土地売買の契約時・引渡時に必要なものとは?契約の基本的な流れ

2021年10月28日

土地購入、土地売却などの土地売買を予定している人の中には、売買契約の際に事前に準備しておく必要があるか気になっている人もいると思います。

不備によって速やかに契約手続きを行えないといった事態を未然に防ぐためにも、契約時、引渡時に何が必要なのかを事前に把握しておくことが大切です。

この記事では、契約時と引渡時に必要なもの、土地売買の基本的な流れについて解説します。

土地の売買を予定している人は参考にしてください。

土地売買の契約時に必要なもの

土地売買の契約を締結する際は、印鑑や印鑑証明書、契約金といったさまざまなものを必要とします。

契約当日に事前準備がきちんとできていなかったことが原因で、不動産会社や金融機関、司法書士、売主・買主といった関係者に迷惑をかけることがないように、必要書類などを取得しておくことが大切です。

土地売買の契約時に必要なものとして、以下の5つが挙げられます。

・実印と印鑑証明書
・収入印紙
・所定の仲介手数料
・本人確認書類
・手付金

それぞれの必要なものを詳しく説明していきます。

●実印と印鑑証明書

実印と印鑑証明書は、売買契約書に署名・捺印を行う際に必要です。

実印だけを用意しても、それが本当に実印なのかを判断できません。

印鑑証明書は実印が本物なのかを証明するために必要な書類です。

そのため、早めに取得しておくことをおすすめしますが、いつ発行してものでも良いというわけではありません。

発行から3カ月以内のものを求められるケースが多いので、事前に確認しておきましょう。

●収入印紙

収入印紙とは、売買契約書に貼付して納める税金です。

売買契約書は売主と買主のそれぞれが所有するため、2部分の収入印紙が必要です。

印紙税の金額は売買契約書に記載されている金額によって以下のように異なります。

契約金額 税額
10万円超50万円以下 200円
50万円超100万円以下 500円
100万円超500万円以下 1,000円
500万円超1,000万円以下 5,000円
1,000万円超5,000万円以下 1万円
5,000万円超1億円以下 3万円
1億円超5億円以下 6万円
5億円超10億円以下 16万円
10億円超50億円以下 32万円
50億円超 48万円

●所定の仲介手数料

買主・売主の双方が仲介した不動産会社に所定の仲介手数料を支払います。

仲介手数料は不動産仲介会社が自由に設定できるというわけではありません。

宅地建物取引業法に定められている以下の上限の範囲内で定めることが可能です。

売買価額 上限額
200万円以下の部分 売買価格の5%+消費税
200万円超400万円以下の部分 売買価格の4%+消費税
400万円超の部分 売買価格の3%+消費税

売買価額が400万円を超える取引が多いため、「売買価額×3%+6万円+消費税」という速算式で仲介手数料の上限を求めることもできます。

支払うタイミングや金額は不動産会社によって異なるので、事前に確認しておくことをおすすめします。

●本人確認書類

本人確認書類は、売主と買主の双方に身分の偽りがないか確認するために必要です。

運転免許証や旅券(パスポート)、住民基本台帳カード、各種健康保険証など公的機関が発行した書類を用意しておけば問題ありません。

●手付金

手付金とは、売買契約の際に、売買代金の一部を買主が売主に支払う金額です。

解約手付として支払われるのが一般的で、買主側の都合により契約を解除する場合は手付金を放棄、売主都合で契約を解除する場合は手数料の2倍を買主へ支払うことで契約解除となります。

ただし、契約の相手方が履行に着手しているケースでは、手付金による解約ができないケースもあるので注意してください。

土地の引渡時に必要なもの

不動産購入、不動産売却は売買契約を締結すれば完了というわけではありません。

土地の引き渡しを終えてようやく手続きが完了するので引渡時に必要なものも事前に確認しておくことが大切です。

土地の引渡時に必要なものとして、以下の5つが挙げられます。

・実印・印鑑証明書・本人確認書類
・仲介手数料の残額
・土地代金
・固定資産税の清算金
・登録免許税

それぞれの必要なものについて詳しく解説していきます。

●実印・印鑑証明書・本人確認書類

土地の引渡時には、契約時と同様、実印・印鑑証明書・本人確認書類が必要です。

契約から土地の引き渡しまで3カ月以上の期間が空くということは基本的にないため、契約時に取得した印鑑証明書でも問題ありません。

しかし、早めに印鑑証明書を取得していた場合、引き渡しの際に3カ月を過ぎているということもあるため、期限を必ず確認しておきましょう。

●仲介手数料の残額

契約時に仲介手数料の一部を不動産会社に支払っていた場合、残額を引渡時に支払います。

不動産会社によっては、住宅ローンや売却代金が手に入ることで金銭的なゆとりがある引渡時に一括で支払うケースもあります。

不動産会社によって異なるので、事前にチェックしておきましょう。

●土地代金

買主は売買契約書に記載された売買代金から手付金を引いた残代金を売主に支払います。

金融機関が立ち会い、目の前で送金手続きが行われるケースが多いです。

中間金という契約締結から引き渡しまでに代金の一部を支払うケースもあるので、不動産会社に事前に確認しておきましょう。

●固定資産税の清算金

買主は売主が余分に支払っている固定資産税を清算しなくてはなりません。

その理由は、固定資産税は1月1日時点の不動産の所有者に対して課されているためです。

例えば、土地を引き渡したのが10月1日だった場合、10月1日~12月31日までの固定資産税と都市計画税を日割り計算し買主から売主に支払います。

●登録免許税

登録免許税とは、所有権移転登記、抵当権抹消登記などの法務局(登記所)で行う登記手続きで発生する費用です。

土地の売買では、所有権移転登記と融資を受けている場合に金融機関の設定する抵当権を抹消する抹消登記で登録免許税がかかります。

所有権移転登記は買主負担、抵当権抹消登記は売主負担が一般的ですが、異なるケースもあるので事前にどちらが負担するのかを確認しておきましょう。

土地売買の基本的な流れ

土地売買をスムーズに進めるためには、基本的な流れを事前に把握しておくことが重要です。

土地売買のSTEP(ステップ)は以下の通りです。

①不動産会社に仲介を依頼する
②購入希望者から買付証明書が提出される
③重要事項説明・不動産売買契約
④土地の引き渡し

それぞれの流れを紹介していきます。

①不動産会社に仲介を依頼する

複数の不動産会社に査定を依頼し、その中から仲介を依頼する不動産会社を決めます。

複数社への依頼が面倒に感じる人には不動産一括査定サイトの利用をおすすめします。

不動産一括査定サイトは、一度の登録で複数社に同時に査定を依頼できるため、手間が少ない点が大きなメリットです。

②購入希望者から買付証明書が提出される

販売活動を進めていく中で、購入希望者から売り手に買付証明書が提出されます。

買付証明書には、希望価格や希望引き渡し時期などの条件が記載されています。

買付証明書は「買い付けたい」という意思表示であって、正式な申込書ではありません。

買付証明書の内容に目を通した売主が受理すれば契約締結に移行します。

③重要事項説明・不動産売買契約

登記簿記載の事項や建築基準法上の制限、代金支払い、契約解除の方法などについて説明するのが重要事項説明です。

重要事項説明は宅地建物取引士が行います。

重要事項説明についてまとめた重要事項説明書または売買契約書に不備があった場合は、その場で話し合いによって解決します。

また、契約締結時には手付金の授受を行うのが一般的です。

④土地の引き渡し

土地の引き渡し、残代金を受け取りが完了すれば、一連の土地契約手続きが終了します。

土地の売却によって利益が生じた場合は翌年に確定申告が必要です。

手続き方法が分からない場合は税の専門家である税理士に相談することをおすすめします。

速やかな契約締結には事前準備が必要不可欠

土地売買ではいくつかの段階を踏む必要があるため、事前に手順を確認しておく必要があります。

また、売買契約の締結時、土地の引渡時には準備を怠ると他の同席者に迷惑をかけるものが多いため、何が必要なのかを事前に確認しておくことも大切です。

ソクガイ.jpは、訳あり物件の買い取りにも対応している不動産買取業者です。

買取価格が相場と比べて低くなりがちな不動産買取において、相場に近い買取価格を実現しています。

所有中または相続した土地の売却に悩んでいる人は、一度問い合わせてみてはいかがでしょうか?

24時間受付・最短即日回答!!

今すぐ無料で査定してみる

不動産売却の依頼先はどこがいい?大手・地域密着、仲介・買取の違い

2021年10月27日

土地やマンションや一戸建てといった住宅の売却を検討している人の中には、売却のサポートを依頼する不動産仲介会社の選び方が分からず、悩んでいる人も多いのではないでしょうか?

媒介契約を締結した不動産業者によって強みが異なり、売却結果にも差が生じるため、不動産売却を成功に導くには、業者選びをしっかり行うことが重要です。

この記事では、大手不動産会社と地域密着型不動産会社、不動産仲介業者と不動産買取業者の特徴について解説します。不動産売却を検討している人は参考にしてください。

不動産売却の依頼先:大手不動産会社

不動産を売却する際は、自分で買い手を探すことは困難なので不動産会社に相談します。

しかし、不動産会社は、大きく大手不動産会社と地域密着型不動産会社の大きく2つに分かれており、相談先としてどちらが適しているのか分からず、悩んでいる人も多いと思います。

不動産売却を成功させるには最適な相談先を選択することが必要不可欠なので、大手不動産会社と地域密着型不動産会社の違いを事前に把握しておくことが大切です。

大手不動産会社のメリット・デメリットは以下の通りです。

・サービスが充実している
・ブランド力の高さで早期成約が期待できる
・マニュアル通りの対応になりやすい

それぞれのメリット・デメリットを詳しく説明していきます。

 

●【メリット】サービスが充実している

大手不動産会社は、売却を有利に進められる独自のサービスを提供しているケースが多いです。

例えば、以下のような独自のサービスを提供している可能性があります。

・ハウスクリーニングや修繕対応をしてくれる
・インスペクション(建物診断)が受けられる
・契約不適合責任の補償を受けられる
・期限までに売却できなければ買取保証が適用される

各不動産会社によってサービスの内容は異なる、必ずサービスを提供しているとは限らないため、事前に違いを比較することが必要です。

自分の状況に合ったサービスを利用できれば、より好条件での売却が期待できるでしょう。

●【メリット】ブランド力の高さで早期成約が期待できる

ブランド力の高さは営業力の高さと同じです。

知名度の低い不動産会社の場合、売却結果は担当者(営業マン)の力量の影響を大きく受けますが、大手不動産会社の場合、担当者の力量が不足していても知名度でカバーできます。

大手というだけで利用者が安心感を抱く、問い合わせが地元不動産会社より増えるため、早期成約に至りやすいでしょう。

●【デメリット】マニュアル通りの対応になりやすい

大手不動産会社はマニュアルが整備されており、マニュアル通りの対応になりがちです。そのため、顧客や物件に応じた個別の対応を期待しにくい点がデメリットとして挙げられます。

