3000万円の特別控除とは?課税の仕組みと控除の特徴、注意点を解説

2021年09月24日

農地や宅地といった敷地等、マンションや一戸建てといった家屋等の売却で譲渡益(売却益)が出ると、譲渡所得税(所得税、住民税、復興特別所得税)を納付しなくてはなりません。

譲渡所得税の税率は、住宅の所有期間が売却した年の1月1日時点で5年を超えているかどうかで税率が大きく異なりますが、低いほうでも20%を超えているため、何とかして税負担を軽減できないのか気になっているという人も多いのではないでしょうか?

この記事では、税負担を軽減する効果が期待できる3000万円特別控除とは何なのか、利用条件や注意点も解説します。

税負担を軽減したい人は参考にしてください。

3000万円の特別控除とは?

土地や自宅といった居住用家屋を売却して利益が生じた場合は、譲渡所得税が課税されます。

一方、損失(譲渡損失)が生じた場合は、譲渡所得税が課税されません。

譲渡所得は、「売却価格-取得費-譲渡費用」という計算方法(計算式)で算出します。

最終的に譲渡所得から控除を引いて、譲渡所得がプラスになった場合のみ譲渡所得税が課税されます。

利用できる控除の1つに3000万円特別控除がありますが、具体的にどんな内容なのか気になっている人も多いのではないでしょうか?

3000万円特別控除とは何なのか、制度の仕組みについて詳しく説明していきます。

●3000万円の特別控除とは

3000万円の特別控除とは、課税譲渡所得から最高3000万円を控除できる制度です。

正式には、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」と呼ばれています。

不動産売却時に3000万円超の譲渡益(売却益)が出た場合のみ譲渡所得税が課税されるため、譲渡所得税が課税されることはほとんどありません。

参考:「No.3302 マイホームを売ったときの特例」(国税庁)
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm

●3000万円の特別控除は10年超所有軽減税率の特例との併用も可能

10年超所有軽減税率とは、不動産を売却した年の1月1日時点で所有期間10年超の場合に、譲渡所得に対する税率が低くなる制度です。

譲渡所得が6000万円超の部分と6000万円以下の部分で適用される税率が次のように異なります。

・6000万円超の部分:税率は長期譲渡所得税と変わらず20.315%
・6000万円以下の部分:税率が14.21%に軽減される

3000万円の特別控除は、この10年超所有軽減税率の特例との併用も可能です。

短期譲渡所得税の税率が39.63%であることを考えると、所有期間が長くなれば長くなるほど税負担を軽減できるため、税負担を軽減したいのであれば長期所有がおすすめと言えます。

しかし、居住用財産の場合、所有期間が長くなるほど経年劣化により売却金額が低下するため、節税効果と売却価格の両方から適切な売却時期を判断しましょう。

3000万円の特別控除の利用条件

3000万円の特別控除はどのような不動産売却でも利用できるというわけではありません。

利用できるのは原則マイホームの売却に限られているといったように、利用できるケースが限られているため、当該家屋が3000万円の特別控除の適用要件に該当しているのか事前に確認しておく必要があります。

3000万円の特別控除を受ける条件とマイホーム売却以外で利用できる例外について解説していきます。

●3000万円の特別控除を受ける条件

3000万円の特別控除は、一戸建てやマンションといった居住用財産の売却しか控除が適用されません。

自分の住んでいた家屋を売る、家屋とともに敷地や借地権を売るケースでは適用される一方、所有者が住宅を貸付けているケースや賃貸マンション・賃貸アパート等の売却は対象外となります。

仮住まいといった一時的な利用目的、別荘のような趣味、娯楽、保養のための家屋も適用不可です。

また、家屋を取壊した場合は譲渡契約までの間に土地を住居以外に使っていなければ適用となりますが、
売手(売主)と買手(買主)が親子や夫婦等の特別な関係の場合は不可といったように、ルールが細かく定められているため、事前に条件を確認しておきましょう。

●相続した空き家の売却時にも控除を利用できるケースがある

マイホーム売却でしか原則3000万円の特別控除を利用できませんが、増加傾向にある空き家解消の目的から被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときも特例を利用できる例外が設けられました。

適用できれば3000万円まで控除を受けられますが、以下の複数の条件を満たさなくてはなりません。

・昭和56年5月31日以前に建築された物件
・区分所有建物ではない
・相続の開始直前で被相続人以外が居住していない
・相続からおよそ3年以内に譲渡
・2023年12月31日までに譲渡
・売却代金が1億円以下
・一定の耐震基準を満たすもしくは更地にする

相続した不動産を活用する、将来的に使用する予定がないのであれば、適用条件に該当している間に売却することをおすすめします。

3000万円の特別控除を利用する際の注意点

3000万円の特別控除は、適用条件を満たしていれば自動的に適用されるというものではありません。

特別控除を利用する場合には手続きが必要、再利用する際は条件が決められているといった注意点が挙げられます。

後でトラブルに発展することを回避するためには特別控除を利用する際の注意点を押さえた上で控除を利用することが重要です。

利用時の注意点として以下の2つが挙げられます。

・確定申告が必要
・3000万円の特別控除を使うと3年間は再利用ができない

それぞれの注意点について詳しく説明していきます。

●確定申告が必要

譲渡所得は給与所得のような総合課税ではなく分離課税であるため、確定申告が必須です。

しかし、譲渡益(売却益)が生じていないケースでは確定申告が必要ありません。

そのため、譲渡所得が3000万円以内に納まる人の中には、3000万円の特別控除を利用した場合に譲渡所得がなくなるため、確定申告を行わなくてもいいと考えている人も多いのではないでしょうか?

ただし、確定申告しなければ3000万円特別控除は適用されません。

そのため、控除を利用したい人は、必ず確定申告を行わなくてはならないということを覚えておきましょう。

また、譲渡損(売却損)が出た場合は、損益通算により所得税を節税できるので確定申告したほうが良いです。

これを「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」と呼びます。

特別控除や特例措置を利用したい場合、必要書類(確定申告書や本人確認書類等)を用意して税務署に提出(申請)しなくてはなりません。

控除についてよく分からないという人は不動産会社、確定申告の手間を省きたいという人は税理士等の専門家に事前に相談しましょう。

 

●3000万円の特別控除を使うと3年間は再利用ができない

3000万円の特別控除は、一度適用を受けると売却した年を含めて3年間は再使用ができません。

また、以下のような特例を売却した年の前年、前々年に受けていた場合も、3000万円の特別控除は使用できないという点に注意が必要です。

・特定の居住用財産の買換えの特例
・マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

特例や控除等を確実に利用して税負担を軽減したい、手続きの不備をなくしたいという人は、専門家に相談することをおすすめします。

適用要件を確認しておくことが大切

3000万円の特別控除は自身の自宅を売却するだけでなく、要件を満たしていれば相続した不動産の売却でも利用できます。

しかし、控除や特例は、適用要件の数が多く利用できない可能性もあるため、事前に確認しておくことをおすすめします。

また、3000万円特別控除を利用すると、住宅ローン控除を利用できなくなるため、自宅の買い換えを予定している人にはおすすめしません。

どの特例を選択するのが良いのか分からない人は、不動産会社や税理士といった専門家に相談しましょう。

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セットバックとは?売却が難しい理由と売るときのポイント

2021年09月24日

建築基準法第42条第2項の道路(2項道路)という道路幅4m未満の道に面している土地では、基本的に建物を建築できません。

しかし、道路の中心線から水平距離2m、反対側が水路や線路の場合には道路境界線から水平距離4m住まいや塀を後退させることで建築可能となる制度をセットバックと呼びます。

セットバックの不動産は売却が難しいと言われているため、理由とコツを確認した上で売却に臨むことが大切です。

この記事では、セットバックの目的、売却しにくい理由、売却する際のポイントを解説します。

セットバックの不動産の売却を検討している人は参考にしてください。

セットバックの目的

不動産用語は専門的な言葉が多く、どんな意味や目的があるのか分からない言葉も多いですよね。

例えば、不動産売買では、対象不動産に「セットバック」という記載があるものの、何のためにセットバックを行う必要があるのか分からないという人も多いのではないでしょうか?

セットバックの目的として、以下の2つが挙げられます。

・接道義務を満たすため
・道路斜線制限の条件を満たすため

それぞれの目的について詳しく説明していきます。

●接道義務を満たすため

接道義務とは、前面道路に2m以上接している土地でないと建物を建築できないというルール(建築基準法第43条)です。

道路であればどんな道路でも良いわけではありません。

建築基準法上に定められている道幅4m以上の道路(建築基準法42条)に面している必要があります。

規定に満たない幅員1.8m以上の道路はみなし道路として既存の建築物は容認(2項道路)され、リフォームしながら住み続けることが可能です。

しかし、みなし道路の場合は建て替えや大規模なリフォーム、新築時に4mの幅員を確保するためにセットバックが必要です。

セットバックとは、道路の中心線から2mまたは向かい側が水路や線路の場合には道路境界線から4m後退させることです。

接道義務を満たすためのセットバックは、敷地のセットバック(私道負担)とも呼ばれています。

●道路斜線制限の条件を満たすため

道路斜線制限とは、日当たりや風通しを確保するための建物に対する高さ制限で、道路の境界線から伸ばした斜線よりも高い建築物を建てられません。

しかし、建物自体をセットバックまたは2階部分のみをセットバックすることで建築可能となります。

先ほどのセットバックが敷地のセットバックと呼ばれるのに対し建物のセットバックとも呼ばれています。

 

要セットバックの不動産が売りにくい理由

不動産売却時に要セットバックの一戸建てや注文住宅などの中古住宅は売却に不利と言われています。

何も知らないまま売却を進めた場合、なかなか買い手が見つからず安く買いたたかれる可能性もあるため、売却前に要セットバックの不動産が売れにくい理由を基礎知識として身に付けておくことが重要です。

要セットバックの不動産が売りにくい理由として、以下の2つが挙げられます。

・セットバック部分を自由に使うことができない
・容積率や建蔽率(建ぺい率)の計算にセットバック部分が含まれない

それぞれの理由を詳しく紹介していきます。

●セットバック部分を自由に使うことができない

セットバック部分は将来門や塀を設置できません。

道路用地として扱われるため、いくら自分が所有権を有していた土地であっても自由に使うことはできません。

建物を建て直してセットバックが適用された場合、セットバック部分を通行することはできても駐車場または子どもの遊び場として使用することは不可能です。

ちなみにセットバック部分は自治体に土地を寄付したようなものなので固定資産税や都市計画税などの税金が非課税になる点が唯一の救いと言えるでしょう。

●容積率や建蔽率(建ぺい率)を計算にセットバック部分が含まれない

容積率や建蔽率は土地の大きさ(敷地面積・土地面積)を基準にします。

セットバック部分も容積率や建蔽率の計算に含めることができた場合、建て直し後の影響を抑えることが可能ですが、セットバック部分は道路とみなされるので計算に含めることはできません。

中心線から2mセットバックして残った部分を基準に計算するので建物の規模が小さくなります。

そのため、要セットバックの不動産を取得しても、将来的に敷地と建物の規模が縮小するといったリスクを考えると、通常の不動産を購入したほうが良いという判断から結果的に売却に不利になってしまうでしょう。

要セットバックの不動産を売却する際のポイント

要セットバックの不動産を売却する際は、通常の不動産の売却方法ではなかなか買い手が見つからない、安く買いたたかれる可能性が高いです。

そのため、少しでも好条件で不動産を売却したいと考えている人は以下の2つのポイントを押さえた上で売却に臨むことが大切です。

・建物を解体してから売却する
・セットバック分の費用を売出価格から差し引く

それぞれのポイントについて詳しく解説していきます。

●建物を解体してから売却する

1つ目のポイントは建物を解体して一般的な土地として売却するという方法です。

要セットバックの状態では、買い手側がセットバックの費用を負担することになり、要セットバックの不動産を取得することに何のメリットもありません。

建物を解体してから売却すれば、既にセットバックされた状態で売却することになるため、要セットバックの条件が残った状態より好条件での契約成立が期待できます。

しかし、建物を解体しても解体費用を回収できるほど高く売却できるとは限らないという問題点があります。

更地の状態で売却を進めることになった場合には、かえって売却価格が安くなる可能性もあるということが注意点と言えるでしょう。

●セットバック分の費用を売出価格から差し引く

2つ目のポイントはセットバックにかかる費用を考慮して売出価格を決めるという方法です。

周辺相場よりも売出価格を低くすることにより、少しでも不動産の取得資金を下げたいと考えている人の需要が期待できます。

しかし、一度売出価格を下げてしまうと、基本的に元に戻せないというデメリットが挙げられます。

その後も同じ価格で物件を売り出すことになるため、最初にいくらで売り出すのかをじっくり考えてから決めましょう。

専門家への事前の相談が必要不可欠

要セットバックの不動産は、一般的な不動産と比較すると売却が容易ではありません。

その理由は、買主は現状のままでは再建築できない、再建築するためには敷地を後退させなくてはならず将来的に敷地や建物が小さくなるためです。

通常の不動産の売却方法と同じ方法で売却を進めることも可能ですが、買主がなかなか見つからないとその間の固定資産税や都市計画税を支払わなくてはならない、経年劣化により資産価値が下がるため、結果的に損をする可能性が高いということを理解しておかなくてはなりません。

そこでおすすめするのが「ソクガイ.jp」です。

ソクガイ.jpとは、再建築不可物件といった訳あり物件や共有持分のみの買い取りにも対応している不動産コンサルティング会社です。

不動産買取なので、買主と売主の双方が契約条件に合意すればすぐに現金化できるという点が大きなメリットと言えます。

買取価格が市場相場と比べて低くなりがちな不動産買取ですが、ソクガイ.jpは相場に近い買取価格を実現しているため、少しでも高く売却したいという人におすすめです。

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確定測量とは?必要なケースと事前に押さえておくべきポイント

2021年09月23日

土地所有者の中には、土地売却を進めるにあたり「確定測量を行ったほうが不動産会社の査定結果が良くなる、売却時に買主が見つかりやすくなるのでは?」と考えている人もいると思います。

しかし、不動産売却で不要であるにもかかわらず確定測量を行った場合、専門家に測量費用を支払う必要があり、支出が増えたことで損をする可能性もあるので注意が必要です。

この記事では、確定測量の特徴、確定測量が必要なケース、押さえておくべきポイントなどを解説します。

土地売却を検討している人は参考にしてください。

確定測量とは

土地の売却について色々と調べていると、確定測量を行ったほうが売却を有利に進められるという内容を目にした人もいると思います。

「好条件での売却が期待できるのであれば確定測量を行ってみようかな」と考えた人もいると思いますが、そもそも確定測量が何なのかあまり詳しく知らないという人も多いのではないでしょうか?

