登記申請書は自分で作れる?司法書士に依頼するメリット・デメリット

2021年11月22日

土地やマンション・一戸建てなどの建物の不動産売買では、所有権の移転や抵当権の設定・抹消などの不動産登記手続きが必要です。

登記手続きは法務局に登記申請書を提出することによって手続きを進めますが、自分で行うべきか司法書士に依頼すべきか悩んでいるという人も多いのではないでしょうか?

この記事では、登記申請書とはどんな書類なのか、提出方法と必要書類、申請を司法書士に依頼するメリットとデメリットを徹底解説します。

登記申請書について詳しく知りたい人は参考にしてください。

関連記事:不動産売却における注意点が知りたい方はこちら

登記申請書とは?

不動産を購入または売却した際に、登記申請書を作成して不動産を管轄する法務局に提出するように不動産会社にいわれたものの、何をどうすればいいのか分からない人も多いと思います。

登記申請書を作成しなかった場合、不動産売買を速やかに進行できない、後でトラブルに巻き込まれる可能性があるため、事前に登記申請書とは何なのかを把握しておくことが大切です。

登記申請書について詳しく説明していきます。

・登記申請書は登記手続きを行う際に必要な書類

所有権の移転(登記名義人の変更)、抵当権の設定登記・抹消登記など、登記された情報を変更、新規に登記する際には登記申請を行う必要があります。

登記手続き時には、登記申請書(申請書類)と必要書類(添付書類)を提出します。

登記を行う原因によって必要書類が異なるので、事前に何を用意する必要があるのか確認しておくことが大切です。

登記申請は登記の専門家である司法書士に依頼することも可能ですが、自分で行うことも可能です。

不動産の登記申請書の提出方法と必要書類

不動産の登記申請書の提出をスムーズかつ不備なく行うには、登記申請書の提出方法と必要書類を事前に確認しておくことが重要です。

登記申請書の提出方法と各登記手続きの必要書類と費用について詳しく解説していきます。

●登記申請書の提出方法は3種類

登記申請書の提出方法は、以下の3種類です。

・法務局に足を運ぶ
・郵送で手続きをする
・インターネット上で提出する

・法務局に足を運ぶ

まずは、必要書類を事前に用意して法務局で直接手続きを行うという方法です。

窓口の担当者と相談しながら手続きを進められるので、申請ミスを防げるというメリットがあります。

ただし、法務局(登記所)の受付日時が限られている点に注意が必要です。

平日の日中に働いている人は法務局に足を運びにくく、仕事を休むまたは早退して登記手続きを進めることになります。

・郵送で手続きする

必要書類を全て取り寄せてから郵送で手続きを進めることも可能です。

郵送の場合、法務局の受付日時を気にせずに手続きを進められる点が大きなメリットといえます。

しかし、記載例などを確認しながら様式・手順に従って用紙を作成しますが、不備が生じることも多いです。

不備が生じた場合は再提出の手間がかかるため、手続きの完了まで時間がかかる点に注意してください。

・インターネット上で提出する

インターネットを利用して登記手続き(オンライン申請)することも可能です。

一部の書類はインターネットで法務局のホームページを検索してファイル(Word・PDF)のダウンロードをクリックすれば取得できます。

郵送と同様、法務局の受付日時を気にせずに済む点は大きなメリットといえます。

郵送代が不要、手軽に書類を作成できるというメリットもありますが、郵送と同様、不備があった場合には再提出の手間がかかる点に注意が必要です。

法務局が近くにある人は、直接足を運んで手続きを進めることをおすすめします。

関連記事:共有名義の登記費用っていくらかかるの?

●各登記手続きの必要書類と費用

登記手続きの目的によって必要書類は異なり、手続きにかかる費用も違ってきます。

本記事では、所有権の移転と抵当権抹消の登記申請に必要な書類や費用を取り上げます。

・売買を理由とする所有権移転登記に必要な書類

売買を理由とする所有権移転登記に必要な書類は以下の通りです。

登記原因証明情報(売買契約書)
登記済証または登記識別情報
売主の印鑑証明書
買主の住民票
委任状
固定資産評価証明書

書面を作成するにあたり署名・捺印が必要になるので申請人の実印も用意しておきましょう。

・相続を理由とする所有権移転登記に必要な書類

相続を理由とする所有権移転登記に必要な書類は以下の通りです。

戸籍(除籍・改製原戸籍)謄本
被相続人の住民票(除票)
不動産を相続する人の住民票
遺産分割協議書
固定資産評価証明書
委任状
遺言書(遺言書による相続の場合)
印鑑証明書
相続登記の対象となる不動産の登記事項証明書

遺言書がなく、相続人同士の話し合い(遺産分割協議)で遺産分割の方法を決めた場合は、遺産分割協議書を作成する必要があることを覚えておきましょう。

・抵当権抹消登記に必要な書類

抵当権抹消登記に必要な書類は以下の通りです。

登記原因証明書(抵当権解除証書:抵当権解除証、弁済証書、抵当権放棄証書)
登記済証または登記識別情報
登記事項証明書
委任状
金融機関の資格証明書
登記申請書
抵当権設定契約証書

金融機関が交付する書類が多く、紛失した場合には再発行に時間、費用がかかる可能性があるため、紛失しないように注意しましょう。

・必要書類の取得・登記手続きにかかる主な費用

必要書類の取得や登記手続きには以下のような費用がかかります。

戸籍謄本:450円~800円
住民票(除票):200円~400円
印鑑証明書:200~500円
書類を郵送する場合は往復分の料金:500円前後
司法書士報酬:6万円~9万円程度

上記以外に登録免許税という登記手続きにかかる税金も忘れてはなりません。

登録免許税は登記目的によって税額が以下のように異なります。

相続:固定資産税評価額×0.4%
売買:固定資産税評価額×2.0%

抵当権抹消については1つの不動産につき1,000円(土地と建物で2,000円)です。

また、司法書士報酬は依頼する司法書士により大きく変動するため、事前に複数の司法書士の報酬を比較しておくことをおすすめします。

登記申請を司法書士に依頼するメリット・デメリット

登記申請を司法書士に依頼すればスムーズに手続きを完了できますが、依頼すべきかどうか悩んでいる人も多いのではないでしょうか?

