測量図とはどのような図面?3つの種類と取得方法、注意点

2021年08月18日

測量図とは、土地の境界を示す図面ですが、どのようなときに測量図が必要になるのか、種類が複数あり各測量図で何が異なるのかよく分からないという人も多いのではないでしょうか?

測量図がどのような書類なのかをよく分からないまま不動産売却に臨むと、速やかに売却を進められない、後でトラブルに発展する可能性があるため、測量図の知識をしっかり深めておくことが大切です。

この記事では、測量図とは何なのか、取得方法や取得する際の注意点を解説します。

測量図の種類

測量図とは、隣接する土地(隣地・隣接地)や道路との境界がどこなのかを明確にするための図面です。

地図(公図)を確認しても、どこが隣地との境界線(基準点)なのか明らかではありません。

測量図は以下の3種類ありそれぞれ特徴が異なるため、どのようなときにどの測量図が必要になるのかを事前に把握しておくことが大切です。

・現況測量図
・地積測量図
・確定測量図

それぞれの測量図を詳しく解説していきます。

●現況測量図

現況測量図とは、目視で確認した土地の境界線を簡易的に示した測量図です。

塀やフェンス、境界杭(境界標)といった土地の境界を示すものを確認しながら測量図を作成します。

隣地に住んでいる人の立ち会いや境界に対する承諾(合意)は得ていないことが多く、資料の正確性、精度には課題が多いです。

測量図の作成者は土地家屋調査士や測量士などの専門家です。

両者の違いは、土地家屋調査士は登記を目的とした測量が可能、測量士は登記を目的とした測量はおこなえないという点です。

●地積測量図

地積測量図とは、法務局(登記所)に備え付けられている(保管されている)測量図です。

土地の境界線を示しているという点は現況測量図と同じです。

登記されている測量図なので、現況測量図よりも精度は高いですが、必ずしも正確とは言い切れません。

測量技術の進歩により、実際に現地で測った地積と測量図の地積(結果)に差が生じることもあるので注意してください。

作成年度が古い場合は表示されている現況の地積測量図(申請情報)に誤りがある可能性が高く、信頼度が低いので再度測り直すことをおすすめします。

●確定測量図

確定測量図とは、隣地の所有者(隣人)や行政の承諾(境界確認・境界確定)を得た測量図です。

現況測量図に記載されている境界(筆界)を確認しながら合っているかを調べます。

確定測量図のポイントは、隣人や行政による確認が完了した図面であるため、境界を表す書類の中で信頼度が最も高いという点です。

測量図の取得方法とは

測量図の取得を考えている人の中には、どこで取得できるのか、誰に依頼すればいいか分からないという人も多いのではないでしょうか?

測量図は上述したように3種類あり、どの測量図を取得するかで取得方法が異なるため、各測量図の取得方法を事前に確認しておくことが重要です。

各測量図の取得方法について詳しく解説していきます。

●現況測量図・確定測量図の取得方法

現況測量図と確定測量図を取得する際は、土地家屋調査士に作成を依頼します。

「測量士ではダメなの?」と思った人も多いかもしれませんが、最終的に登記を目的としているのであれば測量士ではなく土地家屋調査士に依頼しなくてはなりません。

現況測量図は官民査定(隣人や行政による確認)を省略することで取得までの時間が短くなるものの、測量図の精度という点では確定測量図よりも低いというデメリットがあるので注意が必要です。

確定測量図は現況測量図とは違い官民の立ち会いが必要なので時間と費用がかかりますが、測量図の精度という点では現況測量図より高いというメリットがあります。

●地積測量図の取得方法

地積測量図は、法務局(登記所)に備え付けられている(保管されている)測量図です。

そのため、地積測量図を取得したい場合は、不動産を管轄している法務局に申請して取得します。

しかし、地積測量図が法務局(登記所)に備え付けられていない場合もあります。

そのようなケースでは土地家屋調査士に依頼して新たに測量図を作成しなくてはなりません。

取得の流れは現況測量図、確定測量図の流れと同じになるので、そちらをご確認ください。

測量図を取得する際の注意点

測量図を取得する場合は、どの測量図でもいいと思っている人もいるかもしれませんが、測量図は自分の使用目的に合った測量図を選ばなくてはなりません。

また、不動産売買(不動産取引)で測量図を必要としないケースもあるといったように複雑なものなので、測量図を取得する際は以下の3つの注意点を押さえておくことが大切です。

・境界の承認に手間と時間がかかる
・現況測量図は土地や住宅の売買時には使用できない
・確定測量図が不要なケースもある

それぞれの注意点を詳しく解説していきます。

●境界の承認に手間と時間がかかる

確定測量図を作成するにあたり、隣人の承諾を得る際は所有者全員分の承諾が必要です。

所有者が1人だけの場合は比較的速やかに承諾を得られますが、共有状態にあって複数の所有者が存在しているケースでは、承諾を得るのに時間と手間がかかります。

また、境界杭(境界標)が設置されていない場合は新たに設置しなければなりません。そうなると時間と手間だけでなく費用もかかってくるので注意が必要です。

●現況測量図は土地や住宅の売買時には使用できない

現況測量図は隣人や行政の承諾がないため、信頼度という点で地積測量図や確定測量図に劣ります。

土地や建物(住宅)などの不動産売却時には、信頼度の高い資料を添付する必要があるため、現況測量図ではなく確定測量図を用います。

確定測量図を作成する際は、隣人や行政の承諾を得る必要があり、作成するのに時間を要するため、スムーズに作成するためにも早めに不動産会社・土地家屋調査士に相談しましょう。

●確定測量図が不要なケースもある

不動産売却には必ず確定測量図が必要というわけではありません。

主要な地域の土地や住宅は地価が高く、地積が資産価値に与える影響が大きくなるため、求積つまり確定測量図の作成が必須となります。

一方で、地方で地価が低く、地積が資産価値に与える影響が小さい、元々土地が大きく多少の違いは誤差の範囲といったケースでは、確定測量図を使用しないということも珍しくありません。

そのようなケースでは、登記簿謄本に記載されている公簿面積を使用して取引することになるため、確定測量図を作成して無駄な支出が生じたということがないよう注意しましょう。

不動産会社任せにせず積極的に売却に参加することが大切

土地や建物といった不動産売却時には、「不動産の専門家である不動産会社に任せておけば安心」と考えている人も多いと思います。

しかし、不動産会社はあくまでも売却のサポートなので、全てをサポートしてくれるわけではありません。

不動産売却でのトラブルを未然に防ぐためには、売主も測量図に関する知識を身に付けるといったように積極的に売却に参加することが大切です。

不動産売却は、少しでも早く、高く売却したいと考えていてもなかなか思い通りにいかないことも多いです。

そこでおすすめするのが「ソクガイ.jp」の不動産買取です。

不動産買取とは、買取業者と売主が契約内容に合意さえすればすぐ売買契約が成立するのが魅力の不動産売却方法です。

通常不動産買取には相場よりも買取価格が安くなるというデメリットがありましたが、ソクガイ.jpは相場に近い価格での買取を実現しています。

少しでも早く、高く売却したい人は一度問い合わせることをおすすめします。

 

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底地とは?借地との違いやメリット・デメリット、高く売却する方法

2021年08月18日

相続が発生し底地権の設定されている不動産を取得した、借地として第三者に土地を賃貸することを検討している人の中には、底地権が設定されていることが将来的に不利にならないか気になっている人も多いのではないでしょうか?

一般的な宅地とは違い底地権が設定されていることが売却に不利になる場合、底地権を解消してから売却する、貸し出す前に売却した方が良いため、よく考えてから行動に移す必要があります。

この記事では、底地とは何か、底地と借地の違い、所有するメリット・デメリット、高く売却するコツについて解説します。

底地と借地の違いとは

相続した不動産に底地が設定されていて、底地とは何なのか、借地との違いは何なのか気になった人も多いのではないでしょうか?

不動産には専門的な用語が登場することも多く、きちんと理解していなかったことが原因によるトラブルに発展する可能性もあるため、言葉の意味をしっかり理解しておくことが大切です。

底地・借地とは何なのか、双方の違いを詳しく解説していきます。

●底地とは

底地とは、借地権の設定されている土地のことです。

底地権とは、土地を貸した相手が建物を建てる目的で土地を利用(使用)することを認める代わりに借主から賃料(地代)を得る権利のことです。

土地を貸し出しても、土地の権利関係は変わらず、底地の所有者(所有権を有する人)はあくまでも地主であるということを覚えておきましょう。

●借地とは

借地とは、他人から借りている土地のことです。

借地権とは、建物を建てる目的で設定された借地借家法における地上権または賃借権のことです。

地上権の場合、他人の所有する土地を土地所有者の承諾がない場合でも、原則的に使用収益する(貸し出す・賃貸借契約を締結する)、建物の売却や担保の設定が可能という特徴があります。

賃借権の場合、地上権と同じく他人の所有する土地を使用できますが、土地所有者の承諾がなければ原則的に建て替えや建物の売却が認められていないという点で異なります。

地上権、賃借権どちらの場合も土地の所有権は地主のままであるため、固定資産税や都市計画税は負担しません。

●底地と借地の違い

底地も借地も基本的に同じ土地を指しています。

貸主側から見た借地契約を締結した土地が底地、借主側から見た土地が借地とどちら側から見るかで呼び名が変わるという点に注意が必要です。

つまり、底地とは土地の所有者側となるため、借地権を設定している土地所有者側の話になります。

 

底地を所有するメリット・デメリット

相続で底地を取得した、これから借地権を設定して底地として所有することを検討している人の中には、底地を所有することにどのようなメリット・デメリットがあるのか気になっている人も多いと思います。

所有するまたは借地権を設定するより売却した方が良いケースもあるため、特徴をよく理解しておくことが重要です。

底地を所有するメリット・デメリットについて詳しく解説していきます。

●メリット

底地を所有するメリットには、以下の2つが挙げられます。

・賃料が得られる
・管理の手間が減る

・賃料が得られる

借地権設定者(貸主)は借地権者(借主)から毎月土地の賃料を受け取れる、契約更新時には更新料、譲渡や増改築時にも承諾料も得られます。

誰も使用していない空き地を持っている場合、物件が建っていなければ小規模宅地の特例が適用されず、固定資産税・都市計画税などの税負担が大きくなります。

しかし、借主が建物を建てた場合、小規模宅地の特例が適用されることで税金が軽減される、借主から支払われる賃料収入を税金の支払いに充当できます。

 

・管理の手間が減る

空き地として所有する際に地主が自身で管理する場合は、手間と時間がかかります。

また、管理会社に管理を委託することで手間と時間を省くことはできますが、費用がかかる点に注意が必要です。

しかし、底地として貸し出した場合は、借地権者(借主)が土地の管理をしてくれます。

手間と時間を省けるだけでなく、費用負担も軽減できる点が大きなメリットと言えるでしょう。

●デメリット

底地を所有するデメリットとして、以下の2つが挙げられます。

・土地を自由に使用できなくなる
・売却がしにくい
・土地を自由に使用できなくなる

底地は土地を使用する権利を貸し出している状態なので、底地権者は土地を自由に使用できません。

「短期間の貸し出しであれば問題ないのでは?」と思った人も多いかもしれませんが、借地権の設定期間(借地期間)は数十年単位となるので使用できない期間が長期になります。

一度定期借地を設定すると、長期間自分が所有している土地であるにもかかわらず使えなくなるため、将来的に使用する予定がないかきちんと確認してから設定しましょう。

・売却がしにくい

底地を購入した人は、借地権に基づく第三者が土地を使用しているため、土地を自由に使用できません。

そのため、底地の購入希望者は賃料収入を得たい投資家または業者に限られるという点に要注意です。

購入希望者が限られるということは、流動性が低く、不動産会社と相談して不動産売却を進めていても安く買いたたかれる、なかなか買主が見つからず契約成立までに時間がかかる可能性が高いです。

一般的な不動産と比べると売却が不利になるということを十分に理解した上で売却に臨みましょう。

底地を高く売却する方法

底地は売却がしにくいというデメリットがありましたが、底地を高く売却することは不可能ではありません。

底地を高く売却するには、以下の3つの方法を押さえた上で売却に臨むことが重要です。

・借地人に売却する
・借地人と協力して売却する
・買取業者に買い取ってもらう

それぞれの方法について詳しく解説していきます。

●借地人に売却する

借地人の中には、借地契約の締結中はずっと賃料を支払うことになるため、底地を買い取ることによって賃料を支払わずに済むようになりたいと考えている人もいます。

投資家や不動産会社に売却する際は、少しでも安く買い取って賃料収入を多く得るまたは転売による譲渡益(売却益)を多く得ることを目的としているので安く買い取られるのが一般的です。

しかし、借地人の場合は買い取ることによるメリットが大きいため、投資家や不動産会社に売却するよりも高く買い取ってもらうことが期待できます。

 

●借地人と協力して売却する

借地人が借地権を手放したいと考えている場合は、借地人と協力して売却します。

具体的には底地から更地に変更して売却するという方法です。

更地に変更すれば制限を受けなくなるため、自由度の高い土地に生まれ変わります。

結果的に土地の需要が高まるため、好条件で売却したい人にはおすすめです。

●買取業者に買い取ってもらう

底地の買取を専門とする買取業者に売却するという方法もあります。

買取業者によって買取価格が異なるため、複数の買取業者に査定を依頼し、買取価格を比較してから買取を依頼することが大切です。

「ソクガイ.jp」は、底地の買取にも対応している不動産コンサルティング会社です。

一般的に買取価格が相場よりも安くなりやすい買取において、相場相当の買取を実現しています。

底地の売却に悩んでいる人は、一度相談することをおすすめします。

 

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将来をよく考えながら戦略を立てることが大切

底地は継続的・安定的な賃料収入が得られる一方、所有権は地主にあっても土地を使用する権利は借地権者にあるため、使用を制限されるというデメリットがあります。

底地として所有を続けるまたは売却するという方法のどちらが向いているかは人によって異なります。

例えば、将来的に土地を使用する予定で使用するまでは運用したいと考えているのであれば底地のまま所有する、将来使用する予定がないのであれば売却に踏み切るなどです。

空き地のまま所有していても税負担が大きいだけなので将来をよく考えながら戦略を立てましょう。

登記簿謄本とは?登記事項証明書との違いや3つの取得方法

2021年08月18日

簿謄本の提出を求められたものの、どのような書類なのか分からずに困っている人も多いと思います。

登記簿謄本は不動産の所有者が誰なのか、住所(所在地)、地目のほか、抵当権や借地権といった登記情報も記入されているなど、不動産売買には欠かせない重要な書類です。

この記事では、登記簿謄本とは何なのか、登記事項証明書との違い、確認できる内容(見方)、取得方法について解説します。

登記簿謄本と登記事項証明書との違いとは

不動産売却を進めるにあたり不動産会社から登記簿謄本を用意しておくように言われたものの、登記簿謄本とは何なのか、登記事項証明書との違いは何なのか分からずに悩んでいる人も多いと思います。

