マンション売却の流れは?押さえておきたい売却のコツと注意点

2021年08月30日

不動産会社は不動産の専門家であるため、不動産売却時は何でも不動産会社に任せておけばいいと思っている人もいるのではないでしょうか?

しかし、不動産会社によって査定結果が異なる、売却結果に差が生じるため、不動産売却を成功へと導くには、不動産会社任せではなく売主も積極的に不動産売却に参加することが大切です。

この記事では、マンションを売却する際の手続きの流れ、コツ、注意点などについて解説します。

マンション売却の流れ

中古マンションを相続によって取得したものの利用する予定がない、新居(マンション)を購入したものの転勤により家族全員で引っ越す、家族構成の変化を理由に買い替え(買い換え)が必要になったなど、さまざまな理由でマンション売却を検討している人も多いと思います。

マンション売却時には不動産の専門家である不動産会社に相談すれば全て解決してくれると思っている人が多いと思いますが、任せきりで問題ないのでしょうか?

不動産会社(不動産仲介会社)によって査定価格や営業力に差がある、手順を理解しておかないと安く売却して損をする、速やかに売却が進まず売却が失敗に終わるおそれがあります。

不動産売却の失敗を未然に防ぐためには、不動産会社任せではなく売主も流れを把握しつつ積極的に売却に参加することが大切です。

マンション売却の流れは以下の6つのステップです。

STEP1.売却価格の相場を調べる
STEP2.査定を依頼する
STEP3.媒介契約を締結する
STEP4.売却活動を進める
STEP5.売買契約を締結する
STEP6.マンションを引き渡す

それぞれのステップを詳しく解説していきます。

STEP1.売却価格の相場を調べる

買い替え(買い換え)を予定している場合、売却価格がいくらになるかによって買替時の住宅ローンの契約内容が異なってきます。

また、不動産会社の査定価格(査定額)が正確とは限らず、誤った査定価格に基づいて売出価格を設定した場合、安く売り出して損をする、高く売り出して買主がなかなか見つからずに困ることも。

マンションがいくらで売れるのか、査定結果が適正なのかを把握するためにまずは相場を調べます。

相場は不動産ポータルサイトなどで類似物件の売出価格を調べるのが手軽でおすすめです。

STEP2.査定を依頼する

おおよその金額(相場)を把握した後は、不動産会社に査定を依頼します。

査定は机上査定(簡易査定)と訪問査定の2種類があります(どちらも無料査定)。

机上査定とは、現地調査を伴わない査定方法で、早ければ査定を依頼したその日のうちに査定結果が分かるというメリットがある一方、査定の精度が低めなのがデメリットです。

訪問査定とは、現地調査を伴う査定方法で、査定結果が出るまでに数日かかるものの、査定の精度が高いのが特徴です。

不動産会社が提示した不動産査定=適正価格というわけではありません。

一般的な相場価格と比較し適切(最適)な価格設定になるように心がけましょう。

STEP3.媒介契約を締結する

不動産会社に査定を依頼後、査定結果や担当者(営業マン)との相性などを踏まえつつ媒介契約を締結します。

媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つがあります。

一般媒介契約とは、複数の不動産会社との契約が可能な契約形態です。

専任媒介契約とは、1社としか契約はできないものの、自分で買主を見つけた場合に直接契約可能な契約形態です。

専属専任媒介契約とは、1社としか契約できないという点は専任媒介契約と同じですが、不動産会社経由でしか契約できない(自己発見取引が禁止)という点が異なります。

レインズという広く不動産情報を公開するサイトへの登録が義務化されているのは専任媒介契約と専属専任媒介契約なので、囲い込みを避けて速やかに売却したいという人はどちらかを選びましょう。

STEP4.売却活動を進める

媒介契約の締結後、売却活動(販売活動)を開始します。

購入希望者(購入検討者)が現れた場合は内覧を実施します。

内覧時に居住中の場合は生活感が残った部屋を見せることになるので注意してください。

内覧時の印象が売却結果に大きな影響を与えると言っても過言ではないため、部屋をきれいに片付けて掃除しておきましょう。

内覧前にリフォームしておくべきか悩んでいる人も多いと思いますが、リフォームまでする必要はありません。

リフォームしてもリフォーム費用を回収できる可能性は低いため、リフォームするかは買主に委ねましょう。

STEP5.売買契約を締結する

希望価格への値下げ交渉や比較検討などを経て買い手が決まった場合、売買契約の締結に進みます。

売買契約書に署名・捺印(実印)する際に重要事項説明書の確認と手付金の支払いもおこないます。

引き渡しに向けた引っ越しの手配といった準備が必要になるため、売買契約時の書類に記載されている引き渡しの時期(タイミング・条件)をチェックしておくことが大切です。

STEP6.マンションを引き渡す

売買契約締結後、引き渡し時期が到来したタイミングでマンションを引き渡します。

住宅ローンの残債がある場合は売却代金で完済し、抵当権の抹消をおこないます。

抵当権とは、お金を借りる際に不動産を担保に入れるために、金融機関が設定する権利です。

抵当権が残ったままの不動産を売却することも可能ですが、売却に不利になるので必ず抹消しましょう。

売却によって売却益(譲渡益)が発生した場合、売却後に確定申告が必要になるケースもあります。

譲渡所得税(所得税や住民税)という建物の所有期間(所有年数)に応じた税金を課されるので覚えておきましょう。

マンションを売却するときのコツ

マンション売却を成功に導くには、売却の流れを事前に把握するほか、失敗例・失敗事例などから学んだコツをしっかりと押さえた上で売却に臨むことが重要です。

マンションを売却するときのコツとして、以下の2つが挙げられます。

・複数の不動産会社に査定を依頼する
・買取を依頼するのも選択肢の1つ

それぞれのコツを紹介していきます。

●複数の不動産会社に査定を依頼する

不動産会社であれば、どこに仲介を依頼しても売却結果は同じと考えている人も多いかもしれませんが、不動産会社によって査定結果、営業力が異なるということを覚えておく必要があります。

そのため、不動産会社に仲介を依頼する、媒介契約を締結する際は複数の不動産会社に査定を依頼、比較することが大切です。

査定結果だけでなく、過去の売却実績や担当者との相性も比較ポイントなのでしっかり確認しましょう。

複数の不動産会社を比較するのに手間と時間がかかると考えている人には、不動産一括査定サイトの利用をおすすめします。

複数社に査定を依頼する手間を省きたい人は、一度に複数社に査定依頼可能な一括査定サービスの利用を検討しましょう。

●買取を依頼するのも選択肢の1つ

不動産の売却方法は仲介だけではありません。

不動産会社選びにこだわって売却活動を進めていても、成約までに時間がかかることも珍しくありません。

買主が見つかるまでは、不動産の所有者は変わらないため、引き続き固定資産税や都市計画税、修繕積立金、管理費といった費用を負担している状態(状況)が続きます。

買取の場合は不動産買取業者と売主が契約条件に合意さえすればすぐ買い取ってもらえます。

無駄な支出を省けるのが大きなメリットです。

通常は買取価格が安くなりやすい買取ですが、「ソクガイ.jp」は相場に近い価格で買い取ってもらえます。

不動産買取を検討している人は一度問い合わせることをおすすめします。

 

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マンション売却時の注意点

マンション売却時は失敗を未然に防ぐためにも、以下の2つの注意点も押さえておくことが大切です。

・売却代金が全て手に入るわけではない
・確定申告は利益の有無に関係なくおこなう

それぞれの注意点について詳しく解説していきます。

●売却代金が全て手に入るわけではない

マンションを売却した場合、売却代金を全て自由に使えると思っている人もいるかもしれませんが、全てを自由に使えるわけではありません。

売却代金から、仲介を依頼した不動産会社に対して支払う仲介手数料、抵当権の抹消を司法書士に依頼した場合に支払う司法書士報酬、売買契約書に貼付する印紙税といった諸経費(諸費用)を引いた残金が自由に使えるお金です。

売却前に諸経費(諸費用)がいくらかかるのか不動産会社に確認しておきましょう。

●確定申告は利益の有無に関係なくおこなう

確定申告とは、原則不動産売却によって譲渡益(売却益)が発生した(譲渡所得がプラス)場合に手続きが必要になります。

売却した翌年の2月16日~3月15日頃までに確定申告をおこないますが、利益が生じていなくても確定申告が必要または確定申告した方が良いケースがあります。

それは3,000万円特別控除を利用する場合や譲渡損失(売却損)が生じている場合です。

譲渡損失とは、譲渡所得がマイナスになっているケースです。

譲渡損失が発生しているケースでは、損益通算という本業の所得とマンション売却による損失の相殺により所得税の節税につながります。

控除の適用や損益通算は、自動的に適用されるものではないので注意しましょう。

マンション売却は事前準備が不可欠

マンションを売却する際は不動産会社に任せておけばいいと思っている人も多いかもしれませんが、売却の失敗を未然に防ぐ、成功へと導くには売主も積極的に売却に参加することが大切です。