選択肢を誤って後悔しないためにも、司法書士に依頼した場合のメリットとデメリットを把握しておくことをおすすめします。

登記申請を司法書士に依頼するメリット・デメリットを紹介していきます。

●メリット:必要書類の手配と手続きの手間を省ける

印鑑証明書の手配以外は司法書士が代理で取り寄せることが可能です。

また、手続きも代理で行ってくれるので、本人はほぼ何もせずに済みます。

大幅に手間を軽減できる点がメリットといえるでしょう。

●メリット:速やかに登記申請手続きが完了する

登記申請を自分で行う場合は、役所に行って書類の取り寄せる必要もあるため、書類の準備に手間と時間がかかります。

結果的に手続きが完了するのに時間がかかってしまう点が大きなデメリットです。

しかし、司法書士であれば確実かつ速やかに書類を手配して手続きしてくれます。

不備なく速やかに登記申請を完了させたい人には司法書士に依頼することをおすすめします。

●デメリット:司法書士報酬が発生する

自分で手続きを行う場合は費用がかかりませんが、司法書士に手続きを依頼すると報酬が発生します。

金額は各司法書士によって異なりますが、数万円~数十万円かかることを考えると、支出を抑えるために自分で行いたいと考える人も多いです。

手間と費用負担などを総合的に判断しながら自分に合った方法を選択しましょう。

関連記事:登記にかかる登録費用はいくらくらいかかるの?

登記申請書の作成は専門家に任せたほうが良い

登記申請書は自分で作成することも可能ですが、不備があると再提出の手間と時間がかかります。

売買契約の締結のように契約の相手方がいるケースでは、相手に迷惑をかけることになるため、専門家にサポートを依頼して確実かつ速やかに手続きを行ってもらいましょう。

不動産を売却するにあたって登記申請書の作成方法を検索しているという人の中には、不動産売却に悩んでいる人も多いのではないでしょうか?

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不動産売却に悩んでいる人は、一度問い合わせてみてはいかがでしょうか?

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相続した不動産はどう評価する?よくあるトラブルと回避方法

2021年11月13日

土地や一戸建てや分譲マンションなどの建物を相続したという人の中には、相続税がどのくらいかかるのか気になっている人もいると思います。

不動産は現金のように金額通りの評価額とはならないため、相続税がどのくらいかかるのかを知るためには相続した不動産の評価に用いられる指標について理解を深めておくことが大切です。

この記事では、相続した不動産の評価に用いられる指標、よくあるトラブル例、トラブルを回避する方法を解説します。

相続した不動産の評価方法について詳しく知りたい人は参考にしてください。

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相続した不動産の評価に用いられる指標

一般的な物には「一物一価」という「1つの物には1つの価格がある」という考え方が用いられます。

土地には「一物四価」という「1つの物には4つの価格がある」という考え方が用いられており、目的により使用する価格(指標)が異なるため、各指標の特徴を事前に理解しておくことが大切です。

不動産の評価に用いられる指標として、以下の4つが挙げられます。

・実勢価格
・地価公示価格
・相続税路線価
・固定資産税評価額

それぞれの評価方法(計算方法)について詳しく説明していきます。

●実勢価格

実勢価格とは、実際の不動産取引における取引価格です。

売買契約の当事者間で合意した価格で、売主の売却価格、買主の購入価格が実勢価格に該当します。

実勢価格には、実際の価値だけでなく個々の事情(買い急ぎ、売り急ぎなど)が反映されます。

リアルタイムに価値が変動することから時価と呼ばれるケースも多いです。

●地価公示価格

地価公示価格とは、公示地価または基準地価のことです。

公示地価とは、毎年3月下旬に国土交通省から公表される土地取引の指標です。

1月1日時点の全国の標準地1平米あたりの価格を表しています。

基準地価とは、毎年9月下旬に都道府県から公表される土地取引の指標です。

7月1日時点の全国の基準地1平米あたりの価格を表しています。

標準地は都市計画区域内がメイン、基準地は都市計画区域外も含まれているという点で異なります。

地域(エリア)による多少の差はありますが、公示地価は実勢価格の90%程度が目安です。

●相続税路線価(相続税評価額)

相続税路線価とは、土地(敷地)の相続税や贈与税の算定基準として使用される評価額のことです。

毎年1月1日を基準日として、7月初旬に国税庁から公表されています。

実勢価格の70~80%が目安です。

相続財産が預貯金のみの場合における財産評価は100%となるため、評価額は金額通りとなります。

しかし、不動産の財産評価は実勢価格の70~80%となるため、預貯金と比べて評価額を抑えることが可能です。

また、貸家借地権割合による評価減(減額・補正)によってさらに評価額が低くなるので節税効果が期待できるでしょう。

路線価は、以下の国税庁の「路線価図・評価倍率表」で確認できます。
https://www.rosenka.nta.go.jp/

●固定資産税評価額

固定資産税評価額とは、土地の所有者に対して課される固定資産税や都市計画税の算定基準として使用される価格です。

不動産取得税や登録免許税などの各種税金の算定にも使われます。

毎年1月1日が基準日で、公示価格の70%が目安です。

固定資産税評価額の見直しは3年ごと、実勢価格を基準とした場合の固定資産税評価額は60~70%が目安となるので覚えておきましょう。

相続した不動産についてよくあるトラブル

相続は何度も経験するものではありません。

そのため、初めての不動産相続でトラブルに発展することも珍しくないので注意が必要です。

不動産相続でのトラブルを回避するためには、事前に相続した不動産についてよくある以下のトラブルを理解しておくことが大切です。

・不動産の評価に用いる指標を何にするかでもめる
・売却の同意がなかなか得られない
・換価分割がなかなか成立しない

それぞれのトラブルについて詳しく解説していきます。

ソクガイなら共有者間でトラブルの起きている物件も買取可能です!

●不動産の評価に用いる指標を何にするかでもめる

相続開始時に複数人の相続人がいる場合、宅地(居住用地)や家屋の資産価値を算出してから、他の相続財産と合算して相続割合に基づく遺産分割を行います。

不動産の資産価値は用いる指標により変化します。

そのため、法定相続人が集まって遺産分割について話し合う遺産分割協議では、不動産の評価をどの指標で行うかを決める際にもめるケースが多いです。

資産価値を算出する際は実勢価格を使用するのが望ましいものの、取引事例が少ないケースでは適正価格が出しにくいです。

不動産鑑定士に鑑定を依頼した場合には正しい評価額を求められますが、数万円~数十万円程度の依頼料がかかるという点に注意が必要です。

●売却の同意がなかなか得られない

相続人は相続した財産に対し持分割合に基づく権利を有しています。

そのため、相続対象の不動産を勝手に売却することはできず、相続人全員の同意が必要です。

「いくらで売却するのか」「売却ではなく現物が欲しい」といったように価格面、条件面で折り合いがつかず、一旦共有状態にして話し合いを継続することが多いです。

しかし、共有状態が長期化すると、共有持分の細分化が起こるおそれがあります。

共有持分の細分化が起こると、共有者全員の同意を得ることがさらに困難になるので注意しましょう。

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●換価分割がなかなか成立しない

換価分割によって得られた資金を分配すればもめるリスクを抑えられます。

換価分割とは、不動産を売却によって現金化してから分割する相続方法です。

現金化することによって持分割合に応じた分割を行いやすくなるというメリットがある一方、不動産取引が速やかに成立するとは限らないというデメリットがあります。

一旦共有状態にして買い手が見つかるのを待つことが多く、その間に相続によって共有持分の細分化が発生して同意を得られなくなる可能性があるということも想定しておきましょう。