まずは確定測量とは何なのか、意味とよく似た言葉として扱われる現況測量との違いを紹介していきます。

●確定測量の意味

確定測量とは、行政の図面をもとに土地の境界をすべて確定させる測量方法です。

隣接地の所有者(隣人)に、境界画定(筆界特定)の了承(合意)を得る必要があるので厳密に測量できるというメリットがあります。

土地境界(境界線)を確定させる際には、当該土地の所有者と測量士、隣人などに立ち会ってもらう必要があります。

また、官有地と接している場合は役所の担当者の立ち会いも必要です。

関わる人が増えるほど、全員のスケジュールを調整しなくてはならず、すべてのステップを終えるには時間と手間がかかるということを覚えておきましょう。

●現況測量との違い

現況測量とは、確定測量とは異なり、目視によって境界を図る測量方法です。

設置されているブロック塀(フェンス)や境界杭(境界標・境界点)などの位置、資料(境界確認書・筆界確認書・公図)に基づきながら現地測量にて境界を確認します。

確定測量のように隣人の了承を必要としていないため、正確性・信頼度は確定測量と比較すると低く、ざっくりとした広さ(地積・面積)を把握したい場合に現況測量を利用するのが一般的です。

 

確定測量が必要になるケース

土地売却では確定測量を行ったほうが好条件での売却が期待できると言われていますが、必ずしも確定測量が必要というわけではありません。

確定測量が義務付けられているわけではない、確定測量を依頼するのに費用がかかるというデメリットも伴うため、本当に必要なのかを理解した上で依頼することが大切です。

確定測量が必要になるケースとして、以下の3つが挙げられます。

・土地や建物を売却するとき
・土地や建物を相続するとき
・建物を新築するとき

それぞれのケースを詳しく説明していきます。

●土地や建物を売却するとき

土地や建物の売買では、隣地・隣家とのトラブルを未然に防ぐために境界を確定させてから売買するのが一般的です。

その理由は、瑕疵担保責任(契約不適合責任)を問われる可能性があるためです。

例えば、買主の主張する境界と隣人の主張する境界がズレていて越境状態にあった場合、売却後にトラブルに発展する可能性があります。

買主に「契約内容とは異なる」という理由で契約不適合責任による責任追及をされた場合には、売主は責任を負うことになるという点に注意してください。

そのため、土地や建物の売却を予定している場合には、リスクを回避して買主・売主がお互いに納得して取引するためにも、事前に確定測量を行っておくことをおすすめします。

 

●土地や建物を相続するとき

土地や建物は相続税の課税対象となります。

そのため、相続割合に応じて分割(分筆登記)する場合は、相続税評価額を算出する際の計算ミス、公平性に欠ける分け方によるトラブルなどを回避するために、確定測量しておくことをおすすめします。

確定測量によって境界が明確であれば、相続税の確定、現物分割を行う際にスムーズです。

不動産を売却により現金化してから分ける換価分割を選択した場合も、境界を確定させていれば不動産取引に安心して臨めるでしょう。

●建物を新築するとき

土地や建物などの不動産を新築・購入、建て替える際は法務局への登記申請(登記簿への登録)が必要になります。

登記申請の際は必ずというわけではありませんが、確定測量図の提出が求められる可能性があります。

新築時は現況測量図のみでも大丈夫なケースもあるため、無駄な支出を増やさない、必要だった場合にスムーズに確定測量を依頼するためにも、どのようなケースで必要になるのかを事前にチェックしておくことをおすすめします。

確定測量で押さえておくべきポイント

確定測量を依頼する際に誰が費用を負担するのか、手続きにどのくらいの時間がかかるのかなどの十分な知識がないまま進めると、後でトラブルに巻き込まれる可能性があります。

トラブルを回避するためにも、以下の2つのポイントを押さえてから確定測量に臨むことが重要です。

・費用負担は原則売主になる
・手続きには3~4カ月程度の期間がかかる

それぞれのポイントを詳しく解説していきます。

●費用負担は原則売主になる

確定測量を行う際にかかる土地家屋調査士の報酬、登録免許税などの費用は原則売主が負担します。

しかし、交渉次第では買主に負担してもらえるケースもあります。

当該土地が官有地と隣接している場合には、手続きに必要な書類が多く手間がかかることから、費用が高額になりやすいということも理解しておきましょう。

●手続きには3~4カ月程度の期間がかかる

確定測量を依頼することになった場合には、隣人や役所の立ち会いが必要になる、さまざまな手続きを経なくてはならず、手続きの開始から完了までおおよそ3~4カ月かかると言われています。

確定測量の具体的な流れは以下の通りです。

【確定測量の流れ】
①土地家屋調査士に依頼する
②必要書類を取得する
③隣接する土地の所有者や役所の担当者へ連絡する
④仮測量を行う
⑤現況測量を行う
⑥確定測量図を作成、捺印してから登記を行う

必要書類の手配は一部を土地所有者が行わなくてはなりませんが、土地家屋調査に依頼すれば他のすべての手続きを行ってくれるため、速やかに進められるでしょう。

 

確定測量は必須ではない

土地や建物を売却するからと言って、必ず確定測量を行わなくてはならないというわけではありません。

確定測量はあくまでも売却後の将来的なトラブルを回避する目的で任意で実施されるものです。

しかし、坪単価(地価)の高い都心では、売買契約書に記載されている面積と実際の面積が異なると売却代金に大きな差が生じることになるので確定測量が行われるケースが多いです。

必要かどうかの判断は難しく必要だった場合には費用と時間がかかるため、独断で決めるのではなく土地家屋調査士といった専門家に相談しながら決めましょう。

土地の売却に悩んでいる人には「ソクガイ.jp」をおすすめします。

ソクガイ.jpは再建築不可物件といった訳あり物件や共有持分のみの買い取りにも対応している不動産コンサルティング会社です。

一般的に買取価格が市場相場と比較して安くなりがちな不動産買取において、相場に近い買取価格を実現しています。

少しでも土地を高く・早く売却したいと考えている人はソクガイ.jpに問い合わせてみてはいかがでしょうか?

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建築確認書とは?必要なケースや紛失した場合の対処法

2021年09月23日

注文住宅など一戸建て住宅を新築するにあたって住宅ローンを申し込む際や家の売却や増改築を行う際に、関係機関から建築確認書の提示を求められる可能性があります。

建築確認書は新築時に発行されるまたは中古物件の売買では売主から建築確認書を受け取りますが、書類の内容やどのような場面で必要になるのか分からないという人も多いのではないでしょうか?

この記事では、建築確認書とはどのような書類なのか、提出が必要となるケースや紛失時の対応方法を解説します。

建築確認書について詳しく知りたい人は参考にしてください。

建築確認書の基礎知識

住宅ローンの契約や新築一戸建て、中古一戸建てといった住宅の売却・増改築等を行う際に、提出を求められる可能性のある書類の1つに建築確認書が挙げられます。

不動産に関連する手続きでは何かと書類の提出を求められるケースが多いですが、建築確認書以外に登記事項証明書や検査済証等さまざまな書類があるため、どのような違いがあるかよく分からないという人も多いのではないでしょうか?

スムーズに書類を準備するためにも、建築確認書がどのような書類なのかを把握しておくことが大切です。

建築確認書とはどんな書類なのか、検査済証との違いについて詳しく説明していきます。

●建築確認書とは?

建築確認書とは、建築確認が完了していることを証明する書類です。

「建築確認通知書」「建築確認済証」とも呼ばれており、一般的に建築確認書とは建築確認通知書を指します。

建築確認とは、土地に建築物等を建築する工事に着手する前に建物の地名地番や設計(様式)、設備等の情報を市区町村の役所の建築指導課等に提出した上で、計画に不備がないかまたは法令に適合しているのかチェック(調査)を受けることです。

厳重な建築確認に合格して、建築確認書を受け取ることができなければ、住まいの建築工事に着手(着工)できません。

建築開始後に発行される書類ではなく、建築開始前に発行される書類であるという点に要注意です。

●検査済証との違い

検査済証とは、建物完成時の審査(検査)で適法性(作成済設計図との合致)を認められたことを証明する書類です。

建築確認書は建築前、検査済証は建築後に発行されるという違いがあります。

中間検査完了後には中間検査合格証、工事終了時の完了検査後には検査済証が発行されます。

検査済証の交付を受けるまでは、不動産会社(建築会社)から物件の引き渡しが行われず、建物を自由に利用できないという点に注意が必要です。

建築確認書の提出が必要となるケース

建築確認書は、すべての不動産取引で提出が必要とされるわけではありません。

以下の3つの手続きを行う場合に提出が必要となります。

・住宅ローンを申し込むとき
・家を売却するとき
・家を増改築するとき

それぞれのケースについて詳しく紹介していきます。

●住宅ローンを申し込むとき

住まいを新築する際は、自己資金だけでは不足するため、住宅ローンを契約するのが一般的です。

住宅ローンを提供する金融機関は、不動産を担保に入れる(抵当権を設定する)ことにより、融資を回収できなかった場合に不動産を売却・現金化して融資を回収することになります。

不動産の資産価値が低ければ融資を回収できない可能性があることから、建築基準法や各種条例に違反していない物件なのかを建築確認書で判断します。

融資を受けられるかどうかを大きく左右する重要な書類と言えるでしょう。

●家を売却するとき

不動産売却時に、売却対象の物件が違法建築物ではないことを証明するために必要です。

しかし、建築確認書は建築前に交付される書類なので、実際に建築が完了した後に問題がない物件か判断するために建築後の検査済証の提出も求められるケースが多いです。

どの書類を求められるかは不動産会社によって異なるため、準備に時間がかからないようにするためにも、事前に不動産会社に必要書類を確認しておきましょう。

また、いくらくらいで不動産が売れるのかを把握するために行う不動産会社の査定時にも、建築確認書の提出を求められる可能性があります。

不動産会社によって査定で重視するポイントが異なるため、査定結果も不動産会社によって異なります。正確な査定結果を知るには複数社に査定を依頼することが大切です。

複数社に依頼するのに手間と時間がかかるので嫌だという人には不動産一括査定サイトがおすすめです。

不動産一括査定サイトでは、一度物件情報を入力するだけで複数社に査定を依頼できるので、手間と時間を軽減できるでしょう。

●家を増改築するとき

家のリフォームやリノベーション等の増築・改築(増改築)に取りかかる際にも建築確認書が必要になるケースがあります。

必ず提出を求められるわけではないという点に注意してください。

増改築でも規模や工事内容によって建築確認書が不要になるときもあるため、事前に必要なのかどうか工事会社に確認しておきましょう。

建築確認書を紛失したときの対処法

建築確認書を受け取るのは、建築確認が済んだタイミングです。

そのため、何十年も経過してから売却や増改築を行う場合は、きちんと保管していない限り紛失してしまうことも珍しくありません。

万が一建築確認書を紛失して手元にないというケースでは、建築確認書の提出が求められる手続きを進めることができないのでしょうか?

建築確認書を紛失しても、以下のような対処法を選択すれば手続きを先に進められる可能性があります。

・建築計画概要書で代用する
・台帳記載事項証明書を発行する

それぞれの対処法について詳しく解説していきます。

●建築計画概要書で代用する

建築計画概要書とは、建築物の概要や検査の履歴が記入された書類です。

建築確認番号や検査番号、取得年月日が記載されており、建築確認書の代替案として認めてもらえる可能性があります。

建築計画概要書は各地方自治体の建築指導を担当する窓口で観覧・取得できます。

●台帳記載事項証明書を発行する

台帳記載事項証明書とは、建築確認通知書または検査証と同様の内容が記入された書類です。

各自治体の建築指導を担当する窓口に指定の申請書を提出すれば発行できます。

発行は無料というわけではなく、200円~400円(自治体ごとに異なる)程度の手数料がかかります。

台帳記載事項証明書を発行する際は現在ではなく建築当時の地名や地番が必要なので要注意です。
忘れた場合でも、法務局や固定資産税の課税明細書等で確認できます。

再発行できないのでなくさないように注意

建築確認書は、建物を新築するにあたり建築確認を受けて合格した場合に発行される書類です。

新築時に発行される書類で、時間の経過とともに紛失するリスクが高いため、しっかりと保管しておくことをおすすめします。

「紛失しても再発行できるのでは?」と思った人もいるかもしれませんが、建築確認書は再発行できません。

そのため、手続きを進めるにあたり建築確認書の提出を求められたにもかかわらず紛失している場合は、相手に代替書類を提出することになります。

スムーズに書類を準備するためにも、建築確認書の提示を求められるような取引を行う際は早めに建築確認書がない旨を伝え、代替書類として何が認められるのか確認しておきましょう。

不動産売却を検討しているという人の中には、不動産がなかなか売れず悩んでいる人もいると思います。そこでおすすめするのが「ソクガイ.jp」です。

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権利書とはどんな書類?必要になるシーンと紛失時の対策

2021年09月23日

土地やマンション・一戸建てなどの建物といった不動産売却を検討している人の中には、売却について色々調べていると、必要書類の中に権利書という書類が含まれていることに気付いた人もいると思います。

不動産取引では権利書の提出を求められるケースが多々あるため、権利書がどんな書類で紛失時にはどうやって対処すればいいのかを事前に把握しておくことが大切です。

この記事では、権利書とは何なのか、権利書が必要になるシーン、紛失した場合の対処法を解説します。

不動産売却を予定している人は参考にしてください。

土地権利書とは?