また、買主と売主を1つの不動産会社が仲介する囲い込みが発生しやすい、地方や特定エリアに弱い傾向があるので注意が必要です。

大手だから安心というわけではないので、実際に利用した人の口コミをチェックするなどメリットとデメリットの両方を踏まえつつ総合的に判断しましょう。

不動産売却の依頼先:地域密着型不動産会社

地域密着型不動産会社のメリット・デメリットは以下の通りです。

・情報網を活かした販売戦略が期待できる
・柔軟な対応をしてくれる
・ブランド力という点で大手にかなわない

それぞれのメリット・デメリットを詳しく解説していきます。

●【メリット】情報網を活かした販売戦略が期待できる

特定地域に特化しているので情報量が豊富という点が地域密着型不動産会社のポイントです。

大手不動産会社の場合には、比較的立地条件の良い土地や一戸建て、マンションなどは好条件での売却が期待できます。

しかし、立地条件があまり良くない販売に工夫が求められるような不動産の売却は得意でないケースが多いです。

一方、中小不動産会社の場合には、地域のネットワークを活かした販売戦略により好条件での売却が期待できるでしょう。

●【メリット】柔軟な対応をしてくれる

地域密着型不動産会社は、マニュアル通りの対応ではなく顧客や物件に合わせて柔軟に対応してくれるケースが多いです。

大手不動産会社が敬遠しがちな訳あり物件にも対応してくれることもあります。

販売が難しい物件でも、誠実に対応してくれるケースが多い点が地域密着型不動産会社の魅力です。

●【デメリット】ブランド力という点で大手にかなわない

地域密着型不動産会社は大手不動産会社のように広告費用が十分ではないため、知名度という点で大手に負けてしまいます。

そのため、営業力では大手にかないません。

購入希望者が限られるおそれがあり、査定額(査定価格)が大手と比べて低くなる可能性もあります。

無料査定の一括査定サイトを利用し、複数社の査定結果を比較しながら少しでも好条件で不動産を売却してくれるところを探しましょう。

不動産仲介業者と不動産買取業者の違い

不動産会社の分類方法は、不動産会社の規模で分類するという方法だけではありません。

不動産仲介業者と不動産買取業者の契約形式(売却方法)の違いで分類するという方法もあります。

不動産仲介業者と不動産買取業者の違いを詳しく紹介していきます。

●不動産仲介業者とは

不動産仲介業者とは、不動産会社が買主と売主を仲介する契約形式です。

市場相場に近い価格での売却が期待できる一方、不動産会社の営業力の差により売却結果が大きく左右される点に注意してください。

売買契約の成約時には、仲介手数料(売却価額が400万超であれば「売却価額×3%+6万円+消費税」の範囲内)を支払う必要があります。

4,000万円で不動産が売れて、仲介手数料が上限に設定されているケースでは、138万6,000円の手数料を不動産会社に納めなくてはなりません。

不動産仲介業者に仲介を依頼する際は、査定結果だけでなく、担当者との相性、過去の売却実績、仲介手数料の金額などから総合的に判断しましょう。

●不動産買取業者とは

不動産買取業者は、仲介業者のように買主と売主を仲介するのではなく、自らが買主となります。

不動産買取業者が売主の不動産を買い取ってくれるので、売主と買主の双方が条件に合意すればすぐ成約するため、売買にかかる時間を大幅に短縮できます。

また、仲介という契約形式ではないため、仲介手数料がかかりません。

そのため、速やかに現金化したい、無駄な支出を抑えたい人におすすめですが、買取価格が仲介と比べて低くなる点に注意が必要です。

ソクガイ.jpは、共有持分や訳あり物件の買い取りにも対応している不動産買取業者です。

相場と比べて買取価格が低くなりがちな不動産買取において、相場に近い買取価格を実現しています。

不動産を少しでも高く買い取って欲しいと考えている人はソクガイ.jpに相談してみてはいかがでしょうか?

全国どこでも無料査定!

売却相談はこちらから

 

不動産会社選びが売買結果を左右する

不動産の売却をサポートしてくれる不動産会社は数多くあるため、どこに依頼しても結果は変わらないと考えている人も多いと思います。

しかし、不動産会社によってメリット・デメリットが異なり、売却結果にもその差が現れてくるため、相談先を厳選することが不動産売却を成功へと導く上で不可欠です。

大手不動産会社、地域密着型不動産会社という規模の違いだけでなく、仲介業者、買取業者という契約形態による違いもあります。

何が違うのか、自分の所有している不動産はどこに依頼するのが良いのかよく考えてから依頼しましょう。

マンションを住み替える流れ|押さえておきたいポイントは?

2021年10月20日

新築マンションまたは中古マンションを購入したものの、転勤や家族構成の変化などの理由で住み替えを検討している人もいると思います。

マイホームを所有している状態で住み替える場合、新居の購入だけでなくマンション売却も並行しながら進めなくてはならないため、何かと手間と時間がかかるので注意が必要です。

この記事では、マンションを住み替える際の流れ(手順)、買い先行と売り先行の違い、押さえておくべきポイントなどを解説します。

マンションの住み替えを検討しているという人は参考にしてください。

マンションを住み替える流れ

マンションを住み替える場合、売却と購入の両方を並行しながら取り組まなくてはなりません。

そのため、速やかに住み替えを進めるには、事前にどんな手順で住み替えを進めるのか確認しておくことが重要です。

マンションを住み替える手順は、以下の3つのステップです。

・STEP1:査定を依頼する
・STEP2:ローン残高と査定結果を比較する
・STEP3:住み替え先の物件について検討する

それぞれの手順について詳しく説明していきます。

STEP1:査定を依頼する

住み替えの際は、新居の購入資金が必要になるため、マンションがいくらで売れるのかが分からなければ住み替えを進めにくいです。

そのため、まずは不動産仲介会社に査定を依頼し売却額がどのくらいなのかを査定価格から判断します。

不動産会社によって査定時に重視するポイントが違う、営業力に差があるため、査定結果も異なります。

査定結果の差は売却価格の差、つまり手元にいくらのお金が残るかを判断する際に大きく影響するため、複数社に査定を依頼するのが一般的です。

手間と時間を省きたいという人には、不動産一括査定サイトを利用するのがおすすめです。

不動産一括査定サイトであれば、物件情報を一度入力するだけで複数社の査定を効率良く得られるでしょう。

STEP2:ローン残債と査定結果を比較する

査定を依頼した後は、ローン残債と査定結果を比較し状況を判断します。

残債が査定額を下回っている場合は問題なく住み替えできますが、上回っていても住み替え可能なのか要検討です。

その理由は、住宅ローンの返済額を不動産売却時に得られた売却代金で完済できなければ、抵当権を抹消できないためです。

抵当権が残ったままの不動産を売却することも可能ですが、購入者は抵当権が実行されると建物を失う可能性があるため、抵当権の残った物件は購入希望者が現れる可能性は低いでしょう。

残債が査定額を上回っていても、残債を預貯金で完済できれば住み替え可能、預貯金で補えなければ時期をずらすまたは住み替えローンを検討することで解決できる可能性があります。

どうすればいいかよく分からない人は、金融機関に相談すれば何らかのアドバイスを得られるでしょう。

STEP3:住み替え先の物件について検討する

ローン残債と査定結果を比較した後は、ローン完済後に残った資金と預貯金から住み替え先の物件を検討します。

用意できる頭金や住宅ローンの契約金額から物件を選定することになります。

不動産の住み替えでは先にマンションが売れたのか、購入先の物件が決まったのかによって資金計画の見直しが必要になることも多いです。

マンションの売却に時間がかかって先に購入することになった場合は資金不足に陥るため、つなぎ融資の利用を検討することになります。

想定外の事態に焦らないようにするためにも、金融機関に相談しておくと住み替え時の契約をスムーズに進められるでしょう。

マンションの住み替えにおける「買い先行」と「売り先行」の違い

住宅を住み替える際は、新居を購入するタイミングをよく考える必要があります。

その理由は、買いを先行するか、売りを先行するかによってメリットとデメリットが異なるためです。

住み替えに失敗して後悔することを未然に防ぐためにも、買い先行と売り先行の違いを十分把握してから住み替えに臨むことが大切です。

買い先行と売り先行の違いについて紹介していきます。

●買い先行とは

買い先行とは、新居の購入を優先する住み替え方法です。

買い先行では、既に住居を確保した状態で売却に臨めます。

仮住まいの確保が不要なので無駄な支出を抑えられる、旧居の引き渡し時期などに追われず、時間に余裕を持った状態で新居探しを優先できるので新居選びに失敗するリスクを軽減できます。

しかし、売却が購入後になるため、売却代金を購入資金に充当できません。

物件の購入資金に占める住宅ローンの割合が増えるので返済負担が大きくなることが注意点として挙げられます。

また、上記は旧居の住宅ローンと新居の住宅ローンの二重ローン状態です。

二重ローンを契約できるのは余程資金力のある人に限られており、一般的な人が二重ローンを利用することはできません。

買い先行は基本的に住宅ローンを完済している場合に限られていることを覚えておきましょう。

●売り先行とは

売り先行とは、旧居の売却を優先する住み替え方法です。

売り先行では、売却により得た売却代金を購入資金に充当できます。

新居購入時に旧居の売却代金が手元にあり頭金の割合を増やせるため、住宅ローンの借入額を減らし返済負担を軽減できるというメリットがあります。

また、売却を優先することで納得できる価格で取引できる買い手が見つかるまでじっくり時間をかけられる、好条件で売却することでより多くの買い替え資金を手に入れられる点も魅力です。

しかし、売り先行は物件引き渡しまでに新居を確保できなければ、仮住まいを用意しなくてはなりません。

つまり、短期間でも賃貸物件を借りるための費用が生じる、旧居から賃貸物件へ、賃貸物件から新居へ計2回の引っ越しを行うことになり引っ越しの手間と費用がかかるという点に注意が必要です。

マンションの住み替えで押さえておくべきポイント

マンションの住み替えを成功に導くには、ポイントを押さえながら住み替えに臨むことが大切です。

マンションの住み替えで押さえておくべきポイントとして、以下の2つが挙げられます。

・同時進行は容易ではない
・買い先行と不動産買取の組み合わせがおすすめ

それぞれのポイントを解説していきます。

●同時進行は容易ではない

買い先行も売り先行もどちらもメリットとデメリットがあるため、どちらか一方に偏るのではなく購入と売却を同時進行できるのが望ましいです。

しかし、同時に進行できることは少なく、ほとんどのケースはどちらかが先行することになります。

想定外の事態が生じて焦らないように、計画をしっかりと練ってから買い替えに臨みましょう。

●買い先行と不動産買取の組み合わせがおすすめ

メリット・デメリットを総合的に考えると売り先行より買い先行のほうが良いです。

その理由は、新居選びを優先できるため、住み替え後に後悔するリスクを軽減できるためです。

しかし、買いを先行すると、うまく旧居を売却できなければ資金繰りに問題が生じます。

売却が不安という人は不動産買取がおすすめです。

不動産買取では、買主と売主の双方が条件に合意さえすれば、スムーズに成約に至る売却方法です。

仲介ではないので仲介手数料が発生せず、不動産売却にかかるコストも抑えられます。

しかし、不動産買取業者は転売を目的としており、買取価格が相場よりも低いということを理解した上で選択しましょう。

「ソクガイ.jp」は、相場に近い買取価格を実現している不動産コンサルティング会社です。

訳あり物件や共有持分の買い取りにも対応しています。

速やかに住み替えを成立させたい、買い取りにより少しでも多くの現金を手に入れたいという人は、一度問い合わせてみてはいかがでしょうか?

 

全国どこでも無料査定!

売却相談はこちらから

 

住み替えのポイントを押さえてから臨むことが大切

不動産を売却するだけまたは購入するだけという場合には、一方に集中できるのであまり難しい作業ではありません。

しかし、両方を同時に並行しながら取り組む住み替えの場合には、同時進行が理想的ですが、どちらかに偏るのが一般的です。

同時進行の予定が狂った場合、落ち着いて対応できるようになるためにも事前に買い先行と売り先行の違いを把握しておきましょう。

家が売れない理由は?解決策を知ってスムーズに売却!

