2021年08月17日

既存不適格物件でも売却できる?高値で売るためのポイント

マンションやアパート、戸建住宅などの不動産売却を検討している人の中には、売却を予定しているのが既存不適格物件で、売却価格に影響が出ないか気になっている人も多いのではないでしょうか?

既存不適格物件とはどのような物件なのかをしっかりと理解し、対策を練ってから売却に臨めば高値での売却も期待できます。

この記事では、既存不適格物件とは何なのか、売却が難しい理由と高く売るポイントを解説します。

既存不適格物件とは

不動産の中には、既存不適格物件、法的瑕疵物件(違法建築物)などの物件があります。

このような物件は一般的な不動産とは異なり、売却後にトラブルに発展する可能性があるため、売却に臨む前に特徴をよく理解しておくことが重要です。

既存不適格物件と違法建築物について詳しく解説していきます。

●法改正によってルールに適合しなくなった建物

既存不適格物件とは、建築時は建築基準法といった法律や規定(法令や条例)に適合した建物を建築したものの、法改正によってルールに適合しなくなった建物です。

建築当初は建築確認で問題がなかった物件でも、築年数の経過とともに法律が改正されて接道義務を満たさなくなる、建蔽率(建ぺい率)や容積率、高さ制限オーバーになることもあります。(建築基準法第43条、第52条、第53条)

また、建物の耐震基準が旧耐震基準から新耐震基準に変わったことで既存不適格物件になることも。

既存不適格物件になっていることに本人が気づいていないケースもあるので注意が必要です。

●違反建築物(違法建築物)とは異なる

違反建築物(違法建築物)とは、建築基準法といった法律や規定(法令や条例)に最初からまたは建築後に適合しなくなった建物です。

既存不適格物件は法改正の適用によりルールに適合しなくなりますが、違反建築物は自らの手によってルール違反の状態を作り出すという点で違います。

例えば、検査済の建物の増改築を勝手におこなったことにより、建物の容積率・建蔽率(建ぺい率)、高さが変更となった建物が違反建築物です。

違反建築物であることが行政庁に発覚した場合には、行政庁から是正が求められますが、応じなければ建築物の撤去や移転、修繕、使用に関する規制といった行政処分がくだされるので注意してください。

既存不適格物件の売却が難しい3つの理由

違反建築物と比べると、既存不適格物件は新しいルールの施行で現行法に合わなくなっただけなので、売却に与える影響がほとんどないと感じる人もいるかもしれません。

しかし、以下の3つの理由から既存不適格物件は売却が難しいといわれています。

・再建築不可物件の場合は建て直しができない
・住宅ローンを利用できない可能性がある
・買主への告知義務が生じる

それぞれの理由について詳しく解説していきます。

●再建築不可物件の場合は建て直しができない

1つ目の理由は再建築不可物件の場合は建て直しができないという点です。

建築基準法に定められている道幅4m以上の道路に2m以上敷地が接していなければならないという接道義務を満たしていない物件は、再建築不可物件として扱われます。

買主は部分的なリフォームによる模様替えやリノベーションで外観上は建物をきれいにできても、築年数を巻き戻すことはできません。

また、地震や火災により大規模な倒壊または焼失した場合に建て替えもできないという点が買主にとって大きなリスクです。

再建築不可物件は需要が限られており、売却したいと思っても安く買いたたかれる可能性が高いといった注意点が挙げられます。

●住宅ローンを利用できない可能性がある

2つ目の理由は住宅ローンを利用できない可能性があるという点です。

住宅ローンを提供している金融機関は、万が一契約者が滞納しても融資を回収できるようにするために不動産を担保に入れます。そのため、担保に入れる不動産は資産価値の高いものでないといけません。

既存不適格物件は再建築できないという制限が加わっているため、資産価値という点では低く、審査に通りにくいまたは通ったとしても借入額(借入限度額)が小さくなるのが一般的です。

住宅ローンの審査に通らなかった場合や借入額が小さかった場合、買主は全額自己資金または通常の不動産購入より自己資金を多く拠出することになります。

結果的に買主が自己資金の多い人や不動産会社、買取業者に限られるので好条件での売却があまり期待できません。

●買主への告知義務が生じる

3つ目の理由は買主への告知義務が生じるという点です。

「既存不適格物件であることを黙っていれば高値で売却できる」と思っている人もいるかもしれませんが、既存不適格物件を売却する際は告知義務が生じます。

告知義務とは、契約を締結する前に既存不適格物件であることを購入希望者に告げなくてはならない義務のことです。

告知義務に違反した場合には、契約不適合責任に問われる可能性があります。契約不適合責任とは、売買の目的物が契約内容に適合していない場合に売主が負う責任です。(民法第562条1項)