例えば、どのような手順で売却を進めるのか把握する、コツや注意点を押さえながら売却に臨むなどです。

また、買取を選んだ方が良いケースもあるため、仲介と買取の両方を検討しましょう。

古い家の売却方法は?高値で売るコツと持ち続けるリスク

2021年08月30日

築40年、50年と築年数のかなり経過した古家(古民家)を所有している人の中には、売却すべきか持ち続けるべきか悩んでいるという人もいると思います。

古家は築年数の浅い物件と比べると需要が低いので売却が難しい、かといって維持コストが大きいことを踏まえると放置もおすすめできないため、早めにどうするのかを考える必要があります。

この記事では、古い家の売却方法と高く売却するコツ、持ち続けるリスクなどについて解説します。

古い家の売却方法

相続で古民家を取得した、購入した一戸建て住宅が築年数の経過とともに古家になった人の中には、持ち続ける(住み続ける)べきか、売却すべきか悩んでいる人も多いと思います。

また、売却することに決めたものの、通常の不動産と同じ方法で売却を進めればいいのか、売却方法が分からないという人も多いのではないでしょうか?

基本的には通常の不動産と同じ方法で売却を進めますが、古民家のような中古住宅を売却する際は以下のように売却方法がいくつかあるので自分に合った方法を選ぶことが大切です。

・古い家の付いた土地として売却する
・リフォームしてから売却する
・古い家を解体してから売却する
・買取業者に買い取ってもらう

それぞれの売却方法(流れ)について詳しく解説していきます。

●古い家の付いた土地として売却する

まずは古い家の付いた土地(古家付き土地)として売却するという方法です。

古い家を解体して建て替えるまたはそのまま住み続けるかは買主の判断に委ねます。

古い家を残したまま売却、つまり建物を解体せず売却を進められるので、売主は解体費用を負担せずに済みます。

売却代金がそのまま売却結果となるため、シンプルで分かりやすい点がメリットです。

しかし、住まいを自分でリフォームやリノベーションをして住みたいと考えている人には古家が残っているのは魅力的ですが、古家の存在のせいで購入希望者が限られるおそれがあるので注意してください。

●リフォームしてから売却する

2つ目はリフォーム・リノベーションしてから売却するという方法です。

リフォーム・リノベーションしてから売却することにより古い家であることが目立たなくなるため、購入希望者が見つかりやすくなります。

工事にかかる費用は売主負担となるため、水回りを新調する程度の工事であれば支出を抑えられますが、間取りを変更するような大掛かりな工事になると多額の支出を伴います。

リフォーム・リノベーションによって需要が高まったとしても、リフォーム費用を売却代金で必ず回収できるとは限らないという点に注意が必要です。

●古い家を解体してから売却する

3つ目は古い家を解体してから売却するという方法です。

木造建築の場合、耐用年数は22年なので20年を超えてくると建物の価値がほとんど残っていません。

そのため、築年数のかなり経過した築古物件の場合は、建物の有無が査定額に大きく影響するということは基本的にありません。

建物を解体して更地にすることで、買主は解体費用を負担せずに自分の好きな建物を建てられるため、古家付き土地として売却するよりも需要が高まる傾向があります。

しかし、解体費用は売主が負担しなくてはなりません。

構造が木造の中古一戸建て(木造住宅)だと解体にかかるお金は鉄骨造よりも少ない、自治体から補助金が支給されるケースもあるので適用要件を一度確認してみましょう。

ただし、再建築不可の土地だった場合、建物を解体すると宅地として利用できないので注意してください。

●買取業者に買い取ってもらう

最後は買取業者に買い取ってもらうという方法です。

不動産売却と聞くと、不動産会社と媒介契約を締結して売却を進めるという売却方法を想像した人が多いかもしれませんが、不動産買取という売却方法もあります。

不動産買取とは、不動産買取業者と売主が条件に合意さえすればすぐ契約が成立する売却方法です。

もし老朽化が原因による雨漏りなどの瑕疵が潜んでいた場合、瑕疵担保責任(契約不適合責任)を負うことになります。

しかし、買取の場合は業者への売却となるため、交渉によって責任を免除とすることも可能です。

仲介手数料が不要(無料)というメリットの一方、相場よりも買取価格が安くなりがちというデメリットを伴います。

「ソクガイ.jp」は相場に近い価格での買取を実現している不動産コンサルティング会社です。

少しでも高く売却したいと考えている人は一度相談することをおすすめします。

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古い家を高く売却するコツ

古い家を高く売却するのはなかなか容易ではありません。

そのため、古い家を少しでも高く売却するには、以下のコツを事前にしっかり押さえてから売却に臨むことが重要です。

・築年数が少しでも浅いうちに売却する
・ホームインスペクションを依頼する

それぞれのコツ(ポイント)を紹介していきます。

●築年数が少しでも浅いうちに売却する

築年数の経過した中古住宅を売却するケースでは、築年数の経過した中古物件ほどなかなか買い手が見つかりにくいのが一般的です。

売却を迷って売却せずに放置していれば、その分だけ売り時を逃すことになるので注意してください。

もし、空き家の状態、売却を検討しているのであれば不動産会社に早めに相談することをおすすめします。

●ホームインスペクションを依頼する

ホームインスペクションとは、住宅診断士という専門家に依頼し建物の不具合をチェックしてもらうことです。

売却時に住宅診断士の診断結果があれば購入希望者の不安が払拭されるので安心して売買契約を締結しやすくなります。

耐震基準が新耐震基準の場合はあまり気になりませんが、特に改正前の旧耐震基準だった場合には、ホームインスペクションを受けていると他の物件との差別化を図れます。

査定価格・売却価格が高くなる、需要が高くなるといったプラスの効果が期待できるでしょう。

古い家を持ち続けるリスク

特に相続した古い家の場合、使用するかもしれないという理由で放置している人も多いかもしれませんが、持ち続けることはあまりおすすめしません。

その理由は、古い家を持ち続けることに以下の2つのリスクを伴うためです。

・固定資産税や修繕費などのコストがかかる
・近隣住民に迷惑がかかる

それぞれのリスクを詳しく解説していきます。

●固定資産税や修繕費などのコストがかかる

所有しているのが空き家であって住んでいない場合でも、所有者には固定資産税や都市計画税などの税金が課される、修繕費などのコストを負担しなくてはなりません。

「修繕費は自分の都合で実施するかどうか決めるものなので実施しなければいいのでは?」と思った人も多いのではないでしょうか?

しかし、適切な修繕が実施されていないことが原因で、特定空き家に指定された場合は固定資産税が最大6倍になるので注意が必要です。

費用負担を最小限に抑えるためにも速やかに売却することが重要と言えるでしょう。

●近隣住民に迷惑がかかる

古家が空き家で適切な管理をおこなっていない場合、害虫が発生したり、害獣が住み着いたりして近隣住民(隣家・隣人)に迷惑がかかる可能性があります。

廃棄物の放置や不審者が住み着くことで不審火が生じるおそれ、塀の倒壊のように経年劣化の進行で家の周りを通った人に被害が及ぶおそれもあるので要注意です。

損害賠償に発展する可能性もあるので適切な管理をおこなう、将来的に使用する意思がない場合には早めの売却を検討しましょう。

古い家は売却が容易ではない

マンションは立地条件が良いケースが多く、築年数が経過しても比較的売却を容易に進めやすい傾向があります。

しかし、一戸建ての築古物件だと、立地条件が優れていなければ築30年、40年、50年と築年数が経過するほど設備の交換・改修の費用(維持費)が高い、耐震性の問題などが生じます。

その結果、売却が容易ではなくなるので注意が必要です。

また、売却せずに放置していても無駄な支出が増える、トラブルに発展する可能性が高いため、将来的に中古住宅を使用する予定がないのであればこの記事に書かれているコツや注意点を押さえながら早めに売却することをおすすめします。

不動産鑑定とは?不動産査定との違いや利用すべきケース

2021年08月30日

土地や建物などの不動産を売却する際は、どのくらいで売れるか調査する、適正な売出価格を設定して不動産売却を成功に導くために不動産査定を依頼します。

不動産査定に似た言葉に不動産鑑定という言葉がありますが、不動産査定と不動産鑑定は一体何が異なるのでしょうか?