必要書類を準備できていなければ売却をスムーズに進められない、トラブルに発展する可能性もあるため、事前に登記簿謄本についての理解を深めておくことが大切です。

登記簿謄本とは何なのか、登記事項証明書との違いを詳しく解説していきます。

●登記簿謄本とは

登記簿謄本とは、登記に関する内容が記載(記録)された書類です。

法務局(登記所)が原本を保管しており、必要に応じて写しを交付していたので謄本と呼ばれています。

現在は原本を保管している一部の法務局(登記所)のみ、登記簿謄本の交付を受け付けています。

 

●登記事項証明書とは

登記簿謄本が一部の法務局でしか交付できないということを聞き、登記簿謄本が必要なのにどうしようと不安に感じた人もいると思います。

しかし、登記簿謄本が交付できない法務局でも登記事項証明書は交付してもらえるので問題ありません。

登記事項証明書とは、原本の保管ではなく、コンピュータ処理によって保管するようになった登記事項を用紙に印刷して証明したものです。

ほとんどの法務局がコンピュータ処理によって保管するようになっており、現在取得できるのは登記事項証明書が一般的です。

内容は同じなので登記事項証明書のことを登記簿謄本と呼んでいるケースも多数見られます。

登記事項証明書は全部で以下の4種類に分けられます。

・全部事項証明書
・現在事項証明書
・一部事項証明書
・閉鎖事項証明書

全部事項証明書は全ての情報が記載されているため、全部事項証明書を発行すれば問題ありません。

登記簿謄本(登記事項証明書)で確認できること

登記簿謄本(登記事項証明書)を発行することによって何が確認できるのか気になっている人も多いと思います。

登記簿謄本(登記事項証明書)は、表題部、権利部(甲区・乙区)に分けられています。

具体的にどのような情報が記載されているのか詳しく解説していきます。

●表題部

登記簿謄本の表題部には、物件の概要が記載されています。

登記簿謄本の表題部を見れば、土地の場合は所在や地番、地積などの情報、建物の場合は種類や構造、床面積などの情報を確認できます。

所在とは市区町村まで、地番とは不動産登記で土地に付与された番号のことで、所在と地番の両方を合わせたものが土地の所在地です。

他にも宅地、田、畑、山林などの土地の用途や種類を表す地目も記載されています。

種類とは居宅、店舗、共同住宅、事務所などの建物の用途、構造とは建築材料や階数などを表します。

●権利部(甲区)

登記簿謄本の権利部の甲区には、所有権に関する情報が記載されています。

例えば、何のために登記がおこなわれたのかといった登記の目的、受付年月日や受付番号、所有者の住所や氏名などが記載されています。

順位番号も記載されており、数字が大きい登記が新しい登記内容です。

●権利部(乙区)

登記簿謄本の権利部の乙区には、所有権以外の権利に関する情報が記載されています。

例えば、金融機関と住宅ローンを契約した場合に設定する抵当権、土地を貸し出した場合に設定する借地権(賃借権)といった登記の目的、受付年月日や受付番号、権利にかかわる人(債権者)の氏名などが記載されています。

抵当権の場合は債務額や利息、債務者に関する情報も確認可能です。

登記簿謄本(登記事項証明書)の取得方法

登記簿謄本(登記事項証明書)は、不動産売買時において不動産の所有者が誰なのか、不動産に抵当権といった他の権利が設定されていないかを確認する上で重要な書類です。

そのため、不動産売買時には登記簿謄本を取得する必要がありますが、どうやって取得すればいいのか分からないという人も多いと思います。

登記簿謄本の取得方法として、以下の3つが挙げられます。

・法務局の窓口で直接取得する
・法務局に郵送請求する
・オンラインで取得する

それぞれの取得方法を詳しく解説していきます。

●法務局の窓口で直接取得する

まずは法務局の窓口で直接取得するという方法です。

最寄りの法務局に直接行って登記簿謄本(登記事項証明書)を請求します。

基本的に法務局に請求できるのは平日のみなので、日中働いている場合は仕事の都合を調整してから法務局に行かなくてはなりません。

法務局に行って直接請求した場合にかかる費用(手数料)は600円で、他の方法と比べると高めに設定されているという点に注意が必要です。

●法務局に郵送請求する

2つ目は法務局に郵送請求するという方法です。

法務局の登記・供託オンライン申請システムから請求します。

初回サービス利用時のみ登録の手間と時間がかかりますが、そこまで時間がかかるわけではありません。

封筒に申請書を入れて切手を貼れば完了というわけではなく、返信用封筒も入れなくてはならない点に注意が必要です。

 

郵送請求の場合にかかる費用(手数料)は500円です。

「直接請求よりも安い」と考えた人も多いと思いますが、往復の切手代がかかるので最も費用がかかります。

また、手元に資料が届くまでに1週間程度の期間がかかるということも理解した上で選択しましょう。

●オンラインで取得する

3つ目はオンラインで取得するという方法です。

法務局に郵送請求するケースと同様、法務局の登記・供託オンライン申請システムから請求します。

オンラインで請求して直接法務局に取りに行く場合にかかる費用(手数料)は480円です。

3つの方法の中では最も費用を安く抑えられるため、費用負担を抑えたい、早く書類を手に入れたい人はオンライン申請+法務局での受取を選択しましょう。

登記簿謄本と登記事項証明書の内容は同じ

不動産売却時に不動産会社に登記簿謄本を用意するように言われたものの、法務局に登記簿謄本が用意されておらず、登記事項証明書しかないということも珍しくありません。

登記簿謄本と登記事項証明書の違いは、原本の保管かコンピュータ処理による保管なのかという点で、内容に差はないので安心してください。

そのため、登記簿謄本を用意するように言われた場合には、登記事項証明書を用意すれば大丈夫です。

不動産の売却を進めるにあたり、すぐに現金化したいと思っているものの、なかなか買い手が見つからずに困っている人も多いと思います。

そのような悩みを抱えている人には「ソクガイ.jp」の利用をおすすめします。

「ソクガイ.jp」は、訳アリ物件から一般的な物件まで幅広く買取をおこなっている不動産コンサルティング会社です。

不動産買取には買取価格が相場よりも低くなりがちというデメリットがありましたが、相場に近い価格での買取を実現しています。

少しでも早く・高く売却したい人は、一度問い合わせてみてはいかがでしょうか?

 

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連帯債務と連帯保証、ペアローンの違いは?契約時の注意点

2021年08月18日

住宅ローンを契約して不動産を購入したものの、離婚により購入した不動産が不要になることもあります。

そのような場合、契約中の住宅ローンがどうなるのか気になっている人も多いのではないでしょうか?

離婚時に住宅ローンの残債がある場合は、契約形態が連帯債務、連帯保証、ペアローンなのかによって誰に返済を履行する義務が生じるのかが異なるので注意が必要です。

この記事では、住宅ローンの契約方法の1つである連帯債務とは何なのか、連帯保証やペアローンとの違い、連帯債務で契約する際の注意点について解説します。

連帯債務と連帯保証の違い

不動産を購入する際は諸費用も含めると数千万円のお金がかかるため、金融機関から借り入れをして不動産を購入することになります。

金融機関が提供する住宅ローンには、フラット35のような長期固定金利の商品もあれば、変動金利の商品もあるなど金融機関(店舗)によってさまざまです。

住宅ローンを契約する際には、他にも連帯債務、連帯保証という契約形態がありますが、何が違うのか分からないという人も多いのではないでしょうか?

連帯債務と連帯保証の違いを詳しく解説していきます。

●住宅ローン控除の適用可否の違い

連帯債務とは、夫婦のどちらか一方が主たる債務者となり一方が連帯債務者(従たる債務者)となる契約形態です。

どちらも債務者となり、年収比率や不動産の持分割合(共有持分)に応じて双方が住宅ローン控除を利用できるので節税効果が高いというメリットがあります。

連帯保証は債務者が一人だけで、連帯保証人は債務者と同じ返済義務を負います。

連帯保証人が債務者に代わって弁済した場合には、債務者に請求(求償)できますが、申込者本人しか住宅ローン控除は利用できません。

連帯債務であればすまい給付金も双方が取得できます。

●共有持分の取得可否の違い

連帯保証の場合、債務者と同様に債権者に対し返済する義務を負いますが、共有名義人にはなれず共有持分を取得できません。

共有持分とは、複数人で不動産を保有(所有)する場合における所有権の割合です。住宅を夫婦の共有状態にしたい場合に有効です。

連帯債務の場合はどちらも債務者となるため、負担部分(負担割合)に応じた不動産の共有持分を取得できる点も大きなメリットです。

●返済義務の違い

連帯保証はあくまでも申込者本人が返済義務を負い、連帯保証人は申込者が滞納した場合に返済義務を負うのが一般的です。

※厳密には債権者は連帯保証人に直接請求も可能。弁済した連帯保証人は債務者に求償できます。

しかし、連帯債務は主たる債務者と従たる債務者の収入合算し契約者と連帯債務者が互いに協力し返済をおこないます。

返済義務という点では、双方がほぼ同等の返済義務を負っている点は連帯保証よりも連帯債務の方が厳しい条件が適用されている点に注意が必要です。

連帯債務とペアローンとの違い

連帯債務と連帯保証はそもそも契約者が一人なのか、二人なのかという点で大きく異なるため、違いも多数ありましたが、連帯債務とペアローンも異なっている点が多いのでしょうか?

連帯債務とペアローンとの違いを詳しく解説していきます。

●契約本数の違い

連帯債務の場合は、住宅ローンの契約が一本で、主たる債務者と従たる債務者が互いに協力し合って返済を進めていくことになります。

しかし、ペアローンは契約が一本ではなく、各自が住宅ローンの契約手続きをおこなうため、契約本数は二本です。

契約が一本の連帯債務の場合、住宅ローンの契約手続きにかかる手数料が二本分ではなく一本分が免除なるので費用負担を軽減できます。

一方、契約許雄数が二本になることで契約手続きにかかる手数料が二本分になるペアローンは、費用負担が大きいというデメリットを伴うので注意してください。

●団体信用生命保険への加入可否の違い

住宅ローンの契約時には、万が一の事態が生じて返済不能に陥らないようにするために団体信用生命保険(団信)に加入するのが一般的です。

ペアローンはそれぞれが住宅ローンを契約するので団体信用生命保険には双方が加入します。

しかし、連帯債務の場合は原則主たる債務者しか団体信用生命保険に加入できません。

主たる債務者しか団体信用生命保険に加入できないということは、従たる債務者が亡くなった場合には保険を適用できず従たる債務者の負担分の返済が残ってしまいます。

万が一にもしっかり備えておきたい人は双方が保険に加入できる夫婦連生団体信用生命保険(夫婦連生団信)などを用意している金融機関の住宅ローンを申し込みましょう。

連帯債務で契約するときの注意点

連帯債務で契約することに決めた場合、何に注意すればいいのでしょうか?連帯債務で契約するときの注意点として、以下の2つが挙げられます。

・離婚しても返済義務は消滅しない
・連帯債務者にも安定した収入が求められる

それぞれの注意点について詳しく解説していきます。

●離婚しても返済義務は消滅しない

離婚する場合は、家が仕事場から近いので夫が引き続き居住する、転校による子供の精神的な負担を軽減したいので妻と子供が引き続き居住するということもあります。

住宅ローンの残債がある場合、引き続き返済を続けることになりますが、連帯債務だと離婚しても契約が残ったままなので返済義務は消滅しません。

連帯債務の場合は返済義務を負ったままなので、引き続き居住する場合は居住する側が単独債務に変更する必要があります。

単独名義に切り替えるためには住宅ローンを借り換える必要がありますが、連帯債務では夫婦の年収の合算金額で融資を判断しており、収入の少なくなる単独名義は審査に通らない可能性も。

そうなると引き続き同じ物件に居住できなくなるため、売却によって返済額の全額を一括で返済し、別の物件を購入することになるケースが多いです。

離婚によって家を売却して残債を一括返済することになった場合には、速やかな現金化が求められます。「ソクガイ.jp」は相場に近い買取価格を実現している不動産コンサルティング会社です。

契約条件に不動産買取業者と売主の双方が合意さえすればすぐに現金化できるため、不動産売却に悩んでいる人は一度相談することをおすすめします。

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●連帯債務者にも安定した収入が求められる

住宅ローンを連帯債務で契約する場合には、連帯債務者は契約者と同じような返済義務を負います。

そのため、契約者と同様に安定した収入が求められることが多いという点に注意が必要です。

パートやアルバイトなどで収入が不安定と判断された場合には、審査に通らない可能性があります。

また、個人事業主もサラリーマンと比べて収入が安定しないため、審査に通らないということも珍しくありません。

共働きから専業主婦(専業主夫)に変更した、一方が病気で働けなくなった、離婚した場合などには途中で返済負担が重くのしかかることになる、契約を継続できなくなる可能性があるので注意してください。

離婚の場合は売却を選択するのがおすすめ

連帯債務の住宅ローンを契約していて離婚することになった場合は、どちらか一方が住宅ローンの返済を続けながら住み続けることも可能です。

しかし、夫婦二人の合算収入に基づいて返済額を決めたプランなので、継続するには返済負担が大きい、単独名義に切り替えるのは容易ではないということを理解しておかなくてはなりません。

トラブルを未然に防ぐには、離婚とともに不動産を売却して現金化することによって残債を完済することをおすすめします。

すぐに現金化したい場合には、一般的な仲介ではなく買取の利用を検討しましょう。

土地価格の調べ方を知りたい!【目的別】土地価格の調査方法

2021年08月18日

建物を解体した後の更地や相続によって空き地を取得した人の中には、土地売却を検討しているものの土地にいくらの価値があるのか知りたいと考えている人も多いのではないでしょうか?

不動産会社に査定を依頼して査定価格を教えてもらえば売却価格がどのくらいになるか把握できますが、査定後の営業が嫌なので自分で調べたいと考えている人も多いと思います。

この記事では、売却する前に価格相場を調べるメリット、土地の価格(値段)を調べる方法(計算式・計算方法)などを紹介します。

土地の価格相場を調べるメリット

土地を売却する際は、「不動産の専門家である不動産会社に相談すれば問題ない」と考えている人も多いかもしれませんが、必ずしもそれだけで十分とは言えません。

その理由は、不動産会社の査定額が相場とかけ離れていることは、相場よりも低く売り出すと損をする、相場よりも高く売り出すと買い手が見つからずに売却のチャンスを逃す要因となるためです。

査定額は適正な売出価格(売買価格)を決める重要な指標となるため、相場価格を知っておくことは土地売却でとても重要です。

そのため、土地売却に失敗しないためにも、土地の価格相場を事前に調べてから土地売却に臨むことをおすすめします。

土地の価格相場を調べるメリットとして、以下の2つが挙げられます。

・不動産会社の査定結果が適切か見極められる
・適切な売出価格を設定できる

それぞれのメリットについて詳しく説明していきます。

●不動産会社の査定結果が適切か見極められる

「不動産会社の査定結果はどこも同じ」と思っている人も多いかもしれませんが、そうとは言い切れません。

その理由は、不動産会社によって査定で重視するポイントに違いがあるためです。

仮に査定を依頼した不動産会社が相場より低い査定結果を提示した場合、それが相場より低いことに気付かないまま売却を進めると損をすることになります。

しかし、事前に相場を把握しておけば、不動産会社の査定結果が適切かどうか判断できます。

安く売り出すことで損をするリスクを防げるだけでなく、複数の不動産会社の査定結果と相場を比較して、条件の良い不動産会社に仲介を依頼できるようになるため、売却を有利に進めやすくなるでしょう。

●適切な売出価格を設定できる

不動産会社の提示した査定結果がそのまま土地の売出価格になるというわけではありません。

売出価格は不動産会社の査定結果に基づきながら決めるため、土地の相場を事前に知っておくことは市況(需要や傾向)に合った適正価格を設定する上で必要不可欠です。

市況に合わせた適切な売出価格を設定するということは、安く設定して損をする、高く設定して売り時を逃すという機会損失を防ぐことにつながります。

土地価格の調べ方:実勢価格・公示価格

通常は「一物一価」という1つの物には1つの基準値(市場価格・標準価格)があり、購入する際は基準値を参考に安いか高いか判断します。

しかし、土地には「一物四価」という1つの土地には4つの基準値があるといった考え方が存在するため、土地価格をどのように調べればいいのか分からないという人も多いのではないでしょうか?