土地売却や物件売却を行う場合は、実印や印鑑証明書、運転免許証といった本人確認書類のほか、権利書という書類が必要になるケースが多いです。

しかし、権利書という書類がどのような書類で、どこで手配するものなのか分からないという人も多いのではないでしょうか?

不動産売却をスムーズに行うためにも、権利書がどのような書類なのかを事前に理解した上で不動産の売却に臨むことをおすすめします。

権利書とはどのような書類なのか、権利書と登記簿の違いについて詳しく説明していきます。

●権利書とはどのような書類?

権利書とは、法務局(登記所)で不動産の登記が完了した際に登記名義人に交付される書類です。

正式には「登記済権利証」と呼ばれており、不動産の所有者であることを証明してくれます。

登記済権利証が発行されていたのは不動産登記法の改正(2005年3月6日)までで、3月7日以降は登記識別情報通知書に変更されました。

登記識別情報通知書とは、12桁の番号が記載された書類です。

●権利書と登記簿の違い

権利書と登記簿は何が異なるのか気になっている人も多いと思います。

登記簿(登記簿謄本)とは、土地の所在地やどのように利用されているかなどの情報が盛り込まれた書類です。

法務局に行って手数料を支払えば誰でも閲覧可能で、土地の経歴や権利関係などを確認できます。

登記簿は法務局が保管されており必要に応じて交付してもらえますが、権利書は受け取った人が個人で管理する必要があります。

そのため、いざ権利書が必要になったときに権利書を紛失しているというケースも珍しくありません。

土地権利書が必要になるシーン

権利書は不動産に関するすべての手続きで必要になるというわけではありません。

以下の2つの手続きを行う際に権利書の提出・提示が求められるのが一般的です。

・所有権移転登記を行うとき
・抵当権設定登記を行うとき

それぞれの場面を詳しく紹介していきます。

●所有権移転登記を行うとき

1つ目は、所有権移転登記(名義変更手続き・相続登記)を行うときです。

所有権移転登記とは、不動産売買や贈与、相続、離婚を原因とする財産分与などで土地の所有者が変わった際に行われる登記です。

所有権移転登記は必須ではありませんが、登記をしなければ新しい所有者が自分の持ち物であることを証明できなくなります。

不動産売買時には、売主が所有者なのかを確認するために、免許証や住民票(戸籍謄本)といった本人確認情報書類と一緒に権利書の提出を求められるのが一般的です。

●抵当権設定登記を行うとき

2つ目は、抵当権設定登記を行うときです。抵当権設定登記とは、債務者(借主)が債権者(金融機関)と抵当権設定契約を締結する際に行われる登記です。

住宅ローンや自動車ローンなどを契約したものの、債務者が返済不能になった場合、金融機関は融資を回収できなくなる可能性があります。

しかし、資産に抵当権を設定しておけば差押えができるため、ローン契約では抵当権設定契約を締結するケースが多いです。

他人の所有する不動産に抵当権を設定すると後で大きな問題となるため、抵当権設定登記を行う際も権利書で所有者なのかどうか確認するのが一般的です。

土地権利書を紛失した場合の対処法

権利書は不動産購入時に法務局で不動産登記申請を行った際に渡される書類なので、紛失している人も珍しくありません。

「紛失した場合、第三者に悪用されるのでは?」と不安に感じた人は、不正登記防止申出という申出を法務局に行えば登記名義人になりすまして不正な登記が行われることを防止できるので安心です。

紛失しても法務局で再発行してもらえばいいと思った人もいるかもしれませんが、権利書は再発行できる書類ではないため、他の方法で対処することになります。

権利書を紛失した場合の対処法として、以下の3つが挙げられます。

・事前通知制度を利用する
・資格者代理人による本人確認情報の提供の制度を利用する
・公証人による本人確認制度を利用する

それぞれの対処法について詳しく解説していきます。

●事前通知制度を利用する

事前通知制度とは、法務局に事情を説明することにより、事前通知書が不動産の所有者に送付される制度です。

送付された事前通知書を返送すれば、権利書がなくても所有者である旨を証明できるようになります。

しかし、期限内(原則2週間以内)に返送しなくてはならず、登録先の住所に住んでおらず期限内に受け取れなかった場合は所有者であることを証明できなくなるので注意してください。

●資格者代理人による本人確認情報の提供の制度を利用する

資格者代理人による本人確認情報の提供の制度とは、資格者代理人が、登記官に本人確認情報を提供することによって登記官が適正と見なしたときに事前通知が不要となる制度です。

資格者代理人は誰でもなれるというわけではありません。司法書士や弁護士といった専門家に依頼する必要があるため、報酬(費用)がかかるということを理解した上で利用しましょう。

●公証人による本人確認制度を利用する

公証人による本人確認制度とは、公証人の認証文が記された書類(委任状など)を、登記申請書に添付すれば権利書がなくても所有者本人と認められる制度です。

手続きを完了させるためには、公証役場に実印や印鑑証明書などの必要書類を持参しなくてはならず、手間と時間がかかるというデメリットがあります。

手間と時間、費用面などを考えると、必ず書類を受け取れるのであれば事前通知制度を利用することをおすすめします。

権利書があるか事前に確認しておくことが重要

不動産売買では、本当に不動産の所有者なのかを確認するために、不動産会社から権利書の提示を求められるのが一般的です。

そのため、不動産売却を検討している人は、権利書がない場合は買主に迷惑をかけることにもなるので、売却時に手続きをスムーズに進められるように、事前に権利書がどこにあるか確認し、用意しておくことが大切です。

また、権利書が見つからなかった場合は、代替案を不動産会社から提示される可能性があるため、すぐに相談しましょう。

土地の売却を検討している人には「ソクガイ.jp」がおすすめです。ソクガイ.jpは訳あり物件や共有持分の買い取りにも対応している不動産コンサルティング会社です。

不動産買取は買主と売主の双方が条件に合意さえすればすぐ契約が成立するというメリットがある一方、買取価格が市場相場よりも2~3割低くなる傾向があります。

しかし、ソクガイ.jpは他の不動産買取業者とは異なり、相場に近い買取価格を実現しています。土地の売却を検討している人は一度問い合わせてみてはいかがでしょうか?

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財産分与で住宅ローンはどうなる?離婚後の住宅ローンの扱い

2021年09月22日

結婚してマイホームを購入したものの、何らかの理由によって離婚に至る可能性があります。

離婚の際は、夫婦で築き上げた財産を分割する財産分与を行う必要がありますが、住宅ローンの扱いがどうなるのか気になっている人も多いのではないでしょうか?

財産分与における住宅ローンの扱いについて知らずに離婚に踏み切ろうとすると、後でトラブルに発展する可能性があるため、住宅ローンの扱いについて知った上で離婚に臨むことが重要です。

この記事では、財産分与における住宅ローンの扱い、住宅ローンの扱いに困った場合の対処法について解説します。

財産分与について困っている人は参考にしてください。

財産分与における住宅ローンの扱い方

夫婦が離婚することになった場合は、財産分与を行うことになります。

各自のすべての財産が財産分与の対象になるわけではありません。

財産分与の対象となるのは婚姻後(婚姻中)に築き上げた財産(共有財産)なので、離婚問題に発展して別居に至った場合、別居後に築いた財産は財産分与の対象外として扱われます。

財産分与の割合は話し合いの上で決めることもありますが、2分するのが一般的です。

退職金や預貯金、住まい(マンション、一戸建て)などは財産分与の対象ですが、個人的な借金は財産分与の対象外となります。

住宅ローンは個人的な借金とは言えないので扱いが通常とは違いそうですが、財産分与の際はどのように扱われるのでしょうか?

財産分与における住宅ローンの扱いについて詳しく説明していきます。

●住宅ローンの返済義務は名義人(ローンの契約者)にある

契約中の住宅ローンに残債(残額)があるからと言って、離婚する際に夫婦で負担を折半する(返済義務を双方が負う)必要はありません。

その理由は、住宅ローンの返済義務は名義人が負うのが原則だからです。

そのため、基本的に離婚したからと言って名義人以外に返済義務が発生することはありません。

ただし住宅ローンは共有財産を購入するために背負った借金なので、夫婦間でプラスの財産とマイナスの財産を相殺(清算)する(双方で負担する)必要があるという点に注意が必要です。

●連帯債務・連帯保証を利用している場合は注意が必要

住宅ローン契約時に、ローンの契約者単独では希望の融資額を受けられないときがあります。

単独では希望の融資額を受けられない場合でも、夫婦の収入合算をすれば融資額を増やすことが可能です。

しかし、上記のケースでは、名義人ではなくても連帯債務者になるので注意してください。

連帯債務とは、連帯債務者が債務者と同等の返済義務を負うことです。

また、住宅ローンの連帯保証人になっている場合には、契約の名義人の返済が滞った際に返済義務が発生します。

離婚後に相手(名義人)の返済が滞った場合、連帯債務者も連帯保証人も返済義務を負うことが注意点として挙げられます。

「離婚前に連帯債務者、連帯保証人を変更すればいい」と思っている人もいるかもしれませんが、離婚を理由に連帯債務者や連帯保証人を変更することは原則できません。

離婚後にトラブルに発展する可能性があるため、契約内容を事前に確認しておきましょう。

離婚時の不動産の扱い

財産分与時の住宅ローンの扱いは分かったものの、離婚時に不動産をどのように扱えばいいのか分からず悩んでいる人も多いのではないでしょうか?

住宅ローンの残債がある場合は基本的に返済を続けなくてはならず、ローン名義人または名義人以外が住み続けることになります。

ローン名義人または名義人以外が住み続ける場合に必要な手続きや特徴を紹介していきます。

●ローン名義人が住む場合

名義人が住み続ける場合、特に手続きは必要ありません。

引き続き住宅ローンを名義人が支払いながら住み続けることになります。

自宅の所有権を名義人が取得することになるので、財産分与の際に時価(評価額)に応じた現金を相手から請求される可能性があることを想定しておきましょう。

●ローン名義人以外が住む場合

ローン名義人が返済を続けながら名義人以外が住む場合、ローン名義人の支払いが滞った場合に家を追い出されるリスクを伴うという注意点があります。

「そのような約束はしていない」とトラブルになることを未然に防ぐために、離婚条件を決める際に慰謝料や養育費の代わりとして、住宅ローンの返済を行う旨(取り決め)を公正証書に記載しておくのがおすすめです。

しかし、住宅ローンは債務者本人が住む家を購入するためのもので名義人以外が住むのは契約違反と見なされ一括返済を求められる、公正証書に記載していても滞納すれば追い出される可能性があります。

そのため、名義人以外が住む場合は、万が一の事態を考慮して、一旦夫名義(妻名義)から自分の名義に変更する(一括返済し契約し直す)ことをおすすめします。

離婚時の不動産の扱いに困ったときの対処法

離婚時は夫婦のどちらか一方が住み続けるよりも住宅を売却して住宅ローンを完済したほうが離婚後のトラブルを回避できます。

そのため、不動産を売却してお金に換えることをおすすめしますが、売却の進め方はアンダーローンなのか、オーバーローンなのかによって異なるので売却の進め方を事前に把握しておくことが大切です。

それぞれの売却の進め方を詳しく説明していきます。

●アンダーローンの場合

アンダーローンとは、不動産の売却額がローン残高を上回っている状況です。

残債を完済しても売却益(譲渡益)が生じる状況なので、利益を夫婦で折半します。

特に大きな問題がない場合は夫婦で話し合って離婚を進める協議離婚という方法を選択します。

しかし、不動産を売却するにあたりなかなか買主が見つからないと、協議離婚が成立するまで時間がかかる点に注意が必要です。

スムーズに現金化したいと考えている人は「ソクガイ.jp」に相談することをおすすめします。

ソクガイ.jpは、訳あり物件や共有持分などの特別な不動産の買い取りにも対応しており、買取価格が市場相場よりも安くなりがちな不動産買取で、相場に近い買取価格を実現している不動産コンサルティング会社です。

離婚を進めるにあたり、不動産売却に悩んでいる人は一度問い合わせてみてはいかがでしょうか?

