2021年08月17日

空き家買取のメリット・デメリットは?向いている人の条件と流れ

空き家を売却する際の売却方法の1つに「空き家買取業者への依頼」がありますが、どのような売却方法なのか詳しく知らない人も多いのではないでしょうか?

空き家買取業者への依頼とは、不動産の買取業者に空き家を買い取ってもらうことですが、空き家の売却を検討中の全ての人に適しているわけではありません。

そのため、空き家買取業者への依頼の特徴をよく理解してから売却方法を選ぶことが重要です。

この記事では、空き家を売却する際の選択肢の1つである空き家買取業者への依頼のメリット・デメリット、向いている人の条件と注意点などを解説します。

空き家買取業者への依頼のメリット・デメリット

相続や転勤などの理由で空き家を所有している人の中には、空き家をどうすべきか悩んでいる人も多いと思います。

空き家活用で賃貸経営を始めることも可能ですが、老朽化の進んだ物件の賃貸経営は、知識の少ない素人が取り組むには修繕コストや入居付けのリスクがあり、あまりお勧めできません。

だからといって空き家のまま放置することもおすすめしません。現在の日本は空き家問題対策として管理の行き届いていない空き家を「特定空き家」に指定し、固定資産税や都市計画税の税負担を引き上げて売却・活用のいずれかを選択するように誘導しています。

空き家を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼して買主を探してもらう一般的な売却方法以外に、不動産会社に空き家を買い取ってもらう「空き家買取業者への依頼」という売却方法もあります。

不動産仲介業者への依頼→買主は一般顧客

メリット:相場の金額での売却が期待できる
デメリット:融資利用になることがほとんどなので時間がかかり確度も下がる、買主の希望によっては契約不適合責任を負わなければならない場合がある

買取業者への依頼→買主は不動産業者

メリット:現金決済なので早く売却できる、契約不適合責任は免責が一般的
デメリット:一般的に売却額が相場より7~8割程度安くなる傾向にある

売却する際に買い取りを選択するケースも増えているため、「空き家を売る際も買い取りを選択しよう」と考えた人もいると思いますが、一概に買い取りが適しているとは言い切れません。

空き家買取業者への依頼はメリットだけでなくデメリットも伴うため、両方をよく把握してから選択することが重要です。

●空き家買取業者への依頼のメリット

空き家買取業者への依頼のメリットとして、以下の2つが挙げられます。

・双方が条件に合意すればすぐに買い取ってもらえる
・仲介手数料がかからない

それぞれのメリットについて詳しく解説していきます。

・双方が条件に合意すればすぐに買い取ってもらえる

1つ目のメリットは、双方が条件に合意すればすぐに空き家を買い取ってもらえるという点です。

不動産会社に仲介を依頼するという売却方法の場合、まず不動産会社と媒介契約を締結し、それから不動産会社が空き家の買い手を探すことになります。

契約が成立するかは売却活動の結果にかかっており、速やかに買い手が見つからなければ契約成立まで時間がかかるという点に注意が必要です。

また、空き家が放置された状態で劣化が進行している場合、建物を解体して更地にする、リフォームやリノベーションなどで状態を改善させてから売却するいう方法があります。

しかし、解体費用や修繕費用がかかるものの、スムーズかつ高く売れるとは限りません。

一方、不動産会社に空き家買取を依頼するという売却方法の場合、売主と買取業者の双方が条件に合意すればすぐに契約が成立します。

そのため、仲介では買い手がなかなか見つかりにくいケースやすぐに現金化したい場合に適しています。

・仲介手数料がかからない

2つ目のメリットは、仲介手数料がかからないという点です。

不動産会社に仲介を依頼した場合、不動産会社が売買契約を成立させれば報酬として仲介手数料を支払わなくてはなりません。

仲介手数料の上限は宅地建物取引業法に定められており、「売却価格×3%+6万円+消費税」の速算式で算出できます。

例えば、空き家の売却価格が2,000万円だった場合、「2,000万円×3%+6万円+消費税」となり、72万6,000円の仲介手数料がかかります。

しかし、空き家買取業者への依頼では不動産会社と媒介契約を締結しないため、仲介手数料がかかりません。そのため、空き家買取業者への依頼であれば数十万円~数百万円の費用をゼロにできます。

また、速やかに売買契約が成立することによって固定資産税や都市計画税、マンションの場合には修繕積立金や管理費といった無駄な支出を抑えられる点も大きなメリットと言えるでしょう。

●空き家買取業者への依頼のデメリット

空き家買取業者への依頼のデメリットとして、以下の2つが挙げられます。

・相場よりも買取価格が安くなる
・買取業者が限られている

それぞれのデメリットを詳しく解説していきます。

相場よりも買取価格が安くなる

1つ目のデメリットは、相場よりも買取価格が安くなるという点です。

空き家買取業者への依頼は、空き家を安く買い取り転売して利益を得るという仕組みのため、仲介の売却相場よりも買取価格が安くなるのが一般的です。

そのため、少しでも空き家を高く売りたいと考えている人に空き家買取業者への依頼は向いていません。

それでも空き家買取業者への依頼を利用したいと考えている人は、複数の買取業者の査定結果を比較しながら最も査定結果の高い買取業者に買い取りを依頼すれば、少しは買取価格を引き上げられるでしょう。