この記事では、不動産鑑定とは何か、不動産査定との違い、不動産鑑定を利用したほうが良いケースと代替手段で良いケースについて解説します。

不動産鑑定とは

鑑定と聞くと適正価格がどのくらいなのかを調べるための調査を想像した人が多いと思います。

そのため、不動産会社が土地や物件の市場価値を算出する不動産査定と不動産鑑定は同内容だと考えている人も多いのではないでしょうか?

しかし、不動産査定と不動産鑑定は不動産の正確な価値を(価格)を調査するという点は同じですが、全く同じというわけではないので違いを把握しておくことが大切です。

不動産鑑定とは何なのか、不動産査定との違いを詳しく解説していきます。

●不動産鑑定とは

不動産鑑定とは、不動産の適正な価格を判断するために実施される調査です。

不動産鑑定士という国家資格を有した人しか実施できない独占業務で、不動産の鑑定評価に関する法律に「不動産鑑定士の名称を用いて調査や分析をおこない、不動産の利用や取引、投資に関する相談に応じることを業とできる」と定められています。

不動産鑑定士の作成した不動産鑑定評価書は、裁判所や税務署といった公的機関で使用する立証資料(基準)になるので高度な専門性が求められる、算出した鑑定評価額に対し法的責任を負うなど重要な役割を担っています。

不動産鑑定を依頼する際は、不動産会社に相談してもあまり意味はありません。

不動産鑑定士は独立開業していることがほとんどなので不動産鑑定事務所に直接相談します。

不動産鑑定士として活動を開始するには、国土交通省の不動産鑑定士試験に合格するだけではなく新規登録に必要な実務修習を修了しなくてはなりません。

その後、国土交通大臣の修了の確認(国土交通大臣登録)を受けてようやく不動産鑑定士としての活動を開始できます。

●不動産鑑定と不動産査定の違い

不動産査定とは、不動産がどのくらいの価格で売れそうなのかを算出することです。

不動産会社に勤務している社員がおこなうことがほとんどで、不動産鑑定士といった高い専門性を有する従業員がおこなうものではありません。

不動産査定は過去の取引実績に基づきながら価値を判定する取引事例比較法が用いられるケースが多く、そこに対象不動産の立地条件や築年数などの個別的要因(地域要因)を反映させます。

不動産鑑定ほど高い専門性を必要とするわけではないので不動産査定は基本的に無料です。

しかし、不動産鑑定は高い専門性を必要とするため、報酬を支払わなくてはならず、報酬は不動産の鑑定額や不動産鑑定士によって異なるということを覚えておきましょう。

不動産鑑定を利用したほうが良いケース

不動産鑑定を不動産鑑定士に依頼した場合、報酬を支払わなくてはなりません。

不動産査定であれば無料で実施してもらえるため、「不動産査定でもいいのでは?」と思った人も多いのではないでしょうか?

しかし、先ほども触れたように不動産鑑定と不動産査定は違うものなので、目的に応じて不動産鑑定と不動産査定を使い分けなくてはなりません。

不動産鑑定を利用したほうが良いケースとして、以下の3つが挙げられます。

・遺産分割
・財産分与
・個人間での不動産売買

それぞれのケースを詳しく解説していきます。

●遺産分割

遺産分割とは、被相続人(故人)の有していた財産を相続して相続人同士で分け合うことです。

相続する遺産に不動産が含まれていた場合には、遺産総額によっては相続税を納めなくてはならない、遺産分割で相続人同士が揉めないようにするためにも不動産の正確な価値を把握しなくてはなりません。

不動産査定はいくらで売れるのかを算出するものなので、正確な資産価値を把握するには不十分です。

そのため、不動産鑑定士に依頼して正確な不動産の価値を把握する必要があります。

●財産分与

財産分与とは、離婚時に夫婦生活で築き上げた財産を平等に分け合うことです。

離婚で財産分与をおこなう際に不動産が含まれていた場合、夫婦間で揉めないようにするために正確に資産価値を把握しなくてはなりません。

財産分与のケースも遺産分割のケースと同様に、不動産の価値を正確に把握する必要があることから、不動産査定ではなく不動産鑑定を依頼することになります。

不動産鑑定で不動産の価値を正確に把握してから財産分与に臨むことで、財産分与の際に夫婦間でトラブルに発展することを未然に防げるでしょう。

●個人間での不動産売買

個人間で不動産売買をする際は不動産会社に仲介を依頼しないため、不動産査定をおこないません。

しかし、不動産査定をおこなわないからと言って売主と買主の話し合いだけで売買価格を決めた場合、相場と売買価格が乖離していてどちらか一方が損をするなどのトラブルに発展するおそれがあります。

売却後のトラブルを未然に避けるためにも、不動産鑑定士に依頼して得られた鑑定評価額に基づいて適正な売却価格を設定することが重要と言えるでしょう。

不動産鑑定でなくても良いケース

不動産の価値を把握したいからと言って必ず不動産鑑定士に依頼しなくてはならないわけではありません。

不動産鑑定士でなくても良いケースであるにもかかわらず依頼すると、無駄な費用を支払うことになるので注意してください。

不動産鑑定士でなくても良いケースと価値の調べ方について詳しく解説していきます。

●不動産の売却相場を知りたい

不動産を売却する際に、どのくらいの価格で不動産が売れるのか、売出価格をいくらに設定すればいいか知りたい場合には、不動産鑑定士にわざわざ鑑定を依頼する必要はありません。

単に不動産のおおよその売却相場を知りたいだけであれば、以下の2つの方法で十分です。

・不動産ポータルサイトで調べる
・不動産会社に査定を依頼する

それぞれの方法について詳しく解説していきます。

・不動産ポータルサイトで調べる

不動産ポータルサイトとは、多くの不動産情報(物件情報)が掲載されているサイトのことです。

不動産ポータルサイトでは、類似物件がどのくらいの価格で売り出されているのかを確認できます。

一部の不動産ポータルサイトでは、ユーザーサポートとして相場を公開しているため、おおよその相場を把握したい人は不動産ポータルサイトであれば手軽に調べられるのでおすすめです。

しかし、マンションの場合はおおよその相場を把握しやすいですが、一戸建て住宅の場合は個別要因が大きく価格に影響するため、不動産ポータルサイトでは十分な情報が得られない可能性があるということを覚えておきましょう。

・不動産会社に査定を依頼する

不動産会社に査定を依頼した場合、机上査定(簡易査定)と訪問査定(詳細査定)のいずれかの査定方法にて不動産がどのくらいで売れるのか算出してくれます。

机上査定とは、資料や過去の取引実績などに基づく査定方法なので、速やかに査定結果が出る一方、精度が訪問査定よりも低いというデメリットがあります。

訪問査定とは、実際に現地調査をおこなう査定方法なので、査定結果が出るまでに時間がかかる一方、査定精度が高い点がメリットです。

おおよその相場を知りたい場合は机上査定、本格的に売却を予定している場合は訪問査定などのように目的に応じて使い分けましょう。

また、査定結果は不動産会社ごとに査定で重視するポイントが異なるため、全く同じ結果にはなりません。

そのため、査定を依頼する際は1社だけでなく複数の不動産会社に査定を依頼して比較しましょう。

不動産鑑定の特徴を理解してから依頼することが重要

不動産の価格を知りたい場合の選択肢として、不動産鑑定が必ずしも最適とは限りません。

不動産鑑定士に不動産鑑定を依頼した場合には報酬を支払わなくてはならないので、少しでも無駄な支出を抑えるためにも、不動産鑑定の特徴を理解しておくことが大切です。

将来的に売却を視野に入れているのであれば、不動産会社に仲介を依頼するという方法以外に買取を依頼するという方法があります。

「ソクガイ.jp」は一般的に買取価格が相場よりも安くなりがちな買取において、相場に近い買取価格を実現している不動産コンサルティング会社です。

高く・速やかに売却したい人はソクガイ.jpの利用をおすすめします。

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離婚時の住宅ローンはどうなる?現金化をおすすめする理由も解説

2021年08月30日

住まいを購入する場合、多くの人が住宅ローンを利用してマンションや戸建てといったマイホームを購入しますので、長期間にわたってローン返済の支払い義務が生じます。

そのため、返済中にローン利用者のライフスタイルが変化することがあるでしょう。その中でも、よくある事例が離婚です。

離婚した場合、住宅ローンはどのように取り扱うことになるのでしょう?