2021年10月19日

マンションや一戸建てなどの不動産売却を進めているという人の中には、なかなか販売活動がうまくいかず悩んでいる人も多いのではないでしょうか?

販売活動が長引くと、その間の固定資産税や都市計画税、空き家の場合は管理費や修繕費といった支出が生じることにより手元に残る資金が少なくなる可能性もあるので注意が必要です。

この記事では、家が売れない理由、対策・対処法、不動産買取業者を利用するポイントを解説します。

家が売れずに悩んでいるという人は参考にしてください。

家が売れない理由の例

転勤による買い換え、相続した更地や住宅などの現金化を検討しているという人の中には、販売活動を開始すれば、すぐに購入検討者が見つかると考えている人も多いのではないでしょうか?

しかし、広告をしっかり行っていてもなかなか売れないということも多いです。

なかなか売れない背景には、必ず何らかの理由があるため、理由を把握し対策を練ってから売却に臨むことが重要です。

家が売れない理由として、以下の2つが挙げられます。

・物件そのものに問題がある
・囲い込みされている

それぞれの理由を詳しく説明していきます。

●物件そのものに問題がある

物件そのものに問題があってなかなか売れないケースとして、以下の2つが挙げられます。

・何らかの瑕疵が潜んでいる
・築年数がかなり経過している

・何らかの瑕疵が潜んでいる

瑕疵とは、土地や建物などに潜んでいる欠陥のことです。

例えば、売却を予定しているのが自殺や事故死などの事故物件である、近隣にお墓や暴力団事務所、ガソリンスタンド、火葬場などの嫌悪施設があるなどです。

その他にも、建築当初は建築基準法や消防法、都市計画法などの各種法律・法令を遵守していても、法改正により適合しなくなって再建築不可になっているケースも瑕疵に該当します。

上記のような瑕疵がある場合、競合物件と比べられてしまい、なかなか売れないケースが多いです。

・築年数がかなり経過している

築年数が経過している物件は、修繕費用が多くかかるという理由でなかなか買い手が見つかりにくいです。

例えば、水回りの設備交換、クロスの張り替えをリフォームやリノベーションを買主負担で行うことになるため、売り出し価格が安くても買い手は購入に慎重になります。

競合物件が築浅で総合的に資金を抑えられるようであればそちらに買い手が流れてしまうため、築古は売れにくいという注意点があることを覚えておきましょう。

●囲い込みされている

不動産を売却する際は、不動産会社と媒介契約を締結します。媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の大きく3つに分類されます。

一般媒介契約の場合、レインズという複数の不動産会社が物件情報を登録し速やかな成約を目指すサイトへの登録が義務化されていません。

そのため、不動産会社が自社の利益を優先するために、囲い込みをするケースが多いです。

囲い込みとは、両手仲介のことで、自社が買主と売主の両方を仲介する媒介方法です。

買主と売主の両方から仲介手数料を得られます。

レインズへの登録が義務化されている専任媒介契約、専属専任媒介契約であっても、他社からの問い合わせを無視して成約に至らないケースも多いです。

家が売れないときの対策

家を速やかに売るには、家が売れない理由を踏まえた上で対策を練ってから売却に臨むことが重要です。

家が売れないときの対策として、以下の3つが挙げられます。

・ホームインスペクションを依頼する
・瑕疵担保保険を付ける
・不動産会社を見直す

それぞれの対策を紹介していきます。

●ホームインスペクションを依頼する

ホームインスペクションとは、設計や施工の知識・経験が豊富な専門家が劣化状況や欠陥の有無などを調査・確認することです。

調査・確認で劣化が認められた場合は適切な修繕を行うことで買い手がつきやすくなる可能性が高まります。

調査結果で特に問題がなければ購入後にトラブルに巻き込まれるおそれの少ない物件なので、内覧時の印象がアップします。

競合物件と比べても買主にとって安心して契約締結に臨める物件であるため、有利に売却を進められるでしょう。

●瑕疵担保保険を付ける

瑕疵担保保険とは、物件売却後に見つかった不具合に対する修繕費用をカバーできる保険です。

ホームインスペクションへの合格・新耐震基準に適合していることが瑕疵担保保険の加入条件です。

売主は売却後の物件に契約不適合責任を負いますが、修補請求に応じられるほどの資金力があるとは限りません。

契約不適合責任を負うといっても、買主は必ず請求できるとは限らず、中古物件の購入に慎重になります。

瑕疵担保保険に加入すれば修補にかかる費用を保険でカバーでき、売買後のトラブルを回避できるので買主は安心して契約締結に臨めます。

瑕疵担保保険に加入していない競合物件と比べるとアピールポイントが増えるので需要が高まるでしょう。

●不動産会社を見直す

囲い込みをしているケースでは、不動産会社の見直しが効果的です。

不動産会社を査定結果(査定価格の高さ)だけで選ぶと、囲い込みに遭遇、営業力の低さが原因で最終的に値下げをすることで売り出し価格と成約価格に乖離が生じる可能性が高まります。

ホームステージングという家具の設置により写真の印象を良くするといった工夫をしてくれる、売却実績が豊富、担当者との相性が良いなど、総合的に優れた不動産会社を選びましょう。

売りにくい家は不動産買取業者への売却がおすすめ

家が売れないときの対策を紹介しましたが、不動産会社を見直すという方法以外は支出が生じるため、収益が小さくなる可能性があります。

そこでおすすめするのが不動産買取業者への売却です。

不動産買取業者に売却するメリット・デメリットについて詳しく説明していきます。

●不動産買取業者に売却するメリット・デメリット

不動産買取では、不動産会社が買い手を探す仲介とは異なり、不動産業者が不動産を買い取ります。

不動産買取業者は、買い取った不動産にリフォーム、リノベーションといった手を加えてから転売することで売却益を得ます。

・メリット

不動産買取業者に売却するメリットとして、成約までの時間を短縮できる、契約不適合責任を気にせず済むという点が挙げられます。

不動産買取では、買主と売主の双方が条件に合意さえすれば成約に至るため、一般的な仲介とは違い購入希望者が見つかるまで待つ必要がありません。

短い時間で現金化できる点が大きなメリットです。

また、契約不適合責任は、主に個人間売買に適用されます。

宅地建物取引業者に当たる買取業者は個人間売買に該当しないため、契約不適合責任の対象にはなりません。

売却後のトラブルを軽減できるという点も大きなメリットといえるでしょう。

・デメリット

不動産買取業者に売却するデメリットとして、相場よりも売却価格が低めになるという点が挙げられます。

不動産買取業者はリフォームを前提に買い取るため、周辺価格相場と比べて低く買取価格を提示するケースが多いです。

少しでも高く売りたい人には不動産買取業者への売却は向いていないでしょう。

●不動産の売却は「ソクガイ.jp」がおすすめ

不動産買取を検討している人には「ソクガイ.jp」がおすすめです。

ソクガイ.jpは相場に近い買取価格を実現している、一般的な物件だけでなく訳あり物件や共有持分の買い取りにも対応しています。

速やかに現金化したい、少しでも高く売却したい人は、ソクガイ.jpに相談してみましょう。

 

24時間受付・最短即日回答!!

売却相談はこちらから

 

家が売れないときは不動産買取がおすすめ

少子化が進行し空き家が増えている現状を考えると、中古物件だけに限らず不動産全体の需要は今後少なくなることが予想されます。

そのため、速やかに不動産を売却したいと考えている人は、不動産買取を選択することをおすすめします。

不動産買取業者によって価格が異なるため、複数の買取業者に査定を依頼して最も高い査定結果を提示したところに買い取りを依頼しましょう。

旗竿地の建て替えは難しい?注意点と建て替えできないときの選択肢

2021年10月18日

旗竿地を所有している人の中には、築年数の経過により劣化が進行したことを理由に、建て替え工事に取りかかりたいと考えている人もいると思います。

しかし、解体工事にかかる解体費用、建て替え工事にかかる建て替え費用ともに大きくなりやすいなど、建て替えが容易ではないという点に注意が必要です。

この記事では、旗竿地の建て替えが困難な理由と注意点、建て替えできないときの選択肢を解説します。

旗竿地の一戸建てを購入したものの建て替えに悩んでいるという人は参考にしてください。

旗竿地は建て替えが困難

整形地を取得してハウスメーカーで注文住宅を新築する人もいれば、旗竿地のような不整形地を取得し新築住宅を建築する人もいます。

不整形地は形状がきれいではないという理由から整形地と比べると評価額が低いため、物件取得時の費用相場を抑えられるというメリットがあります。

しかし、旗竿地は築年数が経過して建て替えが必要になった場合に建て替えが困難といわれているので注意が必要です。

旗竿地とはそもそもどのような土地なのか、建て替えが困難な理由を詳しく説明していきます。

●旗竿地とは

旗竿地とは、竿のついた旗のような形をしている土地です。

敷地延長(敷延)や路地状敷地などと呼ばれることもあります。

奥まった場所にあるので静か、土地の坪単価が安いというメリットがある一方、隣家に囲まれているのでプライバシー保護や日当たり、風通しに難ありというデメリットがあります。

●旗竿地の建て替えが困難な理由

旗竿地は以下の2つの理由から基本的に建て替えが困難といわれています。

・重機を使用しにくい
・資材や廃材の運搬が困難

・重機を使用しにくい

一般的に旗竿地の通路部分(竿部分)は狭いので、解体業者が建物解体時に重機が使用できないケースが多いです。

重機が通れない場合は解体作業を手作業で行う可能性があり、結果的に通常の解体工事と比較して時間とコストがかかりやすいという点に注意が必要です。

・資材や廃材の運搬が困難

重機がギリギリ通れたとしても、資材や廃材の運搬ができないケースも多いです。

その結果、竿部分を通って更地に資材や廃材を運搬することに問題が生じ、最終的には資材や廃材を全て小運搬(手運び)する可能性があります。

路地部分の大きさによっては、時間とコストがかかるということを十分理解しておきましょう。

旗竿地で建て替えを行う場合の注意点

旗竿地で建て替えを行う場合の注意点として、以下の3つが挙げられます。

・再建築不可の可能性がある
・解体費用が高額になる
・近隣トラブルが発生しやすい

それぞれの注意点について詳しく解説していきます。

●再建築不可の可能性がある

旗竿地の中には、法改正によって建築基準法の接道義務を満たしていないものもあります。

接道義務とは、建築のルールについて定められている建築基準法第43条の「幅員4m以上の道路に敷地の間口が2m以上接する」というルールのことです。

「セットバックすることによって再建築できるのでは?」と思った人もいるかもしれませんが、旗竿地の問題はセットバックで解決できる問題ではありません。

旗竿地の問題を解決するには、隣地を買い取って間口を広げる必要があります。

接道義務を満たしていない建築物は再建築不可となります。

そのため、気付かずに義務違反の建物を解体してしまうと、再建築できない(建て替え不可)ので注意しましょう。

●解体費用・建築費用が高額になる

路地部分が狭いと、重機が使用できない、資材や廃材の運搬が困難です。

通常の建て替えとは異なる解体方法または建築方法で作業を進めていくことになります。

全て手作業になった場合、それだけの人員を確保する必要がある、人員を確保できたとしても通常よりも工期が長くなるため、結果的に通常の建て替えよりもコストが大きくなるという点にも注意してください。