買取業者が限られている

2つ目のデメリットは、買取業者が限られているという点です。

仲介を扱っている不動産会社とは異なり、買取業者の数はあまり多くなく、買取業者を見つけたとしても買取対応エリアが限定されていて依頼できないということも珍しくありません。

買取価格が相場よりも安くなるのが一般的な空き家買取業者への依頼ですが、「ソクガイ.jp」に相談すれば相場相当での買い取りが期待できます。

ソクガイ.jpとは、一般的な不動産会社ではなく、不動産を購入したいと考えている個人や法人の投資家に有料のコンサルティングを行っているコンサルティング会社です。

大量の在庫を抱えない、顧客から受け取るコンサルティング料を収入源の一部としているため、相場相当の買取価格を実現できる、全国の買い取りに対応しているのが魅力です。

空き家の売却に悩んでいるという人は、まずソクガイ.jpに相談してみましょう。

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空き家の買い取りに向いている人の条件

空き家の買い取りは空き家の売却を検討している人全てに適しているわけではありません。空き家買取業者への依頼を選択して後悔しないためにも、空き家の買い取りに向いている人の条件を事前に確認してから買い取りに臨むことをおすすめします。

空き家の買い取りに向いている人の条件は以下の2つです。

・すぐに現金化したいと考えている
・空き家が条件付きでなかなか購入希望者が見つからない

それぞれの条件を詳しく解説していきます。

●すぐに現金化したいと考えている

すぐに現金化したいと考えている人は空き家買取業者への依頼が向いています。

仲介は購入希望者を探すのに時間がかかりますが、買い取りの場合は売主と買取業者の双方が条件に合意すれば契約が成立するので現金化までの時間が短いのが特徴です。

そのため、住み替えや生活費の補填などにより現金がすぐに必要という人は空き家買取業者への依頼を選択することをおすすめします。

●空き家が条件付きでなかなか購入希望者が見つからない

空き家が条件付きでなかなか購入希望者が見つからない場合も空き家買取業者への依頼が向いています。

建築基準法に違反している既存不適格物件や事故死・自殺などがあった事故物件のように条件付きの不動産は、住宅ローンを利用できない、需要が低いなどの理由で購入希望者が少ないです。

しかし、買取業者の中には、条件付きの不動産を積極的に買い取っているところも。

そのため、条件付き不動産の売却で悩んでいる人も空き家買取業者への依頼を選択すると成約が期待できるでしょう。

空き家買取業者に買い取りを依頼する4つの流れ

空き家買取業者への依頼を速やかに進めるためには、流れを把握しておくことが重要です。

空き家買取業者に買い取りを依頼する流れは以下の4つです。

・買取業者に査定を依頼する
・買取業者を選定する
・売買契約を締結する
・空き家を引き渡す

それぞれの流れを詳しく解説していきます。

●買取業者に査定を依頼する

まずは買取業者に査定を依頼します。買取業者ごとに買取価格に差があるため、査定を依頼する際は複数社に査定を依頼することがポイントです。

査定方法は机上査定(簡易査定)と訪問査定(詳細査定)の2種類あり、実際に現地を訪れて確認する訪問査定の方が時間はかかるものの、査定の精度が高いという点で異なります。

そのため、机上査定を複数社に依頼し、訪問査定を依頼する業者を絞ることをおすすめします。

また、事前におおよその相場も確認しておけば買取価格と相場との違いを比較できるでしょう。

●買取業者を選定する

買取業者に査定を依頼した後は、買取価格に基づきながら買取業者を選定します。

仲介の場合は依頼を受けるためにわざと高い査定結果を提示する悪質な不動産会社もいるため、査定結果だけでなく営業力や実績などを踏まえながら総合的に不動産会社を選定する必要があります。

しかし、買い取りでは買取価格がそのまま契約に反映されるのでそれらを加味する必要はありません。

買取業者を選定する際は、トラブルに発展しないように売買契約締結から引き渡しまでのスケジュールも合わせて確認しておきましょう。

●売買契約を締結する・空き家を引き渡す

買取業者を選定した後は、いよいよ売買契約の締結、空き家の引き渡しに移行します。

買取業者と売買契約を締結して、契約書に記載されている日時に空き家を引き渡します。

引き渡し当日に鍵がない、荷物が残っているということがないように事前に鍵を用意しておく、荷物を全て移動させておかなくてはなりません。

残代金の決済は引き渡しの時点で行われますが、住宅ローンの残債がある場合には残代金で完済し、抵当権を抹消しなくてはならないので事前に借入先である金融機関に相談して手続きを進めましょう。。

見出し4:目的に合わせて売却方法を選択することが重要

空き家買取業者への依頼は、メリットとデメリットの両方を伴うため、売却を検討している全ての人に向いているわけではありません。

仲介を選択した方が良いケースもあるので、後悔しないためにも事前に空き家買取業者への依頼のメリットとデメリット、向いているケースをしっかりと確認してから選択しましょう。

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