※四価(実勢価格、公示価格、相続税評価額、固定資産税評価額)

土地価格の調べ方とその後の流れについて詳しく解説していきます。

●土地の価格の種類

土地の価格を調べる際は、土地の価格にどのような種類があるのかを知っておくことが大切です。

土地の価格は実勢価格と公示価格の大きく2種類に分けられます。

・実勢価格

実勢価格とは、売主と買主が実際に契約に合意した場合の時価です。類似物件の過去の取引事例を参考にしながら実勢価格を把握できれば、おおよその相場を知ることができます。

国土交通省が管理している以下の不動産取引価格情報検索サイト(土地総合情報システム)という検索システムを利用すれば、全国の過去2年間の取引を確認することも可能です。

参照:国土交通省「不動産取引価格情報検索」
https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet

また、不動産ポータルサイトに掲載されている広告の売出価格を調べることでも実勢価格が分かるので、手軽に実勢価格を知りたい人は不動産ポータルサイトで調べてみることをおすすめします。

・公示価格

公示価格とは、国土交通省の土地鑑定委員会が調査・公表する毎年1月1日時点における土地の1平方メートルあたりの価格(坪単価ではない)です。地価公示価格が正式名称です。

土地鑑定委員会が都市計画区域内で標準的な土地(標準値・基準値)を選定し地価調査を行い、1月1日時点の正常な価格を判定(発表)します。

3月下旬に公表されており、実勢価格と同様、不動産取引価格情報検索サイトで確認できます。

しかし、都市計画区域内の一部エリアに限定されているという点に注意してください。

●相場を把握した後は不動産会社に査定を依頼する

相場を把握したから終わりというわけではなく、不動産会社への査定依頼に移行します。

不動産会社が実施する査定は、机上査定(簡易査定)と訪問査定(詳細査定)の大きく2種類に分類されます。

机上査定とは、現地調査を行わずに実勢価格や公示地価などの情報に基づく査定方法です。

現地を確認しないので早ければその日のうちに査定結果が分かるものの、査定精度が訪問査定よりも低いという注意点があります。

訪問査定とは、机上査定で得られた情報に現地確認で得られた情報を加味する査定方法です。

現地調査が必要なので査定結果が出るまでに1週間程度かかるものの、査定精度が高いという点が大きなメリットと言えます。

不動産会社ごとに査定で重視するポイントは異なるため、正確な価値を知るには複数の不動産会社に査定を依頼する必要があります。

不安な人は不動産売買の国家資格である宅地建物取引士といった資格者が対応してくれる信頼できる不動産会社に査定を依頼しましょう。

そこでおすすめするのが一括査定サービスです。一括査定サービスとは、一度不動産情報を登録すれば複数の不動産会社に査定を依頼できるサービスです。

効率良く査定結果を得られるので手間を省きたい人は利用をおすすめします。

その他の目的別土地価格の調べ方

土地取引(不動産売却)を前提として、土地のおおよその価値を知りたい人は実勢価格や公示地価、正確な価格を知りたい人は不動産会社に査定を依頼するなどのように目的に合わせて使い分けることをおすすめします。

土地取引以外の目的で土地価格を知りたいと考えている場合は、どのような土地価格の調べ方があるのでしょうか?

他の土地価格の調べ方として、以下の2つが挙げられます。

・路線価(固定資産税路線価)
・固定資産税評価額

それぞれの価格の調べ方について詳しく紹介していきます。

●相続税や贈与税を知りたい場合は路線価

路線価は、毎年1月1日時点における道路に面した土地1平方メートルあたりの価格に面積をかけて算出される価格です。

公示価格の80%程度が目安となっており、相続税や贈与税などを算出する際の基準となります。

国税庁が管理している路線価図・価格倍率表から路線価を調べることが可能です。

参照:国税庁「路線価図・評価倍率表」
https://www.rosenka.nta.go.jp/

●固定資産税や都市計画税を知りたい場合は固定資産税評価額

固定資産税評価額とは、3年に1回算出される1月1日時点における土地価格です。

公示地価の70%程度が目安で、固定資産税や都市計画税、不動産取得税、登録免許税といった各種税金を算出する際の基準となります。

毎年土地の所有者に送られてくる納税通知書に添付されている課税明細書で固定資産税評価額を調べることが可能です。

路線価を0.8で割る、固定資産税評価額を0.7で割ることにより公示地価を逆算することもできますが、土地の価格を正確に知りたいという人は実勢価格や公示地価を直接調べることをおすすめします。

土地を売却する際は買取も候補に入れよう

土地価格の調べ方を知りたいと考えている人の多くは、少しでも土地を高く売るにはどうすればいいのかが気になっている人ではないでしょうか?

一般的な不動産の売却方法は、査定を依頼した不動産会社と媒介契約を締結してから売却活動を進めることになりますが、すぐに買い手が見つかるとは限りません。

時間がかかると、無駄な固定資産税や都市計画税を負担することになるので注意が必要です。

「ソクガイ.jp」は訳あり物件を含む、様々な不動産の買取を行っている不動産コンサルティング会社です。

一般的な買取は相場より買取価格が低くなる点がデメリットですが、ソクガイ.jpは相場に近い価格での買い取りを実現できている点がおすすめポイントと言えます。

土地の売却に悩んでいる人は、ソクガイ.jpに相談してみましょう。

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不動産の相続で必要な手続きとは?相続の流れと注意点も解説

2021年08月18日

相続開始(被相続人の死亡)により遺産相続が生じた人の中には、遺産に預貯金以外に不動産が含まれていて、1どのように相続手続きを進めればいいか分からないという人も多いのではないでしょうか?

不動産相続の手続きに不備があった場合は、後でトラブルに発展する可能性があるため、相続の流れやポイントをしっかり押さえてから相続に臨むことが重要です。

この記事では、不動産を相続した場合の流れや相続方法、押さえておくべきポイントを紹介します。


不動産を相続する際の流れ

被相続人の遺産が現金の場合は遺産分割しやすいですが、不動産は分割が容易な遺産ではないので遺産分割の際にトラブルが生じやすいです。

そのため、トラブルを未然に防ぐには、不動産を相続する際の流れを事前によく把握した上で遺産分割に臨むことが重要です。

不動産を相続する際の流れとして、以下の4つが挙げられます。

①相続人や相続財産を確定させる
②遺産分割協議をおこなう
③不動産の名義変更手続きをおこなう
④相続税の申告・納付をおこなう

それぞれの流れについて詳しく解説していきます。

●①相続人や相続財産を確定させる

まずは法定相続人や相続財産(遺産総額)を確定させます。

一般的に配偶者や子供が相続人になりますが、自筆証書遺言書や公正証書遺言書などの遺言書で相続人を指定しているまたは子供がいない場合は他の人が相続人に含まれるケースもあります。

そのため、誰が相続人なのか調査しなくてはなりません。

また、預貯金や土地や建物などの不動産、証券といったプラスの遺産だけでなく、自動車ローン(マイカーローン)や住宅ローンの残債、借金などのマイナスの遺産をすべて集めて遺産額(遺産の合計金額)を計算します。

この時点で、マイナスの遺産が多い場合は単純承認以外に限定承認や相続放棄なども視野に入れて相続方法を考慮します。

●②遺産分割協議をおこなう

相続人や相続財産を確定させた後は、相続人が集まって遺産分割協議をおこないます。

遺言書がある場合は遺言書の内容に従いますが、遺言書がない、遺言書の内容に問題がある場合は相続人が集まって遺産分割について話し合います。

遺産分割協議は代表者だけで話し合えばいいというものではありません。

遺産分割協議の決定事項は相続人全員に大きな影響を与えるため、全員が参加、終了時には遺産分割協議書を作成して全員が署名・押印(印鑑)する必要があります。

話し合いがうまくまとまらない場合は弁護士といった専門家に相談します。

●③不動産の名義変更手続きをおこなう

遺産の分割方法が決まった後は、不動産の名義変更手続きに移行します。

相続当初は不動産の名義は被相続人のままなので、遺産分割協議で不動産を相続することが決まった相続人が法務局で相続登記(名義変更手続き)をおこないます。

相続登記に期限は設定されていませんが、放置すると所有権が誰にあるか分からず、トラブルに発展する可能性もあるので、司法書士といった専門家に相談しながら速やかに手続きをおこないましょう。

●④相続税の申告・納付をおこなう

不動産の名義変更手続きをおこなった後は、相続税の申告・納付(納税)に移行します。

相続税の課税価格がいくらか確認し、相続税申告書(申請書)という必要書類を作成(用意)して申告手続きをおこないます。

相続税の申告期限は、相続の発生を知ってから10ヶ月以内です。相続税額(相続税評価額)から基礎控除額を引いてマイナスの場合、課税対象ではありません(納税不要)。

相続税を申告・納付する必要があるか、計算方法(計算式)や算出方法が分からない、相続対策を検討したいという人は、相続専門の税理士といった専門家に相談すると安心です。

不動産を相続する4つの方法

遺産に被相続人(故人)自身が所有者の自宅(一戸建て・マンション)、不動産投資用のアパート、マンションなどの不動産が含まれる場合、どのように相続すればいいのか分からない人も多いと思います。

不動産を相続する際の方法として、以下の4つが挙げられます。

・現物分割
・換価分割
・代償分割
・共有分割

それぞれの相続方法を詳しく解説していきます。

●現物分割

現物分割とは、不動産をそのまま分割するという相続方法です。

例えば、被相続人の遺産が資産価値5,000万円の不動産と同価値の現金の場合、2人の相続人の一方が現金、一方が不動産を選択するというケースです。

他にも、被相続人の遺産が資産価値5,000万円の土地の場合、2人の相続人で2,500万円ずつ土地を取得するという方法も現物分割に該当します。

しかし、現物分割したことで土地の大きさが小さくなると評価額が低くなるおそれがあるのが注意点です。

●換価分割

換価分割とは、不動産を売却して現金化してから分割するという相続方法です。

遺産に占める不動産の割合が大きい、空き家になる可能性が高い場合に換価分割が選択されます。

公平性が高くトラブルになりにくい点が大きなメリットです。

「ソクガイ.jp」は、不動産買取の専門家です。

一般的な不動産売却の場合には、買主が見つかるまで時間がかかる可能性があり、遺産分割が速やかにおこなえない可能性も。

しかし、不動産買取であれば、売主と買主の双方が契約内容に合意さえすればすぐに契約が成立します。

少しでも早く現金化したいという人は、ソクガイ.jpの利用をおすすめします。

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●代償分割

代償分割とは、相続人の1人が不動産を相続し、相続割合との差額を現金で補う相続方法です。

換価分割と同様、公平性の高い分割方法なのでトラブルになりにくい点が大きなメリットです。

しかし、複数の相続人が不動産の相続を希望している場合や自己資金が豊富な相続員がいる場合に限られます。

条件によっては代償分割を選択できないため、その際は換価分割を検討しましょう。

●共有分割

共有分割とは、不動産を全員の共有状態にするという相続方法です。

全員が不動産の共有持分を持つことで全員が自由に不動産を使用できるようになるため、遺産分割で同意を得やすくなります。

遺産分割協議が難航している場合には、一旦共有分割を選択して話し合いが困難な状況を解決へと導くことも選択肢の1つです。

不動産を相続する際のポイント

不動産を相続する際に以下の2つのポイントを押さえておくことによってスムーズに遺産相続をおこなえる、トラブルを未然に防ぐことができます。

・共有分割の選択はなるべく避ける
・生前に遺言書を作成しておく

それぞれのポイントについて詳しく解説していきます。

●共有分割の選択はなるべく避ける

1つ目のポイントは共有分割の選択はなるべく避けるということです。

共有分割にした場合、日常の簡単な修繕や不動産を使用するのは単独でおこなえますが、賃貸として貸し出す、売却する、リフォームやリノベーションを設定するといった利用・変更・処分に関しては共有者の同意が必要です。

同意を得られないことが原因でトラブルに発展する、自由に使用できるはずが共有者の1人が占有して自由に使用できないなどのトラブルに発展することも。

また、持っているのが共有持分の場合でも、持分割合に応じて固定資産税や都市計画税などの費用を負担しなくてはなりません。

一時的に共有状態にするのは問題ありませんが、早めに共有状態の解消を目指すことをおすすめします。

●生前に遺言書を作成しておく

2つ目のポイントは生前に遺言書を作成しておくことです。

まだ相続が発生しておらず、相続に備えておきたい人には遺言書を作成しておくことをおすすめします。

不動産は容易に分割できるものではないので、相続時に何らかのトラブルに発展しやすいです。

しかし、事前に関係者全員で話し合った内容を遺言書にまとめておけば、トラブルを未然に防ぐことが可能です。

遺言書をどうやって作成すればいいのか分からないという人は弁護士に相談しながら作成しましょう。

不動産の相続はトラブルに発展しやすい

被相続人の遺産が現金といった分割しやすい財産だけであれば問題ありません。

しかし、不動産が含まれている場合には、分割が容易ではないという理由でトラブルに発展しやすいので注意が必要です。

まだ相続が発生していないのであれば、相続が発生する前に全員で話し合った内容をまとめた遺言書を作成しておくことでトラブルを回避できます。

相続が発生している場合には、どのような分割方法があるのか、それぞれの分割方法にどのようなメリットとデメリットがあるのかをよく理解してから選ぶことが重要です。

何をどうすればいいのか分からない場合には、弁護士に相談しながら決めましょう。

抵当権とは?根抵当権との違いや抹消しないデメリット、手続きの方法

2021年08月17日

住宅ローンを完済していない抵当権付き住宅の売却を検討している人の中には、問題なく売却できるか気になっている人も多いのではないでしょうか?

残債(返済)の残っている住宅を売却したことにより、抵当権設定者である銀行や購入者と何かしらのトラブルに発展する可能性もあるため、抵当権について理解してから不動産売却に臨むことが重要です。

この記事では、抵当権とは何か、根抵当権との違いや抹消した方が良い理由、抹消する際の手続きの方法について解説します。

抵当権とは?