そこでこの記事では、離婚した場合の住宅ローン問題について、さまざまなケースでの事例を挙げて解説していきます。

【ケース別】離婚時の住宅ローンの取り扱い

離婚した場合、マイホームをどう利用するかにより対応が異なります。

また、離婚後も債務者(名義人)と配偶者のどちらかが住み続けるケースでもいくつかのパターンが考えられます。

それぞれを詳しく解説しましょう。


離婚後、住宅ローンを支払いながら住み続けるケースには3つのパターンが考えられます。

・債務者と居住者が同じ場合
・債務者と居住者が違う場合
・どちらも連帯債務者となっている場合

●夫(妻)が住宅ローンの債務者で夫(妻)が住み続けるケース

債務者と居住者が同じケースです。

このケースにおいては、自分が住み続ける家のローンを、自分が返済し続けるわけですのでそう大きな問題はありません。

住宅ローンを融資している金融機関も、最初に契約した債務者がそのまま入居者となるので、特に対応をすることなく、引き続き住宅ローンの契約を継続していきます。

ただし、債務者ではない方が連帯保証人となっているケースでは注意が必要です。

債務者が住宅ローンの支払いを滞納してしまった場合に、返済義務がある連帯保証人、つまり元配偶者に迷惑がかかることが考えられます。

債務者と入居者が同一の場合には、連帯保証人の変更も必ず行ってください。

このケースにおいては、連帯保証人の変更がもっとも大切なポイントです。

●夫(妻)が住宅ローンの債務者で妻(夫)が住み続けるケース

債務者と入居者が別のケースです。

慰謝料や養育費の代わりに住宅ローンを夫が払い続け、妻が入居し続けると、離婚時の取り決めがあるような場合です。

このケースで注意する点は「返済が滞ったときにどうなるか」ということでしょう。

住宅ローンが支払えない状態となると、一括返済を求められる場合や自宅を金融機関に取り上げられてしまうことがあります。

つまり、入居者である妻が追い出されてしまう可能性もあるのです。

入居者には大きなリスクとなりますので、夫名義を妻名義に変える、いわゆる住宅ローンの名義変更によりリスクを回避することができますが、名義だけの変更は金融機関の承諾を得られず、認められないことも非常に多いです。

この場合、借り換えにより、一旦債務者名義の住宅ローンはすべて返済し、新たに入居者名義の住宅ローンを借りるという方法が一般的です。

しかし、この場合も住宅ローンの審査があり、収入面などで返済能力がないと判断されると、借り換えが認められないこともあります。

債務者と入居者が別になる場合には、今後の返済見込みも含め、離婚前に夫婦間でしっかりと話し合う必要があるでしょう。

●夫と妻が連帯債務者のケース

どちらか一方がそのまま住み続け、債務自体は双方の連帯債務となっているケースです。

この場合、共有名義となりどちらも債務者となります。

離婚して住んでいないとしても、住宅ローンを返済しないと契約違反となり認められません。

基本的には、住み続ける人の名義に変更し、債務者と入居者を同一とすることになるでしょう。

つまり、連帯債務ではなく単独名義にした方がいいのですが、名義のみの変更は、なかなか金融機関の承諾を得られず認められないケースの方が多いのです。

そのため、借り換えによって連帯債務の住宅ローンは完済し、新たな単独名義にする方法をとる人が多いでしょう。

しかし、ここでも問題となるのが、連帯債務の場合、夫婦の収入を合算して住宅ローンを組んでいるので、単独の収入だと審査が通らないことがある点です。

また、単独名義で審査が通ったとしても収入が減っていますので、ここについても離婚前に話し合い、解決しておかなければいけません。

家を売却する場合は住宅ローンの残債を考慮する

離婚後のマイホームの取り扱いとして、売却してしまう方法も考えられます。

ここでは、離婚して家を売却するケースについて解説していきましょう。

離婚後に家を売却する場合、注意するべきポイントは住宅ローンの残債です。

売却した場合、売却金額が住宅ローンの残債を上回るのか、下回るのかによって対策が異なります。

●オーバーローンの場合

住宅ローンを借りている場合、マイホームには金融機関から抵当権が設定されています。

抵当権とは、万が一住宅ローンの支払いが履行できない場合に、金融機関はマイホームを取り上げて売却し、返済に充てることができる、いわゆる担保となる権利です。

マイホームを売却する場合、抵当権を抹消しなければ売却ができません。

ここでのポイントは、はたして売却代金で住宅ローンの残債が払えるのかどうかという点です。

住宅ローンの残債が多く、売却代金では完済できない状態のことを「オーバーローン」といいます。

つまり市場における現在の価値では、住宅ローンが返済できないという状態です。

オーバーローンの状態だと、売却しても残債が返せないため抵当権が抹消できず売却することができません。

売却代金で足りなかった残債を自己資金で支払うことができれば問題ありませんが、それができない場合は任意売却の許可を取り売却する必要があります。

任意売却とは、金融機関の承諾を得て、残債に足りなくても抵当権を抹消できる許可を取り、市場に売却する方法です。

残った残債は、引き続き返済しなければいけませんが、返済額は少なくなるでしょう。

●アンダーローンの場合

逆に、売却代金が住宅ローンの残債を上回っているケースを「アンダーローン」といいます。

この場合は、大きな問題もなく売却によって住宅ローンを完済し、抵当権の抹消が可能です。

マイホームの売却方法は大きく2種類に分けることができます。

ひとつは不動産会社に売却を依頼し、不動産会社が仲介により買主を見つける方法です。

一般的に、不動産売買の多くは仲介により売買がされています。

仲介手数料などコストはかかりますが市場に出すので、市場相場並みの価格で売却が可能です。

もうひとつの方法が買取です。

買取は買取業者と呼ばれる不動産会社の査定金額で不動産会社に売却する方法です。

仲介手数料もかからず、早い段階での売却が叶いやすいでしょう。

すぐに現金化できるのが買取の大きな魅力ですが、市場相場よりもより2~3割程度安い価格での売却が一般的です。

なお、中には好条件で買取できるケースもあります。

「ソクガイ.jp」(https://sokugai.jp/)では、相場相当の高額買取や最短3日での買取にも対応しています。

 

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離婚で家を財産分与する際は現金化がおすすめ

結局のところ、離婚した場合のマイホームの取り扱いについては、そのまま住んだ方がいいのか、売却した方がいいのかどちらなのでしょう?ここでは、おすすめの方法について解説します。