不動産相続でトラブルを回避する方法

不動産相続でトラブルを回避する方法として、以下の2つが挙げられます。

・不動産買取業者を利用して早期に売却する
・相続人全員できちんと話し合う

それぞれのトラブルを回避する方法(ポイント)を詳しく紹介していきます。

●不動産買取業者を利用して早期に売却する

換価分割を速やかに進めるためには、不動産買取業者を利用すると便利です。

仲介とは異なり、買主と売主が契約条件に合意すればすぐに成約するため、購入希望者を探す時間と手間を省けます。

また、仲介手数料もかからない、速やかに売却することによって固定資産税や都市計画税などの支出も抑えることが可能です。

共有状態でも、共有持分のみを買い取ってくれる業者もあるので、買い取りを選ぶことをおすすめします。

ソクガイ.jpでは共有持分の買い取りにも対応しており、一般的に市場と比較すると買取価格が安くなりがちな業界において、市場に近い買取価格を実現しています。

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●相続人全員できちんと話し合う

相続人が複数いる場合、誰か一人が独断で不動産の相続方法を決めることはできません。

話し合いが難航している場合は、無理に話し合っても状況が悪化するケースが多いため、相続トラブルの専門家である弁護士に相談することをおすすめします。

話し合いが決着しない場合は、共有状態にして共有持分のみを売却することも想定しておきましょう。

不動産の相続では専門家のサポートが必要

不動産を相続する際は、誰が相続するのか、売却により現金化するのであればいくらで売却するのかなど、何かとトラブルに発展しやすいです。

トラブルを回避しながら速やかに相続手続きに臨むには、専門家のサポートが必要です。

不動産の相続が発生した場合には、不動産会社や弁護士、税理士などの各種専門家に相談しながら不動産相続に臨みましょう。

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瑕疵物件とは?契約不適合との関係や訳アリの不動産を売却するコツ

2021年11月12日

中古一戸建てや中古マンションなどの売却を検討している人の中には、売却予定の住まいが瑕疵物件に該当していないか気になっている人もいると思います。

瑕疵物件だった場合、不動産取引の際に瑕疵物件である旨を伝えなくてはならず、売却結果に影響を与える可能性があるので注意してください。

この記事では、瑕疵物件とはどのような物件なのか、具体例や契約不適合責任との関係、高く売却するコツなどを解説します。

瑕疵物件について詳しく知りたい人は参考にしてください。

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瑕疵物件とは

瑕疵物件とは、何らかの瑕疵(欠陥)が潜んでいる物件のことです。

瑕疵物件は瑕疵の種類(原因)によって、以下の4つに分類されます。

・物理的瑕疵物件
・法律的瑕疵物件
・環境的瑕疵物件
・心理的瑕疵物件

それぞれの違いについて詳しく説明していきます。

●物理的瑕疵物件

物理的瑕疵物件とは、建物や土地などに重大な欠陥や破損が潜んでいる物件のことです。

物理的瑕疵物件に該当する具体的なケースとして、以下の事例が挙げられます。

建物の場合:雨漏りや水濡れ、壁のひび割れ、シロアリ被害、耐震上の問題など
土地の場合:地盤沈下、液状化現象、土壌汚染、埋設物など

経年劣化による一般的な傷や消耗などは物理的瑕疵には含みません。

●法律的瑕疵物件

法的瑕疵物件とは、建築基準法や消防法、都市計画法などに抵触している物件のことです。

法律的瑕疵物件に該当する具体的なケースとして、以下の事例が挙げられます。

建築基準法の場合:接道義務や容積率、建蔽率違反など
消防法の場合:防火設備(例:火災報知器やスプリンクラー、防火扉)の設置義務違反など
都市計画法の場合:市街化調整区域に建築された建物など

法律的瑕疵物件は既存不適格物件と違反建築物に分類されます。

既存不適格物件は、建築当初は法律を遵守していたものの、法改正によって現行法に適合しなくなった物件です。

再建築時は現行法に適合させる必要がある、再建築不可物件の場合は一度建物を解体した場合に再建築できない点に注意してください。

一方、違反建築物は建築当初から各種法律や条令に違反していたまたは途中で違反した物件です。

建物の取り壊し、改築、修繕、使用禁止などの是正命令が出される可能性があるので要注意です。

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●環境的瑕疵物件

環境的瑕疵物件とは、嫌悪施設が近くにある物件のことです。

火葬場や葬儀場、墓地、ガスタンク、原子力発電所、風俗店、下水処理場、刑務所などが近くにある物件が環境的瑕疵物件に含まれます。

また、高速道路や線路、工場など騒音や排ガスなどの影響を受ける物件も含まれるケースが多いです。

ただし、環境的瑕疵物件の場合、嫌悪施設をどのように捉えるか、感じ方(嫌悪感を抱くかどうか)が異なるので告知が必要なのかどうか判断が難しい点が課題として挙げられます。

●心理的瑕疵物件

心理的瑕疵物件とは、事故や事件、トラブルなどが発生した物件のことです。

自殺、事故死(火災・転落など)、殺人事件(他殺)などが発生した物件(事故物件)が心理的瑕疵物件に該当します。

ただし、明確な定義がないため、単身世帯の増加による孤独死や自然死などが発生した物件も心理的瑕疵物件に該当するのかどうかの判断が難しいのが実態でした。

上記の課題に対して、国土交通省は2021年になってからようやく心理的瑕疵物件の取り扱いに関するガイドライン(案)を作成しました。

ガイドラインのポイントをまとめると以下の通りです。

・病気や老衰、転倒や誤嚥などの事故死の告知は不要
※ただし、長期間発見されずに特殊清掃が必要になった場合は告知が必要
・殺人や自殺、火災などによる死亡は告知が必要
・住宅が対象で、居室(部屋)やベランダ、廊下などの共用部も含む

