手が見つからず困っている人も多いのではないでしょうか?

再建築不可物件は、一般的な物件と比べて需要が低いため、売却に苦労するという点を理解した上で売却に臨まなくてはなりません。

この記事では、再建築不可物件とはどんな物件なのか、再建築不可物件が売却時に不利になる理由、少しでも高く売却するコツなどを解説します。

再建築不可物件とは

自ら再建築不可物件を選んだ人は、再建築不可物件とはどのような物件かある程度は知っている人が多いと思います。

しかし、相続で再建築不可物件を取得した人は、一般的な物件とは何が違うのかを全く分からないという人がほとんどではないでしょうか?

再建築不可物件の売却を検討している人は、一般的な物件との違いを事前に把握しておかなければ、売却に支障が生じる可能性があるので注意してください。

まずは再建築不可物件とはどのような物件なのかを詳しく見ていきましょう。

●建築基準法に違反している物件

再建築不可物件とは、建築基準法に違反している物件です。

例えば、「接道義務」という道路に面していなくてはならないという建築基準法のルールに基づいていない物件は、建築基準法違反となり再建築不可物件として扱われます。(建築基準法第43条)

接道義務を満たしていない物件とは、接道部分が2m未満、接しているのが建築基準法上の道路ではないなどです。

建築基準法が制定されたのは昭和25年(1950年)なので、それよりも前に建てられた物件は建築基準法に基づいていません。

また、建築当初は建築基準法のルールに基づいていても、時代の変化とともに建築基準法が改正された、周辺の不動産の売買が繰り返されたことで再建築不可になるケースもあるので注意してください。

●セットバックによって再建築が可能になるケースもある

建築基準法に違反している再建築不可物件は、建て直したいと思っても原則再建築できません。

例えば、幅員4m未満の道路は建築基準法上の道路ではないため、道路に接していても接道義務を満たしていることにはなりません。(建築基準法第42条)

しかし、道路の中心線から2mセットバック(建物を建てる位置を後退させる)すれば、建築基準法の条件を満たした道路(いわゆる2項道路、みなし道路)と見なされるので接道義務を満たしていることになります。(建築基準法第42条2項)

申請の許可がおりて2項道路(みなし道路)に指定されれば、幅員4m未満の道路に接している土地でも建物を建てることが可能です。

再建築不可物件が売却時に不利になる2つの理由

再建築不可物件でも既に物件が建っているので、一般的な物件と同じく普通に売却できると思っている人も多いのではないでしょうか?

しかし、再建築不可物件には売却に不利になる以下の2つの理由があるので売却時には要注意です。

・建て直しができない
・住宅ローンを組めない可能性がある

それぞれの注意点を詳しく解説していきます。

●建て直しができない

1つ目の注意点は、建て直しができないという点です。

「更地にして売却する方が活用方法が増えるので需要が高くなる」と思った人もいるかもしれませんが、一度解体すると敷地を駐車場や物置としてしか使えなくなるので注意してください。

また、再建築不可物件は建物を自ら解体するだけでなく、火災や地震などの災害により倒壊・焼失した場合も再建築できません。

建物が倒壊・焼失した場合に建て直しできないことを考えると、購入リスクが高いという点が再建築不可物件の大きなデメリットです。

購入リスクが高く、土地活用の手段が限られる(新築できない)需要の低い物件なので、買い手が見つかりにくい、安く買いたたかれる可能性があるということを理解した上で売却に臨みましょう。

・リフォームやリノベーションは可能

再建築不可物件は倒壊・焼失した場合や老朽化を理由とする建物の建て替えはできませんが、リフォームやリノベーションは建築確認が不要なレベルに限り自由に行えます。

また、資産価値は一般的な物件と比べて低く、固定資産税の負担が軽くなるという点は購入者にとって大きなメリットです。

再建築不可物件だから全く需要が期待できないというわけではなく、築年数の経過した古民家が好きで、自分でDIYしたいという人の需要は十分に期待できるでしょう。

●住宅ローンを組めない可能性がある

2つ目の注意点は、住宅ローンを組めない可能性があるという点です。

不動産を購入する際は自己資金だけでは資金が不足するため、住宅ローンを契約するのが一般的です。

住宅ローンを提供している金融機関は、万が一契約者が滞納しても融資を回収できるようにするために不動産を担保にします。そのため、資産価値の低い再建築不可物件は住宅ローンの審査に不利です。