●近隣トラブルが発生しやすい

旗竿地は周囲が隣家に囲まれているのが特徴です。

そのため、建て替えを進行する際に、解体時にほこりや粉じん(粉塵)が飛散しやすく、騒音や振動も発生します。

隣接地(隣地)からクレームが入りやすく、近隣トラブルに発展しやすい環境(立地条件)であることも考えながら建て替えに臨まなくてはなりません。

所有する旗竿地で建て替えができないときの選択肢

自身の所有する物件または相続した物件が旗竿地で建て替えができないときの選択肢として何があるか気になっている人も多いと思います。

所有する旗竿地で建て替えができないときの選択肢として、以下の2つが挙げられます。

・不動産会社に仲介を依頼して売却する
・不動産買取業者に買い取りを依頼する

それぞれの選択肢を詳しく紹介していきます。

●不動産会社に仲介を依頼して売却する

1つ目は、通常の不動産と同様に、不動産会社に査定、仲介を依頼(媒介契約を締結)するという方法です。

旗竿地だからといって、需要が全くないというわけではありません。

再建築不可の旗竿地でも、リフォームやリノベーション、賃貸物件として活用することは可能なので、多少の需要は期待できます。

不動産会社によって査定で重視するポイントや営業力などに差があるため、査定結果も異なってきます。

そのため、査定を依頼する際は、複数社に査定を依頼することが重要です。

複数社に査定を依頼するのに手間と時間がかかるが面倒という人には不動産一括査定サイトの利用が便利なのでおすすめです。

不動産一括査定サイトでは、一度物件情報を入力すれば複数社の査定結果が簡単に手に入ります。

効率良く査定を依頼したい人は、不動産一括査定サイトの利用を検討してみましょう。

●不動産買取業者に買い取りを依頼する

2つ目は、不動産買取業者に買い取りを依頼するという方法です。

旗竿地というだけであれば一定数の需要は期待できます。

しかし、再建築不可の場合は何らかの理由で建物が倒壊・焼失して建て替えが必要になっても、再建築できないので需要が限られます。

そこでおすすめするのが不動産買取業者に不動産を買い取ってもらうという方法です。

不動産買取だと、双方が条件に合意さえすればスムーズに契約が成立します。

また、仲介手数料がかからないので不動産取引にかかるコストを抑えられるというメリットがあります。

しかし、買取業者は転売による利益を目的として買い取っているため、一般的に買取価格が相場よりも安いので注意しましょう

ソクガイ.jpは、相場に近い買取価格を実現している不動産コンサルティング会社です。

旗竿地のような訳あり物件、共有持分のみの買い取りにも対応しており、買い取りに応じてもらえる可能性が高いです。

旗竿地の扱いについて困っているという人は一度ソクガイ.jpに相談してみてはいかがでしょうか?

 

全国どこでも無料査定!

売却相談はこちらから

旗竿地の扱いについて事前に考えておくことが重要

居住中の不動産の将来についてあまり考えることは少ないかもしれませんが、旗竿地、特に再建築不可物件を所有している人は将来どうするのかについて考えておく必要があります。

建て替えが必要になるまで放置している場合は、再建築不可物件は建て替えができないので現金化を希望していても買い手が見つかるとは限りません。

不動産買取業者に買い取ってもらうという方法だと、買い手が期待できない物件でも買い取ってもらえる可能性がありますが、さすがに利益が見込めないと判断されると断られる可能性も。

将来扱いに困ってしまうという状況を避けたい人は、早めにどうするのか考えておきましょう。

固定資産税評価額の調べ方は?固定資産にかかる税金の種類

2021年10月17日

固定資産税とは、1月1日時点で農地や住宅用地(宅地)などの土地、マンションや一戸建てなどの家屋といった固定資産の所有者に対して課される税金です。

固定資産を所有している人の中には、固定資産税額がいくらなのか、納税額の負担を軽減する方法を知りたいと考えている人も多いのではないでしょうか?

この記事では、固定資産税評価額の調べ方、固定資産税評価額を基準に算出する税金、税負担を軽減する方法について解説します。

固定資産税評価額について詳しく知りたい人は参考にしてください。

固定資産税評価額の調べ方

新築物件または中古物件、自身で使用、土地活用として使用しているのかどうかに関係なく、不動産を所有している人は毎年固定資産税を納めなくてはなりません。

固定資産税の金額は一律ではなく所有している不動産の資産価値によって異なります。

固定資産税は土地や建物の場合、「課税標準額×1.4%」で算出します。

この計算式で利用する課税標準額が固定資産税評価額です。

固定資産税評価額は固定資産評価員(市区町村が委託した不動産鑑定士)により3年に1回の頻度で見直しが行われており、実際の不動産売買の成約価格である実勢価格の70%程度を目安に決められています。

固定資産税評価額の調べ方は主に以下の3つです。

・課税明細書で調べる
・固定資産税評価額で調べる
・固定資産税課税台帳で調べる

それぞれの調べ方について詳しく説明していきます。

●課税明細書で調べる

1月1日時点の不動産の所有者(固定資産税の課税対象者)には、市区町村から課税明細書や納税通知書などの納税に関する書類が送付されます。

課税明細書には固定資産税評価額が記載されており、固定資産税評価額がいくらなのか確認できます。

不動産売却の際に課税明細書を使用するケースもあるため、紛失しないように注意してください。

●固定資産評価証明書で調べる

固定資産税課税明細書で確認するのが手軽な方法ですが、紛失してしまっても固定資産税評価額を確認できます。

不動産を管轄している役所で取得できる固定資産評価証明書という書類でも、固定資産税評価額を調べることが可能です。

役所で取得する際は免許証や健康保険証といった本人確認書類が必要です。

自身が取りに行くことができない場合は代理人による取得も可能ですが、委任状が必要なので速やかに取得するためにも事前に準備しておきましょう。

●固定資産課税台帳で調べる

固定資産税課税台帳を閲覧することによって、固定資産税評価額を確認することも可能です。

しかし、固定資産税課税台帳は、いつでも閲覧できるわけではありません。

自分の所有不動産と近隣の不動産が乖離していないかどうか確認できる縦覧制度を利用できる期間は限られています。

縦覧制度を利用し固定資産課税台帳を閲覧できるのは毎年4月頃の一定期間に限られている点に注意してください。

固定資産税評価額をもとに算出される税金の種類

固定資産税評価額を調べたところで、それだけで何かが分かるというわけではありません。

固定資産税評価額は各種税金を算出する際の基準となります。

不動産を所有している場合に限らず、不動産取引でも何かと使用するため、どのような税金を算出できるのか知っておくことも大切です。

固定資産税評価額をもとに算出される税金の種類として、以下の4つが挙げられます。

・固定資産税
・都市計画税
・登録免許税
・不動産取得税

それぞれの税金について詳しく解説していきます。

●固定資産税

固定資産税とは、毎年1月1日時点の不動産の所有者に対して課される税金です。

固定資産税は「固定資産税評価額×1.4%」で算出します。

自治体によって税率が異なるケースもあるため、事前に不動産を管轄している役所に確認してみましょう。

●都市計画税

所有している不動産が都市計画区域内の市街化区域にある場合、固定資産税とともに都市計画税も課税されます。

都市計画税は「固定資産税評価額×最高0.3%」で算出します。

各自治体は0.3%を限度として自由に税率を設定できるため、自分の不動産を管轄している自治体の税率がいくらに設定されているのかチェックしておきましょう。

●登録免許税

登録免許税とは、法務局(登記所)で登記を行う際に課される税金(手数料)です。

所有権移転登記(名義変更手続き)にかかる登録免許税は、固定資産税評価額がベースです。

移転の理由によって適用される税率が以下のように異なります。

登記の理由 税率
土地の売買 2.0%
土地の相続 0.4%
土地の贈与、交換、収用、競売 2.0%
建物の所有権の保存 0.4%
建物の売買または競売 2.0%
建物の相続 0.4%
建物の贈与、交換、収用 2.0%

上記の税率は標準税率で、軽減税率の特例によって税率が引き下げられる可能性もあります。

また、抵当権抹消登記にかかる費用は、1つの不動産につき1,000円です。

抵当権は土地と建物の両方に設定されるのが一般的なので2,000円かかることを覚えておきましょう。

●不動産取得税

不動産取得税とは、不動産を取得した場合に課される税金です。

不動産取得税は「固定資産税評価額×4%」で算出します。

不動産を取得する際の1回だけしか課されません。

持て余した不動産は売却して税負担を軽減

登録免許税や不動産取得税は、課税対象となる行為をしなければ課税されることはありません。

しかし、固定資産税や都市計画税は不動産を所有している限り毎年課されます。

そのため、不動産を持て余しているという人は、無駄な税金を毎年納付していることになるため、少しでも税金の負担を軽減したいと考えている人は、売却を検討することをおすすめします。

不動産の売却方法は以下の2つです。

・不動産会社に仲介を依頼して売却を進める
・不動産買取業者に買い取りを依頼する

それぞれの売却方法を詳しく紹介していきます。

●不動産会社に仲介を依頼して売却を進める

1つ目は不動産会社に仲介を依頼して売却を進めるという一般的な方法です。

不動産会社に査定を依頼し、媒介契約を締結して販売活動を進めていきます。

仲介の場合は、不動産の立地条件や不動産会社の営業力によって結果が左右されるため、依頼しても購入希望者がすぐに現れるとは限りません。

成約までに時間がかかる可能性があるということを十分に理解した上で選択する必要があります。

また、不動産会社によって査定結果に差があるので、複数社に査定を依頼することが重要です。

査定に手間と時間をかけたくない人は、不動産一括査定サイトを利用すれば一度物件情報を入力するだけで効率良く複数社の査定結果が手に入るでしょう。

●不動産買取業者に買い取りを依頼する

2つ目は不動産買取業者に買い取りを依頼するという方法です。

買い取りの場合、買主と売主の双方が契約条件に合意さえすれば、すぐに契約が成立する点が大きなメリットといえます。

成約するかどうかが分からない仲介と比べると、現金化を急いでいる場合に最適です。

ただし、不動産買取業者は転売によって利益を得ることを目的としているため、買取価格が相場と比べて安くなるというデメリットがあるという点に注意してください。

「ソクガイ.jp」は不動産買取業者の1つで、相場に近い買取価格を実現しているのが強みです。

通常の不動産だけでなく訳あり物件の買い取りにも対応しているため、不動産売却に悩んでいるという人は一度問い合わせてみてはいかがでしょうか?

 

24時間受付・最短即日回答!!

売却相談はこちらから

 

持て余した不動産は早めに処分することが大切

不動産を所有している人の中には、誰も使用していないにもかかわらず、固定資産税や都市計画税だけ毎年納めているという人もいると思います。

しかし、毎年納めている税金が無駄な支出になる、築年数の経過とともに建物の資産価値が下がるため、将来的に使用する予定がある、地価が上昇傾向にあるといった理由がない限り、持っていても損をします。

そのため、持て余した不動産は早めに処分することが大切です。相続が発生した場合に、相続人同士のトラブルが発生するケースも多いため、持て余しているのであれば早めに売却しましょう。

実家を相続する4つの方法│分割しにくい家はどのように処理する?