ここまでの解説から分析してみると、離婚した場合、マイホームは売却して現金化する方法がおすすめです。

現金化すれば後腐れなく分与でき、今後の不安を解消する意味でもメリットが多いといえます。

●財産分与の公平性が高い

離婚するとなると、財産分与でトラブルになり、さらに話がこじれてしまうケースが考えられます。

特に、マイホームと同等の資産がなければ、分割に苦慮することになるでしょう。

マイホームをどちらかが分与されるとなった場合、公平性が保てない可能性が出て、離婚がまとまらない原因にもなりかねません。

早く離婚して新しい生活を望んでいるにはマイホームを売却して、多少のお金を持っていたほうがいいでしょう。

ただし売却での注意点として購入時の金額から大幅な利益が出ている場合、譲渡税を支払う可能性があります。売却後に手元に残る金額を前もって把握しておきましょう。

●滞納を理由に追い出されるリスクがなくなる

住み続ける場合のリスクについても触れましたが、債務者と入居者が異なる場合、入居者は滞納により住まいをなくしてしまうリスクを完済まで背負わなければいけません。

マイホームを売却してしまうと、それぞれ別々に住まいを確保するので、滞納などのリスクを背負う心配がありません。

また、マイホームを残すとなると前述したように借り換えといった労力を要するし、住宅ローン残高の心配をし続けなければいけません。

売却すればこのような心配からも逃れ、新たな生活への切り替えも早くできるでしょう。

離婚時のマイホームは、処分方法を前もって話し合うことが大切

離婚時には、マイホームが大きな問題となるケースも多いです。

この記事では、そのまま住み続ける場合と売却した場合を、いくつかのケースにおいて解説しましたが、早く切り替え余計な心配を抱えないためには売却がおすすめです。

ただし、それぞれ事情が異なる部分もありますので、離婚前にきちんと、マイホームに関する話し合いを行っておきましょう。

どうしても話し合いが合意しない場合には、弁護士などに相談する方法も考えられます。

マイホームが新たな生活の妨げにならないよう、しっかり確認し合って、最適な方法を探していきましょう。

離婚時の家の財産分与は大変?財産分与の方法と注意点を解説

2021年08月30日

夫婦が離婚するときの財産分与は、金銭のほか持ち家についても分与の対象になります。

そのまま住み続けるのか、売却して得た金銭を分与するのか、住宅ローンをどうするのか、売却する間際になってさまざまな問題があることに気づくことも多いかもしれません。

そこでこの記事では、持ち家を財産分与する方法や注意点について紹介します。

財産分与の協議が長引くと、新しい生活をスタートさせるのにも支障をきたします。

十分な準備をして財産分与に臨みましょう。

離婚して家を財産分与する方法

離婚してマンションや一戸建てなどの住まいを財産分与する場合、通常住宅ローンを利用して購入し、残債が残っていると、複雑な問題が生じます。

それぞれの場合について順にみていきましょう。

●妻または夫のどちらかが家に住み続ける

夫婦のいずれかが住み続ける場合、住み続ける側は大きな環境の変化を伴うことなく生活を続けられます。

小さな子どもがいる場合には、子どもの精神面に配慮し、親権を取得する側が住み続ける場合が多いようです。

持ち家の所有権が住み続ける側にある場合には大きな問題は生じませんが、持ち家の名義変更がある場合には、住宅ローンの支払いをどうするのか決める必要があります。

●売却によって現金化してから財産分与する

持ち家を売却し、現金に換えて折半するケースも多くなっています。

売却方法については、一般的な売買仲介業者に依頼する方法、買取業者に買取を依頼する方法、そして金融機関と話し合いながら行う任意売却の方法が考えられます。

・一般的な仲介による現金化

不動産売却をするときには、一般的に不動産会社へ売買の仲介を依頼します。

仲介による売買のメリットは、不動産の売買相場に沿った金額で売却しやすい点です。

立地が良い、土地が広いなど特徴があれば、高値で売却できるでしょう。

ただし、買主が見つけられなければ換金まで時間がかかり、財産分与が進まないデメリットもあります。

広告の方法によっては、売却しようとしていることを周りの人に気づかれる可能性もあります。

・買取による現金化

不動産業者によっては、不動産の買取サービスを提供しているところもあり、このような業者に買取を依頼するのもひとつの方法です。

買取のメリットは、現金化がスピーディである点です。双方が買取金額に合意すれば速やかに契約手続きに進み、1か月ほどで持ち家を現金化できます。

宣伝活動もないため、周囲の人に知られることなく手続きを進めることができるでしょう。

一方で、買取業者は不動産を再販売することで利益を得るため、買取価格は相場よりも2~3割程度買取価格が低い傾向にあります。

とはいえ、買取価格の査定は業者によってさまざま。

買取サービス「ソクガイ.jp」(https://sokugai.jp/)では、できる限り相場に近づけた金額を提案していますので、一度相談してみてはいかがでしょう?

・任意売却による現金化

任意売却とは、金融機関から抵当権の抹消の承諾を得て行う売却のことです。

住宅ローンが残っている場合には、売却で得た資金でローンの残額を返済し、抵当権を抹消しなければなりません。

しかし、売買価額によってはローンの残債が残ることがあります。

このような場合には、ローンの支払いを継続することを条件に、債権者である金融機関に承諾を得て抵当権を抹消して売却する手続きを取ります。

ローンの残債を担保するために他の不動産を担保に提供したり、他の連帯保証人を付けたりすることが求められる場合があります。

売却の方法については、一般的な仲介による売却も考えられますが、購入する人が現れない場合には、競売にかけることもあります。

離婚時の財産分与で押さえておきたいポイント

財産分与がこじれる原因のひとつに、財産の価値や財産分与の対象や財産分与の割合に認識の違いがあるということが挙げられます。

できる限り円満な話し合いとなるよう、財産分与のポイントを押さえておきましょう。

●財産の種類と分け方を決める

財産分与の対象となる財産は、夫婦が保有する財産すべてではありません。

財産分与の際には財産目録を作成し、財産の評価額と取得時期を明らかにしておきましょう。

夫婦間で共通の認識をもって話し合えば、後々のトラブルを避けることができます。

不安なときには、弁護士など法律の専門家への相談を検討してみてくだざい。

・財産分与の対象

財産分与の対象は、夫婦が婚姻中に築いた財産です。

預貯金・生命保険・株式・土地/建物・年金など、あらゆる資産が財産分与の対象になります。

このとき「退職金は財産分与の対象になるのか」という問題があります。

退職金は給与の後払い的な性格があるために一般的には財産分与に含めるべきですが、確実に支払われる保証はありません。

このため、現在勤務中で退職の予定がない場合には、財産分与の対象に含めないことが多いようです。

また、夫婦の一方が事業を行うために借り入れた債務など、マイナスの財産についても同じく財産分与の対象となります。

対象となる財産の総額を考えるときには、これらのマイナス財産については差し引いて考える一方、婚姻期間中に負った債務であっても、ギャンブルのためなど個人的に負った借金は分与の対象となりません。

・財産分与の対象外

結婚する前に貯金したお金や嫁入り道具など、婚姻前に形成された財産については財産分与の対象外とされています。

これは、婚姻期間中に夫婦の協力によって築かれた財産とはいえないからです。

同じ理由で、婚姻期間中に夫婦の一方が相続によって取得した財産についても財産分与の対象とはなりません。

別居中に得た財産についてはさまざまな議論がありますが、基本的には財産分与の対象とならないとされています。

別居中はすでに婚姻関係は破綻したとみなされる場合が多いために、夫婦の協力はないと考えられるからです。

もっとも、一律に別居時を財産分与の基準時とするのは公平さにかける場合がありますので、事案ごとに判定されることになります。

●分与の割合は原則2分の1ずつ

財産分与の割合は原則として財産総額の半分となります。

夫婦の役割は平等で、財産形成には双方が寄与したと考えられますので、公平性の観点から2分の1ずつとされています。

もっとも、慰謝料的な財産分与額が考慮されることもあるために、実務上はケースバイケースです。

離婚で家を財産分与する際の注意点

ここでは、離婚で家を財産分与する際の注意点として、名義変更・住宅ローン・不動産売却に伴う譲渡所得税について説明します。

●名義変更手続きを行う

持ち家を売却せずに住み続ける場合には、不動産登記の所有者名義を確認しなければなりません。

夫名義の持ち家に妻が住み続ける場合には、妻に所有権移転登記をする必要があります。

名義変更を行わない場合には、夫婦間で賃貸借契約、使用貸借契約などを締結する必要がありますが、後々トラブルになりやすいため注意が必要です。

共有名義にしてそのまま住み続けるケースもありますが、のちに売却することになった場合に一方の同意が必要になる、相続が起こった場合に共有持分のみ相続されるなど、法律関係が複雑になりがちです。

そのため離婚時を境に、住み続ける人の単独所有となるよう移転登記をしたほうがよいでしょう。

一連の登記手続きは司法書士に依頼します。

必要な書類の作成、法務局への提出まですべて行ってもらえるため安心です。

●住宅ローンの返済を誰が行うのかを決める

夫婦の一方の収入で住宅ローンを支払っており、債務者ではない人が住宅に住み続ける場合には、その後の住宅ローンの支払いについてはっきりと定めておく必要があります。

シンプルな解決方法は、住み続ける人がローン債務を引き継ぐことですが、十分な収入がなかったり連帯保証人を求められたりするなど、さまざまなハードルが生じます。

住宅ローンを引き継がずに、そのまま返済を継続することも考えられます。

しかしこの場合においても、住宅ローンの滞納によって競売に欠けられたりすると、生活が不安定になる心配があります。

●譲渡所得税が発生する可能性がある

自宅を売却して譲渡益が生じた場合には、翌年に確定申告をして譲渡所得税を納めなければなりません。

譲渡所得税の税率は、取得時から譲渡日を含む年の1月1日時点において、所有期間が5年以下か5年超かで異なります。

5年以下の場合には短期譲渡所得とされ税率は39.63%(所得税、住民税、復興特別所得税含む)、5年超の場合には長期譲渡所得とされ20.315%です。

もっとも、自宅を売却したときには、3,000万円の特別控除を受けることができます。

一戸建てでもマンションでも築年数を経るごとに価値は減っていきますし、土地が急激に値上がりすることも今後は考えにくいことから、3,000万円以上の譲渡益が生じるケースはまれです。

したがって、自宅売却の際には譲渡所得税が発生しないケースが多いといえます。

もっとも、特別控除を適用する場合も確定申告は必要ですので、注意が必要です。

財産分与を理解して円満な解決をはかる

離婚時の争いは、財産分与から生じることが非常に多いです。

離婚時にはすでに別居状態にあることも多く、十分な話し合いの機会がもたれないことも協議がこじれる原因と考えられるでしょう。

当事者のみで解決しようとすると、不公平な分与になったり、納得のいかない分与になったりしてトラブルに発展しがちです。

専門家の協力を得ながら解決していくことも検討しましょう。

財産分与は、分与の対象となる財産とその評価額のリストを作成することから始まります。

特に持ち家に住み続ける場合には、名義変更、住宅ローンの支払いなど複雑な問題が絡んできます。

買取サービスを利用したり、任意売却の手続きをしたりすることも視野に入れ、不動産業者に相談してみるとよいでしょう。

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不動産売買は多くの税金がかかる?主な税金と節税対策も解説