一戸建てやマンションなどの不動産を購入する際は自己資金だけでは代金が足りないため、住宅ローンを契約するのが一般的です。

融資を行う金融機関は、住宅ローンを契約する際に購入する不動産に対して抵当権を設定しますが、なぜ抵当権を設定するのでしょうか?

抵当権の意味と根抵当権との違いについて詳しく解説していきます。

●抵当権の意味

抵当権とは、債権者(融資する側:金融機関)が債務者(融資を受ける側:不動産購入者)の債権を回収するために債務者の財産に設定する権利です。

抵当権者(債権者)は不動産に抵当権を設定すると、債務者が債務を履行しない(滞納)場合に不動産を売却して融資を回収できるようになります。

抵当権は債権ごとに設定されますが、契約と同時に自動的に設定されるわけではありません。抵当権の設定時には登記が必要(設定登記)で、登録免許税という手数料が発生します。

債権が消滅すると自動的に抵当権も消滅しますが、登記簿謄本(登記事項証明書)の権利部には第三者が見ても分かるように抵当権の設定に関する情報が残ったままです。

登記簿謄本に記載されている抵当権を削除するかどうかは任意ですが、抹消したい場合は抵当権抹消登記という手続きが必要なので忘れないように注意しましょう。

●抵当権と根抵当権の違い

抵当権と似た言葉に根抵当権があるため、違いがよく分からないという人も多いと思います。

根抵当権も、債券を回収するために債務者の財産に設定する権利であるという点は抵当権と同じです。

しかし、抵当権は債権ごとに設定する必要がありましたが、根抵当権は根抵当権者が債権の極度額と対象を決定し、その範囲内であれば何度でもお金を借りることができるという点で異なります。

債権ごとに抵当権を設定せずに済むので手間と費用負担を軽減できるというメリットがある一方、債権が消滅しても自動的に抵当権が消滅しないので抵当権抹消が必須になるというデメリットがあります。

根抵当権は企業が融資を受けるようなケースで設定されるものなので、あまり気にする必要はありません。

抵当権を抹消した方が良い2つの理由

抵当権が設定されている不動産を売買してはならないというルールはないため、抵当権が残ったままでも不動産の所有者は買主の合意があれば通常通り不動産を売却できます。

しかし、以下の2つの理由から抵当権を抹消してから売却に臨むことをおすすめします。

・売却時に買い手が見つかりにくい
・ローン審査に通りにくい

それぞれの理由について詳しく解説していきます。

●売却時に買い手が見つかりにくい

住宅ローンの支払いが完了していても自動的に抵当権は抹消されることはなく、不動産登記簿謄本を確認しても外観上は抵当権が設定されているため、住宅ローンの支払いが残っているように見えます。

抵当権が残ったままの物件を購入した買主は、購入後に抵当権が実行されて競売にかけられるリスクを伴う可能性があるため、購入を見送られる可能性があります。

結果的に抵当権が設定されていない不動産に購入希望者が流れてしまうため、機会損失につながるでしょう。

また、抵当権が設定された土地に限らず、市街化調整区域内の土地や建物の購入を検討している人も要注意です。

その理由は、市街化調整区域内の土地は市街化が抑制(制限)されている地域(エリア)で、原則計画的な開発行為の禁止により、建物を新築する際は建築許可(開発許可)が必要になるためです。

都市計画法の線引き(区域区分の変更)がおこなわれる前の市街化調整区域内にある既存集落や既存建築物は宅地に指定されているので許可不要ですが、利便性という点では市街化区域に劣るため、売却時に不利になりやすい住まいであることを覚えておきましょう。

●ローン審査に通りにくい

不動産の購入者が住宅ローンを契約する際は、資産価値のある物件かどうかを金融機関が確認します。

抵当権が残ったままの不動産は、二重ローン(1つの不動産に2つのローンがある)の状態であるため、住宅ローンのような有担保ローンは審査に通りにくくなります。

カードローンのような無担保ローンは担保を必要としないため、基本的に影響を受けません。

そのため、抵当権を残したまま売却を進めると、購入希望者は購入代金の全てを自己資金で補うまたは融資条件があまり良くない無担保ローンを利用することになるので売却にマイナスの影響を与えます。

抵当権を抹消する方法

不動産の売却を有利に進めるには抵当権を抹消しておくことが不可欠です。

しかし、どのように抵当権の抹消を進めればいいのか分からないという人も多いと思います。

抵当権を抹消する方法は以下の通りです。

・金融機関から抹消登記に必要な書類を受け取る
・抵当権抹消登記の申請書を作成する
・法務局に申請書と必要書類を提出する
・抵当権抹消登記に必要な費用を支払う

それぞれの方法を詳しく解説していきます。

●金融機関から抹消登記に必要な書類を受け取る

抵当権の抹消は住宅ローンの契約者が単独で行うことはできません。抵当権設定者である金融機関の合意が必要です。

抵当権の抹消登記に必要な書類として、登記済証(登記識別情報)、弁済済証(弁済証書)、抵当権抹消の委任状などが挙げられます。

これらの書類を金融機関から受け取ります。

時間が経過すると書類を紛失する可能性があるため、早めに抵当権抹消手続きに取り掛かりましょう。

●抵当権抹消登記の申請書を作成する

抵当権抹消登記の申請書を最寄りの法務局または法務局のホームページから取得します。

抵当権抹消登記の申請書の原因欄に抵当権を抹消する日付、権利者(所有者)と義務者(銀行)欄にはそれぞれの住所と氏名を記載します。

不動産の表示の欄に不動産番号や所在、地番、地目、地積などの必要事項を埋めていくだけなので、難しいものではありません。

抵当権抹消登記の申請書は、以下の法務局のホームページからダウンロードできます。また、記載例も掲載されているので記載方法が分からない人は参考にしてください。

参照:法務局「不動産登記の申請書様式について」
http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/minji79.html

●法務局に申請書と必要書類を提出する

法務局に作成した申請書と登記済証(登記識別情報)、弁済済証(弁済証書)、抵当権抹消の委任状などの必要書類を法務局(不動産を管轄する法務局)に提出します。

書類の提出方法は直接法務局に持っていくまたは郵送のどちらかを選択できます。

郵送を選択して不備があると、返送されて再提出の手間と時間がかかるので基本的におすすめしません。

その場で修正できる、相談しながら作成できる法務局に持っていくという方法をおすすめします。

●抵当権抹消登記に必要な費用を支払う

抵当権抹消登記を行う場合には、抵当権が設定された不動産1件につき1,000円の登録免許税を支払わなくてはなりません。

一般的に土地と建物の両方に抵当権が設定されているため、抵当権の抹消には2,000円かかります。

司法書士に依頼した場合は報酬として2~3万円程度かかるということも覚えておきましょう。

抵当権は必ず抹消してから売却しよう

抵当権は、残していても売却に有利に働くことはありません。

そのため、不動産の売却を少しでも有利に進めたいのであれば、抵当権の抹消が必要不可欠です。

抵当権の抹消は勝手に行えるものではありません。

金融機関の合意が必要なのでときちんと話し合って抵当権を抹消してから売却に臨みましょう。

不動産を売却する際は不動産会社に仲介を依頼するという方法以外にも買取という方法があります。

例えば、「ソクガイ.jp」は不動産買取を専門に行う不動産コンサルティング会社で、買取で安くなりがちな買取金額を相場近くまで引き上げることに成功しています。

不動産会社の査定金額に不満を抱いている人や今すぐに現金化したい人におすすめです。

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市街化調整区域は居住に不向き?メリット・デメリット

2021年08月17日

市街化調整区域内にある土地の購入を検討している人の中には、制限や抑制を受けることにより利用目的を達成できない、最終的に売却に不利にならないか気になっている人も多いのではないでしょうか?

何も知らずに不動産を購入した場合は、利用方法が制限される、将来的に何らかのトラブルに発展する可能性があるため、市街化調整区域についてよく理解してから購入することが重要です。

この記事では、市街化調整区域とはどのような区域区分なのか、市街化調整区域に家を建てるメリットとデメリットについて解説します。

市街化調整区域とは

収入が安定した、家族構成が変化したなど様々な理由で賃貸住宅から注文住宅や建売住宅といった一戸建ての住まいへの切り替えを検討している人も多いと思います。

注文住宅の場合は先に土地を購入して後から建物を建てることになりますが、区域区分が市街化調整区域と記載されている土地を見つけて、普通の土地と何が違うのか気になっている人も多いのではないでしょうか?

市街化調整区域とはどんな区域区分なのか、市街化調整区域の特徴について詳しく解説していきます。

●都市計画法に定められている区域区分

市街化調整区域とは、都市計画法に定められている区域区分の1つです。都市計画区域は、市街化区域、市街化調整区域、非線引き区域の大きく3つに分類されます。

市街化調整区域とは、都市開発を進行させる市街化区域とは異なり、都市開発を抑える必要がある区域なので、原則として住宅や商業施設といった建築物を建てることができません。

そのため、市街化調整区域の利用用途(活用方法)は、建築物を建てない駐車場や太陽光発電、資材置き場、墓地・霊園などが中心となります。

●都市計画法第34条の許可があれば建築可能

原則開発行為が禁止となっている市街化調整区域ですが、自治体と協議して都市計画法第34条の開発許可(立地基準)を得た場合は工作物の開発行為(建築行為)が認められます。

住宅に関連するのは以下の都市計画法第34条第11号~第14号に該当するケースです。

第11号:一戸建ての住宅、共同住宅および長屋、小規模な店舗など(自然的社会的諸条件から市街化区域と一体的な日常生活圏を構成していると認められる地域)
第12号:収用対象事業による代替建築物、災害危険区域から移転する建築物、分家住宅、既存集落内の自己用住宅など(都道府県の条例で区域や目的、用途を限って認められた場合)
第13号:既存権利届により建築する建築物(既存宅地で区域区分の変更で建築不可になった)
第14号:災害危険区域から移転する建築物(開発審査会の議を経て都道府県知事が認めた)

既存建築物や既存集落などは、許可不要です。しかし、原則建築不可で、建築するには建築許可が必要であることを理解しておきましょう。

市街化調整区域に家を建てるメリット

市街化調整区域に指定される前から地目が宅地だったエリアは、申請すれば比較的容易に建築許可が得られます。

しかし、原則建築許可が必要な市街化調整区域で家を新築することにメリットはあるのでしょうか?

市街化調整区域に家を当てるメリットとして、以下の3つが挙げられます。

・初期費用を抑えられる
・ランニングコストを抑えられる
・自然が豊かで環境が良い

それぞれのメリットを詳しく解説していきます。

●初期費用を抑えられる

市街化区域の土地よりも市街化調整区域の土地の価格(地価)は安いため、土地の購入にかかる費用を抑えられます。

初期費用を抑えられるので持ち家を取得することに対するハードルが下がります。

また、同じ予算で市街化区域と市街化調整区域の土地を購入する場合、地価が安いのでより広大な敷地を手に入れられるという点も市街化調整区域の魅力と言えるでしょう。

●ランニングコストを抑えられる

市街化区域の土地と市街化調整区域の土地の資産価値を比べた場合、同じ大きさであれば市街化調整区域の資産価値の方が低くなります。

不動産に対して課される固定資産税は、資産価値に基づいているため、資産価値の低い市街化調整区域の固定資産税の方が安くなるので税負担が軽減されます。

また、都市計画税は市街化調整区域には課されないため、ランニングコストを抑えることが可能です。

●自然が豊かで環境が良い

市街化調整区域は原則建物を建てることができません。そのため、マンションやビルのような高い建築物や商業施設などがなく、風通し・日当たりが良く、騒音もないので生活環境が優れています。

また、自然が豊かな場所が多い点も魅力です。

将来的に開発が行われる可能性が低いため、隣近所に大きなビルが建って日当たりや風通しが悪くなった、商業施設ができて交通量が増えてうるさくなったなどの住環境の変化に悩まされずに済む点も市街化調整区域の魅力の1つと言えるでしょう。

市街化調整区域に家を建てるデメリット

メリットを見て市街化調整区域に興味を持ったという人もいるかもしれませんが、購入してから後悔しても手遅れなのでデメリットもしっかりと確認しておくことが重要です。

市街化調整区域に家を建てるデメリットとして、以下の3つが挙げられます。

・インフラの開発は期待できない
・住宅ローンの審査に通りにくい
・売却時に不利になる

それぞれのデメリットについて詳しく解説していきます。

●インフラの開発は期待できない

生活インフラの開発は市街化区域を中心に行われおり、市街化調整区域は市街化を抑制しているので利便性が今以上に向上することは基本的に期待できません。

計画的な生活インフラの開発が期待できないということは、周辺に病院やスーパー、学校などがないので、車移動が必須になります。

不便に感じることが増える、ガソリン代や車の維持代など別のランニングコストが増える可能性があるのが注意点です。

●住宅ローンの審査に通りにくい

持ち家を取得する際は自己資金だけでは不足するため、住宅ローンを利用するのが一般的です。

融資を提供する金融機関は、万が一契約者が滞納して融資を回収できなくなることを未然に防ぐために不動産を担保(抵当権を設定)に入れます。

担保に入れる不動産の資産価値が低い場合には融資を回収できないリスクが高まるため、金融機関は資産価値が高い不動産かどうかをチェックしています。

市街化調整区域の土地は資産価値の低く売却時に不利になる可能性が高いため、住宅ローン審査に通らないケースも。

住宅ローンが利用できない場合は自己資金または他のローンを契約することになりますが、他のローンは住宅ローンのように低金利ではないため、自己資金が潤沢でない限りは購入が厳しいでしょう。

●売却時に不利になる

市街化調整区域の土地は、自身が購入する際のデメリットと同じデメリットを購入者が負うことになります。

インフラの開発が期待できない、住宅ローン審査に通りにくいというデメリットが原因で売却時に不利になる可能性が高いです。

買い手が見つかるまで時間がかかる、購入希望者が見つかっても安く買いたたかれる可能性があることを踏まえると、なかなか購入の一歩を踏み出しにくいと言えるでしょう。

「ソクガイ.jp」は、訳あり物件から一般的な物件まで幅広く買い取る不動産コンサルティング会社です。

不動産買取は売主と買主が合意すればすぐに現金化できるので安心です。

一般的に不動産買取は、買取価格が相場よりも低いと言われていますが、ソクガイ.jpは相場に近い買取価格を実現しているので将来の売却に不安を感じる必要はありません。

既に市街化調整区域の不動産の売却に悩んでいるという人も一度お問い合わせください。

 

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市街化調整区域の特徴をしっかりと理解してから購入しよう

市街化調整区域は、自然が豊かで風通しや日当たりも良いといった魅力がありますが、インフラの開発が基本的に行われない、日常生活が不便というデメリットも伴います。

購入してから後悔しても遅いため、市街化調整区域のメリットとデメリットをよく理解する、不動産会社に相談しながら購入しましょう。

短期譲渡所得と長期譲渡所得は何が違う?確定申告の注意点

2021年08月17日

家屋や土地等の不動産売却を検討している人の中には、売却によって利益が生じた場合に所得税が課されるということを聞いて不安に感じている人も多いのではないでしょうか?

