2021年08月30日

マンション売却の流れは?押さえておきたい売却のコツと注意点

不動産会社は不動産の専門家であるため、不動産売却時は何でも不動産会社に任せておけばいいと思っている人もいるのではないでしょうか?

しかし、不動産会社によって査定結果が異なる、売却結果に差が生じるため、不動産売却を成功へと導くには、不動産会社任せではなく売主も積極的に不動産売却に参加することが大切です。

この記事では、マンションを売却する際の手続きの流れ、コツ、注意点などについて解説します。

マンション売却の流れ

中古マンションを相続によって取得したものの利用する予定がない、新居(マンション)を購入したものの転勤により家族全員で引っ越す、家族構成の変化を理由に買い替え(買い換え)が必要になったなど、さまざまな理由でマンション売却を検討している人も多いと思います。

マンション売却時には不動産の専門家である不動産会社に相談すれば全て解決してくれると思っている人が多いと思いますが、任せきりで問題ないのでしょうか?

不動産会社(不動産仲介会社)によって査定価格や営業力に差がある、手順を理解しておかないと安く売却して損をする、速やかに売却が進まず売却が失敗に終わるおそれがあります。

不動産売却の失敗を未然に防ぐためには、不動産会社任せではなく売主も流れを把握しつつ積極的に売却に参加することが大切です。

マンション売却の流れは以下の6つのステップです。

STEP1.売却価格の相場を調べる
STEP2.査定を依頼する
STEP3.媒介契約を締結する
STEP4.売却活動を進める
STEP5.売買契約を締結する
STEP6.マンションを引き渡す

それぞれのステップを詳しく解説していきます。

STEP1.売却価格の相場を調べる

買い替え(買い換え)を予定している場合、売却価格がいくらになるかによって買替時の住宅ローンの契約内容が異なってきます。

また、不動産会社の査定価格(査定額)が正確とは限らず、誤った査定価格に基づいて売出価格を設定した場合、安く売り出して損をする、高く売り出して買主がなかなか見つからずに困ることも。

マンションがいくらで売れるのか、査定結果が適正なのかを把握するためにまずは相場を調べます。

相場は不動産ポータルサイトなどで類似物件の売出価格を調べるのが手軽でおすすめです。

STEP2.査定を依頼する

おおよその金額(相場)を把握した後は、不動産会社に査定を依頼します。

査定は机上査定(簡易査定)と訪問査定(簡易査定)の2種類があります(どちらも無料査定)。

机上査定とは、現地調査を伴わない査定方法で、早ければ査定を依頼したその日のうちに査定結果が分かるというメリットがある一方、査定の精度が低めなのがデメリットです。

訪問査定とは、現地調査を伴う査定方法で、査定結果が出るまでに数日かかるものの、査定の精度が高いのが特徴です。

不動産会社が提示した不動産査定=適正価格というわけではありません。

一般的な相場価格と比較し適切(最適)な価格設定になるように心がけましょう。

STEP3.媒介契約を締結する

不動産会社に査定を依頼後、査定結果や担当者(営業マン)との相性などを踏まえつつ媒介契約を締結します。

媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つがあります。

一般媒介契約とは、複数の不動産会社との契約が可能な契約形態です。

専任媒介契約とは、1社としか契約はできないものの、自分で買主を見つけた場合に直接契約可能な契約形態です。

専属専任媒介契約とは、1社としか契約できないという点は専任媒介契約と同じですが、不動産会社経由でしか契約できない(自己発見取引が禁止)という点が異なります。

レインズという広く不動産情報を公開するサイトへの登録が義務化されているのは専任媒介契約と専属専任媒介契約なので、囲い込みを避けて速やかに売却したいという人はどちらかを選びましょう。