審査に通らなかった、審査に通っても十分な融資を受けられなかった場合、自己資金またはそれ以外のローンを契約して住宅を購入することになるので需要が一般的な物件よりも少なくなります。

結果的に購入希望者が限られるため、売却が容易ではないと言えるでしょう。

再建築不可物件を少しでも高く売却するコツ

一般的な物件よりも再建築不可物件は売却が容易ではないことは分かったものの、何とかして少しでも高く売却する方法がないか探している人も多いと思います。

再建築不可物件を少しでも高く売却するコツとして、以下の2つが挙げられます。

・再建築可能にしてから不動産会社に仲介を依頼する
・買取業者に買い取りを依頼する

それぞれのコツについて詳しく解説していきます。

●再建築可能にしてから不動産会社に仲介を依頼する

1つ目のコツは、再建築可能にしてから不動産会社に仲介を依頼するという方法です。

例えば、接道義務を満たしていない場合、隣地の一部を買い取って接道義務を満たせば再建築不可の条件を取り除くことができます。

また、二項道路など道路の幅員が4m未満の場合は再建築可にする為にセットバックが必要なケースが多いです。

再建築不可という制限がなくなることによって需要が高くなるため、買い手が見つかりやすくなる、一般的な物件の相場と同様の価格での売却が期待できるでしょう。

しかし、セットバックした2mは道路として扱われ、売却対象となる敷地は狭くなります。

その結果、売却価格が安くなる可能性もあるため、不動産会社といった専門家にどちらの売却方法がいいのか確認してから決めましょう。

●買取業者に買い取りを依頼する

2つ目のコツは、買取業者に買い取りを依頼するという方法です。

不動産を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼して買主を探してもらうのが一般的ですが、買主が見つかるまでに時間がかかる傾向があります。

買主が見つかるまでに時間がかかった場合は、固定資産税や都市計画税、修繕費などの無駄な支出が生じ、物件の売却価格が安くなったことと同じ結果になるので要注意です。

しかし、買取業者に買い取りを依頼した場合は、双方が契約に合意すればすぐに売買契約の締結へと移行できるので、現金化を急いでいる人におすすめです。

買い取りでは無駄な支出を省けるだけでなく仲介手数料も生じないため、結果的に高く売却できたことと同じ効果が得られます。

しかし、買取業者は転売によって利益を得るため、買取価格は仲介と比較すると2~3割程度低くなる傾向があります。

そのため、少しでも物件を高く売却したい人は複数の買取業者に査定を依頼して、最も高い査定結果を提示した買取業者に買い取りを依頼しましょう。

買取サイトの1つである「ソクガイ.jp」は、全国の訳あり物件の買い取りを行っています。

仲介を行う一般的な不動産会社とは異なる不動産コンサルティング会社で、買主から受け取ったコンサルティング料で売上を補うことによって高価買取を実現。

再建築不可物件の売却に悩んでいる人は、一度ソクガイに相談してみることをおすすめします。

再建築不可物件を高く売るには工夫が必要不可欠

再建築不可物件は、一般的な物件とは異なり、需要が限られています。そのため、普通に売却しても、簡単には買い手が見つからない、見つかっても安く買いたたかれるのが一般的です。

再建築不可物件を高く売るには、再建築可能にしてから売却する、「ソクガイ」のような買取専門業者に買い取りを依頼するなどの工夫が必要不可欠です。

売却してから後悔しないためにも、高く売るためのコツを事前にしっかりと押さえてから売却に臨みましょう。

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