賃貸の場合、瑕疵の発生から3年間は賃貸物件の借主に対し告知義務を負うと明記されていますが、売買に関する記載はありません。

売買に関する期限が定められるまでは過去の判例に基づきながら判断することになるでしょう。

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瑕疵物件と契約不適合責任の関係

瑕疵物件の売買で注意しなくてはならないのが契約不適合責任との関係です。

2020年4月1日の民法改正で、瑕疵担保責任から契約不適合責任に変更になりました。

契約不適合責任とは、売買契約の対象物の種類や品質、数や量などが契約内容に適合していないと判断された場合に買主が売主に対して負う責任です。

瑕疵物件と契約不適合責任がどのように関係しているのかを詳しく解説していきます。

●瑕疵物件の売買では告知義務が生じる

不動産の売主は、売却予定の不動産に何らかの瑕疵が潜んでいる場合に、それを契約前に告知する説明義務を負います。

「告知した場合に、契約に不利になるので伝えないままでいよう」と考えている人もいるかもしれませんが、瑕疵を伝えないまま売ることはできません。

相手に告知して理解してもらったうえで契約に臨んだ場合は、義務を果たしたことになります。

●告知義務を怠ると契約不適合責任に問われる

宅地建物取引士の行う重要事項説明で瑕疵の告知がない、売買契約書に何も記載されていないまま売買契約の締結に至った場合に、売主は買主から契約不適合責任に問われます。

民法改正前の瑕疵担保責任とは異なり、隠れた瑕疵に限定されなくなりました。

また、損害賠償請求、契約解除に加えて、買主は追完請求、代金減額請求ができるようになりました。

事実上の売主負担の増加を意味するので、売却後のトラブルを回避するためにも必ず告知しましょう。

瑕疵物件を売却するコツ

瑕疵物件は瑕疵について必ず告知しなくてはならないため、売却に苦戦するケースが多いです。

そのため、市場価格よりも売却価格が安くなる、なかなか買い手が見つからないケースが多いということを十分理解したうえで売却に臨む必要があります。

瑕疵物件を少しでも好条件で売却するためのコツとして、以下の2つが挙げられます。

・状況を改善してから売却する
・不動産買取業者に買い取りを依頼する

それぞれのコツを詳しく紹介していきます。

●状況を改善してから売却する

物理的瑕疵や法律的瑕疵の場合、状況を改善することにより通常の物件と変わらなくなります。

例えば、物理的瑕疵の場合は劣化箇所の修繕、法律的瑕疵の場合は現行法に適用させるなどです。

接道義務違反の物件の場合には、修繕で補うことはできません。

隣地の購入やセットバックなど解決策が限られるという点に注意が必要です。

状況を改善できる物件の場合、状況を改善してから売却したほうが売却を有利に進められる可能性が高いですが、必ずしも有利に進められるとは限りません。

状況を改善するために拠出した支出を売却代金で回収できない可能性もあることから、不動産会社に相談しながら決めましょう。

●不動産買取業者に買い取りを依頼する

買い取りであれば、告知義務を気にする必要がなくなります。

その理由は、契約不適合責任を負わずに済むためです。

また、買い取りの場合、売主と買主の双方が契約条件に合意さえすればすぐに成約するため、速やかな売却が期待できます。

さらに、仲介という売却方法ではないため、仲介手数料を支払う必要がありません。

ただし、買取価格が相場よりも2~3割程度安いという点に注意が必要です。

仲介と買い取りの特徴を十分理解してから選択しましょう。

ソクガイ.jpは、相場に近い買取価格を実現している不動産買取業者です。

訳アリ物件の買い取りにも積極的なので、瑕疵物件の売却に悩んでいる人は一度問い合わせてみてはいかがでしょうか?

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信頼できる専門家に相談することが必須

2020年の民法改正によって瑕疵担保責任が契約不適合責任に変化しました。

改正により売主の負う責任は以前よりも増しているため、慎重に売却に臨まなくてはなりません。

不動産の専門家である不動産会社のアドバイスが必要不可欠となっていますが、不動産会社選びにも慎重になる必要があります。

査定結果(買取価格)や仲介手数料は適切なのか、実績(訳アリ物件を含む)が豊富なのかなど、信頼できる不動産会社を総合的に判断しましょう。

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公示価格や路線価で何が分かる?不動産取引で用いられる価格は?

2021年11月11日

1つの物には1つの価格という「一物一価」の考え方が一般的です。

しかし、不動産の世界では1つの物には4つの価格があるという「一物四価」という考え方が広く用いられています。

公示価格や路線価などは公的機関が公表している土地価格ですが、他にも基準地価などがあります。

状況や目的により使用する価格が異なるため、各価格の違いを確認しておくことが大切です。

この記事では、公示価格、路線価、基準地価の特徴、不動産取引で用いる価格、土地・建物売却を成功に導くコツなどを解説します。

公示価格や路線価などについて詳しく知りたい人は参考にしてください。

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公示価格・路線価・基準地価の特徴

不動産売却(土地取引)を成功へと導くためには、適正な価格水準(時価)で不動産を売り出す必要があります。

また、固定資産税や相続税といった各種税金を算出する際の目安となる固定資産税評価額や相続税評価額などの土地評価方法もあるため、何にどのような算出方法を用いればいいか分からないという人も多いのではないでしょうか?

目的に合った計算方法(計算式)を選択するためにも、以下の3つの土地評価方法の違いを事前に把握しておくことが大切です。

・公示地価
・路線価
・基準地価

それぞれの違いについて詳しく説明していきます。

●公示価格とは

公示価格(地価公示価格)とは、地価公示法に基づいて国土交通省土地鑑定委員会が実施する地価調査による価格です。

毎年1月1日時点、1地点の価格(標準地1平米あたり)を不動産鑑定士2人以上が評価し、鑑定評価結果を参考に算定、同年3月下旬に発表されます。

調査は市街化区域(都市部)に限られており、調査が行われていないエリアについては基準地価格を参考に判断しなくてはならないという注意点が挙げられます。

●路線価とは

路線価とは、国税庁が実施する地価調査による価格です。

毎年1月1日時点における公示地価や売買実例価格、不動産鑑定士の鑑定評価額などに基づいて路線(道路)に面する土地の1平米あたりの価格を算定、同年7月1日に発表されます。

路線価がいくらなのかは以下の国税庁の「路線価図・評価倍率表」で調べることが可能です。
https://www.rosenka.nta.go.jp/

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●基準地価とは

基準地価とは、都道府県が実施する地価調査による価格です。

毎年7月1日時点、1地点の価格(基準値1平米あたり)を不動産鑑定士1人以上が評価し、鑑定評価結果を参考に価格を算定、同年9月下旬に発表されます。

調査は都市部に限られていないため、幅広い地域の地価を把握できるのが特徴です。

不動産取引で使用する土地の価格は?