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●オーバーローンの場合

オーバーローンとは、不動産の売却額がローン残高を下回っている状況です。

不動産を売却しても、住宅ローンを完済できない状況なので、残債をどのように完済するか解決策を考える必要があります。

残債が少なく自己資金で支払える場合は自己資金で完済する、残債を自己資金で支払えない場合は任意売却を検討することになります。

任意売却とは、金融機関の許諾を得て抵当権を抹消してもらい売却することです。

自分の判断だけでは任意売却を選択できないため、残債を自己資金で支払えない場合は事前に金融機関に相談しましょう。

離婚時に不動産は売却したほうが良い

小さな子どもがいる場合は、生活環境を大きく変化させないためにローン名義人に返済してもらいながら家に住み続けるという方法を選択するケースもあります。

しかし、名義人が途中で滞納した場合、追い出されるリスクを伴うことになる、離婚後も相手との関係が続くことで何らかのトラブルに発展する可能性があるのであまりおすすめしません。

もし、住み続けたいのであれば、住宅ローンの借り換え(名義変更)をすることをおすすめします。

しかし、収入の多い人から収入の少ない人または連帯債務で契約していた住宅ローンを借り換えることは容易ではありません。

そのため、スムーズに離婚手続きを進めたいのであれば、不動産の売却を選択することをおすすめします。

また、話し合いが難航している場合は離婚問題に強い弁護士に相談しましょう。

譲渡所得税は負担が大きい?適用される税率と活用したい優遇制度

2021年09月21日

土地等(農地や宅地)、家屋等(区分マンション、一戸建て)といった土地建物の売却を考えている人の中には、売却代金に対して税金が課税されるのか気になっている人も多いと思います。

課税されるにもかかわらず納税しなかった、売却代金を買い換え資金に充てる予定をしていた人の場合、トラブルに発展する可能性があるため、不動産売却時の課税の仕組みについて知っておくことが大切です。

この記事では、不動産売却時に課される譲渡所得税の仕組みや計算式、節税効果の期待できる優遇制度を解説します。

不動産売却を予定している人は参考にしてください。

譲渡所得税とは

相続した敷地や物件(空き家)、自身の所有する住まい等の売却では、売却により利益(売却益・譲渡益)が生じることもあります。

株式投資や金投資のように投資目的ではなく、居住目的の居住用財産の売却では、売却益に対して税金が課されないと思っている人もいるかもしれませんが、課税対象となるので注意が必要です。

不動産売却で課されるのは譲渡所得税という税金ですが、どのような要件を満たした場合に課されるか詳しく知らないという人も多いと思います。

譲渡所得税とは何なのか、譲渡所得税の仕組みを詳しく説明していきます。

●譲渡所得に対して課される税金

譲渡所得税(譲渡税)とは、譲渡所得に対して課税される税金です。

譲渡所得とは、所有している一戸建て、マンションといった住宅や土地等の不動産を売却した際に得た譲渡益(売却益)を指します。

譲渡所得税は正式名称ではなく、所得税と復興特別所得税、住民税に分けられます。

分離課税が適用されるので、給与所得のような総合課税とは違い、独自の税率が適用されるという点が特徴です。

・取得費として認められるもの

取得費とは、購入時にかかった金額や諸費用等です。

例えば、土地や建物等の購入代金、建築代金、売買契約書に貼付して納める印紙税、登録免許税等が挙げられます。

他にも、不動産取得税や不動産会社に査定・仲介を依頼して売却をサポートしてもらった場合の仲介手数料、測量費、整地費、建物解体費、借入金利子等も含まれます。

・譲渡費用として認められるもの

譲渡費用とは、土地や建物等を売却したときにかかった諸費用です。

例えば、仲介手数料や印紙税、立退料、建物解体費等です。

売却するのが建物の場合は、取得費の合計から経年劣化による資産価値の減少(減価償却費)を差し引いて計算することも覚えておきましょう。

●譲渡所得が生じなければ譲渡所得税は課されない

譲渡所得税が課されるのは、譲渡所得から控除を差し引いた課税譲渡所得がプラスの場合のみです。

そのため、常に譲渡所得税が課されるわけではありません。

譲渡所得がプラスだと確定申告書を作成して税務署に提出する必要がありますが、マイナスの場合には確定申告も不要です。

譲渡所得税の適用税率

不動産売却で利益が生じた場合に課される譲渡所得税は一律と思っている人もいるかもしれませんが、売却した資産の保有期間によって税率が変わるので注意してください。

適用要件の認識を誤った場合はより多くの税金を納めなくてはならないため、双方の違いを把握した上で売却に臨むことが重要です。

●短期譲渡所得の場合

短期譲渡所得とは、売却した年の1月1日時点において所有期間が5年以下の場合に適用される税金です。

短期譲渡所得税の税率は、「所得税30.63%(復興特別所得税2.1%を含む)、住民税9%=39.63%」となっています。
※復興特別所得税は令和19年12月31日まで加算される

●長期譲渡所得の場合

長期譲渡所得とは、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年超の場合に適用される税金です。

長期譲渡所得の税率は、「所得税15.315%(復興特別所得税2.1%を含む)+住民税5%=20.315%」となっています。

売却によって譲渡益(売却益)が大きくなる場合は5年を過ぎてから売却したほうが負担は少ないです。

ここで注意しなくてはならないのが、所有期間の基準となるのが「売却した年の1月1日」ということです。

例えば、2016年5月1日に取得した不動産を2021年6月1日に売却したケースで検討します。

暦上は5年を経過しており、長期譲渡所得の条件を満たしていますが、1月1日時点では4年です。

長期譲渡所得の条件を満たすためには翌年の2022年1月1日を迎えなくてはならず、勘違いすると譲渡所得税額が大きくなってしまうという点に注意しましょう。

譲渡所得税に関する優遇制度

所有期間が5年を超えていても20%超の譲渡所得税を納付しなくてはならないため、何とかして税金を軽減したいと考えている人も多いと思います。

譲渡所得税に関する優遇制度はいくつかありますが、代表的な優遇制度として、以下の3つがあります。

・マイホームを売ったときの軽減税率の特例
・居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
・マイホームを買い替えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

それぞれの優遇制度を詳しく紹介していきます。

●マイホームを売ったときの軽減税率の特例

マイホームを売ったときの軽減税率の特例とは、所有期間が10年超の場合に税率が下がる特例です。

・6000万円以下の部分の税率は「所得税10.21%(復興特別所得税2.1%を含む)+住民税4%=14.21%」、6000万円超の部分の税率は「長期譲渡所得と同じ20.315%」です。

長期間所有した方が得ですが、築年数の経過により資産価値が下がるため、総合的に判断しましょう。

●居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

マイホームを売却する際に、譲渡所得から最大3000万円の控除を受けられる制度です。

保有期間に関係なく利用できる点が大きな魅力です。

ただし、住宅ローン控除との併用は不可能なので、買い換えにより住宅ローン控除の利用を予定しているケースでは熟考する必要があります。

また、前年、前々年に同じ特例の適用を受けている場合は使用できないということも覚えておきましょう。

●マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

譲渡損(売却損)が発生した際に、他の所得と相殺して税金を下げられる特例です。

最長4年間の所得税や住民税が非課税または軽減されます。

譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例の場合、住宅ローン控除と併用可能という点が居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例と異なる点です。

他にも以下のような特例があります。

・特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合の1,500万円の特別控除の特例
・平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合の1,000万円の特別控除の特例
・農地保有の合理化などのために土地を売った場合の800万円の特別控除の特例
・低未利用土地等を売った場合の100万円の特別控除の特例

参考:譲渡所得の特別控除の種類(国税庁)
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3223.htm

税理士に相談するのも選択肢の1つ

相続税を節税するために、独自に何らかの対策を練った場合は、節税効果を最大限に発揮できない、脱税に問われる可能性もあるので注意が必要です。

そのため、どの特例を活用できるのかがよく分からない人は、不動産売却に詳しい専門家である税理士に相談することをおすすめします。

税理士に相談すれば節税効果を最大限に発揮できる、必要書類の準備や確定申告手続きの手間を軽減できるでしょう。

また、不動産売却に悩んでいる人には「ソクガイ.jp」がおすすめです。

ソクガイ.jpは、訳あり物件や共有持分のみの買い取り等、幅広い不動産を買い取り対象としています。

買取価格が市場相場より低くなりがちな不動産買取市場で、相場に近い買取価格を実現しているため、高値での買い取りを希望している人は、一度問い合わせてみてはいかがでしょうか?

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譲渡損失とは?売却時・買い替え時に使える損益通算・繰越控除の特例

2021年09月21日

譲渡損失とは、土地、戸建て住宅やマンションといった物件の売却で譲渡所得(売却額から購入費用、諸経費を引いたもの)がマイナスになった状態(売却損が発生している状態)です。

不動産売却では譲渡損失が生じることは珍しくありませんが、どのような影響を与えるのか気になっている人も多いのではないでしょうか?

この記事では、そもそも譲渡所得とは何なのか、譲渡損失が生じた場合に利用できる優遇制度について解説します。譲渡損失について気になっている人は参考にしてください。

そもそも譲渡所得とは

上場株式等の売買では、売却時の価格から購入時の価格と手数料を差し引いて利益が生じた場合に所得税や住民税といった税金が課税されます。

土地や居住用財産などの不動産を売却した場合にも、譲渡所得がプラスになった場合は譲渡所得税が課されますが、譲渡所得とはそもそも何なのでしょうか?

譲渡所得とは何なのか、譲渡所得税の仕組みについて詳しく説明していきます。

●譲渡所得とは?

譲渡所得とは、不動産の売却によって得られた所得のことで、「収入金額-取得費-譲渡費用」という計算方法によって算出できます。

収入金額は売却代金、取得費は購入時にかかった費用(土地の購入費用や建物の建築費用、仲介手数料、印紙税、登録免許税等)、譲渡費用は売却時にかかった費用(仲介手数料や解体費用、印紙税、司法書士等)を意味します。

●譲渡所得がプラスの場合は譲渡所得税が課される

譲渡所得がプラスになった場合は所得税、復興特別所得税、住民税等を支払う必要があります。

通常この3つの税金を合わせたものを譲渡所得税と呼びます。

譲渡所得がマイナスになり譲渡損失が出た場合は税金が課されません。

売却した資産の所有期間によって短期譲渡所得税、長期譲渡所得税と適用される税率が変わります。

・短期譲渡所得

資産を売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合「短期譲渡所得」と見なされます。

税率は「所得税30.63%(復興特別所得税2.1%を含む)+住民税9%の計39.63%」です。

長期譲渡所得と比較した場合、税負担が大きいため、売却を検討しているのであれば長期譲渡所得の条件を満たしてから売却することをおすすめします。

・長期譲渡所得

資産を売却した年の1月1日時点で所有期間が5年超の場合「長期譲渡所得」と見なされます。

税率は「所得税15.315%(復興特別所得税2.1%を含む)+住民税5%で計20.315%」です。

長期譲渡所得の要件を満たすには、売却した年の1月1日時点で5年を超えている必要があります。

例えば、2016年5月1日に取得した不動産を2021年6月1日に売却すると、長期譲渡所得の適用要件を満たしているように思えますが、1月1日時点ではまだ5年を経過していません。

2022年1月1日以降に売却してようやく要件を満たすという点に注意が必要です。

不動産の譲渡時(売却時)に利用できる譲渡損失に関する優遇制度

不動産売却で譲渡損失が発生した場合、給与所得といった他の所得と相殺(損益通算)することは原則できません。

しかし、経年劣化が進行する居住用財産は、資産価値の下落によって譲渡損失が発生する可能性が高いことを考えると、何も優遇されないと居住用財産を取得する人が減ってしまいます。

そこで、他の資産を売却した際の譲渡所得等と内部通算することは可能です。

一定条件を満たせば、譲渡損失を損益通算できます。

この仕組みを「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および損失の繰越控除の特例」と呼びます。

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および損失の繰り越し控除の特例を詳しく紹介していきます。

●不動産の売却時に譲渡損失を損益通算するための条件

譲渡損失を損益通算するための適用条件として、主に以下の2つが挙げられます。

・売却した年の1月1日時点において所有期間が5年を超えた居住用財産であること
・特例を適用する年の年末時点で返済期間10年以上の住宅ローンの残高があること

また、損益通算できる金額は、1と2のいずれか少ない金額となっています。

1.売却した居住用財産の譲渡損失額
2.住宅ローン残高から売却代金を控除した残額

●相殺しきれない場合は繰越控除も可能

損失を1年で相殺しきれないケースでは、前年分の差額を翌年以降も控除(売った年の翌年から最長3年間)することが可能です。

最初の年も含めると最長4年間、所得税額・住民税額が控除されます。

参考:「No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき(特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)」(国税庁)
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3390.htm

不動産の買い替え時に利用できる譲渡損失に関する優遇制度

優遇制度は譲渡時(売却時)だけでなく、不動産の買い替え時に利用できるものもあります。

買い替え時に利用できる譲渡損失に関する優遇制度について詳しく解説していきます。

●買い替えによる譲渡損失は損益通算・繰越控除が可能

マイホームを買い替える際に旧宅の売却で譲渡損失が発生した場合は損益通算が可能です。

控除しきれなかった場合は譲渡時(売却時)と同様、売却した年の翌年以降、最長3年間にわたり繰越控除できます。

●適用条件が複雑なので注意が必要

住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却しなければ、優遇制度は利用できません。

住まなくなるにあたり家屋を取り壊した場合には、家屋が取り壊された日の属する年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているという条件を満たす必要があります。

また、敷地の譲渡契約が家屋を取り壊した日から1年以内に締結するかつ住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却しなければなりません。

上記の条件を満たしていても、家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日までその敷地を貸駐車場や資材置き場など他の用に供した、敷地面積が500平方メートルを超える部分には適用できないといった複雑な適用条件があるので不動産会社や税理士などの専門家に事前に相談しましょう。

参考:「No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3370.htm

確定申告を忘れないように注意

譲渡所得がプラスになった場合は確定申告が必要ですが、マイナス(譲渡損失)になった場合は確定申告を行う必要はありません。

しかし、確定申告を行わなければ各種優遇制度を利用できません。

少しでも制度を利用することによる恩恵(還付)を受けたいのであれば、必ず確定申告を行いましょう。

サラリーマンで収入源が給与所得のみの人の場合、源泉徴収、年末調整により確定申告が不要なので確定申告の仕方が分からないという人も多いと思います。

書類の準備や申告書に不備があった場合の再提出には、手間と時間がかかります。

確実に確定申告を行うには税理士に相談することをおすすめします。

また、不動産売却を検討しているという人には「ソクガイ.jp」がおすすめです。

ソクガイ.jpは訳あり物件の買い取りにも対応している不動産コンサルティング会社です。

買取価格が市場相場より低くなりがちな不動産買取において、相場に近い買取価格を実現しています。

不動産を少しでも高く・早く売却したいと考えている人は、一度ソクガイ.jpに問い合わせてみてはいかがでしょうか?