2021年10月16日

両親が亡くなり空き家となった実家を兄弟姉妹で相続することになった場合に、どのように相続手続きを進めればいいか分からないという人も多いと思います。

相続手続きを誤った場合、後でトラブルに発展するおそれがあるため、相続方法や注意点などを事前に把握した上で不動産相続に臨むことが大切です。

この記事では、実家の相続方法、共有による相続を避けるべき理由、売却方法を解説します。

実家の相続について悩んでいる人は参考にしてください。

実家の相続方法

相続が発生した場合、相続財産を相続人で分け合います。

遺言書が生前に作成されている場合には、遺言書の内容に従って遺産分割を行います。

遺言書が作成されていない場合には、法定相続人が集まって遺産分割協議を行い、相続割合に応じて分割するのか、独自のルールに基づいて分割するのかを話し合わなくてはなりません。

また、相続財産に土地や建物といった不動産が含まれている場合には、不動産相続の方法には以下の4つがあるため、相続トラブルが生じないように違いを把握した上で遺産相続に臨むことが重要です。

・現物分割
・代償分割
・換価分割
・共有(共有分割)

それぞれの相続方法を詳しく説明していきます。

●現物分割

現物分割とは、相続割合に応じて遺産を直接分割する方法です。

現金と不動産というように財産の種別で分けるという現物分割の方法もあれば、不動産を相続割合に応じて分けるという方法もあります。

しかし、全ての不動産相続で現物分割を選択できるわけではありません。

その理由は、建物の建っている不動産を相続割合に応じて現物分割することは困難だからです。

現物分割は、不動産以外にも多くの遺産があるケースや相続するのが土地のケースに限られている点に注意してください。

●代償分割

代償分割とは、相続人の代表者が不動産を取得し、差額を現金で他の相続人に支払う方法です。

公平性が高く、他の相続人の同意を得やすいというメリットがあります。

しかし、不動産を相続したい人が複数人いる場合は代償分割を選択できません。

あくまでも不動産を相続したいと考えている人が1人、不動産を相続する人に十分な資力がある場合に限られているということを覚えておきましょう。

●換価分割

換価分割とは、不動産を売却により現金化してから相続割合に応じて分ける方法です。

代償分割と同様に、公平性が高く、他の相続人の同意を得やすいというメリットがあります。

しかし、換価分割は相続人全員の同意がないと選択できません。

そのため、遺産分割協議を経て遺産分割協議書に相続人全員の同意を得たという署名と捺印がないと基本的に選択できない点に注意してください。

●共有(共有分割)

共有とは、相続人全員が不動産の所有権(共有持分)を持っている状態にすることです。

全員が自由に不動産を使用できるので公平性が高いというメリットがあります。

そのため、相続人同士で話し合う遺産分割協議が難航していて期限が迫っているケースでよく選択されます。

ただし、単独名義とは違い、土地活用する際に共有持分の過半数の同意が必要、最終的に不動産を売却する際に共有者全員の同意が必要といった一部の利用が制限されるというデメリットを理解した上で選択しましょう。

共有による相続を避けるべき理由

遺産分割協議が難航している場合に共有という相続方法が選択されやすいですが、共有による相続は基本的におすすめしません。

その理由は、共有による相続には以下の2つのデメリットがあるためです。

・将来的に共有者の把握が困難になる可能性がある
・トラブルに発展する可能性がある

それぞれの理由について詳しく解説していきます。

●将来的に共有者の把握が困難になる可能性がある

共有持分に対して相続が発生すると、細分化されて誰が相続人なのか分からなくなるおそれがあります。

「名義変更(相続登記)によって誰が相続人なのか明確なのでは?」と思った人もいるかもしれませんが、名義変更は現時点(2021年10月)では義務化されていません。

そのため、相続が発生した、相続放棄を選択しても、それが正確に登記簿に反映されていない可能性も。

将来的に共有名義状態の不動産について話し合いたいと思っても、誰が共有者なのか分からなければ、話し合いがしにくくなるということを覚えておきましょう。

●トラブルに発展する可能性がある

共有不動産の売却は共有者全員の同意が必要です。

既に触れたように、共有持分の細分化によって共有者の把握が困難になった場合には、全員が集まって話し合うことが不可能です。

その結果、最終的に売却したくてもできない、固定資産税や都市計画税などの税金だけが発生する負の遺産になってしまいます。

後でトラブルに発展する可能性が高いことを考えると、共有以外の相続方法を選択した方が良いでしょう。

相続対象の実家の売却方法

法改正によって相続税の基礎控除額が減額されたことを踏まえると、現金と比べて相続税評価額の低い不動産のまま相続するのも選択肢の1つです。

しかし、被相続人(亡くなった人)の配偶者も既に亡くなっていて空き家になっている場合、誰も物件の相続を希望しないため、売却という選択肢になることもあります。

また、不動産相続で既に物件の共有を選択しているケースでは、不動産全体ではなく別の売却方法を選択しなくてはなりません。

どのような売却方法があるのか詳しく紹介していきます。

●共有の場合は共有持分のみを売却する

共有状態で、不動産を一括して売却することに対し共有者全員の同意を得られないケースでは、共有持分のみを売るという方法があります。

共有持分のみの売却は、他の共有者の同意を必要としません。

そのため、単独で売却を進められますが、共有持分を取得しても購入者にとってメリットがないので買い手を探すのは困難です。

買い取ってくれるのは一部の業者に限られており、相場より安値で買いたたかれるケースも多いということを理解した上で売却に臨みましょう。

「ソクガイ.jp」とは、訳あり物件や共有持分の買い取りにも対応している不動産コンサルティング会社です。

ソクガイ.jpであれば、買い取りに速やかに応じてもらえる可能性が高いため、売却に悩んでいる人は一度相談してみましょう。

●換価分割の場合の選択肢は2つ

不動産を一括で売却する場合の選択肢として、以下の2つが挙げられます。

・不動産会社に仲介を依頼する
・不動産買取業者に買い取りを依頼する

・不動産会社に仲介を依頼する

一般的な不動産売却と同様、査定依頼、仲介依頼、媒介契約を締結し、売却活動を進めていきます。

仲介の場合、いつ成約するかは立地条件や売出価格、需要などにより大きく変化するため、成約までに時間がかかる可能性があるので要注意です。

相続税の申告や支払いを踏まえると、早めに成約する可能性の高い不動産買取業者への買取依頼がおすすめです。

・不動産買取業者に買い取りを依頼する

不動産買取は、買主と売主の双方が条件に合意さえすればすぐに成約します。

すぐに現金化できるのでその後の相続手続きがスムーズというメリットがあります。

ただし、不動産買取業者は転売で利益を得ることを目的としているため、買取価格が相場価格と比べて安くなりがちです。

少しでも高く売却したい人は、複数の不動産買取業者に査定を依頼しましょう。

「ソクガイ.jp」は共有持分の買い取りだけでなく一般的な不動産の買い取りにも対応しています。

通常は買取価格が相場よりも安くなりがちですが、ソクガイ.jpは相場に近い買取価格を実現しています。

早く現金化したい、高く売却したいという人はソクガイ.jpに問い合わせてみてはいかがでしょうか?

 

全国どこでも無料査定!

売却相談はこちらから

 

独断で決めずに専門家に相談することも大切

実家の相続では、相続する際に相続税、売却時に譲渡所得税などの各種税金が発生する、名義変更手続きといった登記が必要など、専門的な知識を必要とすることが多いです。

トラブルを未然に防ぎながら実家を相続するためには、税理士や司法書士、弁護士、不動産会社などの専門家に相談することが必要不可欠です。

各分野の専門家に相談しながら問題を解決へと導きましょう。

住宅ローンの共有名義人が死亡しても債務が残るケースと対処法

2021年10月15日

住宅ローンの共有名義人が死亡した場合、住宅ローンの返済はどうなるのか、何か手続きが必要なのか気になっている人もいると思います。

残債を返済しなくてはならない場合、収入の現象が原因で返済の継続が困難になる可能性もあるため、万が一の事態に備えて対処法を事前に把握しておくことが大切です。

この記事では、住宅ローンを返済中に共有名義人が死亡した場合の対処法について解説します。

共有名義で土地・建物などを取得した人は参考にしてください。

共有名義となる住宅ローンの契約形態

一戸建てやマンションといった物件を住宅ローンで購入しても、必ず共有名義になるわけではありません。

共有名義になるには、以下の3つのいずれかの契約形態を選択した場合のみです。

・連帯債務
・連帯保証
・ペアローン

それぞれの契約形態について詳しく説明していきます。

●連帯債務

連帯債務とは、夫婦の収入を合算した金額に基づいて融資額(上限額)を決定する契約形態です。

連帯債務は契約者とは別に連帯債務者が設定されます。

通常は、契約者のみが団体信用生命保険(団信)に加入するため、連帯債務者が死亡もしくは高度障害状態になっても返済義務は残ります。

しかし、住宅金融支援機構などが提供しているフラット35のように契約者だけでなく連帯債務者も団体信用生命保険団信に加入できるものも。

両方が団信に加入していれば、契約者と連帯債務者2人のどちらが死亡しても、相続によって住まいを取得した人は全額返済免除となるので安心です。

●連帯保証

連帯保証も連帯債務と同様、夫婦の収入合算(年収合算)した金額に基づき融資額(上限額)を決定する契約形態です。

契約者の返済を保証する形で連帯保証人が設定されます。

連帯債務と違うのが、団信に加入するのは住宅ローンの契約者のみであるという点です。

契約者本人が亡くなった場合、名義変更手続きによって相続人(共有者)は単独名義となりますが、保障が適用されるので返済義務を負わずに済みます。

反対に、連帯保証人が何らかの理由で死亡した場合、返済を継続できなければ抵当権の実行によって住まいを失う可能性があるので注意が必要です。

●ペアローン

ペアローンとは、夫婦が各自の収入に基づいて別々に住宅ローンを締結する契約形態です。

夫婦が互いに相手の住宅ローンの連帯保証人となります。

団信は各自加入するため、万が一のリスクに備えられるのがメリットと感じた人もいるかもしれませんが、メリットとはいいきれません。

その理由は、夫婦のどちらか1人が死亡した場合、免除されるのは亡くなった側の残高のみであるという注意点が挙げられるためです。

そのため、自身が契約した借入分については、必ず返済対象となるということを覚えておきましょう。

共有名義人が死亡しても住宅ローンが残るケース

契約形態によっては共有名義人が死亡しても、住宅ローンが残らないケースもありました。

しかし、以下の3つのケースに該当する場合、死亡しても住宅ローンが残るので注意が必要です。

・団体信用生命保険に加入していない
・支払事由に合致しない
・団信の契約が失効している

それぞれのケースについて詳しく解説していきます。

●団体信用生命保険に加入していない

団体信用生命保険は加入が義務化されているものではありません。

そのため、死亡した共有名義人が団信未加入の可能性があります。

もし、団信に未加入の共有名義人が死亡した場合には、住宅ローンの残債については残された家族が負担することになります。

基本的には団信の加入を住宅ローンの利用条件としているケースが多いですが、団信未加入の場合は共有者または相続人が残債を負担しなくてはなりません。

残債を負担したくないという人は、相続放棄の選択を視野に入れましょう。

●支払事由に合致しない

団体信用生命保険に加入しているからといって、必ず保障が受けられるとは限りません。

団信加入者が死亡すると、通常は住宅ローンの残債相当額の保険金が支払われますが、代位弁済が行われないケースもあります。

例えば、保障開始から一定期間内に自殺した、告知内容に虚偽がある場合などです。

団信に加入していれば、必ず保障を受けられるというわけではないという点に注意してください。

●団信の契約が失効している

住宅ローンの返済が遅延し、期限の利益が喪失している場合にも保障が受けられません。

団信の保険料は契約者ではなく金融機関が支払っており、住宅ローンの返済遅延が続いた場合には、金融機関は保険料の支払いをストップします。

返済遅延の結果、保障を受けるために必要な保険料が支払われないため、団信の契約は失効します。

知らずのうちに団信の契約が失効していたというケースもあるため、事前に確認しておきましょう。

共有名義人が死亡したときの住宅ローンへの対処法

共有名義人が死亡したときに団信の適用によって住宅ローンを完済できれば問題ありませんが、残債が残った場合にはどのように対処すればいいのでしょうか?