不動産取引で使用する土地の価格は上記3つのうちのどれを参考にすればいいのか気になっている人も多いと思います。

不動産取引で使用する土地の価格は、売却を予定しているのが更地なのか、建物付きの土地なのかで異なります。

各土地の価格を詳しく解説していきます。

●土地の取引には基準地価や公示価格を用いる

基準地価や公示価格は、土地の価値を知る1つの指標となります。

ただし、地価しか分からないため、土地の上に建物が建っているケースでは使用できないという点に注意が必要です。

路線価は主に相続税や贈与税の計算に用いられますが、土地取引にはほとんど用いられないということも覚えておきましょう。

●建物付きの土地は実勢価格で取引する

実勢価格とは、実際の不動産取引の成約価格です。

つまり、売買契約を締結する際、売主と買主間で合意した価格(買主の取得価格、売主の売却価格)です。

個々の事情(買い急ぎ、売り急ぎなど)が反映されている点が基準地価や公示地価とは異なります。

実勢価格を自分の不動産に当てはめる場合には、個々の事情を差し引かなくてはならない点に注意が必要です。

土地・建物の売却を成功に導くコツ

不動産会社に相談したからといって、必ず好条件で不動産を売却できるわけではありません。

好条件での不動産売却を達成するには、コツを押さえてから売却に臨むことが大切です。

土地・建物の売却を成功に導くコツとして、以下の3つが挙げられます。

・おおよその相場を把握しておく
・複数の不動産会社に査定を依頼する
・不動産買取業者の買い取りも検討する

それぞれのコツを紹介していきます。

●おおよその相場を把握しておく

一般人が土地や建物の売却価格を調べることは容易ではありません。

そのため、不動産会社に査定を依頼して適切な評価額を出してもらうのが望ましいといえます。

しかし、不動産会社によって評価で重視するポイントが異なる、営業力に差があるため、評価額が異なるケースも多いです。

そのため、不動産会社の査定結果を鵜呑みにするのではなく、適切な売出価格を設定するには事前に不動産ポータルサイトなどでおおよその相場を把握しておくことが大切です。

●複数の不動産会社に査定を依頼する

1社だけに査定を依頼しても、その不動産会社の査定が適切とは限りません。

先述のように営業力が高い、既に顧客を抱えているなどの個々の事情により査定結果が異なるケースが想定されるためです。

複数社に査定を依頼しておけば妥当な評価額や不動産会社の強みが分かるため、高条件での売却が期待できます。

「複数社に査定を依頼するのに手間と時間がかかるので面倒だ」という人には、不動産一括査定サイトの利用をおすすめします。

不動産一括査定サイトであれば、物件情報を一度入力することによって複数社の査定結果を速やかに得られるので手間と時間を大幅に軽減できるでしょう。

●不動産買取業者の買い取りも検討する

不動産買取業者とは、仲介とは異なり、直接不動産を買い取ってくれる業者のことです。

買主と売主の双方が契約条件に合意すれば成約するので、速やかな売却が期待できます。

また、通常の仲介とは仕組みが異なるので仲介手数料もかからず、契約不適合責任が免責となる点も大きなメリットです。

しかし、不動産買取は安く買い取った土地や物件を高く売却することを目的としているため、買取価格が市場相場よりも2~3割程度低くなる点に注意してください。

少しでも高く売却するためには、複数の買取業者に査定を依頼し、最も高い買取価格を提示してくれた業者に買い取りを依頼することがポイントです。

ソクガイ.jpでは、買取価格が市場相場と比べて安い不動産買取において、相場に近い価格を実現しています。

訳アリ物件の買い取りに幅広く対応しているため、少しでも高く買い取って欲しい、訳アリ物件で売却に悩んでいるという人は、一度相談してみてはいかがでしょうか?

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準備を整えてから売却に臨むことが重要

土地や建物などの不動産を売却する際は、専門家である不動産会社に任せておけば安心と考えている人も多いかもしれませんが、必ずしもそうとは言い切れません。

不動産会社によっては市場相場よりも低い査定結果を提示するところもあり、その査定結果に基づいて売却に臨んだ場合は安く売却して損をする可能性もあるので注意が必要です。

また、不動産会社によって営業力に差がある、担当者との相性も異なるといったように違いがあります。

好条件で土地や建物などの不動産を売却するためには、このような不動産会社による違いを把握して、信頼できる不動産会社や買取業者に相談することが大切です。

専門家任せにするのではなく、売主自身も売却に必要な知識をしっかり身に付ける、不動産会社選びに注力しながら売却に臨みましょう。

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建築面積とは?敷地面積、延床面積との違いや再建築不可物件の売り方

2021年11月10日

一戸建て(注文住宅、分譲住宅)やマンションの売却を検討している人の中には、売却を予定している住まいが何らかの法律や条令に抵触していないか気になっている人もいると思います。

2021年の民法改正で瑕疵担保責任が契約不適合責任に変更となったことによって、不動産の売却で売主が買主に対して負う責任が大きくなったため、訳アリ物件でないかどうか売却前に確認しておくことが大切です。

この記事では、建築面積と敷地面積、延床面積との違い、再建築不可物件の売却方法を解説します。

建築面積が各種法令・条例に違反していないか気になっている人は参考にしてください。

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不動産における3つの面積

土地面積に対して建築できる住まいの大きさに一定の制限(上限)を設けていなければ、近隣住民と日照や通風、騒音などでトラブルに発展する可能性があります。

また、火災が発生した際に住宅が密集していると被害が甚大になる可能性があるため、建築基準法や消防法、都市計画法などでは家づくりのルールを定めています。

建蔽率、容積率など、土地面積に対する建物面積の割合を定めたルールはいくつかありますが、面積は大きく以下の3つに分類され、各ルールで使用する面積が異なるため、事前に違いを把握しておくことが大切です。

・建築面積
・敷地面積
・延床面積

それぞれの違いについて詳しく説明していきます。

●建築面積とは

建築面積とは、建物が建っている部分の面積のことです。

建物を真上から見たときの面積で、基本的には「1階部分の面積=建築面積」となります。

建築面積は建築基準法の建蔽率と関係しており、建築面積と「敷地面積×建蔽率」という計算方法で算出した面積を比較して、建築面積が上回っていた場合には違法となるので注意が必要です。

バルコニーやひさし(屋根)、出窓などが建築面積に含まれるのか気になっている人もいると思いますが、1m以下の場合は建築面積に含まれません。

1mを超えている場合、先端から1m後退した部分までが建築面積に含まれます。

●敷地面積とは

敷地面積とは、敷地(土地)そのものの大きさのことです。

敷地面積は、以下のように実測面積と登記簿面積に大別されます。

実測面積:土地家屋調査士に依頼して測量した実測面積
登記簿面積:登記簿に登録されている敷地面積

実測面積は、専門家が現地を訪れて測量した実測値なので比較的正確性が高いのが特徴です。

一方、登記簿面積は、登記簿に登録されているといっても測量からかなり時間が経過している場合は、測量方法が曖昧で正確性が低いケースもあるという点に気を付けなくてはなりません。