売主は、欠陥や瑕疵を補完する追完請求、代金減額請求、損害賠償請求、契約解除のいずれかを買主から請求されます。

契約不適合責任に問われないためには契約前に告知する必要がありますが、告知された購入希望者は購入を躊躇しやすくなるので売却に不利になるでしょう。

既存不適格物件を少しでも高く売る4つのポイント

既存不適格物件は売却が難しいと分かったものの、何とかして少しでも高く売却したいと考えている人も多いと思います。

既存不適格物件を少しでも高く売る方法として、以下の4つのポイントが挙げられます。

・更地にしてから仲介を依頼する
・条件付き不動産の売買に強い不動産会社に仲介を依頼する
・適法な状態にしてから仲介を依頼する
・買取業者に買取を依頼する

それぞれのポイントを詳しく解説していきます。

●更地にしてから仲介を依頼する

1つ目のポイントは更地にしてから仲介を依頼することです。

建物を解体して更地にすれば、一般的な土地として売却できるようになります。

建物が建てられる土地の場合は新築や賃貸物件として、仮に再建築不可の場合でも駐車場や太陽光発電、トランクルームとしての利用というように、利用方法の幅が広がるので需要が高まります。

需要が高まることによって高値での売却が期待できる一方、解体費用がかかるため、損をしないためにも不動産会社といった専門家に相談しながら売却方法を決めましょう。

●条件付き不動産の売却に強い不動産会社に仲介を依頼する

2つ目のポイントは条件付き不動産の売却に強い不動産会社に仲介を依頼することです。

不動産会社の中には、条件付き物件の仲介を専門的におこなっているところもあります。

このような不動産会社には、条件付き不動産の購入を目的とする人たちが集まっているため、一般的な不動産会社に仲介を依頼するよりも好条件での売却が期待できます。

不動産会社によって売却結果が大きく異なるため、過去の仲介実績が豊富な不動産会社を選ぶことが不可欠です。

●適法な状態にしてから仲介を依頼する

3つ目のポイントは適法な状態にしてから仲介を依頼することです。

既存不適格になった原因が改築や修繕によって対応できる場合には、改善してから仲介を依頼します。

そうすることで既存不適格物件ではなくなり、一般的な不動産と同じ条件で売却できるようになるため、高値かつ速やかな売却が期待できます。

しかし、改築または修繕費用がかかるという点に注意が必要です。費用によってはそのまま売却した方が高値で売却できるケースもあるため、不動産会社に相談しながら売却方法を決めましょう。

●買取業者に買取を依頼する

4つ目のポイントは買取業者に買取を依頼することです。

既存不適格物件にも対応している買取業者に買取を依頼し、双方が契約条件に合意さえすればすぐに買い取ってもらえます。

仲介手数料が不要なので、支出を抑えることにより高値での売却が期待できます。しかし、買取価格は差額による利益を目的としているため、相場よりも安く買いたたかれるというデメリットに要注意です。

少しでも高く買い取って欲しいという人は、複数の買取業者に査定を依頼し、査定結果を比較しながら最も査定結果の高かった買取業者に依頼しましょう。

「ソクガイ.jp」は、訳アリ物件の買取に対応している不動産コンサルティング会社です。差益を目的とする不動産会社とは異なり、顧客から受け取るコンサルティング報酬を主な収入源としているため、高値での買取が期待できます。

既存不適格物件の売却に悩んでいる人は、一度ソクガイ.jpに問い合わせることをおすすめします。

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既存不適格物件の売却は容易ではない

一般的な不動産と比べると、既存不適格物件は売却に不利な条件が揃っています。そのため、売却を開始しても、なかなか買い手が見つからない、安く買いたたかれることを覚悟しておく必要があります。

売却までに時間がかかると、固定資産税や都市計画税、修繕費などのコストが無駄にかかってしまうので注意が必要です。

早めに現金化したい人や無駄なコストを少しでも負担したくないという人は、買取業者への買取依頼を検討することをおすすめします。

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