共有名義人が死亡したときの住宅ローンへの対処法として、以下の2つが挙げられます。

・住宅ローンの借り換えを検討する
・不動産を売却して住宅ローンを一括返済する

それぞれの対処法を紹介してきます。

●住宅ローンの借り換えを検討する

残債の返済を継続できるのであればそのまま返済を継続することで手元に不動産を残すことが可能です。

しかし、収入の減少により負担が大きい場合は住宅ローンの借り換えを検討するのも選択肢の1つです。

収入の減少によって住宅ローンの借り換えが厳しい場合でも、金融機関に相談すれば返済期間の延長、金利の低下により返済負担(費用負担)を抑えられる可能性があります。

返済を継続する予定の人は一度金融機関に相談してみましょう。

●不動産を売却して住宅ローンを一括返済する

返済不能に陥りそうな場合の選択肢の1つに相続放棄が挙げられます。

しかし、相続放棄はマイナスの財産だけでなく、プラスの財産も放棄することになるので損をする可能性があります。

そのため、プラスの財産が上回っていて、不動産を売却して住宅ローンを一括返済できるのであれば一括返済した方が良いでしょう。

不動産の売却方法は大きく以下の2つに分けられます。

・不動産会社に仲介を依頼する
・不動産買取業者に買い取りを依頼する

・不動産会社に仲介を依頼する

不動産会社に査定を依頼し、査定結果に基づいて買い手を募ってもらいます。

市場相場に近い売却結果が期待できる一方、買い手が見つかるまでに時間がかかる可能性があるというデメリットがあります。

不動産会社に査定を依頼する際は、査定結果は各不動産会社によって異なるため、複数社に査定を依頼するのが一般的です。

手間と時間を省きたい人は、一度物件情報を登録するだけで複数社の査定を受けられる不動産一括査定サイトの利用が便利なのでおすすめします。

・不動産買取業者に買い取りを依頼する

不動産買取業者であればすぐに現金化できます。その理由は、双方が契約条件にさえ合意すればすぐに成約するためです。

しかし、不動産買取は転売による利益を目的としており、買取価格が相場よりも低くなる傾向があります。

そのため、少しでも高く売却したい人は、複数の買取業者に査定を依頼し最も高い査定結果の不動産買取業者に買い取ってもらいましょう。

少しでも高く買い取って欲しい人は「ソクガイ.jp」に相談することをおすすめします。

ソクガイ.jpは通常の不動産だけでなく訳あり物件の買い取りにも対応しています。

また、相場に近い買取価格を実現しているので、一度問い合わせてみてはいかがでしょうか?

 

24時間受付・最短即日回答!!

売却相談はこちらから

 

万が一の事態を想定しておくことが大切

住宅ローンの共有名義人が死亡した場合、共有者や相続人に支払い義務が生じる可能性があります。

残債を支払うことができない場合は不動産を売却して完済しなくてはなりません。

万が一の事態が発生しても落ち着いて対応できるように、共有名義人が死亡した場合には住宅ローンの残債がどうなるのか、売却の方法などを事前に確認しておきましょう。

相続不動産の売却時に税金はかかる?負担を抑えられる特例と売却方法

2021年10月14日

農地や宅地といった土地等、マンションや一戸建てといった住宅等の不動産相続をしたという人の中には、土地売却・不動産売却したときに税金を納める必要があるのか気になっている人もいると思います。

納税義務があるにもかかわらず納税しなかった場合には、税務署から指摘が入り税額負担が大きくなる可能性があるので注意が必要です。

この記事では、相続不動産の売却でかかる税金、税負担を抑えられる優遇制度、相続不動産の売却方法について解説します。

相続不動産の売却を検討している人は参考にしてください。

相続不動産の売却でかかる税金とは

親が亡くなった場合、遺言書が作成されているケースでは遺言書の内容に従って遺産分割を行います。

しかし、遺言書が作成されていないケースが多く、相続人全員で遺産分割協議という話し合いを通じて、遺産分割協議書という書類を作成しその内容に従うのが一般的です。

遺産の中に不動産が含まれる不動産相続が発生した場合、そのまま不動産を相続するケースもあれば不動産を売却して現金化してから相続するというケースもあります。

売却価格の全額が手に入ると思っている人もいるかもしれませんが、仲介手数料といった費用や税金を差し引かなくてはなりません。

相続不動産の売却でかかる税金として、以下の3つが挙げられます。

・譲渡所得税
・登録免許税
・印紙税

それぞれの税金を詳しく説明していきます。

●譲渡所得税

譲渡所得税とは、譲渡益(売却益・利益)が発生した場合に課税される税金の総称です。

「所得税+住民税+復興特別所得税」の3つをまとめて譲渡所得税と呼びますが、譲渡所得税という名目の税金があるわけではないという点に注意が必要です。

譲渡所得税は、「譲渡価額×税率」という計算方法で算出しますが、所有期間が短期か長期なのかで適用される税率が以下のように変わります。

・短期譲渡所得:所得税30.63%(復興特別所得税込み)+住民税9%=39.63%
・長期譲渡所得:所得税15.315%(復興特別所得税込み)+住民税5%=20.315%

両者の違いは所有期間が5年を超えているかどうかです。少しでも税負担を軽減したい人は、不動産の所有期間が5年を超えてから売却しましょう。

●登録免許税

登録免許税とは、法務局(登記所)で登記をする際にかかる税金です。

買主は売主から所有権を移転させる際の名義変更手続き(所有権移転登記)で、売主は抵当権が抹消されてない場合に抵当権抹消手続き(抵当権抹消登記)で登録免許税がかかります。

所有権移転登記の登録免許税は登記の理由によって以下のように税率が異なります。

登記の理由 税率
土地の売買 2.0%
土地の相続 0.4%
土地の贈与、交換、収用、競売 2.0%
建物の所有権の保存 0.4%
建物の売買または競売 2.0%
建物の相続 0.4%
建物の贈与、交換、収用 2.0%

また、抵当権抹消登記は不動産ごとに発生するので、土地と建物の両方を登記するのが一般的です。

そのため、1件につき1,000円、2件分なので2,000円を負担することを覚えておきましょう。

●印紙税

印紙税とは、売買契約書を交わす際に課税される税金です。

印紙税の税額は以下の通りです。

契約金額 税額
10万円を超50万円以下 200円
50万円超100万円以下 500円
100万円超500万円以下 1,000円
500万円超1,000万円以下 5,000円
1,000万円超5,000万円以下 1万円
5,000万円超1億円以下 3万円
1億円超5億円以下 6万円
5億円超10億円以下 16万円
10億円超50億円以下 32万円
50億円超 48万円

不動産売買では何かと費用・税金がかかることを覚えておきましょう。

相続不動産の売却時に譲渡所得税を抑えられる優遇制度

相続不動産の売却で最も大きな税負担となるのが譲渡所得税です。

そのため、少しでも譲渡所得税を抑えられる節税対策がないのか気になっている人も多いと思います。

譲渡所得税を抑えられる優遇制度として、以下の2つが挙げられます。

・取得費加算の特例
・相続空き家の3,000万円控除

それぞれの優遇制度について詳しく解説していきます。

●取得費加算の特例

取得費加算の特例(正式名称:相続財産を譲渡した場合の取得費の特例)とは、すでに納付した相続税(相続税額)の一部を譲渡所得の算定時に取得費に加算できる特例です。

取得費に相続税の一部を加算することによって譲渡所得税を抑える効果が期待できます。

しかし、相続開始の翌日から3年10カ月以内に売却していることという要件を満たす必要があるという注意点が挙げられます。

●相続空き家の3,000万円控除

相続空き家の3,000万円控除(正式名称:被相続人の居住用財産【空き家】に係る譲渡所得の特別控除の特例)とは、以下のいずれかの条件を満たした場合に、譲渡所得から最高3,000万円の控除を受けられる特例です。

・耐震基準に適合した空き家を売却
・空き家を取り壊して更地にしてから売却

耐震基準を満たさない場合、耐震リフォームをして適合させれば対象となります。

この特例は、空き家を減らすことを目的としているため、被相続人が亡くなる前に1人暮らしだった場合に限られています。

相続してからの売却については、ほとんど同じ居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例を適用できるということを覚えておきましょう。

相続不動産の売却方法

相続不動産の売却は、不動産を一括で売却するのか、共有状態で売却するのかによって売却方法が異なります。

そのため、どのような売却方法があるのか事前に把握しておくことが大切です。

相続不動産の売却方法として、以下の3つが挙げられます。

・仲介による売却
・不動産買取業者への売却
・共有持分のみの売却

相続不動産の売却方法を詳しく紹介していきます。

●仲介による売却

不動産を一括で売却する場合の選択肢として、仲介による売却が挙げられます。

仲介を選択した場合には、立地条件や不動産会社の営業力の影響を受けるため、すぐに成約するとは限りません。

また、仲介を選ぶ際は、不動産会社によって査定結果が異なるので複数社に依頼することも重要です。

複数社に依頼するのに手間と時間がかかるという人は、不動産一括査定サイトを利用すれば複数社に同時に査定を依頼できて便利なので覚えておきましょう。

●不動産買取業者への買取依頼

媒介はすぐに買い手(購入希望者)が見つかるとは限りませんが、買い取りであれば買主と売主が契約条件に合意さえすればすぐに成約します。

そのため、現金化を急いでいる場合には不動産買取業者への売却がおすすめです。

しかし、買い取りは転売による利益を目的としているため、買取価格が相場価格よりも低くなるケースが多いです。

買い取りを選択する際は、複数社の買取価格を比較しながら買い取ってもらう不動産業者を決めましょう。

「ソクガイ.jp」は、相場に近い買取価格を実現している不動産買取業者です。

少しでも高く買い取って欲しい人は、ソクガイ.jpに問い合わせてみましょう。

●共有の場合は共有持分のみを売却

遺産分割(遺産相続)の際に共有を選択して相続手続き(相続登記)を進めた場合、相続割合に応じた共有持分を取得することになります。

共有持分を持っていても、利用や行為が一部制限されるにもかかわらず、固定資産税や都市計画税は持分割合に応じて負担するといったデメリットが多く、あまりメリットはありません。

そのため、共有状態になっている場合は共有持分のみの売却も可能なので、売却して現金化することをおすすめします。

「ソクガイ.jp」は、再建築不可物件といった訳あり物件や共有持分の買い取りにも応じています。

早急な買い取りを希望している人は、一度相談してみてはいかがでしょうか?

 

あなたの物件、売却可能かもしれません

今すぐ無料で査定してみる

 

税金についてよく分からないという人は税理士に相談

居住用の不動産に限らず、賃貸物件のような土地活用中の不動産を相続することもあります。

そのまま不動産を相続することも可能ですが、売却により現金化してから相続することも多いです。

相続不動産を売却して譲渡益が発生した場合には、申告期限までに確定申告書を作成して手続きを進めなくてはなりません。

申告を怠った場合は税務署に指摘されるため、不動産売却の税金について不安という人は、税理士に相談しましょう。

土地を生前贈与するメリット・デメリット、適したケースは?