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不動産の相続時は相続税が課される?利用できる控除制度と注意点

2021年09月20日

相続によって宅地等の土地や家屋等の建物といった不動産を取得した人の中には、不動産も相続税の課税対象なのか気になっている人も多いと思います。

相続税額を計算する際の遺産総額には不動産も含まれるため、しっかりと手続きしなければ税務署からペナルティを課されることになるので注意が必要です。

この記事では、不動産の相続における相続税の計算方法、相続税を軽減できる制度、注意点について解説します。

不動産相続を予定しているという人は参考にしてください。

不動産の相続時に課される相続税とは

親族が亡くなって住んでいた自宅や所有していた敷地等の不動産を相続した場合、不動産も相続税の課税対象となるのか気になっている人もいると思います。

相続税の課税対象となるのは、被相続人(亡くなった人)の所有していた現金だけでなく、金品や証券、不動産等の資産です。

相続税を納める必要があるにもかかわらず納めなかった場合、後で税務署からペナルティを課されるため、相続税の計算方法を事前に把握しておくことが大切です。

●相続税は基礎控除額を引いて算出する

相続税はすべての相続財産(遺産)に対して課されるわけではありません。

「3000万円+600万円×相続人の数」で算出した基礎控除額を引いて残った額が課税対象となります。

法改正により控除額が減少しており、課税対象となるケースが増えているのが現状です。

そこで、生前に現金を不動産に換える、所有している空き地は土地活用の一環として賃貸経営を始めるといったように相続税評価額を下げるための相続税対策が注目を集めるようになりました。

●相続税の税率は課税価格によって異なる

相続税の税率は一律ではありません。法定相続分に応ずる取得金額が増えれば増えるほど適用される税率が高くなる以下のような仕組みとなっています。

法定相続分に応ずる取得金額 税率 控除額
1,000万円以下 10%
3,000万円以下 15% 50万円
5,000万円以下 20% 200万円
1億円以下 30% 700万円
2億円以下 40% 1,700万円
3億円以下 45% 2,700万円
6億円以下 50% 4,200万円
6億円超 55% 7,200万円

参考:「No.4155 相続税の税率」(国税庁)
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4155.htm

不動産にかかる相続税を軽減できる主な制度

相続税の税率が最大55%という現状に対して、少しでも納付する税金を減額したいと考えている人も多いと思います。

不動産にかかる相続税を軽減できる(節税効果が期待できる)主な制度(特例)には以下の3つが挙げられます。

・配偶者の税額の軽減
・未成年者の税額控除
・障害者の税額控除

それぞれの制度を詳しく説明していきます。

●配偶者の税額の軽減

配偶者の税額の軽減とは、相続が発生した際に法定相続人に配偶者が含まれている場合は、実際に取得した正味の遺産額が1億6000万円または配偶者の法定相続分相当額のどちらか多い金額まで配偶者は相続税が課されないという制度です。

相続税の申告期限までに分割されていない財産は税額軽減の対象外となるので注意してください。

参考:「No.4158 配偶者の税額の軽減」(国税庁)
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4158.htm

●未成年者の税額控除

未成年者の税額控除とは、相続人が未成年者の場合は、一定の金額(満20歳になるまでの年数×10万円)が相続税額から控除される制度です。
※年数1年未満は切り上げ

未成年者本人の相続税額より控除額が大きい場合は、扶養義務者の相続税額から控除できます。

参考:「No.4164 未成年者の税額控除」(国税庁)
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4164.htm

●障害者の税額控除

障害者の税額控除とは、相続人が85歳未満の障害者である場合は相続税額から一定額(障害者本人が万85歳になるまでの年数×10万円が控除額)が控除される制度です。
※年数1年未満は切り上げ

特別障害者の場合には、控除額が1年につき20万円になります。

控除しきれない額は扶養義務者の相続税額から差し引けることも覚えておきましょう。

※参考:「No.4167 障害者の税額控除」(国税庁)
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4167.htm

不動産相続における注意点

相続が発生してから時間をかけて手続きを進めればいいと思っている人も多いかもしれませんが、相続は何かとトラブルが発生しやすいので注意が必要です。

相続においては知らないと損をするケースが数多くあり、事前に注意点を把握した上で相続に臨むことが重要です。

不動産相続における注意点として、以下の3つが挙げられます。

・相続税の申告と納税には期限が設けられている
・申告・納税が期限を過ぎるとペナルティが適用される
・相続開始前3年以内の贈与は相続税の対象となる

それぞれの注意点について詳しく紹介していきます。

●相続税の申告と納税には期限が設けられている

相続税の申告や納税は、いつでも自由に行えるものではありません。

期限が設けられているので、期限に間に合うように手続きを進める必要があります。

申告と納税の期限は、相続開始から10カ月以内となっています。

相続税の申告だけではなく、納税も10カ月以内であるという点に注意が必要です。

遺産分割協議という遺産分割について法定相続人が集まって話し合う協議が期限内に成立していないケースでも、一旦相続税を申告・納税しなくてはならないということを覚えておきましょう。

●申告・納税が期限を過ぎるとペナルティが適用される

正当な理由なく相続開始から10カ月を経過しても申告を行わなかった場合には、無申告加算税というペナルティが適用されるので注意が必要です。

自主的に申告した場合は追加納付した税額の5%、税務調査で判明(発覚)後に申告した場合は追加納付額に対して50万円までは15%、50万円を超える部分は20%も加算されます。

申告・納税期限までに申告を行わなかった場合、納税が完了するまで延滞税も発生します。

税負担が大きくなるため、速やかに申告・納税を行いましょう。

●相続開始前3年以内の贈与は相続税の対象となる

相続税対策の一環として、生前贈与を検討しているという人も多いのではないでしょうか?

しかし、相続開始前3年以内に行われた贈与は、相続として扱われるという点に注意してください。

相続開始前3年以内に行われた贈与については、贈与税ではなく、相続税の対象となります。

これは、相続税対策のための駆け込み贈与への対策です。

1年あたり110万円以内の贈与は贈与税が課されませんが、相続開始前3年以内に行われた贈与は相続税の課税対象となるので覚えておきましょう。

相続税対策は必須

法改正によって相続税の基礎控除が減額となったため、相続税対策は必要不可欠になったと言えます。

しかし、独断で相続税対策に取り組むと、脱税のリスクが高まる、節税効果を最大限に活かしきれない可能性もあるため、税理士といった専門家に相談することをおすすめします。

また、相続財産に不動産が含まれているケースでは、相続人同士の話し合いがうまく進まないということも珍しくありません。

円満に不動産の相続方法についての話し合いを解決できそうにない場合は、弁護士に相談するのも選択肢の1つと言えるでしょう。

円満に財産分与ができず、自分の共有持分だけを売却できないか悩んでいる人には専門の買取業者に買い取ってもらうという選択肢があります。

特におすすめするのが「ソクガイ.jp」です。

ソクガイ.jpは訳あり物件の買い取りや共有持分の買い取り等さまざまな買い取りに対応しています。

また、一般的に買取価格が市場相場よりも低くなりがちな不動産買取において相場に近い買取価格を実現している点も魅力です。

そのため、共有持分を少しでも高く買い取って欲しいと考えている人は一度問い合わせてみることをおすすめします。

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瑕疵保証(保険)とは?瑕疵の4つの種類と保証利用時の注意点

2021年09月20日

相続した土地や建物、自身の住まいなどの不動産売却を検討している人の中には、「瑕疵保証」という言葉を聞いてどのようなものなのか気になっている人も多いのではないでしょうか?

不動産には専門用語が多数使用されるため、不動産売却でのトラブルを未然に防ぐには瑕疵保証とは何なのかを事前に理解した上で不動産売却に臨むことが大切です。

この記事では、瑕疵保証とは何か、瑕疵保証を利用する際の注意点なども解説します。

不動産売却を予定している人は参考にしてください。

そもそも瑕疵(かし)とは

不動産売却における瑕疵とは、取引の目的物である土地や建物に潜んでいる欠陥(不具合)です。

何が瑕疵と判断されるかは購入者(消費者)によって異なり、従来備えているはずの品質や性能などが備わっていない状態を瑕疵と判断するのが一般的です。

土地や建物にはどのような瑕疵が潜んでいるのか、瑕疵が潜んでいた場合にはどうなるのかについて詳しく説明していきます。

●土地や建物に潜む4つの瑕疵

土地や建物に潜む瑕疵は大きく以下の4つに分類されます。

・物理的瑕疵
・環境的瑕疵
・心理的瑕疵
・法的瑕疵

・物理的瑕疵

物理的瑕疵とは、シロアリ、雨漏り、地盤沈下、土壌汚染などの瑕疵(欠陥)を抱えているケースです。

新築住宅の請負契約では建築会社(特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律【住宅瑕疵担保履行法】)、中古住宅の売買契約では売主がそれぞれ責任を負います。

専門家でなければ判断できない(見抜けない)ケースが多いため、中古住宅の売買契約の締結では不動産会社に仲介を依頼、インスペクションという建物診断を受けてから売却するといったように専門家のサポートを受けることをおすすめします。

・環境的瑕疵

環境的瑕疵とは、周囲の建物から悪臭・騒音がする、付近に嫌悪施設があるなど住環境に問題があるケースです。

嫌悪施設にはごみ処理場や廃棄物処理施設、暴力団事務所などが挙げられます。

買主によって感じ方が変わるため、何が嫌悪施設に該当するか判断が難しいという特徴があります。

・心理的瑕疵

心理的瑕疵とは、事件や事故、自殺などのトラブルが発生し、心理的な問題を抱えているケースです。

環境的瑕疵と同様、何が心理的瑕疵に該当するか判断基準が難しいという特徴がありました。

しかし、令和3年(2021年)に心理的瑕疵の取り扱いについてのガイドラインの制定が進んでおり、少しずつ何が心理的瑕疵に該当するのか明確になりつつあります。

参考:「不動産取引における心理的瑕疵に関するガイドライン(案)」(国土交通省 不動産・建設経済局 不動産業課)
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001405362.pdf

・法的瑕疵(法律的瑕疵)

法的瑕疵とは、都市計画法や建築基準法、消防法などの法律に違反しているケースです。

法的瑕疵のある不動産だと、自然災害の影響で建物が焼失、倒壊した場合や経年劣化を理由とする建て直しが必要になった場合でも再建築不可となり建て直しができない可能性があるので要注意です。

●瑕疵があると瑕疵担保責任を問われる

瑕疵がある物件を売却すると、売主は瑕疵担保責任に問われる可能性があります。

瑕疵担保責任は民法改正によって契約不適合責任に変更されました。

契約不適合責任に問われた場合、追完請求(瑕疵を補修後の引き渡し)、代金減額請求(補修費用分の減額)、催告解除・無催告解除(契約解除)、損害賠償のいずれかを請求されます。

瑕疵の発覚による損害を軽減するには、瑕疵保証(瑕疵保険・住宅瑕疵担保責任保険)の利用をおすすめします。

瑕疵保証とは、瑕疵によって発生した一定の損害を補償してくれる仕組みです。

売主は買主の請求に備えられる、買主は売主に請求しても応じてもらえないという事態を回避できるため、双方が安心して売買契約の締結に臨めるでしょう。

不動産の売却時に活用できる瑕疵保証(保険)

瑕疵保証(保険)を利用した場合は、万が一売却後の不動産に瑕疵が潜んでいて買主から責任を追及されたとしても保険金で補えるというメリットがあります。

不動産の売却時に活用できる瑕疵保証として、以下の2つが挙げられます。

・既存住宅売買瑕疵保険(個人間売買タイプ、検査事業者保証型)
・既存住宅売買瑕疵保険(個人間売買タイプ、仲介事業者保証型)

それぞれの違いを詳しく解説していきます。

●既存住宅売買瑕疵保険(個人間売買タイプ、検査事業者保証型)

この保険では、中古住宅の個人間売買において、売主に変わって検査事業者(住宅瑕疵担保責任保険法人)が保証を行います。

保険の加入者は検査事業者なので、瑕疵が見つかった場合は検査事業者が買主に対して保証を行い、保険会社から検査事業者に保険金が支払われる仕組みです。

保証対象となるのは補修費用、調査費用、仮住居、転居費用などで補修費用は構造耐力上主要な部分もしくは雨水の侵入を防止する部分の補修に限られます。

保険金額や保険期間(保証期間)、保険料は商品によって異なります。

参考:「既存住宅売買瑕疵保険(個人間売買タイプ、検査事業者保証型)」(国土交通省)
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutaku-kentiku.files/kashitanpocorner/jigyousya/about_inspector_guarantee_type.html