●延床面積とは

延床面積(延べ面積)とは、建築物すべての床面積のことです。

基本的には建築面積に2階や3階などの各階すべての床面を合算します。

延床面積は建築基準法の容積率と関係しており、延床面積と「敷地面積×容積率」という計算方法で算出した面積を比較して、延床面積が上回っていた場合には違法となるので注意が必要です。

バルコニーやロフト、吹き抜け部分も延床面積に算入されるかどうか気になっている人もいると思いますが、延床面積には算入されません。

地下室(地階)は全床面積の合計の3分の1までの面積については、容積率を算出する際の延床面積から除外できるので覚えておきましょう。

建築基準法と建物の面積の関係

建築基準法、消防法、都市計画法といった各種法令や条例(用途地域など)には家づくりのルールが定められており、建築できる建物の面積に関するルールも盛り込まれています。

時代の変化に適合するように法令や条例は見直されており、規制だけでなく緩和されることもあるので、法改正を適宜確認しておくことが大切です。

建物の面積が各種法令や条例に建築当初から適合していなかったのか、法改正や増改築などによって途中から適合しなくなったのかによって扱いが異なります。

各種法令や条例、建物の面積の関係について詳しく解説していきます。

●各種法令違反の建物は建築できない

建物を建築する際は申請が必要です。その理由は、計画が建築基準法や消防法、都市計画法などの各種法令や条例を遵守しているか確認するためです。

許可が出なければ建築できないため、各種法令や条例が整備される前で確認が曖昧だった古い建物を除き、建築当初から違反している違反建築物は基本的にありません。

●建築後に違法な増改築を行うことも不可

建築当初から各種法令や条例に違反している違反建築物が基本的になくても、増改築を実施した際に建築面積や容積率等が変わって違反建築物になる可能性があります。

しかし、一定規模以上の増改築を実施する場合は、新築時と同様に申請が必要なので、各種法令や条例に違反した建築物はほとんどないといえるでしょう。

●法改正による不適合は許容されている

建築当初は各種法令や条例に適合していたものの、法改正によって現行法に適合しなくなった物件は既存不適格物件として扱われます。

違法建築物には当たりません。

マイホームに住み続けることも一定規模のリフォームやリノベーションを行うこともできますが、再建築時には現行法に適合させなくてはならず、接道義務を満たしていない場合には再建築不可物件として扱われる可能性も。

現行法に適合させる際に大幅に建物の規模を縮小しなくてはならないケースや再建築不可のケースでは、売却に苦戦することが多いので注意してください。

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不動産が再建築不可になった場合の売却方法

不動産が再建築不可になった場合は、通常の不動産と比較すると査定結果が市場相場よりも安くなる、購入希望者が見つかりにくくなります。

そのため、少しでも高く、速やかに売却する方法がないか考えている人も多いのではないでしょうか?

不動産が再建築不可になった場合の売却方法として、以下の2つが挙げられます。

・各種法令に適合させてから売却する
・訳アリ物件専門の不動産買取業者に買い取ってもらう

それぞれの売却方法を紹介していきます。

●各種法令に適合させてから売却する

改正後の法令に適合させれば再建築不可ではなくなります。

その結果、通常の不動産と同様に売却できるので、好条件での売却が期待できます。

例えば、建築面積、延床面積の条件に適合していないケースでは改築によって対応する、接道義務を満たしていないケースでは隣地を買い取って接道義務を満たすなどです。

ただし、これらの方法には費用が伴うという点に注意してください。

必ずしも売却代金に上乗せして費用を回収できるとは限らないため、不動産会社に相談しながら決めましょう。

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●訳アリ物件専門の不動産買取業者に買い取ってもらう

不動産買取業者であれば、買主と売主の双方が契約条件に合意さえすればすぐに成約します。

不動産買取には、購入希望者を探す手間と時間、仲介手数料や修繕費、固定資産税などの支出を軽減できるというメリットが挙げられます。

ただし、買取価格が相場と比べて2~3割低くなるのが一般的です。

そのため、仲介と買い取りのメリット・デメリットを総合的に判断してから決めることをおすすめします。

ソクガイ.jpは訳アリ物件の買い取りに特化しています。

市場相場と比べて買取価格が低くなりやすい不動産買取に置いて相場に近い買取価格を実現しています。

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独断で決めずに専門家に相談することが大切

不動産業界では、さまざまな不動産用語が使用されます。

不動産用語の意味を理解しておかないと、後でトラブルに巻き込まれる可能性もあるため、不動産売買を予定している人はネットに記載されている不動産用語集などを確認しておくことをおすすめします。

また、再建築不可物件などの訳アリ物件を好条件で売却するには専門家のサポートが必要不可欠です。

独断で決めるのではなく、信頼できる専門家のアドバイスを受けながら売却を進めましょう。

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旗竿地の売却でよくあるトラブル│高値で売るためのポイントは?

2021年11月03日

土地には、正方形や長方形のような整形地ではなく、いびつな形をした非整形地もあります。

旗竿地は道路に接する部分が細長く、旗に似た形をしている土地のことで、非整形地に分類されます。

建物部分が道路からは見えないケースが多いことから路地状敷地と呼ばれることもありますが、一般的に売却時に苦労するといわれているため、速やかに売却するには何らかの工夫が必要です。

この記事では、旗竿地の注意点、売却でよくあるトラブル、高く売却するコツなどを解説します。

旗竿地の売却を検討している人は参考にしてください。

ソクガイでは旗竿地(再建築不可物件)の買取を積極的に行っています。売却を検討している方はこちらへ 

旗竿地の注意点

非整形地である旗竿地は、整形地と比べて土地の評価額が低いため、税金を安く抑えられる、住まいを安価に取得できるというメリットがあります。

しかし、以下の3つのデメリットも伴うため、既に取得してしまったまたは相続で取得した人は要注意です。

・リフォーム時や建て直しの際に割高になる可能性がある
・駐車場スペースを確保しにくい
・プライバシーが確保されにくい

それぞれの注意点について詳しく説明していきます。

●リフォーム時や建て直しの際に割高になる可能性がある

竿部分が狭い場合、リフォームや建て替え(新築を含む)の際に機材を使用できず、手作業が増えて費用が割増になるケースがあります。

土地や一戸建ての取得費をうまく抑えることができても、注文住宅の新築、リフォームや建て替えなどではトータルで費用が多くかかってしまうことも多いです。

旗竿地を所有している場合は、将来のリフォームや建て替えなどを想定して通路部分の大きさが十分か確認しておきましょう。

●駐車場スペースを確保しにくい

特殊な形状をしている旗竿地でも、竿部分を駐車スペースとして使用することで、土地が抱える問題を解消できるケースがあります。

しかし、旗竿地の多くは間口が狭いので駐車スペースとして使用しても、停めにくいのが難点です。

2台分駐車するには縦列駐車になるので出し入れが不便、カーポートまでは設置できない、駐車できても歩行者や自転車の通行が困難などのように何かと取得後に悔いが残りやすいです。

