2021年10月18日

旗竿地の建て替えは難しい?注意点と建て替えできないときの選択肢

旗竿地を所有している人の中には、築年数の経過により劣化が進行したことを理由に、建て替え工事に取りかかりたいと考えている人もいると思います。

しかし、解体工事にかかる解体費用、建て替え工事にかかる建て替え費用ともに大きくなりやすいなど、建て替えが容易ではないという点に注意が必要です。

この記事では、旗竿地の建て替えが困難な理由と注意点、建て替えできないときの選択肢を解説します。

旗竿地の一戸建てを購入したものの建て替えに悩んでいるという人は参考にしてください。

旗竿地は建て替えが困難

整形地を取得してハウスメーカーで注文住宅を新築する人もいれば、旗竿地のような不整形地を取得し新築住宅を建築する人もいます。

不整形地は形状がきれいではないという理由から整形地と比べると評価額が低いため、物件取得時の費用相場を抑えられるというメリットがあります。

しかし、旗竿地は築年数が経過して建て替えが必要になった場合に建て替えが困難といわれているので注意が必要です。

旗竿地とはそもそもどのような土地なのか、建て替えが困難な理由を詳しく説明していきます。

●旗竿地とは

旗竿地とは、竿のついた旗のような形をしている土地です。

敷地延長(敷延)や路地状敷地などと呼ばれることもあります。

奥まった場所にあるので静か、土地の坪単価が安いというメリットがある一方、隣家に囲まれているのでプライバシー保護や日当たり、風通しに難ありというデメリットがあります。

●旗竿地の建て替えが困難な理由

旗竿地は以下の2つの理由から基本的に建て替えが困難といわれています。

・重機を使用しにくい
・資材や廃材の運搬が困難

・重機を使用しにくい

一般的に旗竿地の通路部分(竿部分)は狭いので、解体業者が建物解体時に重機が使用できないケースが多いです。

重機が通れない場合は解体作業を手作業で行う可能性があり、結果的に通常の解体工事と比較して時間とコストがかかりやすいという点に注意が必要です。

・資材や廃材の運搬が困難

重機がギリギリ通れたとしても、資材や廃材の運搬ができないケースも多いです。

その結果、竿部分を通って更地に資材や廃材を運搬することに問題が生じ、最終的には資材や廃材を全て小運搬(手運び)する可能性があります。

路地部分の大きさによっては、時間とコストがかかるということを十分理解しておきましょう。

旗竿地で建て替えを行う場合の注意点

旗竿地で建て替えを行う場合の注意点として、以下の3つが挙げられます。

・再建築不可の可能性がある
・解体費用が高額になる
・近隣トラブルが発生しやすい

それぞれの注意点について詳しく解説していきます。

●再建築不可の可能性がある

旗竿地の中には、法改正によって建築基準法の接道義務を満たしていないものもあります。

接道義務とは、建築のルールについて定められている建築基準法第43条の「幅員4m以上の道路に敷地の間口が2m以上接する」というルールのことです。

「セットバックすることによって再建築できるのでは?」と思った人もいるかもしれませんが、旗竿地の問題はセットバックで解決できる問題ではありません。

旗竿地の問題を解決するには、隣地を買い取って間口を広げる必要があります。

接道義務を満たしていない建築物は再建築不可となります。

そのため、気付かずに義務違反の建物を解体してしまうと、再建築できない(建て替え不可)ので注意しましょう。

●解体費用・建築費用が高額になる

路地部分が狭いと、重機が使用できない、資材や廃材の運搬が困難です。

通常の建て替えとは異なる解体方法または建築方法で作業を進めていくことになります。

全て手作業になった場合、それだけの人員を確保する必要がある、人員を確保できたとしても通常よりも工期が長くなるため、結果的に通常の建て替えよりもコストが大きくなるという点にも注意してください。

●近隣トラブルが発生しやすい

旗竿地は周囲が隣家に囲まれているのが特徴です。

そのため、建て替えを進行する際に、解体時にほこりや粉じん(粉塵)が飛散しやすく、騒音や振動も発生します。

隣接地(隣地)からクレームが入りやすく、近隣トラブルに発展しやすい環境(立地条件)であることも考えながら建て替えに臨まなくてはなりません。

所有する旗竿地で建て替えができないときの選択肢

自身の所有する物件または相続した物件が旗竿地で建て替えができないときの選択肢として何があるか気になっている人も多いと思います。

所有する旗竿地で建て替えができないときの選択肢として、以下の2つが挙げられます。

・不動産会社に仲介を依頼して売却する
・不動産買取業者に買い取りを依頼する

それぞれの選択肢を詳しく紹介していきます。

●不動産会社に仲介を依頼して売却する

1つ目は、通常の不動産と同様に、不動産会社に査定、仲介を依頼(媒介契約を締結)するという方法です。

旗竿地だからといって、需要が全くないというわけではありません。

再建築不可の旗竿地でも、リフォームやリノベーション、賃貸物件として活用することは可能なので、多少の需要は期待できます。

不動産会社によって査定で重視するポイントや営業力などに差があるため、査定結果も異なってきます。

そのため、査定を依頼する際は、複数社に査定を依頼することが重要です。

複数社に査定を依頼するのに手間と時間がかかるが面倒という人には不動産一括査定サイトの利用が便利なのでおすすめです。

不動産一括査定サイトでは、一度物件情報を入力すれば複数社の査定結果が簡単に手に入ります。

効率良く査定を依頼したい人は、不動産一括査定サイトの利用を検討してみましょう。

●不動産買取業者に買い取りを依頼する

2つ目は、不動産買取業者に買い取りを依頼するという方法です。

旗竿地というだけであれば一定数の需要は期待できます。

しかし、再建築不可の場合は何らかの理由で建物が倒壊・焼失して建て替えが必要になっても、再建築できないので需要が限られます。

そこでおすすめするのが不動産買取業者に不動産を買い取ってもらうという方法です。

不動産買取だと、双方が条件に合意さえすればスムーズに契約が成立します。

また、仲介手数料がかからないので不動産取引にかかるコストを抑えられるというメリットがあります。

しかし、買取業者は転売による利益を目的として買い取っているため、一般的に買取価格が相場よりも安いので注意しましょう

ソクガイ.jpは、相場に近い買取価格を実現している不動産コンサルティング会社です。

旗竿地のような訳あり物件、共有持分のみの買い取りにも対応しており、買い取りに応じてもらえる可能性が高いです。

旗竿地の扱いについて困っているという人は一度ソクガイ.jpに相談してみてはいかがでしょうか?

 

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旗竿地の扱いについて事前に考えておくことが重要

居住中の不動産の将来についてあまり考えることは少ないかもしれませんが、旗竿地、特に再建築不可物件を所有している人は将来どうするのかについて考えておく必要があります。

建て替えが必要になるまで放置している場合は、再建築不可物件は建て替えができないので現金化を希望していても買い手が見つかるとは限りません。

不動産買取業者に買い取ってもらうという方法だと、買い手が期待できない物件でも買い取ってもらえる可能性がありますが、さすがに利益が見込めないと判断されると断られる可能性も。

将来扱いに困ってしまうという状況を避けたい人は、早めにどうするのか考えておきましょう。

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