●既存住宅売買瑕疵保険(個人間売買タイプ、仲介事業者保証型)

この保険では、中古住宅の個人間売買において、売主に変わって仲介事業者が保証を行います。

保険の加入者は仲介会社なので、瑕疵が見つかった場合は仲介事業者が買主に対して保証を行い、保険会社から仲介事業者に保険金が支払われる仕組みです。

保証対象は、検査事業者保証型と同様です。

参考:「既存住宅売買瑕疵保険(個人間売買タイプ、仲介事業者保証型)」(国土交通省)
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutaku-kentiku.files/kashitanpocorner/jigyousya/about_business_guarantee_type.html

瑕疵保証を利用するときの注意点

瑕疵保証を利用するときは、以下の3つの点に注意が必要です。

・保険料の負担は当事者間での話し合いで決める
・保証対象外の瑕疵には適用されない
・検査で瑕疵が見つかった場合は補修を行った上で再検査となる

それぞれの注意点を詳しく紹介していきます。

●保険料の負担は当事者間での話し合いで決める

瑕疵保証を受けるための保険料については売主と買主のどちらが負担しても良いと考えられていますが、不動産の売却をスムーズに進めるには、売主側が負担するのが望ましいとされています。

契約後のトラブルを回避するためにも、どちらが保険料を負担するのか確認しておくことが重要です。

手続きの流れとしては保険料を売主または買主が保証会社に支払い、瑕疵が見つかった場合は買主が保険会社に請求することになるため、売主と保険会社間でやり取りを行うことは基本的にありません。

●保証対象外の瑕疵には適用されない

瑕疵保証はすべての瑕疵が保証されるわけではなく、保証の対象が限定されています。

そのため、保証の対象外となる瑕疵が発覚した場合は保険金の支払いが行われません。

上記のようなケースで買主から責任を追及された場合は、売主が補修費用を負担するということを十分理解した上で利用しましょう。

●検査で瑕疵が見つかった場合は補修を行った上で再検査となる

瑕疵保証を利用する際は、住宅に対して検査が行われます。何らかの問題があって指摘を受けた場合、補修を行った上で再検査を受けなくてはなりません。

再検査を受ける前の補修の費用は売主負担となるため、トラブルを未然に防ぐ効果は期待できるものの、反対に支出が増える要因になる可能性もあるということを理解しておきましょう。

トラブル回避が必須

瑕疵担保責任は法改正により契約不適合責任と変更になったことで、土地や建物に潜む瑕疵は隠れた瑕疵に限定されなくなりました。

以前より責任を負う対象が広くなったため、瑕疵保証といったトラブル回避が必須になっていると言えます。

しかし、すべての売買契約で契約不適合責任が問われるわけではありません。

契約不適合責任は中古住宅の個人間売買で適用されますが、不動産会社への売却であれば対象外となります。

つまり、不動産買取業者を利用すれば、売却後のリスクを軽減できるということです。

「ソクガイ.jp」は買取価格が相場と比べて低くなりがちな不動産買取において、相場に近い買取価格を実現している不動産買取業者です。

売却後のトラブルを回避したいと考えている人は一度相談してみてはいかがでしょうか?

 

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媒介契約とは?媒介契約の種類と締結する際のポイントを解説

2021年09月17日

土地や建物などの不動産売買(不動産取引)を行う場合、自分で買い手を探すのは手間と時間など負担が大きいため、不動産仲介会社に仲介を依頼して販売活動を進めていくのが一般的です。

仲介を依頼する際は不動産仲介会社と媒介契約という契約を締結しますが、媒介契約の契約形態は全部で3つの種類があり、違いがよく分からないという人も多いのではないでしょうか?

この記事では、媒介契約の違い、媒介方法の違い、契約を締結する際のポイントについて解説します。

不動産売買で不動産会社と媒介契約を締結する予定がある人は参考にしてください。

 

媒介契約は全部で3種類

売主が自分自身で買主を探し直接売買契約を締結する直接取引を除き、基本的には不動産売買の専門家(プロ)である宅地建物取引士が所属している不動産業者にサポートを依頼することになります。

宅地建物取引業(宅建業)を営んでいる不動産仲介会社にサポートを依頼した場合、売買契約の成立(成約)までがスムーズです。

そのため、不動産売買を予定している人には、仲介を依頼することをおすすめします。

不動産業界では、不動産会社に仲介を依頼し依頼を受けた不動産会社との間で契約を交わすことを媒介契約の締結と呼びます。

媒介契約の種類は全部で以下の3つがあり、独特な不動産用語が使用されることが多いため、3つの違いをしっかり理解した上で媒介契約の締結に臨むことが大切です。

・一般媒介契約
・専任媒介契約
・専属専任媒介契約

それぞれの違いを詳しく紹介していきます。

●一般媒介契約

一般媒介契約には「明示型」と「非明示型」の2種類あります。

明示型は仲介を依頼した不動産会社の数や社名を開示、非明示型はこれらを開示しません。

非明示型では、不動産会社はライバルの存在を把握しにくく営業戦略を立てにくいため、売却活動に取り組みにくいです。

そのため、特別な理由がない限り明示型を選択した方が良いでしょう。

一般媒介契約とは、依頼主(依頼者)に比較的有利な契約条件となっているのが特徴です。

例えば、自分で発見した買主との直接契約(自己発見取引)、複数社との媒介契約の締結が可能、契約の有効期限や契約期間の上限の設定なし(原則3カ月)、レインズ(不動産流通機構・指定流通機構)の登録は任意、業務処理・販売状況の報告義務は任意となっています。

複数社に依頼すれば競い合うことで好条件での成約が期待できる一方、不動産会社は頑張っても仲介手数料を必ず得られるとは限らないので一部の不動産会社しか積極的に取り組まない可能性があります。

●専任媒介契約

専任媒介契約とは、一般媒介契約よりも不動産会社に歩み寄った契約条件となっているのが特徴です。

例えば、自分で発見した買主との直接契約が可能、契約は1社のみ、契約の有効期限や契約期間は3カ月以内、レインズの登録は契約締結日から7営業日以内、2週間に1回以上の報告義務が課されています。

契約を締結するのが1社に絞られたため、不動産会社は成約に至れば必ず仲介手数料を得られます。

しかし、その分、レインズの登録義務や報告義務が課されているため、不動産会社に歩み寄りながらも、依頼主をより手厚く保護した内容となっていると言えるでしょう。

●専属専任媒介契約

専属専任媒介契約とは、専任媒介契約と比較すると不動産会社に歩み寄っている一方、制限がさらに厳しくなっているのが特徴です。

例えば、自分で発見した買主との直接契約が不可、契約は1社のみ、契約の有効期限や契約期間は3カ月以内、レインズの登録は契約締結日から5営業日以内、1週間に1回以上の報告義務が課されています。

自己発見取引が禁止されているため、売主は自分で買主を見つけても必ず不動産会社を介さなくてはなりません。

不動産会社にとって仲介手数料を得られるケースが増えたのでプラスと言えますが、レインズの登録までの期間が短く、報告義務の頻度が多くなっており、双方にとって制限が厳しい内容と言えるでしょう。

媒介方法は全部で2種類

媒介契約の種類は全部で3種類ありましたが、媒介契約締結後の媒介方法は全部で以下の2種類です。

・片手取引
・両手取引

それぞれの媒介方法の違いについて詳しく説明していきます。

●片手取引

片手取引とは、買主・売主と媒介契約を締結する不動産会社がそれぞれ異なっている契約形態です。

不動産会社が仲介手数料を請求できるのは媒介契約の相手方だけであるため、不動産会社にとっては収益性の低い媒介方法と言えます。

売主にとっては、幅広く物件情報が周知されるため、多くの購入希望者に見てもらえる点がメリットとして挙げられます。

その結果、好条件(スムーズ、高値)での不動産売却が期待できるでしょう。

●両手取引

両手取引とは、同じ不動産会社が買主と売主の両方と媒介契約を締結する契約形態です。

不動産会社は買主・売主の両方に仲介手数料を請求できるため、不動産会社にとって収益性の高い媒介方法と言えます。

売主にとっては囲い込みが発生するおそれがあるので要注意です。

囲い込みとは、不動産会社が自社の利益を優先し、物件情報を意図的に公開しない状況です。

好条件での売却が期待できない可能性があるということを覚えておきましょう。

媒介契約を締結する際のポイント

媒介契約を締結する際のポイント(コツ)として、以下の2つが挙げられます。

・複数の不動産会社に査定を依頼する
・査定結果だけでなく総合的に不動産会社を選ぶ

それぞれのポイントについて詳しく解説していきます。

●複数の不動産会社に査定を依頼する

不動産会社に売却の仲介を依頼する際は、いくらで売れるのかを算出する査定を依頼します。

査定結果は売出価格を決める重要な指標となります。

不動産会社によって査定で重視するポイントが異なるため、1社だけに査定を依頼して査定結果が低ければ損をする可能性があるので要注意です。

複数の不動産会社に査定を依頼することによって、査定結果を比較検討できるので適正な物件価格を把握できます。

その結果、売却で損をするリスクを軽減できるでしょう。

●査定結果だけでなく総合的に不動産会社を選ぶ

複数社に査定を依頼した後、査定結果を受け取った不動産会社の中から媒介契約を締結する1社を絞ります。

「査定結果の高い不動産会社を選べばいい」と思った人もいるかもしれませんが、不動産会社の中には、契約を取るためにわざと高い査定結果を提示するところもあるので注意が必要です。

悪質な不動産会社と媒介契約を締結すると損をするリスクが高まります。

不動産売却の失敗を未然に防ぐには、担当者との相性、売却実績、抱えている顧客の有無などを総合的に判断することが重要です。

売却方法は媒介以外にもある

不動産売却と聞くと、不動産会社に仲介を依頼し販売活動を行ってもらう媒介を想像する人が多いと思います。

しかし、売却方法には媒介以外にも不動産買取という方法があります。

不動産買取とは、売主と買主(不動産買取業者)が契約条件に合意した場合、すぐに売買契約が成立する契約形態です。

成約までの期間を短縮できるというメリットがある一方、買取価格が相場よりも低くなるというデメリットが挙げられます。

不動産買取に興味を持った人には「ソクガイ.jp」がおすすめです。

ソクガイ.jpは、一般的な土地・建物から、共有持分のみ、事故物件といった訳あり物件の買い取りにも対応している不動産コンサルティング会社です。

市場価格より買取価格が低くなりがちな不動産買取で相場に近い買取価格を実現しています。

不動産の買い替え(買い換え)を予定している、遺産分割を早く終わらせたいなど、少しでも高く・早く不動産を売却したい人は一度問い合わせてみてはいかがでしょうか?

 

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買付証明書とはどんな書類?メリット・デメリット、注意点も解説

2021年09月17日

土地やマンション、一戸建て住宅などの建物といった不動産売却を進めている人の中には、買主側から買付証明書をわたされたものの、何を意味するものなのか分からずに困っている人もいると思います。

「買付証明書=売買契約書」と考えていると、後でトラブルに発展する可能性もあるため、買付証明書と売買契約書の違いを把握しておくことが大切です。

この記事では、買付証明書とは何なのか、買付証明書のメリット・デメリット、注意点などを解説します。

仲介業者を介して不動産取引を進めているという人は参考にしてください。

買付証明書とは?

不動産を売却する際は、不動産業者に査定・仲介を依頼、媒介契約という契約締結を交わし、販売活動に取り掛かります。

販売活動では、ポータルサイトやレインズなどを活用しながら買主を探し、購入希望者が現れた場合には現地確認である内覧の実施に移行します。

内覧を終えた購入希望者はそのまま売買契約の締結に移行することもあれば、売主側に買付証明書や購入申込書などの書類・書面を提出することもあるため、何がどのように異なるのか分からないという人も多いのではないでしょうか?

買付証明書(購入申込書・買受証明書)と売買契約書の違いについて詳しく説明していきます。

●買付証明書

買付証明書とは、内覧を終えた購入希望者が購入の意思表示をするために提出する書面です。

法的拘束力(法的効力)はなく、キャンセル可能、手付金不要、本人確認書類はなくても問題ないという特徴があります。

一方的に売主や売主と媒介契約を締結している不動産仲介会社に、購入意思をハッキリさせるために買付証明書を提出することで、次のステップに移行させる目的があります。

・買付証明書の提出義務はない

買付証明書には法的性格がなく、慣行的なものなので提出義務はありません。

買付証明書の形式(書式)は特に決まっておらず書き方も統一されていません。

不動産会社が雛形を持っているケースがほとんどです。

買付証明書の有効期限(有効期間)は1~2週間程度と考えられているため、その間に売買契約の締結に向けた交渉を進めていくことになります。

・買付証明書に記載されている項目

買付証明書には決まった形式がありませんが、以下の3つの項目が盛り込まれているのが一般的です。

・購入希望者名、購入希望金額、有効期限
・対象の物件(所在地や建物の構造、物件規模、物件面積、部屋番号など)
・購入条件(融資の有無、契約時期など)

買付証明書に購入希望金額を記入したからといって物件価格(売買代金が)その通りになるわけではありません。

価格交渉(条件交渉)の上、売主の承諾(合意)を得てようやく価格が変更となるという点に注意してください。

●売買契約書

売買契約書とは、売主と買主との間で契約書の内容に基づいて契約を交わすことを約束する書面です。

法的拘束力(法的効力)あり、キャンセルは可能であるものの違約金(手付金)を支払うことになる可能性が高い、手付金あり、本人確認書類の提出が必須など、買付証明書と異なる点が多数あります。

買付証明書は準備段階、売買契約書は最終段階(正式な契約)と区別しましょう。

買主が買付証明書を提出するメリット・デメリット

買付証明書を提出することにどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか?