●プライバシーが確保されにくい

旗竿地は、周囲が隣家に囲まれている状況なので、プライバシーが確保されにくいです。

四方が隣家に囲まれており、道路から離れているため、騒音がなく静かで暮らしやすいですが、囲っている隣人の視線が集まります。

そのため、2階部分は平気でも、特にリビングのある1階部分は、プライバシー確保のためにカーテンを閉めた状態の生活になりやすい点もデメリットといえます。

フェンスを設置、高くして視線を遮るという方法もありますが、四方を住宅に囲まれていることによって感じる圧迫感・ストレスをさらに強める可能性も。

家族の日々の暮らしを快適にするために目隠しを設置する際はハウスメーカーや工務店、外構の設計に事前に相談しましょう。

旗竿地の売却でよくあるトラブル

旗竿地は居住中に何らかの不都合が生じるだけでなく、売却時にも不都合が生じやすいです。

旗竿地の売却でよくあるトラブルとして、以下の2つが挙げられます。

・契約不適合責任に問われる可能性がある
・なかなか買い手が見つかりにくい

それぞれのトラブルについて詳しく解説していきます。

●契約不適合責任に問われる可能性がある

2020年4月の民法改正で、従来の瑕疵担保責任から契約不適合責任に変更となりました。

瑕疵担保責任では隠れた瑕疵に限られる一方で、契約不適合責任では契約内容と引き渡したものに差異があればすべて売主の責任となるため、売主の負担が大きくなりました。

契約不適合責任に問われる可能性があるケースとして、以下の2つが挙げられます。

・間口が2m未満で再建築不可のケース
・風通し・採光が悪いケース

・間口が2m未満で再建築不可のケース

幅員4m以上の公道と接している間口が2m未満だと、建築のルールがまとめられた建築基準法上に定められている接道義務を満たしていません。

上記のような接道義務を満たしていない物件は、再建築不可物件として扱われるため、自己都合による建て直し、自然災害を原因とする倒壊に対しての建て直しも不可となります。

上記のような再建築不可物件であるにもかかわらず、売買契約書にその内容が記載されていなかった、説明されなかった場合は、契約不適合責任を負うことになるので注意が必要です。

・風通し・採光が悪いケース

単に風通しや日当たりが悪いだけでは契約不適合責任を問われる可能性は低いです。

しかし、風通しや日当たりが悪い場合は、室内に湿気がこもりやすくなるため、結果的にカビやシロアリが発生しやすくなります。

カビやシロアリが発生していて、売買契約書にその内容が記載されていなかった、説明されなかった場合、再建築不可のケースと同様に契約不適合責任に問われるので注意しましょう。

●なかなか買い手が見つかりにくい

旗竿地は上記のように再建築不可(建物の建て直しができない、間取りの変更を伴うような大掛かりなリフォームやリノベーションをできない)の可能性がある、風通し・採光が悪いなどのデメリットが多いです。

「せっかくの我が家を取得するのであれば、何のデメリットもない物件が良い」と考える人が多く、整形地と比べると購入希望者がなかなか見つかりにくいです。

仮に不動産会社に仲介を依頼し、買主が見つかったとしても、安く買い叩かれる可能性があるということを理解しておきましょう。

旗竿地を含む訳アリな物件を専門で買い取っている業者であれば高く買い取ってくれる可能性が高まります。→訳アリ物件専門の買取業者ソクガイに相談する 

旗竿地を高く売却するコツ

基本的には好条件での売却が難しい旗竿地ですが、以下の2つのコツを押さえることによって好条件での売却が期待できます。

・隣地を買い取ってから売却する
・不動産買取業者に買い取りを依頼する

それぞれのコツを詳しく紹介していきます。

●隣地を買い取ってから売却する

隣地が売りに出されている場合、隣地を買い取ってから売却すれば好条件での売却が期待できます。

その理由は、間口が広がることによって非整形地ではなくなる、接道義務を満たすようになることで需要が高まるためです。

需要が高まった結果、そのまま売りに出すよりも売却価格の上昇が期待できます。

ただし、必ず高く売却できるとは限りません。また、隣地を買い取れるほどの資力がある人、隣地が売却を予定している場合に限られている点に注意してください。

●不動産買取業者に買い取りを依頼する

不動産買取業者に買い取りを依頼して、買主と売主の双方が条件に合意さえすれば速やかに売買が成立します。

不動産買取の場合は、通常の仲介とは異なるので仲介手数料が不要、売却に時間がかかることによるコスト増(固定資産税、都市計画税)が生じません。

無駄な支出を防ぐことにより、結果的に手元に入るお金を増やす効果が期待できます。

ただし、基本的に不動産買取は転売によって利益を得るため、買取価格が相場よりも低めになります。

少しでも高く売却したい人は複数の不動産買取業者に査定を依頼しましょう。

ソクガイ.jpは訳あり物件の買い取りを専門に対応している不動産買取業者です。

相場に近い買取価格を実現しているので旗竿地を高く売却したい人は一度相談してみてはいかがでしょうか?→売却相談する 

旗竿地の売却は困難

旗竿地は安価に不動産を手に入れられるというメリットはありますが、利便性が悪い、風通し・日当たりが悪いなどデメリットも目立つため、売却には不利になりやすいです。

また、非整形地である旗竿地は資産価値が整形地と比較すると低いため、住宅ローン審査に通りにくいケースも多いです。

売却に苦労するケースが多いため、非整形地の所有者は最終的に売却することになったときにスムーズに進められるように売却手段を考えておきましょう。

不動産売却における注意点は?売却前~売却後までに気を付けたいこと

2021年11月02日

マンションや一戸建てなどの売却を検討している人の中には「不動産売却の専門家である不動産会社に任せておけば安心」と考えている人も多いのではないでしょうか?