2021年08月30日

不動産売買を行うときにはさまざまな諸費用がかかりますが、中でも金額が大きいのが税金です。

諸費用は通常売買契約・決済のタイミングでかかってくるものが多いですが、税金は忘れたころに納税のタイミングがやってきますので、注意が必要です。

そこでこの記事では、不動産売買のときにかかる主な税金と、節税対策について紹介します。

これから不動産売買を考えている人は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産売買でかかる3つの税金

不動産売買の際にかかる税金には、譲渡所得税・印紙税・登録免許税があります。

税率や税額は物件価格、所有期間によってさまざまです。

不安なときは税理士などの専門家に相談しながら納税したほうがよいでしょう。

●譲渡所得税

譲渡所得税は、不動産を売却したときの売却益に対して課される税金です。

税額計算のベースとなる譲渡所得の計算式は以下の通りです。

(譲渡所得)=(売却金額)ー{(取得費)+(譲渡費用)}

売却金額には、譲渡価額のほか固定資産税・都市計画税の清算金も加算されます。

この売却金額から、物件の取得価格や仲介手数料などの取得費、譲渡のときにかかった仲介手数料や税金などの譲渡費用を差し引いて譲渡所得を算出します。

この譲渡所得に税率を乗じて実際の税額を計算しますが、所有期間によって適用される税率が異なるので注意が必要です。

・短期譲渡所得

取得した日から売却した日を含む年の1月1日までの所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得として税率は39.63%(所得税、住民税、復興特別所得税含む)となります。

短期的に売買を繰り返して利益を上げ、不動産相場が高騰することを避けるために税率が高く設定されています。

参照:国税庁「土地や建物を売ったとき」
https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/05_2.htm

・長期譲渡所得

短期譲渡所得と同じ基準で、所有期間が5年を超える場合には長期譲渡所得となり、税率は20.315%(所得税、住民税、復興特別所得税含む)です。

短期譲渡所得の税率にくらべて約半分の税率になっていますので、かなり大きな差があります。

●印紙税

印紙税は、印紙税法によって定められた課税文書を作成したときに、印紙を文書に貼付することによって納税する税金です。

不動産の売買契約書は課税文書として定められていますが、令和4年3月31日までは軽減措置が設けられています。

印紙税額は、文書に記載された金額、不動産の売買契約書の場合には物件価格によって決まっており、5千円から2万円の場合が多くなっています。

参照:国税庁「印紙税」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7140.htm

●登録免許税

登録免許税は、所有権移転登記や抵当権抹消登記を行うときの手数料として法務局に収める税金です。

登記手続きのときに登記印紙を申請書に貼付して納めます。

税金を納める人は、どのような登記を行うのかで異なり、通常、所有権移転登記は買主、抵当権抹消登記はローンの債務者である売主が負担します。

所有権移転登記の税額は、土地・建物によって税率が異なり、固定資産税評価額の0.1%から1.5%です。

建物の場合には持ち家のための移転登記か、建物が優良住宅かなどによって軽減税率が適用されます。

抵当権抹消登記の税額は1つの不動産につき1000円で、土地と建物であれば合わせて2000円です。

不動産売却にかかる税金対策

不動産売却にかかる税金については、なるべく安く済ませたいものです。

マイホームの売却の場合には優遇税制が多いため、次のような点に注意して売買しましょう。

●不動産の所有期間を長くする

譲渡所得税は、短期譲渡所得と長期譲渡所得で税率に大きな差があります。

そのため、売却した年の1月1日時点において所有期間が4年の場合には、売却を翌年に延期して長期譲渡所得の税率を適用することも検討すべきです。

12月に売却すると4年、翌年1月に売却すると5年超という判定になることもあり得るでしょう。

さらにマイホームの場合には、所有期間が10年を超えると軽減税率が適用されます。

譲渡所得が6,000万円以下の部分については14.21%、6000万円を超える部分については20.315%となります。

●3,000万円特別控除を利用する

マイホームの売却の場合には、要件をみたすことで、所有期間の長短に関わらず特別控除を利用することができます。

特別控除額は3000万円です。

自宅の売却の場合には、その後の生活の安定のために優遇税制を用意しているのです。

取得費や譲渡費用を考えると、自宅の売却で3000万円以上の譲渡所得となるケースはまれですので、この特別控除によってほとんどのケースで非課税となります。

不動産売買で譲渡所得が生じた場合は確定申告・納税が必要

不動産売却で譲渡所得が生じた場合には、馴染みのある給与所得とは異なり、確定申告をして納税する必要があります。

確定申告は税務署に書類を持参するほか、郵送やインターネット上での申告も可能です。

●確定申告を行う3つの方法

不動産売買の場合には、売買をした年の翌年に申告することになります。

確定申告の申告期間は、毎年2月中旬から3月15日(土日の場合は翌営業日)となりますので、以下いずれかの方法で確定申告を行ってください。

・所轄の税務署で直接確定申告を行う

税務署や所定の申告会場に行き、直接申告書を持参するのが一般的な方法です。

税務署では不備書類についてその場で確認してもらうことができ、申告会場が設けられている地域では、確定申告書作成コーナーで税理士のアドバイスを受けながら申告書を作成することができます。

対面である以上、受付時間が限られていますので、事前に確認しましょう。

・郵送で所轄の税務署に申告する

申告書と添付書類を用意して、所轄の税務署に郵送することで申告することも可能です。

申告書の控えと返信用封筒を入れておけば、受付済印の入ったものを返送してくれます。

不備書類がある場合には、追加で提出する必要があります。

・e-Taxを利用して申告する

最近ではe-Tax(電子申告システム)を利用して申告する人も増えています。

事前に準備が必要ですが、申告書の作成から提出までがすべてインターネット上で完結するため、手続きの負担が軽減できます。

添付書類についてはPDFなどのデータで提出できるものと、原本を税務署に提出しなければならないものがあります。

●控除を利用する際も確定申告が必要

投資用の不動産を売買するときには、譲渡所得税の申告を忘れることは少ないのですが、自宅を売却するときには申告を忘れがちです。

自宅の場合には3000万円の特別控除があるために、譲渡所得税がかからないことが多いですが、特別控除を適用するためには、確定申告が必須となります。

特別控除が自動的に適用されるわけではないので、必ず確定申告をしましょう。

10年超の軽減税率を適用するときも同様です。

●譲渡所得が生じていない場合も確定申告したほうが良い

不動産売買の譲渡益がマイナスであるなど、譲渡所得が生じない場合には、原則として確定申告は不要となります。

しかし、所有期間が5年を超えること、居住用財産であることなどの条件を満たす不動産を売却して譲渡損失が発生した場合には、他の所得と損益通算したり繰越控除をしたりをすることで所得税を節税することができます。

この特例を適用する場合にも確定申告が必要になってきますので、不動産売買を行ったときには、確定申告をセットとして考えておいた方がよいでしょう。

不動産売買の際には税金も諸費用の一つとして考えよう

不動産売買の諸費用は仲介会社が計算してくれますが、すべての税金が考慮されているわけではありません。

印紙税・登録免許税など、今回紹介しなかった不動産取得税については、諸費用に含まれていることが多いですが、譲渡所得税については含まれていないことが多いようです。

譲渡所得税は、譲渡所得が生じた場合にはもちろん、特別控除や軽減税率を適用する場合にも確定申告が必要となります。

相続によって取得した土地など、事案が複雑な時には税理士などの専門家に相談しながら申告手続きを進めましょう。

 

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土地売買にはどのような税金がかかる?節税対策の注意点も解説

2021年08月30日

土地を売買するときには、物件価格や諸費用だけではなく、税金についても資金計画に入れておかなければなりません。

中には、売却時ではなく、売買から数か月経過した後に納税する税金もありますし、不動産業者から受け取る諸費用の見積もりに含まれていないものもあるため、注意が必要です。

この記事では、土地売買の際にかかる主な税金とその節税方法について紹介します。

これから土地売買の予定がある方はぜひ参考にしてみてください。

土地売買で課される2つの税金

土地売却のときに課される主な税金には、譲渡所得税と印紙税があります。

印紙税は契約時に契約書に印紙を貼付することによって納税しますが、譲渡所得税は確定申告が必要です。

●譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産を売買して譲渡益が発生した場合に課される所得税の一種です。