買付証明書のメリット・デメリットとして、以下の3つが挙げられます。

・購入の意思を表示できる
・不動産会社からお得な情報を入手しやすくなる
・提示条件によっては交渉が後回しになる

それぞれのメリット・デメリットを詳しく紹介していきます。

●購入の意思を表示できる

買付証明書を売主または売主と媒介契約を締結している不動産会社に提出することによって、自分の購入の意思を表示できます。

購入の意思を表示することにより存在を売主にアピールできるというメリットがありますが、売却購入価格の欄に希望売却価格とかけ離れた金額を記入した場合、門前払いの可能性があるので注意が必要です。

独断で金額を決定するのではなく、本当に購入を検討しているのであれば、不動産会社と相談しながら金額を決めるのが重要なポイント(コツ)と言えるでしょう。

●不動産会社からお得な情報を入手しやすくなる

売却希望価格で買主を見つけることができなかった場合、売主は値下げして売却することになります。

そのような状況で、事前に買付証明書を提出していれば、優先的に連絡をくれる可能性があります。

そのタイミングで購入意思を表明すれば値下げ価格で再募集をかける前に物件を入手できるので、買付証明書を提出したほうがお得に物件を手に入れられる可能性が高いでしょう。

●提示条件によっては交渉が後回しになる

ダメ元で購入希望価格を売却希望価格とかけ離れた価格を記入することは基本的におすすめしません。

その理由は、買付証明書を提出していても、購入意思がないものとして扱われてしまうためです。

値下げに転じることになっても、優先的に声をかけてもらえなくなるので、売主の立場も踏まえながら買付証明書を作成しましょう。

買付証明書を提出する上での注意点

買付証明書の注意点として、以下の3つが挙げられます。

・買付証明書だけでは契約が成立しない
・キャンセルの状況によっては損害賠償責任を負う
・キャンセルが原因で信用を失う可能性がある

それぞれの注意点について詳しく解説していきます。

●買付証明書だけでは契約が成立しない

買付証明書はあくまで購入意思を示すものです。そのため、買付証明書を提出しただけでは売買契約が成立しません。

売買契約を成立させるためには、売買契約書の締結が必須です。

また、売主から連絡があったとしても買付証明書に記載した購入条件で成立するわけではない、買付証明書を提出しても必ず売買契約の締結に至るとは限らないという点に注意してください。

●キャンセルの状況によっては損害賠償責任を負う

契約成立に向けて交渉が進められ、相手方との間で、契約が成立することへの信頼関係が築かれる段階まで達しているにも関わらず、この信頼が裏切られた場合には、契約締結上の過失があったものとして、損害賠償請求が可能になります。。

その理由は、売主に購入するかもしれないという希望を抱かせたにもかかわらず契約を取り消す行為は、信用失墜行為に該当するためです。

契約準備段階に入っていた場合は損害が発生したと判断されます。そのため、キャンセル時期によっては損害賠償請求というペナルティがあるということを十分理解した上で買付証明書を提出しましょう。

●キャンセルが原因で信用を失う可能性がある

数多くの物件で買付証明書の提出後にキャンセルする行為は、信用を失うことにつながる可能性があります。

また、損害賠償請求を提起されるリスクを伴うだけでなく、最終的には不動産会社の信用を失う可能性が高くなります。

良い物件が出ても情報を提供してもらえなくなる、契約交渉の際に他の購入希望者を優先し、自分は後回しにされるなど可能性も高くなるので要注意です。

売主側の場合は、悪質な購入希望者に惑わされないためにも、買付申込書を提出した人がどのような人なのかを不動産会社に聞いておくと安心して交渉を進められるでしょう。

買付証明書の授受は媒介契約の場合のみ

買付証明書に関するやり取りは、一般的な不動産の売却方法である不動産会社に仲介を依頼して、媒介契約を締結する場合のみです。

不動産買取では、不動産買取業者と売主が直接の売買するため、買付証明書の授受は基本的にありません。

このように媒介契約を締結して不動産の売却を進める際は、成約までに時間がかかる可能性があります。

そのため、少しでも早く売却したい場合は不動産買取を選択肢に加えることをおすすめします。

不動産買取を望んでいる人には「ソクガイ.jp」がおすすめです。ソクガイ.jpは訳あり物件の買い取りにも対応している不動産コンサルティング会社です。

買取価格が市場価格(周辺相場)と比較して低くなりがちな不動産買取において、相場に近い買取価格を実現しています。

不動産売却に悩んでいる人は、一度問い合わせてみてはいかがでしょうか?

 

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遊休地は活用したほうがいい?遊休土地との違いと活用方法

2021年09月16日

相続した土地、将来何かに活用しようとして取得した更地(空き地)などを所有している人の中には、敷地が利用されないまま放置され続けている遊休地になっている人も多いのではないでしょうか?

遊休地は使用していない場合でも固定資産税や都市計画税といった税金が課されるため、何かしらの土地活用を検討することをおすすめします。

この記事では、そもそも遊休地とは何なのか、遊休土地との違い、活用をおすすめする理由、代表的な活用法について解説します。

遊休地を所有している人は参考にしてください。

遊休地とは?

インターネットで遊休地について調べると、遊休土地という言葉も表示されるため、遊休地と遊休土地は同じものだと思っている人も多いのではないでしょうか?

正確には遊休地と遊休土地は全く異なるものなので、誤解しないために双方の違いを把握しておくことをおすすめします。

遊休地と遊休土地との違い、遊休土地を所有している場合の選択肢について詳しく説明していきます。

●遊休地と遊休土地の違い

遊休地とは、取得してから使用していない土地のことです。

遊休土地とは、国土利用計画法による土地取引の許可または届け出をして取得した一定規模以上の土地で、尚且つ周辺地域の計画的な土地利用を図るために有効適切な利用を特に促進する必要があると都道府県知事が認めた一定以上の面積の土地で、取得してから2年以上使用していない土地です。

一見同じように思えますが、一種低層住居専用地域といった用途地域の定められている市街化区域で1,000平方メートル以上、都市計画区域で3,000平方メートル以上と具体的に規定されているのが遊休地との大きな違いです。(都市計画区域外では5,000平方メートル以上)

遊休土地(遊休農地)の通知を受けた場合には、6週間以内に利用または処分の計画を届け出る必要があります。

上記の条件に該当していない一定面積以下の遊休地でも、固定資産税や都市計画税といった税金が無駄にかかるので放置しておくことはあまりおすすめしません。

●売却するのも選択肢の1つ

遊休地を所有していても、固定資産税や都市計画税などが課税される、外部に管理委託する場合は管理費といった無駄な支出や管理の手間がかかることになります。

将来的に遊休地を使用する予定がないのであれば、売却するのも選択肢の1つです。

売却によって不動産の所有者でなくなった場合、固定資産税や都市計画税、管理費などの負担せずに済みます。また、売却によってまとまったお金が手に入る、近隣住民とのトラブルを回避できるといったメリットもあります。

遊休地を売却する際は、宅地建物取引士の在籍している不動産会社に査定を依頼して売却活動に取り掛かっていくのが一般的です。

しかし、なかなか買い手が見つからないケースも珍しくありません。

そこでおすすめするのが「ソクガイ.jp」です。ソクガイ.jpは訳あり物件の買い取りにも対応している不動産コンサルティング会社です。

不動産買取は買主と売主の両方が契約条件にさえ合意すればすぐに売買契約の締結に移行するため、売却活動にかかる時間を短縮できます。

また、ソクガイ.jpは買取価格が市場価格(周辺相場)よりも低くなりがちな不動産買取において、相場に近い買取価格を実現しています。

少しでも高く、早く遊休地を売却したいと考えている人は一度問い合わせてみてはいかがでしょうか?

 

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遊休地の活用をおすすめする理由

遊休地を特に活用せずにそのまま放置しておくことはあまりおすすめしません。

その理由は、活用したほうが以下のようなメリット(恩恵)があるためです。

・固定資産税の負担を軽減できる
・活用することによって継続的な収益が期待できる
・放置することによる近隣トラブルを未然に防げる

それぞれの理由を詳しく解説していきます。

●固定資産税の負担を軽減できる

使用していない空き地であっても、固定資産の所有者は毎年の固定資産税(14%)や都市計画税(0.3%)などの税金が課されます。

特にマンションやアパート、一戸建て住宅のような建物の建っていない土地(宅地ではない)の場合は、軽減措置・特例が適用されないので税負担が大きいという点に注意してください。

仮にアパート経営やマンション経営などの賃貸経営を開始した場合は宅地に変更となるため、税負担を1/6まで軽減できます。

また、都市計画税は1/3となります。

将来的に土地の使用を予定しているのであれば、それまで活用したほうが固定資産税の節税効果が得られるでしょう。

●活用することによって継続的な収益が期待できる

空き地を単に所有しているだけでは、固定資産税や管理費用などの支出が発生するだけです。

しかし、何らかの活用法を選択した場合、賃料や利用料などの収入が得られるようになります。

受け取った賃料や利用料などの収入は、固定資産税の支払いや生活費、老後の年金に充てられます。

土地活用には初期費用がかかりますが、支出しか生じなかった空き地の有効活用につながるでしょう。

●放置することによる近隣トラブルを未然に防げる

空き地のまま放置していると以下のような問題が発生する可能性があります。

・害獣の糞尿、害虫の発生などのトラブル
・雑草や木が生い茂ることによるトラブル
・不法投棄や不審者が住み着くことによるトラブル

土地活用を開始した場合、管理が行き届くようになるため、上記のトラブルを回避できます。

その結果、近隣住民との良好な関係をこれまで通り維持できるでしょう。

代表的な活用方法とメリット・デメリット

遊休地の土地活用と言っても何でも良いわけではありません。

立地に合っていない、需要が期待できない土地活用を選択すると、想定通りの収入が得られず資産を大きく減らす可能性もあるので要注意です。

土地活用を成功へと導くには、代表的な活用方法のメリット・デメリットを事前に把握してから活用方法を選択することが重要なポイント(コツ)です。

代表的な土地活用である賃貸経営、太陽光発電、駐車場経営のメリット・デメリットを紹介していきます。

●賃貸経営

賃貸経営とは、賃貸マンションや賃貸アパートなどの収益物件(賃貸物件・投資用不動産)を建築し、貸し出すことにより家賃収入を得る土地活用です。

住宅を建設するので、固定資産税や都市計画税の節税効果だけでなく評価額を下げることで相続税の節税効果も期待できます。

また、安定的・継続的に得られる家賃収入は生活費の補填、老後の生活費の確保につながります。

しかし、投資用物件を新築する際の初期投資が大きいという点に要注意です。

不動産投資初心者が賃貸経営を開始する場合は、リスクを少しでも軽減するためにも不動産会社のサポートが必要不可欠と言えるでしょう。

●太陽光発電

太陽光発電は太陽光さえしっかりパネルに当たっていれば売電収入が得られるため、賃貸経営のような空室リスクや家賃滞納リスクなどを気にせずに済みます。

しかし、太陽光発電設備を設置する際に開発許可が必要になるケースもあります。

また、許可が下りるまで時間を要するケース、許可が下りないケースもあるので要注意です。

太陽光発電が普及したことにより初期投資費用は以前と比べて少なくなったものの、年々買取単価が下がっているため、太陽光発電による大きな利益はあまり期待できないということを理解した上で始めましょう。

●駐車場経営

駐車場経営は平坦な土地であれば、特に初期投資を必要とせず手軽に始められるのが大きな魅力です。

しかし、賃貸経営のように物件を建築しないため、固定資産税や相続税の節税効果は期待できません。

太陽光発電と同様、収益性はそこまで高くなく需要の有無の判断が難しいので注意が必要です。

そのため、駐車場経営を始める際には、コインパーキング業者や不動産会社などの専門家のサポートが必須と言えるでしょう。

遊休地は有効活用または売却

遊休地を所有している場合、将来的に使用する予定がないのであれば売却することをおすすめします。

しかし、将来的に使用する予定がある場合は遊休地のまま放置していても損をするだけなので、何らかの有効活用を検討する必要があります。

例えば、事業用定期借地として貸し出す、市民農園として運用、トランクルームを設置するなどです。

上記のようにさまざまな活用方法がありますが、どのプランが合っているか見抜くことは容易ではありません。

土地活用を成功させるには、独断で決めず専門家に相談しながら決めることが重要と言えるでしょう。

旗竿地のメリット・デメリットは?高く売却するコツも解説

2021年09月16日

旗竿地とは、道路に接する部分が細長くなっている旗のような形の土地です。

相続した土地(敷地)や建物(物件)、所有しているのが旗竿地という人の中には、不動産売却で何かしら不利にならないのか不安という人も多いのではないでしょうか?

正方形、長方形、平ら(平坦)できれいに整った整形地とは異なり、三角形、五角形、高低差がある非整形地(旗竿地を含む)は、価格が安い一方、デメリットも多いので注意が必要です。

この記事では、旗竿地のメリットとデメリット、高く売却するコツを解説します。

旗竿地のメリット

不動産会社が紹介(提案)した住宅が中古一戸建て、注文住宅を新築しようと検討している土地が旗竿地というケースもあります。

旗竿地は道路に接している間口が狭く、細長い竿部分(路地状部分・延長部分)を通過してようやく玄関にたどり着くという土地の形状です。

一般的な整形地とは異なり、土地の形状が特殊なので、何らかの制限を受けないか気になっている人も多いのではないでしょうか?