しかし、マンション売却や一戸建て売却を成功に導くためには、何でも不動産会社任せにするのではなく、売主自らも積極的に物件売却に取り組むことが大切です。

この記事では、売却する前、売却中、売却した後の3つに分けて押さえておくべき注意点を解説します。

不動産売却を予定しているという人は参考にしてください。

不動産を売却する前の注意点

土地や建物の売却時は、いきなり不動産会社に依頼するのではなく、まずはしっかり下準備を行うことが大切です。

不動産を売却する前の注意点として、以下の2つが挙げられます。

・不動産のおおよその価格を確認しておく
・売却方法を検討する

それぞれの注意点を詳しく説明していきます。

●不動産のおおよその価格を確認しておく

不動産会社に査定を依頼することで、おおよその売却時の価格を把握できます。

しかし、不動産会社の提示した査定結果(査定額)が、不動産の価値を正確に反映できているとは限りません。

査定結果が正確かどうかを見抜くには、査定以外の方法でおおよその不動産の価値を把握しておくことが重要です。

不動産ポータルサイトで類似不動産の売出価格(売り出し価格)を確認しておけば、おおよその価値を把握できます。

査定結果と照らし合わせることで正確性を判断できれば、どのくらいの資金を確保できるのか分かるため、安心して買い換え(買い替え)に臨めるでしょう。

●売却方法を検討する

売却方法は大きく仲介と買い取りに分かれますが、どちらを選ぶかにより売却の流れ、メリット・デメリットが異なるので違いを把握しておくことが大切です。

・仲介

仲介とは、不動産会社に売主と買主の仲介を依頼する売却方法です。

仲介を依頼する際は、不動産会社と媒介契約を締結します。

媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類あり、自分で買い手を見つけた場合の直接契約や複数社と契約締結の可否、レインズの登録義務の有無など違いがあります。

仲介は相場に近い売却価格が期待できますが、売買契約が成約した場合、仲介手数料がかかる点に注意が必要です。

また、需要の低い不動産を売却、営業力の低い不動産会社に仲介を依頼する場合、購入希望者が見つかるまで時間がかかる可能性があるということも覚えておきましょう。

・買い取り

買い取りとは、不動産買取業者に不動産を買い取ってもらう売却方法です。

売主と買主の双方が契約条件に合意すれば、すぐに売買契約書に署名・押印、成約に至る点が大きなメリットです。

しかし、買取業者は転売により利益を得る必要があるため、買取価格が相場より2~3割程度低くなる傾向があります。

そのため、複数の不動産買取業者に査定を依頼して、最も高い査定結果を提示した業者に不動産を買い取ってもらうことが重要なポイントです。

「ソクガイ.jp」は、訳あり物件の買い取り専門業者です。

相場に近い買取価格を実現しているため、買い取りを希望している人は一度相談してみてはいかがでしょうか?→売却相談する 

不動産売却中の注意点

不動産売却中の注意点として、以下の3つが挙げられます。

・複数の不動産会社に査定を依頼する
・査定価格だけで不動産会社を選ばない
・内覧時は真摯に対応する

それぞれの注意点について詳しく解説していきます。

●複数の不動産会社に査定を依頼する

不動産会社によって査定で何を重視するか、営業力も違うため、査定結果に差が生じます。

そのため、少しでも好条件で売却するには、複数の不動産会社に査定を依頼することが重要なコツです。

複数の不動産会社に査定を依頼するというSTEP(ステップ)に手間と時間がかかるのが面倒な人には不動産一括査定サイトがおすすめです。

不動産一括査定サイトを利用した場合、物件情報を一度入力するだけで複数社の査定結果を同時に受け取れるので、手間を大幅に軽減できるでしょう。

●査定価格だけで不動産会社を選ばない

仲介の場合は「高い査定価格=好条件の売却」が確約されているわけではありません。

売買契約時に得られる仲介手数料目的で、わざと高い査定結果を提示し仲介の依頼を受けようとする業者もいる点に注意が必要です。

不動産会社を選ぶ場合は、査定結果の高さだけでなく、売却実績、担当者との相性、仲介手数料の金額などから総合的に判断しながら決めましょう。

●内覧時は真摯に対応する

内覧時の対応は成約可否に大きく影響します。

そのため、真摯に対応するのが大切です。

例えば、いつ内覧になっても良いように部屋をきれいに片付けておく、何らかの欠陥がある場合は隠さずに伝えるなどです。

特に土地・建物の不具合は、売買契約書を締結するまでに伝えておかなければ、建物を引き渡した後で契約不適合責任に問われる可能性があります。

契約不適合責任を回避するためにも、把握できる範囲の不具合は必ず伝えておきましょう。

不動産を売却した後の注意点

不動産を売却した後にも以下の2つの点に注意が必要です。

・譲渡益が生じた場合は確定申告が必要
・申請方法が分からない場合は専門家に相談

それぞれの注意点を詳しく説明していきます。

●譲渡益が生じた場合は確定申告が必要

不動産を売却したことで譲渡所得(売却代金から取得費や諸費用を引いた金額)がプラスの場合は確定申告が必要です。

売却した年の翌年の所定の時期に確定申告を行います。

譲渡益(売却益)が生じていない場合は、税金を納める必要がないので原則確定申告は不要です。

しかし、譲渡所得を算出するにあたって3000万円の特別控除といった優遇制度を利用する場合には、優遇制度で譲渡益が生じていない場合でも確定申告が必要になるということを覚えておきましょう。

●申請方法が分からない場合は専門家に相談

必要な確定申告を怠った場合、税務署からペナルティを課される可能性があります。

一般的なサラリーマンの場合、会社が年末調整を行ってくれるため、確定申告をしたことがないという人も多いです。

申請方法が分からず手続きができない場合には、税の専門家である税理士に依頼すればスムーズかつ確実に確定申告を行えます。

しかし、税理士に依頼する際は報酬が発生するのでどのくらいの費用がかかるか確認しておきましょう。

まずは売却について相談したい!という方はこちら 

売主も積極的に売却に参加することが重要

不動産売却は基本的に不動産の専門家である不動産仲介業者に任せておけば問題ありません。

しかし、不動産仲介業者が必ずしも最適なサポートを行ってくれるとは限らないため、好条件での売却を目指すには売主も不動産売却に必要な知識をしっかり身に付けてから売却に臨むことが大切です。

住宅ローンを完済しておらず残債があるケースでは、売却対象の不動産に抵当権が設定されているため、勝手に売却を進めることができません。

住宅ローンを契約した金融機関と残債をどうするかを話し合い、抵当権を抹消(登記)してから売却を進める必要があります。

単に不動産を売りに出して買主が見つかればいいというわけではなく、さまざまな手続きが必要になるため、売却を予定している人は不動産売却の知識をまずはしっかり身に付けましょう。