特別控除額を差し引くことで売却益が生じていても所得税が課されずに済むことが多いですが、万が一所得税が課された場合は多額の税金を納めなくてはならないので税金について知っておく必要があります。

この記事では、土地建物等の売却によって売却益が生じた場合に課される短期譲渡所得と長期譲渡所得との違い、確定申告を行う際の注意点を解説します。

短期譲渡所得と長期譲渡所得の違いとは

土地や建物等の売却時に売却益(譲渡益)が生じると譲渡所得税という税金が課されます。

譲渡所得税は建物の所有期間によって短期譲渡所得と長期譲渡所得の大きく2種類に分かれますが、何がどのように違うのか分からないという人も多いと思います。

不動産売却で課される税金の仕組みを知らないまま売却した場合、無駄な税金を納めることになるため、売却で損をしないためにも税金の仕組みを事前に知っておくことが重要です。

譲渡所得とは何なのか、短期譲渡所得と長期譲渡所得の違いについて詳しく解説していきます。

●譲渡所得とは

譲渡所得とは、土地や物件などの資産を譲渡(売却)することによって得た所得のことです。

他にも給与所得や不動産所得などの所得がありますが、これらの所得は総合課税という仕組みによって全ての所得を合算して所得税額が決まります。

また、総合課税には所得金額が多ければ税率が高くなる累進課税制度が採用されているのも特徴です。

譲渡所得は分離課税という仕組みによって、所得ごとに定められている独自の計算方法で所得税額を算出します。

不動産の売却で得られた売却代金から購入時や売却時に要した譲渡費用(取得費、仲介手数料、印紙税、登録免許税など)を差し引いて残った金額が課税譲渡所得となります。

課税譲渡所得がプラスだと譲渡所得税が課されますが、マイナスだと譲渡所得税は課されません。

何が譲渡費用(諸費用)に含まれるかという判断が難しいため、不安な人は税理士といった専門家に相談しましょう。

●短期譲渡所得とは

短期譲渡所得とは、不動産を売却した年の1月1日時点において、所有期間が5年以下の場合の所得です。

短期譲渡所得に対し適用される税金は、所得税30%(令和19年までは復興特別所得税を2.1%掛けるので30.63%)に住民税(市民税)9%を合算した39.63%です。

多くの税金を納めなくてはならないため、税負担を少しでも抑えたい人は5年を超えてから売却することをおすすめします。

参照:国税庁「土地や建物を売ったとき」
https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/05_2.htm

●長期譲渡所得とは

長期譲渡所得とは、不動産を売却した年の1月1日時点において、所有期間が5年を超える場合の所得です。

長期譲渡所得に対し適用される税金は、所得税15%(令和19年までは復興特別所得税を2.1%掛けるので15.315%)に住民税(市民税)5%を合算した20.315%です。

所有期間が10年超の場合はさらに特例が適用されて6,000万円以下の部分の税率が14.21%、6,000万円超の部分の税率が20.315%に引き下げられます。

基本的に短期間所有してからの売却よりも長期間所有してからの売却の方が税率的にはお得です。

短期譲渡所得の税率を気にしなくても良い理由は?

長期所有の方が税率的にはお得なので、短期譲渡所得ではなく長期譲渡所得の条件を満たしてから売却した方が良いと考えている人も多いのではないでしょうか?

しかし、以下の2つの理由から物件の所有期間をあまり気にする必要はないと言えます。

・3,000万円の特別控除を利用できる
・短期譲渡の方が高く売却できる

それぞれの理由について詳しく解説していきます。

●3,000万円の特別控除を利用できる

3,000万円の特別控除とは、マイホーム(居住用財産)を売却した場合、所有期間に関係なく譲渡所得から3,000万円の控除が受けられる制度です。

つまり、譲渡所得が3,000万円を超えない限り、税金が課されることは基本的にないということです。

課税対象となるのは、投資用物件のように売却するのが自身のマイホームではないので3,000万円の特別控除を利用できない場合や譲渡所得が3,000万円を超えているなどの特別な理由がある場合に限られています。

●短期譲渡の方が高く売却できる

不動産会社に査定を依頼すると、築年数が浅い物件の方が築年数の経過した物件よりも査定結果が基本的に高くなります。

その理由は、経年劣化による影響が築年数の浅い物件の方が少ないためです。

長期譲渡所得の条件を満たすためだけに不動産を持ち続けることにした場合、その間の固定資産税や都市計画税、経年劣化を補うための修繕費、マンションの場合は修繕費や修繕積立金といった無駄な支出が生じます。

無駄な支出を少しでも軽減して売却を有利に進めるには、長期譲渡所得にこだわらず好きなタイミングで売却することをおすすめします。

譲渡所得が生じた場合は確定申告が必要

譲渡所得が生じても、自動的に譲渡所得税が計算されて売却代金から引かれるわけではありません。譲渡所得が生じた場合は確定申告を行う必要があります。

確定申告での失敗を未然に防ぐためにも、以下の3つのポイントを押さえた上で確定申告に臨むことが大切です。

・確定申告は譲渡した年の翌年の2月16日~3月15日までに行う
・譲渡所得が生じていない場合でも確定申告した方が良い
・確定申告が不安な場合は専門家に相談

それぞれのポイントについて詳しく解説していきます。

●確定申告は譲渡した年の翌年の2月16日~3月15日までに行う

確定申告はいつでも良いわけではありません。売却した年の翌年の「2月16日~3月15日頃」までと期限が決まっているので注意してください。

「3,000万円の特別控除を利用した場合は譲渡所得が生じていないので確定申告する必要はない」と思っている人も多いかもしれませんが、特例や控除を利用する場合にも確定申告が必要です。

●譲渡所得が生じていない場合でも確定申告した方が良い

確定申告した方が良いのは、譲渡所得が生じている、特例や控除を利用する場合だけではありません。

譲渡所得が生じていない場合には基本的に確定申告が不要ですが、譲渡損失が生じているケースでは確定申告した方が良いです。

その理由は、譲渡損失が生じている場合に確定申告すると、損益通算で所得税を軽減できるためです。

基本的に不動産を売却した後は、確定申告することをおすすめします。

●確定申告が不安な場合は専門家に相談

確定申告は期限が決まっており、不備があった場合はトラブルに発展するおそれがあります。

そのようなトラブルを未然に防ぐためには不動産会社や税理士などの専門家に相談しながら確定申告に臨むことをおすすめします。

しかし、税理士に相談した場合は報酬が発生するのが一般的なので注意してください。

不動産の所有期間はあまり気にする必要はない

不動産の売却を予定している人の中には、譲渡益が生じた場合に課される譲渡所得税が気になって、不動産をいつ売却すればいいのか分からないという人も多いと思います。

しかし、居住用財産の売却であればほとんどの場合で3,000万円の特別控除が適用される、築年数が浅い方が好条件での売却が期待できることを考えると、税率が低くなる長期譲渡所得を意識して売却に臨む必要はありません。

好条件での売却を希望しているのであれば、自分の好きなタイミングで売却に臨むことをおすすめします。

不動産の売却は不動産会社に仲介を依頼するのが一般的ですが、買取業者に買取を依頼するという選択肢もあります。

例えば、不動産コンサルティング会社の「ソクガイ.jp」は不動産の買取を専門としており、訳あり物件から一般的な物件まで幅広く対応しているのが特徴です。

不動産の売却で悩んでいる、今すぐ現金化したいという人は、一度相談することをおすすめします。

 

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所有権とはどんな権利?借地権との違いやそれぞれのメリット

2021年08月17日

建物を建てるためには土地が必要になりますが、必ずしも建物の所有者と土地の所有者が同一である必要はありません。

土地に対する権利が所有権であっても、借地権であっても、建物を建てることが可能です。

しかし、高額な不動産でトラブルを避け、不動産売却も見据えた検討を行うためには、所有権がどのような権利であるかを知り、借地権との違いや、それぞれのメリットとデメリットを把握しておくことが大切です。

土地の所有権と借地権の違い

土地に自分の住まいを建てる場合、その土地に対する使用権が必要です。土地の所有権又は借地権が建物を建てるための使用権となっていることが一般的です。

●土地の所有権とは

土地の所有権とは民法で定められた土地に対する権利形態のひとつであり、物権に分類されます。

物権とは直接的に支配できる権利のことであり、物権である所有権を有する者は、すべての人に対し土地に対する全面的な支配権を主張でき、法令の制限内において排他的な土地の使用、処分が可能となります。

つまり土地の所有者は自分自身の判断で、土地を貸したり、売却したりすることが可能になるのです。

しかし、これは土地の完全所有権を有している場合の話です。

ひとつの土地には所有権、抵当権、借地権など複数の権利設定ができ、土地の所有権を有していても、使用収益を制約する権利が付着している場合には、所有者であっても、他の権利による制約を受けることになります。

完全所有権とは、このような制約を受ける他の権利が設定されていない所有権のことを意味します。

借地権が設定された土地の所有権は底地と呼ばれ、底地の所有者は借地権者に対し地代を請求する権利がありますが、借地権者に土地を貸しているため、自分の土地であっても自由に使用することはできません。

固定資産税の納税義務については、土地の所有者が負います。

したがって底地の所有者は自分で土地を使用できなくても固定資産税を納めなくてなりません。

また、所有権を権原として自分の住まいを建てた場合には、土地と建物両方の固定資産税を負担する義務が生じることになります。

●借地権とは

借地権とは、建物の所有を目的とした借地借家法(旧借地法を含む。)に基づく借地権(地上権又は賃借権)のことをいいます。

他人の土地を借りて自分の住まいを建てることができる権利ということです。

地上権も民法で定められた物権で、所有権と同様に全面的な支配が認められる権利です。

しかし、借地権の設定では、地主に不利な地上権ではなく、債権である賃借権で設定するケースが多くみられます。

債権は特定の人に一定の行為を要請できる権利であるため、全面的な支配権を有する物件である地上権や所有権とは大きく異なります。

このため借地上に建てた建物の売却や、増改築を行う場合には地主の許可が必要です。

なお、所有権に基づき建物を建てた場合には、土地と建物両方の固定資産税を負担する必要がありますが、借地権に基づき建物を建てた場合には、借地権者が負担するのは建物の固定資産税のみとなります。

借地権の場合は、土地については土地の所有者である地主が固定資産税を負担します。

借地権は、旧借地法施行時に創設された旧借地権、借地借家法施行後に創設された普通借地権と定期借地権の大きく3種類に分けられ、借地借家法(旧借地法を含む)に定められたルールに基づき土地利用が行われます。

一戸建てなどを建てる際に設定される借地権は賃借権が主流であるため、以下では賃借権のことを借地権として解説していきます。

借地権の設定がない完全所有権の土地を購入する4つのメリット

新築注文住宅や中古一戸建てなどで、建物の土地に対する権利形態が所有権の物件や借地権などの設定がなく、使用収益に制約のない土地を購入した場合のメリットとして、次の4つが挙げられます。

●地代や更新料などのコストを支払わずに済む

借地権付建物などを購入したり、土地を借りて建物を建てたりする場合には、地主に対して土地使用の対価として地代を月払いであれば月々支払わなければなりません。

また、地域や慣行によっても異なりますが、契約期間満了時に契約更新をする際には地主に対して更新料を支払うケースが多く見受けられます。

このように借地上の建物に住み続けるためには少なくないコストが発生します。

しかし、自分自身が所有する土地であれば、このようなコストを支払う必要はありません。

また、地代は一定ではなく、土地の価格が上昇すれば地主から地代の値上げを求められる可能性が高くなります。

地代の値上げは家計にも大きな影響を与えますので、このような心配をする必要がない点も土地を所有することのメリットといえるでしょう。

ただし、地代、更新料を支払う必要はありませんが、土地と建物両方について固定資産税と都市計画区域内であれば都市計画税を納税する義務が生じることには注意が必要です。

●地主による制限を受けずに自由に建築できる

土地に対して完全所有権を有していれば、都市計画法等の法令の制限内で自由に建てたいものを建てることができます。

借地権付建物の場合には増改築を行う際に地主の承諾が必要であり、承諾料の支払いを求められるケースがあります。

また、不動産売却を考えたときに、所有権であれば、土地と建物を一緒に売却するほか、借地権付建物として売却したり、建物を賃貸したりと様々な方法が自由に選べます。

一方で借地権の場合には、土地利用権とする建物を売却する際には地主の承諾が必要になり、名義変更料を求められることもあり、承諾をめぐり地主とトラブルに発展することも少なくありません。

●住宅ローンの審査に通りやすい

不動産の売買価格は高額になることから、多くの方が住まいを購入する際に住宅ローンを利用されます。

住宅ローンでは、ローン利用者の年収等のほかに担保不動産の資産価値が審査されるので、当然、資産価値が高ければ担保価値が高くなり、住宅ローンの審査に通りやすくなります。

借地権自体は担保価値が低く、土地の所有権を有しているほうが、担保価値が高くなるため高額融資を受けられ、結果的に自己資金が少なくても融資でカバーできる可能性が高くなります。

●所有権は売却時に有利になる

借地権の場合には借地権者が借地上建物の増改築、売却などをしようとする際には、地主の承諾が必要です。

売却の承諾を得たとしても、不動産会社に支払う売買手数料のほかに地主から借地権の名義変更料の支払いを求められることから保有時、売却時ともに不利になる要素が多くあります。

所有権であれば、売却に際し許可を得る必要はないことから、借地権にくらべ売却がしやすいメリットがあります。

売却がしやすく現金化が比較的早くできるため、老後や万が一の備えとしてもおすすめです。

他人の土地を使用収益する権利(借地権)を購入する2つのメリット

上記では所有権との比較で借地権のデメリットに触れましたが、借地権を購入するメリットにはどのようなものがあるのでしょう?ここでは、借地権購入のメリットを2つ解説します。

●土地の固定資産税を支払わずに済む

所有権移転を伴う売買により不動産を取得した場合、新たに不動産の所有者になった者は固定資産税等を納税する義務を負うことになります。

土地と建物の所有権を取得した場合には、土地建物両方の固定資産税等を毎年支払う必要がありますが、借地権付き建物を購入した場合には土地の所有権は移転しませんので借地人は土地の固定資産税等を支払わずに済みます。

ただし、注意点として地代の支払いが必要になることが挙げられます。

●初期費用を抑えられる

所有権を権原(けんげん)とする建物を購入するためには、土地と建物それぞれの購入費用が必要になりますが、借地権を権原とする建物の場合には土地の購入費用相当額が不要となります。

このため借地権付き不動産は、一戸建てやマンションであっても購入代金が相当に抑えられるため結果として初期費用を抑えられることになります。所有権だと手が出ない好条件の不動産であっても借地権であれば購入可能になるケースも少なくありません。