所得税には給与所得や事業所得などの総合課税のグループと、株式売買の譲渡所得などの分離課税のグループがあり、不動産売買の譲渡所得は分離課税となります。

総合課税では、所得を合算して追伸課税の税率が課されますが、分離課税の場合は、独自に定められた計算方法、税率によって算出されます。

不動産売却における譲渡所得税は以下のように計算されます。

(譲渡所得)=(不動産の譲渡価額)ー(取得費)ー(譲渡費用)
(譲渡所得税)=(譲渡所得)×(税率)※保有期間によって異なる

不動産の譲渡価額には対象物件の売却金額のほか、固都税の清算金も含まれます。

不動産の譲渡価額から、取得時の物件価格や仲介手数料、設備改良費などの「取得費」と譲渡時の仲介手数料や建物の取り壊し費用などの「譲渡費用」を差し引いた金額が譲渡所得となります。

譲渡所得税額は、譲渡所得に所定の税率を乗じて算出しますが、保有期間によって税率が異なりますので、注意しておきましょう。

・短期譲渡所得

不動産を売却した年の1月1日現在において、取得時からの所有期間が5年以下の場合には、短期譲渡所得とされ、税率は39.63%となります(所得税、住民税、復興特別所得税の合計)。

税率はかなり高めに設定されていますが、これは短期的な売買を繰り返すことで利益を上げ、不動産相場が高騰するのを防止するためとされています。

参照:国税庁「土地や建物を売ったとき」
https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/05_2.htm

・長期譲渡所得

不動産を売却した年の1月1日現在において所有期間が5年を超える場合には、長期譲渡所得とされ、税率は20.315%となります。

税率を低くすることで、長期的・安定的な不動産の保有を推奨しているのです。

●印紙税

印紙税は、経済的取引によって作成された課税文書について課される税金です。

経済的な取引の裏には利益が存在し、そこに税金を負担できる力があると考えられていることから、課税対象とされています。

売買契約を締結するときには売買契約書を作成しますが、売買契約書に収入印紙を貼付し、割印を押印することで納税します。

印紙税額は物件価額によって定められており、一般的には5000円から2万円程度に収まることが多いでしょう。

参照:国税庁「印紙税」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7140.htm

譲渡所得が生じた場合は確定申告が必要

譲渡所得税は、給与所得のように自動的に源泉されるものではなく、確定申告が必要です。

譲渡所得税が生じている場合や特例を適用する場合はもちろん、譲渡損失が生じている場合にも、確定申告をしておいたほうがよいケースもあります。

●確定申告は譲渡した翌年の2月16日~3月15日頃までに行う

確定申告は申告期限が決まっており、不動産売買の場合には譲渡した翌年の2月16日~3月15日頃(土日の場合には翌営業日)までに申告書と添付書類を管轄の税務署に提出します。

提出方法は、税務署や特設の確定申告会場に直接持参する方法、管轄の税務署に郵送する方法、e-Taxを利用して電子データとして申告する方法の3つがあります。

申告書や添付書類に不備があった場合には、何度も税務署とやり取りをする必要があり面倒です。

直接申告書を持参すると、その場で書類の内容をチェックしてくれるため手間が省けるでしょう。

時間に余裕があるならば、直接書類を持参して税務署の担当者と相談しながら申告するのがおすすめです。

●譲渡所得が生じていない場合も確定申告したほうが良い

譲渡所得が生じていない場合には、基本的には確定申告をする義務はありません。

もっとも、土地の売却によって譲渡損失が発生している場合には、所定の要件を満たすことで損益通算や繰越控除の特例を適用することができます。

これらの特例は自動的に適用されるものではなく、確定申告をする必要があります。

損益通算できれば、ほかの総合課税のグループの所得(給与所得や事業所得など)と所得を相殺することができます。

所得税の負担が軽減されますので、ぜひ活用しましょう。

土地売買で税金対策をする際の注意点

土地売買は譲渡価格が高額になりがちです。

相続で取得した土地などは、取得費が小さく見積もられることも多く、譲渡所得税も大きな金額になってきます。

可能であれば、節税対策も念頭に置いての売買がおすすめです。

●長期譲渡所得の条件を満たしてから売却する

短期譲渡所得と長期譲渡所得では、税率が2倍近く違います。

節税のためには、できれば所有期間が5年以上になった時点で売却するのが賢いでしょう。

この点において、所有期間の算定は、譲渡した日ではなく譲渡した年の1月1日時点で考えなければならない点に注意が必要です。

たとえば、2016年6月1日に取得し、2021年7月1日に売却した事例を考えてみましょう。

2021年6月1日を基準にすると、所有期間5年超の要件を満たすようにも思えますが、2021年1月1日時点においては、所有期間は4年7か月です。

このような場合には、所有期間の要件を満たしていないので、もし可能ならば売買を翌年の1月1日以降に延期することも検討してみてください。

●家屋を解体した場合は早めに売却する

居住用財産(マイホーム)を売却したときには3000万円の特別控除を利用することができますが、家屋を解体してしまった場合には原則として特別控除の適用はありません。

しかし、家屋を解体してから1年以内に売却するなど所定の要件を満たした場合には、3000万円の特別控除を適用することができます。

家屋が空き家であった時には、空き家となった日から3年が経過した日を含む年の12月31日までに土地を売却する必要があります。

3000万円の特別控除によって譲渡所得税は大幅に抑えられますので、家屋の解体を伴う土地売却の際にはこの特例を活用しましょう。

参考:「No.3320 マイホームを取り壊した後に敷地を売ったとき」(国税庁)
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3320.htm

●分からない場合は不動産会社に相談

譲渡所得税は所有期間によって税率がことなること、特例の要件が複雑であることから、申告手続きをすべてひとりで行うのは苦労することでしょう。

取引金額が大きいことから、条件の勘違いや特例を適用するための確定申告をしなかったなど、少しのミスが大きな損失につながります。

不安な場合には、土地売却のプロのいる不動産会社に相談しながら売却手続きを進めていくとよいでしょう。

土地売買には税金はつきもの 専門家に相談して解決

土地売買を行うときには、今回紹介したもののほかにも登録免許税や不動産取得税などさまざまな税金がかかります。

特に譲渡所得税は不動産の種類(居住用か投資用かなど)や所有期間によって税額が大きく変わってくることから、不動産会社が提出する諸費用の見積もりには含めないのが通常です。

気になるときには、積極的に不動産会社の担当者に相談しましょう。

所有している土地の現金化を急いでいる場合には「ソクガイ.jp」(https://sokugai.jp/)にぜひご相談ください。

できるだけ一般の不動産相場に合わせた買取価格を査定・ご提示させていただきます。

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抵当権と根抵当権の違いは?抹消に向けた準備と手続きの方法

2021年08月30日

不動産を売却するとき売主には、「所有権の行使を阻害する負担の消除」という重要な義務があります。

所有権の行使に制限を与える負担には「抵当権」と「根抵当権」があります。

これは、住宅ローンや不動産投資ローンなどの融資を受けるために、物件を担保として銀行などに提供する際に設定される権利のことを言います。

万が一返済が滞った場合に、銀行が強制的に物件を売却し債権を回収できる権利ですので、不動産を売却する際には抵当権や根抵当権を抹消しなければなりません。

そこでこの記事では不動産の売却を検討されている方向けに、根抵当権の抹消に関わる手順について解説します。

抵当権と根抵当権の3つの違い

抵当権には「抵当権」と「根抵当権」の2種類の権利があります。

一般的に住宅ローンは「抵当権」を設定することが多いのですが、事業資金の融資では「根抵当権」を設定するケースが多いです。

●極度額の範囲内で何度でも借り入れできる

根抵当権と抵当権とでは以下3つの違いがあります。

1.根抵当権は極度額の範囲内で何度でも借り入れできる
2.抵当権は融資のたびに手続きが必要で手間がかかる
3.抵当権は債権額が決まっているが根抵当権は債権種類と極度額を決めなければならない