形状だけに着目するとデメリットの多そうな旗竿地ですが、メリットもあります。

まずはメリットについて詳しく説明していきます。

●静かで落ち着ける

旗竿地の住まいを確保する、旗竿地で家づくりを始めるメリットには、静かで落ち着けるという点があります。

旗竿地では竿部分に建物を建築することはできないので、道路に接道している部分から奥まった場所に家を建てることになります。

つまり、公道からは離れているため、車やバイクの騒音、排気、通行人の話し声などが気になりにくいです。

そのため、交通量の多い公道でも、騒音や排気を気にせず落ち着いて暮らせるでしょう。

●予算を抑えたい人に需要がある

旗竿地は、きれいな形状をした土地(整形地)よりも価格が控えめな傾向があります。

その理由は、査定時に旗竿地のような不整形地は補正によって坪単価が引くなるケースが多いためです。

そのため、マイホームの取得を考えているものの、自己資金(購入資金)が不足している、住宅ローンで借入できる金額が少なく購入を躊躇している人でも手が届きやすいでしょう。

●税金を抑えられる

旗竿地は整形地と比べて資産価値が低くなります。

その理由は、固定資産税路線価をもとに算出する固定資産税評価額が整形地よりも低くなるためです。

固定資産税評価額が低いということは、不動産の所有者に毎年義務化されている固定資産税や都市計画税などの税負担を抑えられるということを意味します。

賃貸住宅の場合は賃貸物件の所有者(オーナー)が固定資産税や都市計画税を負担していたため、賃貸から切り替える人は実感がないかもしれません。

しかし、持ち家の場合は持っているというだけで毎年税金を課されるので、負担を軽減できるのは大きなメリットと言えるでしょう。

旗竿地のデメリット

旗竿地は特殊な土地形状であるため、整形地とは異なるデメリットが伴うことが注意点として挙げられます。

例えば、建物を建築する場合のルールについて定めた建築基準法第43条には「幅員が4m以上ある道路に敷地の間口が2m以上接していなければならない」という接道義務の項目があります。

接道義務(規制)に違反している、再建築不可となる可能性があり、リフォームは可能でも建て直しが不可能であるため、売却時に不利になりやすいという点に注意が必要です。

他にどのようなデメリットがあるのかを詳しく説明していきます。

●通風や採光に問題があるケースが多い

旗竿地は、周囲(隣地)を住宅に囲まれているため、通風(風通し)や採光(日当たり)に問題が生じるケースが多いです。

通風や採光に問題があるということは、夏場は湿気がこもりやすく、冬場は寒くなりやすいということなので、建物の劣化が進行しやすい、冷暖房の効率が悪くなります。

1階は通風や採光が悪いため、過ごす時間の長いリビングを2階に設ける、窓の位置を工夫するといった対策が必要になります。

また、四方を囲まれることによって隣家からの視線が気になりやすいため、ブラインドやカーテンを設置する、壁を高めにするなどのプライバシー面への配慮も重要です。

●土地の活用を工夫する必要がある

旗竿地は竿部分(路地部分)をどのように利用するかが大切なポイントです。

路地部分が狭い場合、土地活用が難しくデッドスペースとなることも珍しくありません。

そのため、設計プランを立てる際には工夫が必要になります。

路地部分が広ければ駐車スペース(駐車場)、トランクルームを設置するなどの有効活用が可能ですが、狭ければ子供の遊びスペースや自転車置き場などとして活用することになります。

しかし、路地部分を子供の遊び場にするのは少し危険です。

その理由は、先が公道になっているためです。

道路に飛び出さないように門を設置するといった事故防止を心がけておけば安心して過ごせます。

また、路地部分の広さが十分であれば問題ありませんが、奥行きが短い 場合は1台しか駐車できない、縦列駐車しかできない場合は不便であるという点に注意が必要です。

●建築コストが高くなる可能性がある

旗竿地に建物を新築することになったまたは旗竿地の建物を建て直すことになった場合は、建築コストが高くなる可能性があるという点に注意してください。

その理由は、旗竿地に新築する場合、電線や水道管、ガス管の引き込みなどにプラス料金が発生する可能性があるためです。

また、大きな重機が路地部分を通過できず追加の費用がかかることも。

せっかく土地を安く手に入れても建築コストが高くかかっては意味がありません。

旗竿地を取得して建物を新築する際は、事前に建築コストも確認してから購入を決定しましょう。

旗竿地を高く売却する方法

旗竿地のような非整形地は整形地と比較すると売却時に不利になりやすいです。

そのため、少しでも高く旗竿地を売却したいと考えている人は、対策を練ってから売却に臨むことが大切です。

旗竿地を高く売却する方法として、以下の2つが挙げられます。

・隣接する不動産を購入してから売却する
・買取専門業者に買い取りを依頼する

それぞれの方法を詳しく紹介します。

●隣接する不動産を購入してから売却する

路地部分に隣接する不動産を購入してから売却すれば、旗竿地ではなくなります。

旗竿地のデメリットが解消されることにより買い手需要(購入希望者)が増えるため、売却を有利に進めやすくなります。

しかし、必ずこの方法を選択できるわけではありません。隣接地の所有者に売却の意思がある、隣接地を購入する資金が旗竿地の所有者になければ実践できない点に注意が必要です。

●買取専門業者に買い取りを依頼する

不動産買取の場合、双方が条件に合意すればすぐに売買契約が成立します。

その結果、売却にかかる時間と手間を省けるだけでなく、不動産会社に仲介を依頼しないので仲介手数料も省くことが可能です。

しかし、不動産買取の場合は、相場よりも買取価格が安くなるのが一般的です。

そのため、少しでも高く売却したい人は、複数の買取業者に買取査定を依頼して、最も高い買取価格を提示してくれた業者に買い取りを依頼しましょう。

既に旗竿地を持っていて売却に悩んでいる人は「ソクガイ.jp」に相談することをおすすめします。

一般的に買取価格が安くなりやすい不動産買取ですが、ソクガイ.jpは相場に近い価格での買い取りを実現。

訳あり物件の買い取りにも対応しているので、一度問い合わせてみてはいかがでしょうか?

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土地の特徴を事前に知っておくことが大切

旗竿地という土地は、公道から離れているので落ち着ける、安く入るというメリットがある一方、売却時に不利になりやすい、新築する場合のコストが大きくなりやすいなどのデメリットも伴います。

購入してから後悔しても手遅れなので、メリットだけでなくデメリットも踏まえながら購入するか考えることが大切です。

また、売却を検討している人は、買い手が見つかるまでに時間がかかることを覚悟しておく必要があります。

今すぐに現金化したいという人は、買取専門業者に相談することをおすすめします。

未登記物件の売買は難しい?売りにくい理由と売却するための方法

2021年09月16日

相続したのが未登記建物(誰が所有者なのかということが登記されていない建物)だった場合、不動産売買に何らかの影響が生じるのか気になっている人も多いのではないでしょうか?

未登記建物であることが不動産売買に何らかのデメリットを及ぼす場合は、そのデメリットを理解してから売却に臨むことが不動産売買を成功に導く上で重要なポイント(コツ)と言えます。

この記事では、未登記建物が生じる主なケース、売買が難しい理由、売却方法を解説します。

未登記建物を所有していて売却を検討している人は参考にしてください。

未登記建物が生じる主なケース

新築マンションや新築一戸建てなどの新築物件を取得する場合は、不動産の所有者が誰かということを第三者に明示するために所有権保存登記(表題部への表題登記、建物表題登記)をおこないます。

中古マンションや中古一戸建てなどの中古物件を取得する場合にも、売主から買主へと所有権移転(権利を持っている人が変更した)が生じたことを証明するために所有権移転登記がおこなわれます。

遺言に基づく相続手続きで被相続人から相続人、贈与で贈与者から受贈者に名義を変更する場合も同様です。

上記を踏まえると、誰が所有者かという登記がなされていない未登記建物が生じることはなさそうですが、未登記建物は実際に存在し、不動産売買でトラブルが生じる可能性もあるので、未登記建物について知っておくことが大切です。

未登記建物が生じる主なケースとして、以下の3つが挙げられます。

・不動産を現金で売買した
・築年数がかなり経過している
・相続登記をおこなっていない

それぞれのケースについて詳しく説明していきます。

●不動産を現金で売買した

不動産を購入する際は通常自己資金だけでは購入資金(初期費用)が不足するため、金融機関の提供する住宅ローンを利用するのが一般的です。

住宅ローンを契約する際は万が一契約者が滞納して融資を回収できなくなることがないように、不動産に抵当権を設定します。

抵当権の設定は司法書士に依頼して法務局(登記所)で登録免許税という税金を納めて手続きを進めていきます。

抵当権は登記簿の権利部に情報が記載されるため、通常は未登記建物になることはありません。

しかし、資金に余裕があり現金で一括購入するケースでは抵当権を設定しません。

登記(申請)をする必要がなく、登記を無視したまま月日が経過して未登記物件となっているケースが考えられます。

●築年数がかなり経過している

昭和25年から誰が不動産の所有者か(所有権を有しているのか)ということを確認しやすくするために、土地台帳法が改正されました。

この改正によって別々に管理されていた不動産登記簿と家屋台帳の管理が統一されることになりましたが、適切な更新手続きがおこなわれておらず、未登記の建物が存在しているケースが考えられます。

そのため、築年数が経過した不動産の中には、建物の登記がおこなわれていないケースもあるので注意が必要です。

●相続登記をおこなっていない

相続が発生した場合には、基本的には相続登記をおこないますが、適切な相続登記がおこなわれずに未登記となったままになっているケースも考えられます。

共有状態であるにもかかわらず未登記のまま放置されている場合は、共有者の誰かが勝手に売却する、抵当権を設定するなどのリスクを伴います。

共有状態の不動産を売却する際は共有者全員の同意が必要ですが、適正な手続きに基づいて売却を進めたいと考えていても、相続登記されていなければ誰が共有者なのか把握できません。

売却したくても売却できない可能性もあることが注意点として挙げられます。

未登記建物の売買が難しい理由

未登記建物を所有している人の中には、未登記建物の売買が難しいかどうか気になっている人も多いと思います。

結論から言うと、売買は簡単ではありません。

売買が難しい理由として、以下の2つが挙げられます。

・所有権を主張できない
・住宅ローンの審査に通らない

それぞれの理由を詳しく説明していきます。

●所有権を主張できない

所有権を有しているかどうかは、登記簿の権利部の記載で判断します。

その理由は、実際に不動産を占有している人が必ずしも所有者とは限らないためです。

そのため、不動産を売却する際は自身が所有する不動産かどうかを証明しなくてはなりません。

不動産が未登記の場合、所有者であることを証明する証明書を有していない状態なので、売買契約書の作成、署名・押印まで至ることができない可能性がある点に注意が必要です。

●住宅ローンの審査に通らない

金融機関は融資を回収できない場合に備えて不動産に抵当権を設定します。

融資を回収できなかった場合は、売却により現金化して回収することになるため、融資対象の不動産は安定した資産価値を有するものでないといけません。

登記不動産ではなく未登記不動産の場合、所有権を主張できない建物という理由で担保価値がなく融資が実行されない可能性が高いです。

自己資金での購入になるので買い手が限られるという点にも注意してください。

未登記建物を売却するには?

未登記建物は売買が難しいとのことでしたが、どうすればうまく売買できるのでしょうか?

未登記建物をうまく売却する方法として、以下の3つが挙げられます。

・登記を完了させてから売却する
・解体してから売却する
・買取業者に買い取りを依頼する

それぞれの方法を詳しく紹介していきます。

●登記を完了させてから売却する

まずは登記を完了させてから売却するという方法です。

売主が登記を完了させてから売却した場合、未登記の状況よりも需要が高くなります。

そのため、需要が高まることによって好条件での売却が期待できます。

しかし、登記を完了させるのに手間と時間がかかる点にも要注意です。

また、土地家屋調査士に依頼し境界を確定させなくてはならない場合は、何かと費用がかかるということも覚えておきましょう。

●解体してから売却する

次は建物を解体してから売却するという方法です。

未登記建物を解体した後は、滅失登記の代わりに家屋滅失届という書類を提出します。

土地の売買に切り替わるので、未登記であることが問題ではなくなります。

通常の土地売買と同様の流れで売却を進めていくことになるので、好条件での売却が期待できる一方、建物の解体費用がかかるという点に注意しましょう。

●買取業者に買い取りを依頼する

最後は買取業者に買い取りを依頼するという方法です。

未登記建物の売買は売却後に契約不適合責任といったトラブルに発展する可能性が高い点に注意が必要です。

一方、買い取りであれば不動産会社(不動産買取会社)が買主となるため、契約不適合責任に問われるリスクを負いません。

不動産買取を検討している人は「ソクガイ.jp」がおすすめです。

ソクガイ.jpは訳あり物件の買い取りにも対応しており、買取価格が市場相場(相場価格)より低くなりがちな不動産買取において相場に近い買取価格を実現しています。

未登記建物の売買に悩んでいる人は、一度問い合わせてみてはいかがでしょうか?

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専門家に相談することが重要

新築物件を取得する、築年数の浅い中古物件を取得する場合は未登記建物であるリスクは低いです。

しかし、相続した不動産や所有しているのが築年数のかなり経過した不動産の場合は、未登記建物の可能性が高いという点に注意してください。

未登記建物を売却する際は一般的な不動産と異なり、トラブルに発展しやすいということを理解した上で売却に臨むことが大切です。

信頼できる実績豊富な不動産会社に相談しながら売却を進めましょう。