2021年10月13日

生前贈与とは、農地や宅地などの土地を所有者が亡くなったときに相続により受け継ぐのではなく生前に受け継ぐという方法です。

生前贈与は、節税効果という点で相続とどちらが有利なのかよく比較されますが、生前贈与にはメリットとデメリットの両方を伴うため、特徴をよく理解してから選択することが重要です

この記事では、土地の生前贈与のメリットとデメリット、土地の生前贈与に向いているケースを解説します。

土地所有者で扱いについて悩んでいるという人は参考にしてください。

土地を生前贈与するメリット

土地を生前贈与するメリットとして、以下の3つが挙げられます。

・贈与税の配偶者控除の特例を利用すれば一定額まで非課税になる
・贈与先を自由に選択できる
・贈与するタイミングを自由に決定できる

それぞれのメリットを詳しく説明していきます。

●贈与税の配偶者控除の特例を利用すれば一定額まで非課税になる

贈与税の配偶者控除の特例とは、居住用不動産2,000万円までの贈与税が非課税となる制度です。

しかし、特例を全員利用できるというわけではありません。婚姻20年以上の夫婦間で贈与をした場合に限られている点に注意が必要です。

基礎控除額の110万円を含めると2,110万円までが非課税となるので覚えておきましょう。

●贈与先を自由に選択できる

相続の場合には、遺言書を作成していてもその通りになるとは限りません。しかし、生前贈与であれば、自分の指定した人物に財産を譲ることが可能です。

贈与者や受贈者を指定し財産を直接譲渡するため、確実に財産を特定の人物に譲渡したい場合には、遺言書を作成するより生前贈与を選択したほうが良いでしょう。

●贈与するタイミングを自由に決定できる

相続は発生のタイミングを自由に選べません。しかし、生前贈与の場合には自由に贈与するタイミングを決めることが可能です。

例えば、将来地価が上昇した場合は、相続人は相続時の地価を基準とした相続税評価額で相続税を納めなくてはなりません。つまり、相続人の税額負担が大きくなるということです。

しかし、生前贈与は贈与時の地価を基準として贈与税額を計算します。将来価格が上昇しても差額を納める必要はありません。

立地条件が良く、将来地価が上昇する可能性が高い不動産を所有している場合は、譲与を選ぶことをおすすめします。

土地を生前贈与するデメリット

土地を生前贈与することには以下のようなデメリットも伴うため、総合的に判断することが大切です。

・贈与のほうが相続よりも多くの費用がかかる
・相続税よりも贈与税のほうが税率が高く設定されている
・相続開始前3年以内の贈与は相続として扱われる

それぞれのデメリットについて詳しく解説していきます。

●贈与のほうが相続よりも多くの費用がかかる

贈与を選択した場合も相続と同様、不動産取得税や登録免許税などが発生します。

相続は不動産取得税が非課税、登録免許税は税率が低くなりますが、贈与には特に目立った恩恵はありません。

相続と贈与を比較すると相続のほうが費用負担を軽減できるということを覚えておきましょう。

●相続税よりも贈与税のほうが税率が高く設定されている

相続税と贈与税の税率を比較すると以下の通りです。

相続税 贈与税

課税価格

税率 課税財産額※括弧内は特例贈与財産 税率
1,000万円以下 10% 200万円以下(200万円以下) 10%
3,000万円以下 15% 300万円以下(400万円以下) 15%
5,000万円以下 20% 400万円以下(600万円以下) 20%
1億円以下 30% 600万円以下(1,000万円以下) 30%
2億円以下 40% 1,000万円以下(1,500万円以下) 40%
3億円以下 45% 1,500万円以下(3,000万円以下) 45%
6億円以下 50% 3,000万円以下(4,500万円以下) 50%
6億円超 55% 3,000万円超(4,500万円超) 55%

特例贈与財産とは、贈与を受けた年の1月1日時点において20歳以上の子や孫などの直系卑属に贈与された財産です。

それ以外の財産は一般贈与財産として扱われます。

特例贈与財産がいくら税率の優遇を受けられているといっても、相続税と比較すると税率の高さは一目瞭然です。

相続時精算課税制度という累積で2,500万円の非課税枠、非課税枠を超えた金額に対して一律で20%の課税、最終的に相続財産に贈与財産を合算して相続税を算出する特別控除が適用できれば、税負担を軽減できる可能性があります。

しかし、得かどうかの判断は容易ではありません。

そのため、どちらを選ぶべきかよく分からないという人は、税理士への相談をおすすめします。

●相続開始前3年以内の贈与は相続として扱われる

節税効果を期待して生前贈与を選択しても3年以内に死亡した場合、相続税の課税対象となる点に注意が必要です。

つまり、贈与した財産の価格(価額)を相続財産に加算するということです。

暦年課税制度を利用した贈与についても相続財産に加算されるという計算方法が採用されているため、暦年課税制度の利用を検討している人は早めに利用しましょう。

土地の生前贈与に向いているケース

土地の生前贈与は土地の所有者全員にメリットのある選択肢とはいえません。

選択してから後悔しても手遅れなので、土地の生前贈与に向いているケースを事前に知った上で贈与を選択することが重要です。

土地の生前贈与に向いているケースとして、以下の2つが挙げられます。

・将来値上がりする可能性が高い土地を所有している
・特定の人物に土地を贈与したいと考えている

それぞれのケースを詳しく紹介していきます。

●将来値上がりする可能性が高い土地を所有している

生前贈与は将来的な地価上昇の影響を受けません。そのため、地価が上昇する可能性が高い場合は、相続よりも贈与を選んだほうが節税効果が期待できます。

しかし、必ずしも得をするとは限りません。相続では「3,000万円+600万円×法定相続人の数」という基礎控除が適用されるため、控除額によっては贈与よりも相続のほうが得をするケースも多いです。

どちらが得なのかがよく分からない場合には、独断で決めるのではなく、税理士や不動産会社などの各種専門家に相談しながら決めましょう。

●特定の人物に土地を贈与したいと考えている

例えば、長男に土地を贈与したいと考えていても、相続時に必ず実現できるとは限りません。

その理由は、遺言書を作成しても従わなければならないというルールがないためです。

生前贈与であれば、特定の人物に確実に土地を譲ることが可能です。

ただし、特定の人物に贈与することに反発する人物がいる可能性もあるため、全員でよく話し合ってから生前贈与を選択しましょう。

不要な土地の場合は売却も選択肢の1つ

所有しているのが不要な土地で、将来的に誰も使用する予定が全くない土地の場合は、売却するのも選択肢の1つです。

その理由は、所有中の固定資産税や都市計画税などの無駄な税金を抑えられる、贈与や相続におけるトラブルを回避できるためです。

売却を選択した場合、不動産会社に仲介を依頼するという一般的な売却方法を想像した人が多いと思いますが、売却は速やかに成約に至るとは限りません。

そのため、速やかな現金化を希望している人は不動産買取業者に買い取ってもらうことをおすすめします。

「ソクガイ.jp」は買取業者の1つで相場に近い買取価格を実現しているのが強みです。

また、一般的な不動産だけでなく、再建築不可物件といった訳あり物件や共有持分のみの買い取りにも対応しています。

持て余している土地があって、贈与や相続ではなく売却したいと考えているという人は一度ソクガイ.jpに問い合わせてみてはいかがでしょうか?

 

あなたの物件の売却価格はどのくらい?

今すぐ無料で査定してみる

不動産査定書とはどのような書類?記載項目やチェックポイント

2021年10月12日

不動産査定書とは、不動産会社に土地や建物の査定を依頼した際に受け取る査定価格や根拠などが記載された書類です。

不動産査定書にはいくつか種類があり査定書の種類によって使用する場面が異なるため、目的に合った査定書を入手するためにも、違いを事前に把握しておくことが大切です。

この記事では、不動産査定書の種類、見方、不動産の売却方法について解説します。

不動産売却を予定していて査定書について詳しく知りたいという人は参考にしてください。

不動産査定書の種類

不動産を売却する際は売り出し価格を決定し、購入希望者からの問い合わせを待ちます。

売り出し価格の適正価格が分からないまま相場より安く設定した場合は損をする、高く設定した場合は成約する可能性が低くなります。

そのため、不動産売却で失敗しないためには、適正価格を把握してから売り出し価格を設定することがコツです。

不動産査定書を取得することにより不動産の適正価格を把握できますが、不動産査定書にはいくつか種類があるため、違いを理解しておくことが重要です。

不動産査定書は大きく以下の3つに分類されます。

・不動産会社が作成する無料の不動産査定書
・不動産鑑定士が作成する有料の不動産査定書
・不動産鑑定士が作成する有料の不動産鑑定書

それぞれの不動産査定書の違いを詳しく説明していきます。

●不動産会社が作成する無料の不動産査定書

不動産がいくらくらいで売れるかというおおよその価格(金額)を不動産会社が算出する際に作成する資料です。

過去の取引事例や相場価格などから簡単に作成する簡易査定、物件状況やエリアなどを調査し、査定結果に反映する訪問査定の大きく2つに分かれます。

売り出し価格を決める際の1つの基準になります。

各不動産会社が査定で重視するポイントや営業力に差があるため、査定額にも差が生じます。

鑑定業務は不動産鑑定士の独占業務である一方、鑑定に近い査定は完全無料です。

しかし、いくら無料査定であっても、最終的に不動産会社に仲介の依頼をして成約すれば最終的に仲介手数料を支払わなくてはならないということを覚えておきましょう。

●不動産鑑定士が作成する有料の不動産査定書

不動産を所有している個人や法人などが資産価値を把握したいケースで使用する資料です。

有資格者である不動産鑑定士が査定を行うので、報酬が発生するという点が不動産会社の作成する不動産査定書と大きく異なる点です。

不動産鑑定を利用するにはお金を用意しなくてはならないため、不動産を売却するにあたり取引価格が知りたいという事例では一般的にあまり用いられません。

●不動産鑑定士が作成する有料の不動産鑑定書

不動産鑑定評価基準というルールに基づいて不動産鑑定士が作成する資料です。

不動産鑑定評価書は、税務署や裁判所、銀行といった公的機関に提供するための正式な資料として使用可能なのが大きな特徴です。

遺産相続において不動産の正確な資産価値を知りたいときや金融機関が担保価値を知りたいときにも利用されます。

不動産鑑定書を取得するには不動産鑑定士に数十万円程度の報酬が発生します。

そのため、不動産売却に使用することは基本的にありません。

目的に応じて必要な不動産査定書が異なるので、事前に違いをしっかり把握しておきましょう。

不動産査定書の見方

不動産売却を不動産業者に依頼するにあたり必要とする不動産査定書は、不動産鑑定士が発行する2種類の不動産査定書(鑑定書)ではなく、不動産業者が発行する無料の不動産査定書です。

不動産業者から受け取った不動産査定書を見ることで不動産のおおよその資産価値を把握できますが、資料の見方を誤ると適正な売り出し価格を設定できなくなるので注意してください。

そのため、不動産会社に査定を依頼する際は、不動産査定書の見方を確認しておくことも重要です。

不動産査定書で確認できる項目とチェックポイントを紹介していきます。

●不動産査定書で確認できる項目

不動産査定書では、以下の3つの情報を確認できます。

・査定物件に関する情報
・査定地の査定価格に関する情報
・諸費用を引いた後の手取り額

査定物件に関する情報では、対象物件の住所、物件の種類、面積・坪数、最寄り駅からの距離などの基本的な情報が分かります。

査定地の査定価格に関する情報では、査定額の根拠(計算理由)、査定にプラスと判断された要因、マイナスと判断された要因などが入力されています。

また、不動産業者は売却の仲介の依頼を受けることを前提としているため、査定額に基づいて売り出し価格を設定して売却した場合に手元に残る資金についても盛り込まれています。