また、固定資産税等とは別に、不動産を取得した際には不動産取得税という税金が課税されます。

借地権であれば土地については不動産を取得したことになりませんので、不動産取得税の課税対象とはならないメリットもあります。

しかし、借地権は資産価値が低くなりますので、住宅ローンを利用する際に思うような金額の融資が受けられない可能性が高くなることが注意点として挙げられます。

市場で敬遠されがちな借地権付き不動産

借地権には制約が多く、メリットも少ないことが分かります。

特に売却するためには地主からの承諾が必要であるほか、名義変更料も必要で、手間も費用も多く掛かります。

しかし、相続などにより借地権付き不動産の所有に至ったケースなどでは、売却して現金化してしまいたいというニーズもあるでしょう。

借地権付き不動産のような訳アリ不動産の売却では、こういった不動産を専門で扱う不動産会社に相談してみるのがおすすめです。

「ソクガイ(https://sokugai.jp/)」では、訳アリ不動産の高価買取実績が多くありますので、条件が折り合えば、借地権付き不動産のような売却しにくい物件もスピーディーに現金化できます。

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借地権ってどんな権利?メリット・デメリットをわかりやすく解説

2021年08月17日

借地権とは、建物の所有を目的とした借地借家法(旧借地法を含む)に基づく借地権(地上権又は賃借権)のことをいいます。

地上権は物権、賃借権は債権であり、土地を借りた人(借地権者)が借地上の建物を売却する場合に地上権は原則、土地の所有者(借地権設定者)の許可が不要ですが、賃借権では許可が必要となります。

多くのケースで借地権として設定されているのは賃借権であることから、この記事では、土地賃借権を借地権として詳しく解説していきます。

借地権の種類

借地権は、借地権を設定した時期や特徴などに応じて大きく3種類に分けることができます。

●旧借地権

建物の所有を目的とする借地権について定めた現行法である「借地借家法」は、平成3年に成立し、平成4年から施行されています。

この借地借家法の施行以前、借地の取り扱いを定めていた法律は借地法でしたが、借地借家法施行に伴い廃止され、現在は一般的に「旧借地法」と呼ばれています。

借地法施行下で契約締結が行われた借地権は、旧借地法が現在でも適用されることから、このような借地権のことを「旧借地権」といいます。

借地上の建物の構造等により堅固建物と非堅固建物に分け、借地権の契約期間の定めがない場合の借地権の存続期間を堅固建物で60年、非堅固建物で30年とし、合意により別途契約期間を定める場合には、これより短い期間は無効となり、定めが無い場合と同様の期間となります。

更新後、借地権の存続期間も堅固建物と非堅固建物で分けられており、契約締結時に契約期間の定めがあれば同様の期間を存続期間として更新し、定めが無い場合には堅固建物で30年、非堅固建物で20年と定められています。

また、契約の更新拒絶には厳しい制約が課されているために当事者間の合意が無い限りほとんどのケースで契約が更新されることとなります。

●借地借家法に基づく普通借地権

平成4年の借地借家法の施行後、新たに創設された借地権のことを「借地借家法に基づく普通借地権」といいます。

借地法と異なる借地借家法の特徴としては、借地上の建物の構造等により借地権の存続期間を分けていないことが挙げられます。

堅固建物と非堅固建物の区別なく、借地権の契約期間の定めがない場合の期間を30年とし、合意により別途契約期間を定めることはできますが、これより短い期間の設定は無効となり、定めが無い場合と同様の期間となります。

更新後の借地権の存続期間も構造等による区別はなく、1回目の更新では期間の定めが無い場合は20年、2回目では10年と定め、当事者間の合意によって1回目20年以上、2回目10年以上の存続期間の設定もできます。

また、普通借地権も契約解除には解約することが相当と認められる事由(正当事由)が必要であり、契約解除を容易に行うことはできません。

しかし、借地契約更新後の借地上の建物の再建築については、地主の承諾が必要となっており、地主が応じない場合には解約できることになっている点が旧借地法とは異なっています。

つまり借地借家法は、借地人の保護を図りながらも、旧借地法と比較すると貸主に少し歩み寄った内容となっています。

●借地借家法に基づく定期借地権

旧借地権、借地借家法に基づく普通借地権は、借地期間が長期にわたります。

このため土地の所有者が借地権を設定することを敬遠することも多く、土地の有効利用を阻害する要因にもなっていました。

そこで借地借家法では、普通借地権のほかに契約で定めた期間が満了すると借地権が消滅し土地が貸主に返還される定期借地権を定めています。

定期借地権には、一般的借地権、建物譲渡特約付借地権、事業用定期借地権があり、おおまかな特徴は次のとおりです。

・一般定期借地権

借地権の契約期間を50年以上で定め、契約終了時に借地人は借地上の建物を解体撤去し、更地にして借地権設定者に土地を返還します。

なお、借地上の建物の用途に制限はありません。

・建物譲渡特約付借地権

借地権の存続期間を30年以上で定め、契約期間満了時に借地権設定者は地主に対して借地上の建物の買い取りを請求することができ、当該買い取りによって借地権は更新されずに終了します。

・事業用定期借地権

借地権の存続期間を10年以上50年未満で定め、契約期間満了時には借地人は借地上の建物を解体撤去し、更地にして借地権設定者に土地を返還します。

なお、借地上の建物の用途は事業用に限定されます。

住居を建てるために定期借地権を利用する場合には、一般定期借地権、建物譲渡特約付借地権のいずれを用いるかは借地権者、借地権設定者双方にとって重要なためプランにあった検討が必要です。

借地権付き不動産のメリット

普通借地権や定期借地権など、土地に対する権利がついた一戸建てやマンションが売買物件として市場に流通することがあります。

ここでは、このような借地権付き不動産のメリットについて解説します。

●土地の固定資産税を支払わずに済む

土地や建物などの不動産は固定資産に該当するため、固定資産税及び都市計画区域内に存する場合には都市計画税などの税金(固定資産税等)を納めなければなりません。

固定資産税等は、固定資産の所有者が納税義務を負うため、土地の所有者ではない借地人は土地の固定資産税等を支払わずに済みます。

ただし、借地人が所有する借地上の建物にも固定資産税等が課税されるため、当該建物の固定資産税等は負担しなければならないことに注意が必要です。

●初期費用を抑えられる

一般的に一戸建てやマンションの価格は、土地と建物の合計金額です。

しかし、借地権付き不動産であれば、地代の支払いは必要になりますが、売買代金は建物の代金だけとなるため初期費用が少なくなります。

借地権の設定に対する一時金や借地権を購入するケースもありますが、それでも土地を購入することにくらべれば代金は安くなります。

また、土地を購入した場合には不動産取得税という税金が課税されますが、借地権であれば当該税金も発生しないため、少しでも費用を抑えて住宅を購入したい方におすすめです。

借地権付き不動産のデメリット

上記のようなメリットが認められる借地権付き不動産ですが、当然デメリットもあります。

ここでは借地権付き不動産のデメリットについて解説します。

●地代が発生する

借地人は土地を使用する対価として土地使用料いわゆる地代を地主に支払う必要があります。

借地権設定契約の内容によっても異なりますが、原則、借地契約が存続する限り地代を支払わなければなりません。

また、固定資産税、都市計画税の金額との兼ね合いを考慮した上で地代が適正であるかどうか、高額な地代になっていないかということも考えなければいけません。

このほか、地域や慣行などにより、授受の有無、金額が異なりますが、契約更新の際に更新料の支払いが必要になる場合もあります。

更新料は借地権価格の5~10%が相場とも言われ、決して安い金額ではありません。

借地権価格の目安は、借地面積に国税庁の相続税路線価図に記載された路線価と借地権割合を乗ずることで求めることができるので事前に確認しておきましょう。

●増改築の際に地主の承諾が必要になる

長く住み続けているとライフスタイルの変化などにより、住居を増改築する必要性が生じることがあります。

しかし、借地権付き不動産の場合には、借地契約で増改築禁止特約などがあり、地主の承諾が無ければ自由に増改築することはできないケースが多くあります。

また、地主の承諾を得るに当たり承諾料が必要になるケースがあり、承諾料は更地価格の3~5%が相場といわれますが、契約期間、残存期間、増改築の規模など個別の事情によって異なります。

一方で大幅な変更が生じないリフォームやリノベーションでは基本的に地主の承諾を得る必要はありませんが、増改築との線引きが曖昧であるため工事内容等を事前に地主へ伝えておくことがトラブルの回避に有効です。

●住宅ローンの審査に通りにくい

土地賃借権は登記されるケースが殆どなく、物権である所有権や地上権と比較して権利が弱く、売買に際して地主の承諾が必要という理由から担保価値が低くなり、住宅ローンなど金融機関から融資を受ける際に不利な扱いになることがあります。

住宅ローンの審査が通らない場合には、金利の高い他のローンを利用、自己資金を充てるなどの別方法での資金調達が必要になります。

住宅ローンの利用を検討している購入者にとって担保価値が低くなるのは大きな問題であるため、借地権付き不動産の売却が難しいと言われる要因のひとつになっています。

●第三者への売却が容易ではない

担保価値が低くなり住宅ローンの審査が不利になることのほかに、地代を払い続けなければならないこと、建物の増改築に承諾料、借地契約の更新に更新料などを支払う必要があることなどランニングコストが大きいというデメリットから借地権付き不動産は売買市場で敬遠されがちです。

また、売主である借地人は借地権付き不動産の売却に際して不動産会社に支払う手数料のほか、借地権売却の許可を地主から得る際に借地権の譲渡承諾料が必要になるケースがあります。

借地権付き不動産の売却では購入希望者を探すのにも時間が掛かり、容易には売却はできないと思ったほうが良いでしょう。

しかし、売却代金で新しい物件の購入資金に充てたいなどの理由から売却困難な不動産であっても出来る限り早く現金化したいというニーズがありましたら、買取業者に相談するという方法があります。

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借地権付き不動産の売却に当たって

借地権は他人の土地を利用する権利であるため、法律の理解が必要であるとともに地主との関係にも気を遣わなければならず、敬遠されがちな物件になりやすいといえるでしょう。

しかし、借地権を活用した物件では、土地価格が高くて予算的に諦めざるを得なかったようなエリア、立地に存する一戸建てやマンションに住むことができる可能性が高くなるというメリットもあります。

借地権付き不動産を上手に売却するためにも、メリットとデメリットを把握した上で賢い売却方法を検討していきましょう。

事故物件は売買で不利になる?スムーズに売却を進める方法

2021年08月17日

マンションやアパート、戸建物件などの不動産売却を検討している人の中には、売却を予定しているのが事故物件で、売却時に不利にならないか不安に感じている人も多いのではないでしょうか?

「黙って売却すればバレない」と思っている人も多いかもしれませんが、事故物件を売却する際は買主に事故物件であることを告知しなくてはならないため、黙って売却することはできません。

この記事では、事故物件とはどんな物件なのか、売却時に不利になる理由と売買を有利に進めるための方法を解説します。

事故物件に該当する不動産とは

不動産の売主の中には、不動産の売却を検討しているものの、過去に物件内で事故があり、売却時に告知しなくてはならないのかどうか気になっている人もいると思います。

買主にとっては事故があったという事実が物件の購入を判断する重要な材料となる可能性もあるため、売主が勝手に告知するかどうかを決めることはできません。

告知が必要になるかどうかを見極めるためには、事故物件とはどのような物件なのかを知ることが重要です。

事故物件について詳しく解説していきます。

●事故物件とは

事故物件とは、他殺(殺人)、自殺、孤独死、火災による死亡などの事故・事件が起きた不動産です。

「自然死(老衰や病死)と不慮の事故死(転落事故や転倒事故)はどうなるの?」と疑問を抱いた人も多いと思います。

しかし、事故物件について法律的な見解が明確にされているわけではないため、一概に何が事故物件に該当するとはいいきれません。

告知義務が不要と独断で告知しなかった場合は、後で契約不適合責任に問われる可能性もあるため、トラブルを回避するために積極的に告知するケースが増えています。

契約不適合責任とは、物件に潜んでいる瑕疵(欠陥)に対して売主が責任を負う「瑕疵担保責任」が法改正によって変化したものです。(民法第562条1項)

瑕疵担保責任は隠れた瑕疵に限られていましたが、契約不適合責任では売買の目的物が契約内容に適合していない場合に売主が責任を負います。

以前よりも売主の責任が重くなっており、契約不適合責任が認められた場合は、売主は欠陥を補完する追完請求、代金減額請求、損害賠償請求、契約解除のいずれかを買主に請求されます。

●事故物件に関するガイドラインが整備されつつある

事故物件は判例でも解釈は分かれていたため、一概に何が事故物件なのかという線引きが難しいのが現状でした。

しかし、2021年5月に事故物件に関するガイドラインが国土交通省から公表されたことで、事故物件の線引きを容易におこないやすくなりました。

国土交通省のガイドラインの内容をまとめると以下の通りです。

・事故発生後3年間の告知義務を負う
・告知義務ありと告知義務なしの事例が明確になった

殺人や自殺、火災による死亡、特殊清掃(一般的なハウスクリーニングではなく、死亡後に必要な特別清掃)がおこなわれた場合の孤独死については、購入の可否に大きな影響を与えるため、事故発生から3年間の告知義務を負うとされます。

ただし、あくまでも上記はガイドラインで法的拘束力はありません。また、賃貸が基準なので売買契約では期間が長めに設定される可能性もあります。

一方、病死や老衰、転倒による事故死、窒息死(食べ物が喉につまったなど)、孤独死(死亡時から日数がほとんど経過せずに発見された)は告知義務が不要です。

国土交通省のガイドラインについて詳しく知りたい人は、以下のページを参考にしてください。

参照:国土交通省「宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取扱いに関するガイドライン」
https://public-comment.e-gov.go.jp/servlet/Public?CLASSNAME=PCMMSTDETAIL&id=155210315&Mode=0

●心理的瑕疵と事故物件との違いとは

事故物件は瑕疵物件とも呼ばれており、心理的瑕疵物件、物理的瑕疵物件などがあります。

物理的瑕疵とは、雨漏りや壁のひび割れといった物件内で生じたトラブル、地盤沈下や土壌汚染などの土地で生じたトラブルなどです。

一方、心理的瑕疵とは、その事実を知っていれば売買契約を締結していなかったような瑕疵です。例えば、暴力団の施設や墓地などの嫌悪施設があった、物件内で何らかの事故があったなどが挙げられます。

そのため、事故物件も心理的瑕疵を有している物件といえます。購入希望者がどう感じたのかという点が重視されるため、ガイドラインが制定されたとしても今後しばらくトラブルが続くでしょう。

事故物件が売買時に不利になる理由

売却を予定しているのが事故物件の場合は、一般的な物件と比べて売却時に不利になると考えている人が多いと思いますが、なぜ不利になるのでしょうか?