STEP4.売却活動を進める

媒介契約の締結後、売却活動(販売活動)を開始します。

購入希望者(購入検討者)が現れた場合は内覧を実施します。

内覧時に居住中の場合は生活感が残った部屋を見せることになるので注意してください。

内覧時の印象が売却結果に大きな影響を与えると言っても過言ではないため、部屋をきれいに片付けて掃除しておきましょう。

内覧前にリフォームしておくべきか悩んでいる人も多いと思いますが、リフォームまでする必要はありません。

リフォームしてもリフォーム費用を回収できる可能性は低いため、リフォームするかは買主に委ねましょう。

STEP5.売買契約を締結する

希望価格への値下げ交渉や比較検討などを経て買い手が決まった場合、売買契約の締結に進みます。

売買契約書に署名・捺印(実印)する際に重要事項説明書の確認と手付金の支払いもおこないます。

引き渡しに向けた引っ越しの手配といった準備が必要になるため、売買契約時の書類に記載されている引き渡しの時期(タイミング・条件)をチェックしておくことが大切です。

STEP6.マンションを引き渡す

売買契約締結後、引き渡し時期が到来したタイミングでマンションを引き渡します。

住宅ローンの残債がある場合は売却代金で完済し、抵当権の抹消をおこないます。

抵当権とは、お金を借りる際に不動産を担保に入れるために、金融機関が設定する権利です。

抵当権が残ったままの不動産を売却することも可能ですが、売却に不利になるので必ず抹消しましょう。

売却によって売却益(譲渡益)が発生した場合、売却後に確定申告が必要になるケースもあります。

譲渡所得税(所得税や住民税)という建物の所有期間(所有年数)に応じた税金を課されるので覚えておきましょう。

マンションを売却するときのコツ

マンション売却を成功に導くには、売却の流れを事前に把握するほか、失敗例・失敗事例などから学んだコツをしっかりと押さえた上で売却に臨むことが重要です。

マンションを売却するときのコツとして、以下の2つが挙げられます。

・複数の不動産会社に査定を依頼する
・買取を依頼するのも選択肢の1つ

それぞれのコツを紹介していきます。

●複数の不動産会社に査定を依頼する

不動産会社であれば、どこに仲介を依頼しても売却結果は同じと考えている人も多いかもしれませんが、不動産会社によって査定結果、営業力が異なるということを覚えておく必要があります。

そのため、不動産会社に仲介を依頼する、媒介契約を締結する際は複数の不動産会社に査定を依頼、比較することが大切です。

査定結果だけでなく、過去の売却実績や担当者との相性も比較ポイントなのでしっかり確認しましょう。

複数の不動産会社を比較するのに手間と時間がかかると考えている人には、不動産一括査定サイトの利用をおすすめします。

複数社に査定を依頼する手間を省きたい人は、一度に複数社に査定依頼可能な一括査定サービスの利用を検討しましょう。

●買取を依頼するのも選択肢の1つ

不動産の売却方法は仲介だけではありません。

不動産会社選びにこだわって売却活動を進めていても、成約までに時間がかかることも珍しくありません。

買主が見つかるまでは、不動産の所有者は変わらないため、引き続き固定資産税や都市計画税、修繕積立金、管理費といった費用を負担している状態(状況)が続きます。

買取の場合は不動産買取業者と売主が契約条件に合意さえすればすぐ買い取ってもらえます。

無駄な支出を省けるのが大きなメリットです。

通常は買取価格が安くなりやすい買取ですが、「ソクガイ.jp」は相場に近い価格で買い取ってもらえます。

不動産買取を検討している人は一度問い合わせることをおすすめします。

マンション売却時の注意点

マンション売却時は失敗を未然に防ぐためにも、以下の2つの注意点も押さえておくことが大切です。

・売却代金が全て手に入るわけではない
・確定申告は利益の有無に関係なくおこなう

それぞれの注意点について詳しく解説していきます。

●売却代金が全て手に入るわけではない

マンションを売却した場合、売却代金を全て自由に使えると思っている人もいるかもしれませんが、全てを自由に使えるわけではありません。

売却代金から、仲介を依頼した不動産会社に対して支払う仲介手数料、抵当権の抹消を司法書士に依頼した場合に支払う司法書士報酬、売買契約書に貼付する印紙税といった諸経費(諸費用)を引いた残金が自由に使えるお金です。

売却前に諸経費(諸費用)がいくらかかるのか不動産会社に確認しておきましょう。

●確定申告は利益の有無に関係なくおこなう

確定申告とは、原則不動産売却によって譲渡益(売却益)が発生した(譲渡所得がプラス)場合に手続きが必要になります。

売却した翌年の2月16日~3月15日頃までに確定申告をおこないますが、利益が生じていなくても確定申告が必要または確定申告した方が良いケースがあります。

それは3,000万円特別控除を利用する場合や譲渡損失(売却損)が生じている場合です。

譲渡損失とは、譲渡所得がマイナスになっているケースです。

譲渡損失が発生しているケースでは、損益通算という本業の所得とマンション売却による損失の相殺により所得税の節税につながります。

控除の適用や損益通算は、自動的に適用されるものではないので注意しましょう。

マンション売却は事前準備が不可欠

マンションを売却する際は不動産会社に任せておけばいいと思っている人も多いかもしれませんが、売却の失敗を未然に防ぐ、成功へと導くには売主も積極的に売却に参加することが大切です。

例えば、どのような手順で売却を進めるのか把握する、コツや注意点を押さえながら売却に臨むなどです。

また、買取を選んだ方が良いケースもあるため、仲介と買取の両方を検討しましょう。

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