●不動産査定書のチェックポイント

不動産査定書をチェックする際は以下の2つのポイントを押さえておくことが重要です。

・査定結果の根拠が明確かどうか
・不動産査定書の内容が分かりやすいかどうか

・査定結果の根拠が明確かどうか

2,000~3,000万円のように査定幅が広い不動産査定書は根拠が明確でないケースが多いです。

正確な売り出し価格を設定するためには、査定の根拠がきちんと示されていることが必要不可欠です。

不動産会社によって査定方法や査定で重視するポイントが異なるため、複数社に査定を依頼するのが一般的ですが、各社の査定結果を比較することでどのような不動産会社なのかおおよそ見当がつきます。

査定結果の幅が狭い、根拠が明確な不動産会社は、信頼できる不動産会社である可能性が高いため、査定結果の根拠を確認することは不動産会社選びの判断材料にもなるでしょう。

・不動産査定書の内容が分かりやすいかどうか

不動産査定書の内容が素人でも分かりやすい、読みやすくまとめられているかどうかも重要です。

不動産を売却する際は広告活動を通して購入希望者を募集しますが、資料を分かりやすく作成できる不動産会社は、広告を作成して募集するのも得意(営業力が高い)な可能性があります。

営業力が高い不動産会社であれば好条件での売却が期待できるため、担当者との相性も踏まえながら総合的に判断しましょう。

複数の不動産会社に査定を依頼するのが手間と時間がかかって面倒だという人には、不動産一括査定サイトの利用をおすすめします。

不動産一括査定サイトを利用すれば、一度物件情報を入力するだけで複数社に一括査定できるため、効率良く査定結果を入手できて便利です。

不動産の売却方法

マンション売却、一戸建て売却、土地売却など、何らかの不動産の売却を予定している人は、どのような売却方法を選択すればいいのか悩んでいる人も多いと思います。

売却方法は仲介と買い取りの2種類に分けられますが、自分の目的に合った売却方法を選ぶためにも、双方の違いを把握しておくことが大切です。

●不動産会社に仲介を依頼して売却する

不動産会社に仲介を依頼する流れとして、不動産会社に査定を依頼、媒介契約の締結、売却活動に取り掛かるという3つのステップがあります。

売り出し価格と購入希望額に差がある場合、内覧の際に購入希望者から値引きの交渉があるケースも多いです。

必ず交渉に応じなければならないわけではありませんが、折り合いがつかずに買い手が見つからなければ売却が長引く可能性もあるという注意点が挙げられます。

特に通常の不動産ではなく、事故物件や再建築不可物件などの訳あり物件は売却が難航しやすいので注意しましょう。

●不動産買取業者に買い取りを依頼する

買主である不動産買取業者と売主が契約内容に合意すればすぐに契約が成立します。

仲介のように買い手が見つかるまで待たずに済み、成約までの時間を大幅に短縮できる点がメリットです。

しかし、買い取りは不動産業者が転売によって利益を得ることを目的としているため、買取価格が相場と比べると低くなりがちなのがデメリットです。

・「ソクガイ.jp」に相談するのも選択肢の1つ

買い取りを検討している人には「ソクガイ.jp」がおすすめです。

ソクガイ.jpは、相場に近い買取価格を実現しているだけでなく、再建築不可物件といった訳あり物件の買い取り、共有持分の買い取りにも対応しています。

不動産売却に悩んでいる人は一度問い合わせてみてはいかがでしょうか?

 

24時間受付・最短即日回答!!

売却相談はこちらから

 

不動産会社の不動産査定書で十分

不動産査定書には、不動産会社が作成する無料の不動産査定書と不動産鑑定士が作成する有料の不動産査定書(不動産鑑定書)があります。

不動産の売却を予定していて、おおよその資産価値を把握したい、売り出し価格を決める判断材料が欲しいという場合には不動産会社の不動産算定書で十分です。

無駄な支出を抑えるためにも、各不動産算定書の違いをしっかり把握してから作成を依頼しましょう。

不動産売却時にかかる費用には何がある?負担を抑える方法

2021年10月11日

土地売却やマンション売却、一戸建て売却などの不動産の売却を検討している人の中には、売却時に何らかの費用がかかるのか気になっている人も多いと思います。

売却時にかかる費用について把握しないまま売却を進めた場合、予想と実際の手元に残るお金に大きな差が生じるので注意が必要です。

この記事では、不動産売却にかかる費用、譲渡所得税の仕組み、売却費用を抑える方法を解説します。不動産売却を検討しているという人は参考にしてください。

不動産売却にかかる費用

不動産売却で得た売買代金を相続割合に応じて分割する、新居の購入資金に充当しようと考えている人もいると思います。

しかし、売買代金がそのまま手元に残るわけではなく不動産売却には諸費用がかかるため、手元に残る資金がどのくらいなのかを正確に把握しておくためにも、諸費用について把握しておくことが大切です。

不動産売却にかかる費用として、以下の4つが挙げられます。

・仲介手数料
・印紙税
・登録免許税
・その他の費用

それぞれの費用について詳しく説明していきます。

●仲介手数料

仲介手数料とは、不動産売却を不動産仲介会社に依頼して成約した場合に支払う報酬です。

宅地建物取引業法に以下のような上限が定められています。

売買価格 上限金額
200万円以下の部分 売買価格の5%+消費税
200万円超400万円以下の部分 売買価格の4%+消費税
400万円超の部分 売買価格の3%+消費税

上記のように仲介手数料の上限は、物件の売買価格によって計算方法が異なります。

不動産取引では、売却価格が400万円を超えるケースがほとんどなので「売却代金×3%+6万円+消費税」という速算式で算出することも可能です。

上記はあくまでも上限なので、実際の仲介手数料は不動産会社によって異なります。不動産売買では最も大きな支出の1つなので覚えておきましょう。

●印紙税

印紙税(印紙代)とは、売買契約書を交わす際に支払う税金です。

売買契約書に記載されている契約金額によって、適用される印紙税の税額は以下のように異なります。

契約金額 税額
10万円を超50万円以下 200円
50万円超100万円以下 500円
100万円超500万円以下 1,000円
500万円超1,000万円以下 5,000円
1,000万円超5,000万円以下 1万円
5,000万円超1億円以下 3万円
1億円超5億円以下 6万円
5億円超10億円以下 16万円
10億円超50億円以下 32万円
50億円超 48万円

仲介手数料と比較すると金額は大きくありませんが、数万円程度の支出が生じると把握しておきましょう。

●登録免許税

登録免許税とは、法務局(登記所)で登記を行う際にかかる税金です。

不動産の売買では、買主が所有権移転登記、売主が抵当権抹消登記にかかる費用を負担するのが一般的です。

所有権移転登記にかかる登録免許税は、どのような理由で手続きを行うのかにより以下のように税率が変化します。

登記の理由 税率
土地の売買 2.0%
土地の相続 0.4%
土地の贈与、交換、収用、競売 2.0%
建物の所有権の保存 0.4%
建物の売買または競売 2.0%
建物の相続 0.4%
建物の贈与、交換、収用 2.0%

抵当権抹消登記は1つの不動産あたり1,000円の手数料がかかりますが、持ち家などの建物が付いた土地を売却する際は、土地と建物の2件分、つまり2倍の2,000円がかかります。

また、登記を司法書士に依頼する場合は、登記費用とは別に報酬が必要になることも覚えておきましょう。

●その他の費用

他にも、不動産売却を進めるにあたり、以下のような諸費用がかかる可能性があります。

・ハウスクリーニング費用
・建物解体費用
・引っ越し費用(引越し費用)
・測量費用
・司法書士・税理士報酬
・住宅ローン一括返済手数料

必ず発生するというわけではありませんが、何にどのくらいの費用がかかるのか想定しておくことが重要です。

不動産の売却で利益が発生した場合は譲渡所得税がかかる

不動産は築年数の経過とともに経年劣化で資産価値が低下します。

そのため、売却価格が購入時の不動産価格(取得費)を上回ることは基本的にありません。

しかし、地価が上昇した場合、売却により利益が生じる可能性があります。

そのようなケースでは、税金を納める必要があるのでしょうか?

不動産の売却で利益が発生した場合には譲渡所得税という税金が課されます。

譲渡所得税の特徴を詳しく紹介していきます。

●譲渡所得税とは

譲渡所得税とは、不動産売却時に譲渡益(売却益)が生じた場合に課せられる「所得税、復興特別所得税、住民税」の3つを合わせたものです。

税率は売却した不動産を売却した年の1月1日時点で何年所有していたのかという所有期間によって変化します。

また、あくまでも譲渡益が生じた場合のみ課される税金なので、譲渡損失が発生した場合、譲渡費用や取得費用など諸費用を引いたまたは特例を適用して譲渡所得がマイナスになった場合は課されません。

●譲渡所得税の税率

譲渡所得税の税率は大きく以下の2つに分類されます。

・短期譲渡所得
・長期譲渡所得

短期譲渡所得税とは、所有期間が5年未満で売却し譲渡益が発生した場合に課される税金です。

税率は「所得税30.63%(復興特別所得税2.1%相当分を含む)+住民税9%=39.63%」で、復興特別所得税は令和19年(2037年)まで課されます。

長期譲渡所得税とは、所有期間が5年超で売却し譲渡益が発生した場合に課される税金です。

「所得税15.315%(復興特別所得税2.1%相当分を含む)+住民税5%=20.315%」となり、長期譲渡所得税のほうが税率を低く抑えられるため、できる限り5年を超えてから売却しましょう。

不動産の売却費用を抑える方法

不動産売却で費用を減らすことができれば収益性が高くなり、通常よりも多くの資金を手元に残すことが可能です。

不動産の売却費用を抑える方法として、以下の3つが挙げられます。

・居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例を利用する
・仲介手数料を交渉する
・不動産買取業者に買い取りを依頼する

それぞれの方法を詳しく説明していきます。

●居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例を利用する

マイホームを売却した場合に譲渡所得から3,000万円の控除が受けられる制度です。

諸費用を引いても不動産所得がプラスの場合、さらにそこから3000万円を引いてプラスにならない限り譲渡所得税が課されません。

ただし、3,000万円特別控除は自動的に適用されるわけではないという点に注意が必要です。

適用を受けるには、確定申告が必須条件となることを覚えておきましょう。

●仲介手数料を交渉する

仲介手数料は上限の範囲で金融機関が個別に設定しているため、交渉によって下げることも可能です。

媒介契約締結後は応じてもらえる可能性が低いので不動産査定が終わってから早めに交渉することが重要です。

不動産会社の中には、仲介手数料が無料の不動産会社もいます。仲介手数料無料の不動産会社を探すには手間と時間がかかりますが、少しでも負担を軽減したいという人は探すことをおすすめします。

●不動産買取業者に買い取りを依頼する

不動産買取業者へ売却する場合、仲介ではないので仲介手数料が発生しません。

そのため、不動産買取であれば、仲介手数料無料の不動産会社と同様に、数十万円から数百万円の費用の軽減が期待できます。

また、速やかな成約が帰隊できる一方、不動産買取業者は転売による利益を目的としているため、買取価格が相場よりも低くなる点に注意が必要です。総合的に判断することが大切です。

「ソクガイ.jp」は相場に近い買取価格を実現している不動産買取業者です。再建築不可物件といった訳あり物件や共有持分の買い取りにも対応しています。

好条件で不動産を売却したいという人はソクガイ.jpに問い合わせてみてはいかがでしょうか?

全国どこでも無料査定!

売却相談はこちらから

 

不動産売却では何かと費用がかかる

不動産を売却して得た売却代金をすべて自分の自由に使えるというわけではありません。

費用を引いて残った分のみ自由に使うことができます。

不動産取引時にすぐ引かれる諸費用もあれば、しばらく経ってから計上しなくてはならない費用もあるため、後で費用が不足して困ることがないようにどのような費用がかかるのか事前にしっかり把握しておきましょう。