売却時に不利になる理由として、事故物件を売買する際は告知義務が必須という点が挙げられます。

具体的にどのような点で告知義務が売買に影響を与えるのかについて詳しく解説していきます。

●告知義務があるため買主に事故物件であることが伝わる

告知義務とは、物件見学時や売買契約を締結する前の不動産会社がおこなう重要事項説明などで、事故物件であることを購入希望者に説明する義務のことです。

必ず買主に伝えなくてはならないため、売却時に不利に働く可能性が高いといえます。その理由は、少し高くなっても心理的瑕疵を有していない不動産を購入したいと考えてる人が多いためです。

また、買主が事故物件であることを受け入れたとしても、大幅な値下げを要求されて相場より大幅に安い売却価格になるということも多いです。

結果的に買い手が見つかりにくい、安く買いたたかれる可能性があるため、事故物件を売却する場合には何かしらの工夫が必要になるでしょう。

事故物件の売買を有利に進めるための3つの方法

事故物件の売買は容易ではないため、少しでも有利に進めるには以下の3つのポイントを押さえた上で売却に臨むことが重要です。

・時間を空けずに通常通り仲介を依頼する
・時間が経過してから通常通り仲介を依頼する
・買取業者に買取を依頼する

それぞれのポイントを詳しく解説していきます。

●時間を空けずに通常通り仲介を依頼する

1つ目のポイントは時間を空けずに通常通り仲介を依頼することです。

「通常通り売却しても告知義務があるので売却に不利なのでは?」と考えている人が多いと思いますが、死因によっては告知してもあまり影響を受けない可能性があります。

その理由は、心理的瑕疵は捉え方が人によって大きく異なるためです。

時間を空けることで固定資産税や都市計画税などの無駄な支出が生じることを考えると、心理的瑕疵を気にしない一部の購入希望者をターゲットに絞って売却を進めるのも選択肢の1つです。

●時間が経過してから通常通り仲介を依頼する

2つ目のポイントは時間が経過してから通常通り仲介を依頼することです。

時間が経過すれば、事故物件という印象が和らぐ可能性があります。その結果、「○年前のことであれば気にならない」という人も増えて好条件での売却が期待できます。

しかし、時間を経過したことで告知義務がまったくなくなるというわけではありません。ガイドラインに基づいた取引がおこなわれる中で、具体的な年数が決まるまでは時間が経過していても告知した方が無難です。

●買取業者に買取を依頼する

3つ目のポイントは買取業者に買取を依頼することです。

不動産業者と聞くと仲介を想像する人も多いかもしれませんが、安く買い取って高く売却することによって差益を得る買取を中心におこなっている不動産業者もいます。

買取業者であれば双方が契約内容に合意すれば契約が成立するので、なかなか買い手を見つけにくい事故物件でも速やかな契約成立が期待できます。

しかし、仲介よりも買取価格が安くなるのが注意点です。買取業者ごとに査定額に差があるため、複数の買取業者に査定依頼をおこなって、最も高い買取業者に依頼しましょう。

事故物件の売却に悩んでいる人には「ソクガイ.jp」がおすすめです。

ソクガイ.jpは不動産コンサルティング会社で、一般的な不動産会社のように差益を目的としていません。

顧客から受け取るコンサルティング報酬を収入源としているため、高値での買取が期待できます。

少しでも高く事故物件を売却したいと考えている人は一度相談してみることをおすすめします。

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事故物件の売却は専門家に相談しよう

国土交通省がガイドラインを作成したことによって、どのような事故物件であれば告知義務が必要なのか分かりやすくなりました。

しかし、ガイドラインには法的拘束力がなく、心理的瑕疵は買主がどのように感じたのかが重視されるため、今後も告知義務をおこなったかどうかによるトラブルが生じやすいと考えます。

トラブルを未然に防ぎながら事故物件を売却するには専門家のサポートが必要不可欠です。

事故物件の売却はなかなか容易ではないため、すぐに現金化したいと考えているという人は買取業者の利用も検討しましょう。

欠陥住宅の責任は誰にある?欠陥住宅を見抜くポイント

2021年08月17日

住宅の購入を検討している人の中には、購入した住宅に万が一瑕疵(欠陥)が潜んでいた場合、誰が責任を負うのか気になっている人も多いのではないでしょうか?

もし、欠陥の責任を負うのが買主だった場合は購入代金以外にも支出が生じることになるため、責任を誰が負うのか事前に知った上で住宅購入に臨むと安心です。

この記事では、住宅に欠陥があった場合に誰が責任を負うのか、欠陥住宅を見抜く購入前に確認すべきポイントを解説します。

欠陥住宅の責任は誰が負う?

念願のマイホームを取得したところ、購入した当初は問題がなくても、購入から時間が経ってから雨漏りや不具合などの欠陥が見つかることも珍しくありません。

「欠陥住宅の責任は当然売主が負う義務がある」と思っていたものの、売主ではなく買主が負うことになった場合、買主は購入費用以外の支出が生じることになります。

購入後のトラブルを未然に防ぐためにも、事前に欠陥の責任を誰が負うのかを知っておくことが重要です。欠陥住宅の責任を誰が負うかは、購入したのが新築物件か中古物件なのかによって異なります。

●新築物件の場合は売主や施工会社が負担する

購入したのが新築マンション、新築住宅(注文住宅、建売住宅)の場合、欠陥の責任は買主ではなく売主や工事を担当した施工会社(施工者)が負担します。

その理由は、新築物件は住宅品質確保促進法による10年間の瑕疵担保責任を売主や施工会社が負うためです。

しかし、全ての欠陥を売主や施工会社が負担するわけではありません。負担するのは、以下のような構造耐力上主要な部分や雨水の侵入を防ぐ部分の瑕疵(欠陥)に限られているので要注意です。

・基礎
・基礎杭
・土台
・壁
・柱
・斜材
・横架材
・床版
・小屋組
・屋根瓦

上記に該当していない部分の欠陥については、全く責任追及できなくなるというわけではありません。契約不適合責任による責任追及が可能です。

また、売主や施工会社が破綻している場合でも、住宅瑕疵担保履行法によるサポートを受けられるので安心です。

●中古物件の場合は買主負担の可能性がある

購入したのが中古マンションや中古一戸建ての場合、欠陥の責任を売主が負うとは限りません。

その理由は、中古住宅の場合は住宅品質確保促進法の適用対象外となるためです。

中古住宅の買主は売主に対して契約不適合責任による責任追及を行うことになります。

2020年の民法改正によって、瑕疵担保責任から契約不適合責任に変更されました。以前の瑕疵担保責任は隠れた瑕疵に限られていました。

例えば、床下や天井裏などに潜む欠陥といった簡単には発見できないものです。瑕疵担保責任では、買主が売主に請求できるのは損害賠償請求権と解除権に限られていました。

改正民法の契約不適合責任は「目的物が種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しないものであるとき」に負うものとされています。(民法第562条1項)

買主が売主に請求できるのは目的物の修補や商品の不足分の引き渡しなどの追完請求権、追完請求に対応しない、追完できない場合の瑕疵保証(解決策)として代金減額請求権が損害賠償請求権と解除権に加わりました。

契約不適合責任を負うかは売買契約書で自由に設定できるケースが多い為、築年数のかなり経過した築古物件の場合、契約不適合責任を免責とする内容が盛り込まれている場合があります。

売買契約書の内容をきちんと確認しないまま契約を締結した後、契約不適合責任の免責に気付いたという事例もあるので、一方的に不利とならないように気を付けましょう。

●欠陥住宅のトラブルは第三者に相談することが重要

契約書に契約不適合責任を免責する旨が記載されていた場合、何もできないというわけではありません。

売主が故意に瑕疵(欠陥)があることを分かっていたにもかかわらず事実を告げなかったと判断されると、責任を追及できる可能性があります。

そのため、契約書に契約不適合責任を免責する旨が記載されていても、責任追及を諦めるのではなく、弁護士や仲介した不動産会社などの専門家に必ず相談しましょう。

欠陥住宅を避けるための注意点

欠陥住宅とは気付かずに購入した場合には、責任追及の可否でトラブルに発展するため、住宅購入で欠陥住宅を何とかして避けたいと考えている人が多いと思います。

欠陥住宅を避けるために押さえておくべき注意点として、以下の2つが挙げられます。

・時間をかけて丁寧に現地確認を行う
・ホームインスペクターに調査を依頼する

それぞれの注意点について詳しく解説していきます。

●時間をかけて丁寧に現地確認を行う

1つ目の注意点は、時間をかけて丁寧に現地確認を行うという点です。

新築物件だったとしても「専門家=完璧な住宅を提供する」と判断せずに、現地確認を丁寧に行うことが重要です。

その理由は、物件の引き渡しが終わった後に欠陥(瑕疵)に気付いた場合には、引き渡し後に買主が引き起こした不具合であるという理由で対応してもらえない可能性があるためです。

引き渡し前であれば残金決済が済んでおらず、積極的に不具合に対応してもらえる可能性が高いため、引き渡し前の確認をしっかりと行うことが重要です。

また、引き渡し後に不具合が見つかった場合も、時間が経ってから売主や施工会社に伝えるのではなく、速やかに伝えることを心がけましょう。

●ホームインスペクターに調査を依頼する

2つ目の注意点は、ホームインスペクターに調査を依頼するという点です。

中古物件の場合、築年数の経過によって何らかの欠陥(瑕疵)が潜んでいる可能性が高く、購入後のトラブルに発展しやすいので注意してください。

そこで登場するのが「ホームインスペクター」です。ホームインスペクターとは、住宅診断士という住宅診断のスペシャリストで、検査の依頼にお金はかかるものの、構造上主要な部分に対する瑕疵が潜んでいないかチェックしてくれるため、安心して中古物件の購入に臨めます。

例えば、木造住宅で構造上主要な部分に瑕疵が潜んでいることを気付かないまま生活していると、何らかの災害が発生した場合、生命の危険にさらされる可能性も。

専門家に購入前の検査を依頼することは、トラブル事案の被害者にならないための一種の保険です。

不動産の専門的な知識がない人が構造上主要な部分を購入前にチェックすることは容易ではありません。何をチェックすればいいのか分からない人は、ホームインスペクターに調査を依頼することをおすすめします。

住宅購入で確認すべき2つのポイント

新築物件・中古物件を購入する際に、自分で住宅に欠陥(瑕疵)がないかをチェックして欠陥住宅の購入を未然に防ぎたいという人も多いと思います。

住宅購入で確認すべきポイントとして、以下の2つが挙げられます。

・ひび割れの有無
・床の傾きの有無

それぞれのポイントについて詳しく解説していきます。

●ひび割れの有無

1つ目はひび割れの有無です。

ひび割れがあった場合は雨漏りや水漏れ、構造上主要な部分の劣化の原因となります。後でトラブルに発展することを未然に防ぐためにも、外壁や内壁、基礎などにひび割れがないかをしっかりチェックします。

チェックして問題がない場合でも、目には見えない瑕疵が潜んでいる可能性も。

そのため、雨が降っている日や翌日に物件を見に行って、天井や壁にシミがないかどうかを確認することも重要です。

●床の傾きの有無

2つ目は床の傾きの有無です。

床の傾きがあった場合、耐震性に問題がある、将来建て直しが必要になる可能性があります。

例えば、床にビー玉を置いて転がらないか確認する、窓や扉がスムーズに開閉するかを確認することにより床の傾きの有無を確認できます。

しかし、ある程度の床の傾斜は許容範囲と見なされる点に要注意です。どのくらいの傾きやひび割れだと瑕疵が潜んでいると判断されるのかという基準は、以下の国土交通省のページをご確認ください。

参照:国土交通省「住宅紛争処理の参考となるべき技術的基準」
https://www.mlit.go.jp/notice/noticedata/sgml/2000/26aa0995/26aa0995.html

買主が必ず守られるとは限らない

新築物件に瑕疵が潜んでいた場合は売主や施工会社が責任を負いますが、中古物件の場合は必ず売主が責任を負うとは限りません。

契約不適合責任の免責があった場合、責任追及できない可能性もあるため、新築物件以上に欠陥が潜んでいないかをしっかりチェックしてから契約締結に臨みましょう。

なお、逆に建築基準法に違反している既存不適格物件、事故死や自殺のあった事故物件などの売却にお困りの方は「ソクガイ.jp」にご相談することをおすすめします。

ソクガイとは、一般的な仲介を手掛ける不動産会社ではなく、不動産コンサルティングをメインとしている企業です。

大量の在庫を抱えない、買主からコンサルティング料を受け取ることにより相場相当の買取価格を実現。

訳あり物件の売却に悩んでいるという人は一度ソクガイに相談してみましょう。

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既存不適格物件でも売却できる?高値で売るためのポイント

2021年08月17日

マンションやアパート、戸建住宅などの不動産売却を検討している人の中には、売却を予定しているのが既存不適格物件で、売却価格に影響が出ないか気になっている人も多いのではないでしょうか?

既存不適格物件とはどのような物件なのかをしっかりと理解し、対策を練ってから売却に臨めば高値での売却も期待できます。

この記事では、既存不適格物件とは何なのか、売却が難しい理由と高く売るポイントを解説します。

既存不適格物件とは

不動産の中には、既存不適格物件、法的瑕疵物件(違法建築物)などの物件があります。

このような物件は一般的な不動産とは異なり、売却後にトラブルに発展する可能性があるため、売却に臨む前に特徴をよく理解しておくことが重要です。

既存不適格物件と違法建築物について詳しく解説していきます。

●法改正によってルールに適合しなくなった建物

既存不適格物件とは、建築時は建築基準法といった法律や規定(法令や条例)に適合した建物を建築したものの、法改正によってルールに適合しなくなった建物です。

建築当初は建築確認で問題がなかった物件でも、築年数の経過とともに法律が改正されて接道義務を満たさなくなる、建蔽率(建ぺい率)や容積率、高さ制限オーバーになることもあります。(建築基準法第43条、第52条、第53条)

また、建物の耐震基準が旧耐震基準から新耐震基準に変わったことで既存不適格物件になることも。

既存不適格物件になっていることに本人が気づいていないケースもあるので注意が必要です。

●違反建築物(違法建築物)とは異なる

違反建築物(違法建築物)とは、建築基準法といった法律や規定(法令や条例)に最初からまたは建築後に適合しなくなった建物です。

既存不適格物件は法改正の適用によりルールに適合しなくなりますが、違反建築物は自らの手によってルール違反の状態を作り出すという点で違います。

例えば、検査済の建物の増改築を勝手におこなったことにより、建物の容積率・建蔽率(建ぺい率)、高さが変更となった建物が違反建築物です。

違反建築物であることが行政庁に発覚した場合には、行政庁から是正が求められますが、応じなければ建築物の撤去や移転、修繕、使用に関する規制といった行政処分がくだされるので注意してください。

既存不適格物件の売却が難しい3つの理由

違反建築物と比べると、既存不適格物件は新しいルールの施行で現行法に合わなくなっただけなので、売却に与える影響がほとんどないと感じる人もいるかもしれません。

しかし、以下の3つの理由から既存不適格物件は売却が難しいといわれています。

・再建築不可物件の場合は建て直しができない
・住宅ローンを利用できない可能性がある
・買主への告知義務が生じる

それぞれの理由について詳しく解説していきます。

●再建築不可物件の場合は建て直しができない

1つ目の理由は再建築不可物件の場合は建て直しができないという点です。

建築基準法に定められている道幅4m以上の道路に2m以上敷地が接していなければならないという接道義務を満たしていない物件は、再建築不可物件として扱われます。

買主は部分的なリフォームによる模様替えやリノベーションで外観上は建物をきれいにできても、築年数を巻き戻すことはできません。

また、地震や火災により大規模な倒壊または焼失した場合に建て替えもできないという点が買主にとって大きなリスクです。

再建築不可物件は需要が限られており、売却したいと思っても安く買いたたかれる可能性が高いといった注意点が挙げられます。

●住宅ローンを利用できない可能性がある

2つ目の理由は住宅ローンを利用できない可能性があるという点です。

住宅ローンを提供している金融機関は、万が一契約者が滞納しても融資を回収できるようにするために不動産を担保に入れます。そのため、担保に入れる不動産は資産価値の高いものでないといけません。

既存不適格物件は再建築できないという制限が加わっているため、資産価値という点では低く、審査に通りにくいまたは通ったとしても借入額(借入限度額)が小さくなるのが一般的です。

住宅ローンの審査に通らなかった場合や借入額が小さかった場合、買主は全額自己資金または通常の不動産購入より自己資金を多く拠出することになります。

結果的に買主が自己資金の多い人や不動産会社、買取業者に限られるので好条件での売却があまり期待できません。

●買主への告知義務が生じる

3つ目の理由は買主への告知義務が生じるという点です。

「既存不適格物件であることを黙っていれば高値で売却できる」と思っている人もいるかもしれませんが、既存不適格物件を売却する際は告知義務が生じます。

告知義務とは、契約を締結する前に既存不適格物件であることを購入希望者に告げなくてはならない義務のことです。

告知義務に違反した場合には、契約不適合責任に問われる可能性があります。契約不適合責任とは、売買の目的物が契約内容に適合していない場合に売主が負う責任です。(民法第562条1項)

売主は、欠陥や瑕疵を補完する追完請求、代金減額請求、損害賠償請求、契約解除のいずれかを買主から請求されます。

契約不適合責任に問われないためには契約前に告知する必要がありますが、告知された購入希望者は購入を躊躇しやすくなるので売却に不利になるでしょう。

既存不適格物件を少しでも高く売る4つのポイント

既存不適格物件は売却が難しいと分かったものの、何とかして少しでも高く売却したいと考えている人も多いと思います。

既存不適格物件を少しでも高く売る方法として、以下の4つのポイントが挙げられます。

・更地にしてから仲介を依頼する
・条件付き不動産の売買に強い不動産会社に仲介を依頼する
・適法な状態にしてから仲介を依頼する
・買取業者に買取を依頼する

それぞれのポイントを詳しく解説していきます。

●更地にしてから仲介を依頼する

1つ目のポイントは更地にしてから仲介を依頼することです。

建物を解体して更地にすれば、一般的な土地として売却できるようになります。

建物が建てられる土地の場合は新築や賃貸物件として、仮に再建築不可の場合でも駐車場や太陽光発電、トランクルームとしての利用というように、利用方法の幅が広がるので需要が高まります。

需要が高まることによって高値での売却が期待できる一方、解体費用がかかるため、損をしないためにも不動産会社といった専門家に相談しながら売却方法を決めましょう。

●条件付き不動産の売却に強い不動産会社に仲介を依頼する

2つ目のポイントは条件付き不動産の売却に強い不動産会社に仲介を依頼することです。

不動産会社の中には、条件付き物件の仲介を専門的におこなっているところもあります。

このような不動産会社には、条件付き不動産の購入を目的とする人たちが集まっているため、一般的な不動産会社に仲介を依頼するよりも好条件での売却が期待できます。

不動産会社によって売却結果が大きく異なるため、過去の仲介実績が豊富な不動産会社を選ぶことが不可欠です。

●適法な状態にしてから仲介を依頼する

3つ目のポイントは適法な状態にしてから仲介を依頼することです。

既存不適格になった原因が改築や修繕によって対応できる場合には、改善してから仲介を依頼します。

そうすることで既存不適格物件ではなくなり、一般的な不動産と同じ条件で売却できるようになるため、高値かつ速やかな売却が期待できます。

しかし、改築または修繕費用がかかるという点に注意が必要です。費用によってはそのまま売却した方が高値で売却できるケースもあるため、不動産会社に相談しながら売却方法を決めましょう。

●買取業者に買取を依頼する

4つ目のポイントは買取業者に買取を依頼することです。

既存不適格物件にも対応している買取業者に買取を依頼し、双方が契約条件に合意さえすればすぐに買い取ってもらえます。

仲介手数料が不要なので、支出を抑えることにより高値での売却が期待できます。しかし、買取価格は差額による利益を目的としているため、相場よりも安く買いたたかれるというデメリットに要注意です。

少しでも高く買い取って欲しいという人は、複数の買取業者に査定を依頼し、査定結果を比較しながら最も査定結果の高かった買取業者に依頼しましょう。

「ソクガイ.jp」は、訳アリ物件の買取に対応している不動産コンサルティング会社です。差益を目的とする不動産会社とは異なり、顧客から受け取るコンサルティング報酬を主な収入源としているため、高値での買取が期待できます。

既存不適格物件の売却に悩んでいる人は、一度ソクガイ.jpに問い合わせることをおすすめします。

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既存不適格物件の売却は容易ではない

一般的な不動産と比べると、既存不適格物件は売却に不利な条件が揃っています。そのため、売却を開始しても、なかなか買い手が見つからない、安く買いたたかれることを覚悟しておく必要があります。

売却までに時間がかかると、固定資産税や都市計画税、修繕費などのコストが無駄にかかってしまうので注意が必要です。

早めに現金化したい人や無駄なコストを少しでも負担したくないという人は、買取業者への買取依頼を検討することをおすすめします。

空き家買取のメリット・デメリットは?向いている人の条件と流れ

2021年08月17日

空き家を売却する際の売却方法の1つに「空き家買取業者への依頼」がありますが、どのような売却方法なのか詳しく知らない人も多いのではないでしょうか?

空き家買取業者への依頼とは、不動産の買取業者に空き家を買い取ってもらうことですが、空き家の売却を検討中の全ての人に適しているわけではありません。

そのため、空き家買取業者への依頼の特徴をよく理解してから売却方法を選ぶことが重要です。

この記事では、空き家を売却する際の選択肢の1つである空き家買取業者への依頼のメリット・デメリット、向いている人の条件と注意点などを解説します。

空き家買取業者への依頼のメリット・デメリット

相続や転勤などの理由で空き家を所有している人の中には、空き家をどうすべきか悩んでいる人も多いと思います。

空き家活用で賃貸経営を始めることも可能ですが、老朽化の進んだ物件の賃貸経営は、知識の少ない素人が取り組むには修繕コストや入居付けのリスクがあり、あまりお勧めできません。

だからといって空き家のまま放置することもおすすめしません。現在の日本は空き家問題対策として管理の行き届いていない空き家を「特定空き家」に指定し、固定資産税や都市計画税の税負担を引き上げて売却・活用のいずれかを選択するように誘導しています。

空き家を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼して買主を探してもらう一般的な売却方法以外に、不動産会社に空き家を買い取ってもらう「空き家買取業者への依頼」という売却方法もあります。

不動産仲介業者への依頼→買主は一般顧客

メリット:相場の金額での売却が期待できる
デメリット:融資利用になることがほとんどなので時間がかかり確度も下がる、買主の希望によっては契約不適合責任を負わなければならない場合がある

買取業者への依頼→買主は不動産業者

メリット:現金決済なので早く売却できる、契約不適合責任は免責が一般的
デメリット:一般的に売却額が相場より7~8割程度安くなる傾向にある

売却する際に買い取りを選択するケースも増えているため、「空き家を売る際も買い取りを選択しよう」と考えた人もいると思いますが、一概に買い取りが適しているとは言い切れません。

空き家買取業者への依頼はメリットだけでなくデメリットも伴うため、両方をよく把握してから選択することが重要です。

●空き家買取業者への依頼のメリット

空き家買取業者への依頼のメリットとして、以下の2つが挙げられます。

・双方が条件に合意すればすぐに買い取ってもらえる
・仲介手数料がかからない

それぞれのメリットについて詳しく解説していきます。

・双方が条件に合意すればすぐに買い取ってもらえる

1つ目のメリットは、双方が条件に合意すればすぐに空き家を買い取ってもらえるという点です。

不動産会社に仲介を依頼するという売却方法の場合、まず不動産会社と媒介契約を締結し、それから不動産会社が空き家の買い手を探すことになります。

契約が成立するかは売却活動の結果にかかっており、速やかに買い手が見つからなければ契約成立まで時間がかかるという点に注意が必要です。

また、空き家が放置された状態で劣化が進行している場合、建物を解体して更地にする、リフォームやリノベーションなどで状態を改善させてから売却するいう方法があります。

しかし、解体費用や修繕費用がかかるものの、スムーズかつ高く売れるとは限りません。

一方、不動産会社に空き家買取を依頼するという売却方法の場合、売主と買取業者の双方が条件に合意すればすぐに契約が成立します。

そのため、仲介では買い手がなかなか見つかりにくいケースやすぐに現金化したい場合に適しています。

・仲介手数料がかからない

2つ目のメリットは、仲介手数料がかからないという点です。

不動産会社に仲介を依頼した場合、不動産会社が売買契約を成立させれば報酬として仲介手数料を支払わなくてはなりません。

仲介手数料の上限は宅地建物取引業法に定められており、「売却価格×3%+6万円+消費税」の速算式で算出できます。

例えば、空き家の売却価格が2,000万円だった場合、「2,000万円×3%+6万円+消費税」となり、72万6,000円の仲介手数料がかかります。

しかし、空き家買取業者への依頼では不動産会社と媒介契約を締結しないため、仲介手数料がかかりません。そのため、空き家買取業者への依頼であれば数十万円~数百万円の費用をゼロにできます。

また、速やかに売買契約が成立することによって固定資産税や都市計画税、マンションの場合には修繕積立金や管理費といった無駄な支出を抑えられる点も大きなメリットと言えるでしょう。

●空き家買取業者への依頼のデメリット

空き家買取業者への依頼のデメリットとして、以下の2つが挙げられます。

・相場よりも買取価格が安くなる
・買取業者が限られている

それぞれのデメリットを詳しく解説していきます。

相場よりも買取価格が安くなる

1つ目のデメリットは、相場よりも買取価格が安くなるという点です。

空き家買取業者への依頼は、空き家を安く買い取り転売して利益を得るという仕組みのため、仲介の売却相場よりも買取価格が安くなるのが一般的です。

そのため、少しでも空き家を高く売りたいと考えている人に空き家買取業者への依頼は向いていません。

それでも空き家買取業者への依頼を利用したいと考えている人は、複数の買取業者の査定結果を比較しながら最も査定結果の高い買取業者に買い取りを依頼すれば、少しは買取価格を引き上げられるでしょう。

買取業者が限られている

2つ目のデメリットは、買取業者が限られているという点です。

仲介を扱っている不動産会社とは異なり、買取業者の数はあまり多くなく、買取業者を見つけたとしても買取対応エリアが限定されていて依頼できないということも珍しくありません。

買取価格が相場よりも安くなるのが一般的な空き家買取業者への依頼ですが、「ソクガイ.jp」に相談すれば相場相当での買い取りが期待できます。

ソクガイ.jpとは、一般的な不動産会社ではなく、不動産を購入したいと考えている個人や法人の投資家に有料のコンサルティングを行っているコンサルティング会社です。

大量の在庫を抱えない、顧客から受け取るコンサルティング料を収入源の一部としているため、相場相当の買取価格を実現できる、全国の買い取りに対応しているのが魅力です。

空き家の売却に悩んでいるという人は、まずソクガイ.jpに相談してみましょう。

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空き家の買い取りに向いている人の条件

空き家の買い取りは空き家の売却を検討している人全てに適しているわけではありません。空き家買取業者への依頼を選択して後悔しないためにも、空き家の買い取りに向いている人の条件を事前に確認してから買い取りに臨むことをおすすめします。

空き家の買い取りに向いている人の条件は以下の2つです。

・すぐに現金化したいと考えている
・空き家が条件付きでなかなか購入希望者が見つからない

それぞれの条件を詳しく解説していきます。

●すぐに現金化したいと考えている

すぐに現金化したいと考えている人は空き家買取業者への依頼が向いています。

仲介は購入希望者を探すのに時間がかかりますが、買い取りの場合は売主と買取業者の双方が条件に合意すれば契約が成立するので現金化までの時間が短いのが特徴です。

そのため、住み替えや生活費の補填などにより現金がすぐに必要という人は空き家買取業者への依頼を選択することをおすすめします。

●空き家が条件付きでなかなか購入希望者が見つからない

空き家が条件付きでなかなか購入希望者が見つからない場合も空き家買取業者への依頼が向いています。

建築基準法に違反している既存不適格物件や事故死・自殺などがあった事故物件のように条件付きの不動産は、住宅ローンを利用できない、需要が低いなどの理由で購入希望者が少ないです。

しかし、買取業者の中には、条件付きの不動産を積極的に買い取っているところも。

そのため、条件付き不動産の売却で悩んでいる人も空き家買取業者への依頼を選択すると成約が期待できるでしょう。

空き家買取業者に買い取りを依頼する4つの流れ

空き家買取業者への依頼を速やかに進めるためには、流れを把握しておくことが重要です。

空き家買取業者に買い取りを依頼する流れは以下の4つです。

・買取業者に査定を依頼する
・買取業者を選定する
・売買契約を締結する
・空き家を引き渡す

それぞれの流れを詳しく解説していきます。

●買取業者に査定を依頼する

まずは買取業者に査定を依頼します。買取業者ごとに買取価格に差があるため、査定を依頼する際は複数社に査定を依頼することがポイントです。

査定方法は机上査定(簡易査定)と訪問査定(詳細査定)の2種類あり、実際に現地を訪れて確認する訪問査定の方が時間はかかるものの、査定の精度が高いという点で異なります。

そのため、机上査定を複数社に依頼し、訪問査定を依頼する業者を絞ることをおすすめします。

また、事前におおよその相場も確認しておけば買取価格と相場との違いを比較できるでしょう。

●買取業者を選定する

買取業者に査定を依頼した後は、買取価格に基づきながら買取業者を選定します。

仲介の場合は依頼を受けるためにわざと高い査定結果を提示する悪質な不動産会社もいるため、査定結果だけでなく営業力や実績などを踏まえながら総合的に不動産会社を選定する必要があります。

しかし、買い取りでは買取価格がそのまま契約に反映されるのでそれらを加味する必要はありません。

買取業者を選定する際は、トラブルに発展しないように売買契約締結から引き渡しまでのスケジュールも合わせて確認しておきましょう。

●売買契約を締結する・空き家を引き渡す

買取業者を選定した後は、いよいよ売買契約の締結、空き家の引き渡しに移行します。

買取業者と売買契約を締結して、契約書に記載されている日時に空き家を引き渡します。

引き渡し当日に鍵がない、荷物が残っているということがないように事前に鍵を用意しておく、荷物を全て移動させておかなくてはなりません。

残代金の決済は引き渡しの時点で行われますが、住宅ローンの残債がある場合には残代金で完済し、抵当権を抹消しなくてはならないので事前に借入先である金融機関に相談して手続きを進めましょう。。

見出し4:目的に合わせて売却方法を選択することが重要

空き家買取業者への依頼は、メリットとデメリットの両方を伴うため、売却を検討している全ての人に向いているわけではありません。

仲介を選択した方が良いケースもあるので、後悔しないためにも事前に空き家買取業者への依頼のメリットとデメリット、向いているケースをしっかりと確認してから選択しましょう。