抵当権は融資を受けた金額を「債権額」として設定しますが、根抵当権の場合は、融資を受ける上限金額である「極度額」を設定します。

住宅ローンなどの場合は1度きりの借金なので、抵当権の設定でなんの問題もありませんが、事業資金は1度きりということはありません。

事業を営んでいる場合、必要なときに必要なお金を銀行から融資してもらいたいケースが多いでしょう。

しかし、普通抵当権の場合、資金が必要になった時その都度金銭消費貸借契約を締結し、抵当権設定を行わなければお金を借りることができません。

一方、根抵当は一度根抵当権設定をしておくと何度でも繰り返し融資を受けることができ、事業資金の借り入れの場合はたいへん便利な方法です。

●抹消するには根抵当権を設定した当事者の合意が必要

根抵当権の抹消は、抵当権の抹消と若干ですが違いがあります。

抵当権は融資の完済により債務が消滅すると効力は無くなります。

対して根抵当権は繰り返し融資を受けることができ、手形や小切手債権のように継続した取引に対する担保なので、自動的に担保としての効果が消滅することはありません。

担保としての効力を消滅させるには、債権者または債務者から、根抵当権の解除を申し出なければいつまでも有効な抵当権のままになります。

そのため、担保物件の売却にあたっては、根抵当権の抹消について債権者の合意を得たうえで、債務者の意思で抵当権の解除を申し出ることになります。

不動産売却に向けた根抵当権を抹消するための準備

根抵当権を抹消するには金融機関が保有する債権額と、売却代金とのバランスが重要です。

さらに根抵当は普通の抵当とは違い債権額が流動的ですので、抹消時における債権額の確定が必要です。

●残債務と査定価格を調べる

不動産の売却では準備として不動産査定を事前に行いますが、査定価格が残債務を上回るかがポイントになります。

抵当権付き不動産の売買では、売買代金から残債務を弁済するのが一般的です。

査定価格が債務を下回っている場合には、別途資金を用意して残債務を弁済しなければなりません。

つまり、査定価格の結果により次の2とおりのケースがあります。

1.残債務の金額<査定価格
2.残債務の金額>査定価格

1.はノーマルなもので何の問題もありませんが、2.の査定価格が残債務を下回る場合は、別途資金が必要です。

しかし、別途資金が準備できないこともあるでしょう。

この場合には金融機関と相談し、任意売却による債務整理を前提にした根抵当権抹消を行います。

また住み替えなどで適用される「住み替えローン」を利用するときも、同様に査定価格が残債務を下回るケースがありますが、住み替えローンの場合は根抵当権の抹消が可能です。

●元本を確定させる

一般的に抵当権が設定される住宅ローンなどは、毎月返済するごとに元本は減少していきます。

返済予定表には将来の元本残高が記載されており、いつでも借金の元本は確認できます。

ところが、根抵当権は繰り返し借りる・返す、を行うため常に元本は変動します。

不動産の売買をするときに「借金の元本がわからない」状態では、金融機関にいくら弁済するのか不明です。

そこで、売買の前に金融機関に対し「元本確定請求」を行い、借金などの元本金額を確定させる必要があるのです。

元本確定請求により借金の残高や弁済期日までの利息や手数料などが計算され、弁済すべき金額が確定します。

こうして根抵当権は元本確定により、付従性や随伴性のある普通抵当権と同様になると、抵当権の抹消登記が可能になります。

なお、元本確定する場合には民法の定めに該当する必要があります。

民法第398条の20には元本確定事由が規定されていますが、主に差押えや競売による場合の規定です。

担保物件の売買における元本確定請求は、民法第398条19の「根抵当権の元本確定請求」に基づくものになります。

具体的には次のような規定です(ただし確定期日を定めていない場合に適用)。
・根抵当権設定から3年を経過した場合に根抵当権設定者(借り入れする人)が行う確定請求
・根抵当権者(金融機関)が行う確定請求

根抵当権の抹消登記申請を行う手順

根抵当の抹消登記は難しいものではありません。自身で行えば費用も安く済みますし、最近ではオンライン申請も可能になっています。

手順を知っておけば、司法書士に依頼する場合でもスピーディーに手続きできるでしょう。

●必要書類を用意する

根抵当権の抹消手続きには、法的に必要な書類があります。

主な書類は、根抵当権者である銀行などの金融機関から送られてきます。

・登記識別情報:根抵当権設定の登記済権利証または登記識別情報
・登記原因証明情報:根抵当権を解除する日付が記載された解除証書など
・会社法人番号等:金融機関など根抵当権者の登記事項証明書(発行から3カ月以内)
・代理権限証明情報:金融機関など根抵当権者からの登記申請手続きの委任状

金融機関からの登記事項証明書(資格証明書)の有効期間は3カ月なので、期限が過ぎると無効となります。

期限内に申請手続きができるよう注意してください。

●根抵当権抹消登記申請書を作成する

登記申請は、対象不動産が存在する地域の管轄法務局に対して行います。

登記申請書は法務局のホームページからダウンロードでき、記載例もあるのであまり知識がなくても自身で作成することができます。

参照:法務局「不動産登記の申請書様式について」
http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/minji79.html

【作成手順1】
「登記申請書の様式及び記載例」の 「 16)根抵当権設定登記申請書」にて、申請書様式と記載例をダウンロードします。ファイルは「一太郎」「Word」「PDF」の3種類です。

【作成手順2】
登記申請書の各項目に必要事項を記入します。記入内容は金融機関から送られてきた「登記原因証明情報」にすべて記載されているので、間違わずに正しく入力してください。

【作成手順3】
登記識別情報の提出ができない場合は、その理由にチェックマークを付けます。古い登記の場合は「登記識別情報」ではなく「登記済権利証」になります。

【作成手順4】
「申請人兼義務者代理人」には申請を自身で行う場合は自身の氏名と連絡先を記入、代理人として司法書士に依頼する場合は司法書士の氏名と連絡先を記入します。

【作成手順5】
登録免許税(収入印紙)の金額と不動産の表示を記入しますが、通常は土地と建物の両方に根抵当権が設定されているので、不動産の表示も土地と建物を別に記入します。

記入内容は登記事項証明書の記載にしたがって間違いなく記入しますが、登記事項証明書には右上に「不動産番号」が記載されており、不動産番号を記入すると詳しい項目の記入を省くことができます。

最後に該当する根抵当権設定の「順位番号」を確認して記入しますが、これも登記事項証明書の左端に記載されています。

●根抵当権抹消登記に必要な費用を支払う

根抵当権抹消登記には以下の費用がかかります。

・法務局に支払う登録免許税
・司法書士に依頼した場合の司法書士報酬

根抵当権抹消の登記は1件につき1,000円です。

通常は土地と建物に根抵当権が設定されているので、合計2,000円になります。

納付は現金または収入印紙になりますが、現金納付は銀行などで納付し領収証書を貼り付ける方法なので手間がかかり、収入印紙が一般的です。

抹消登記は簡単なので自身でもできますが、代理人に依頼する場合は司法書士になります。

司法書士の業務報酬は一般的に2~3万円とされています。

買取なら抹消手続きもすべて任せられる

債務が残っていたとしてもわずかな金額であれば残債を弁済し、ご自身で事前に抹消することが可能です。

また元本を確定した結果、残債がゼロという場合もあり、この場合も事前の抹消は簡単です。

売却代金から残債を弁済する場合は、決済・引渡し時に所有権移転との同時抹消になります。

この場合はご自身で登記申請することはむずかしく、所有権移転登記を申請する司法書士に併せて依頼することが一般的でしょう。

抵当権や根抵当権の抹消は、不動産取引ではきわめて普通に行われていることです。

売却を依頼する不動産会社に不安な点があれば相談してみてください。

早く売却したいという事情がある場合には「買取」もひとつの方法です。

買取であれば、買取業者に抹消登記の手続きもすべて任せられるメリットもあります。

一般的な買取は安く買い叩かれるといいますが、なかには相場に近い価格での買取をしてくれる業者も存在します。

不動産売却で迷ったときは「ソクガイ.jp」を検討してみてはいかがでしょう。

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共有持分は自由に売買できる?共有状態を解消する3つの方法

2021年08月30日

相続財産に共有持分があって遺産分割の際に取得した、遺産分割協議で不動産を共有したことにより共有持分を取得したという人の中には、共有持分を売買できるのか気になっている人も多いと思います。

共有持分は持っていても資産価値が低く、共有持分に関連するトラブルに発展する可能性もあるので、早めに手放すことをおすすめします。

この記事では、共有持分を持っている人は何ができるのか、放置する注意点、共有状態の解消方法を解説します。

共有持分を持っている人ができることは?

相続手続きで共有持分を取得したという人の中には、共有持分を持っていることによって何ができるのか気になっている人も多いと思います。

マンションやアパート、戸建住宅といった不動産の共有持分を持っているからといって、単独名義のように何でも自由にできるわけではありません。

共有持分を持っている人は一部の行為が制限されるので注意が必要です。

共有持分を持っている人は何ができるのかを詳しく解説していきます。

●使用行為と保存行為は単独でできる

共有持分を持っている人は、共有持分の対象である不動産を自由に使用できます。

持分割合に応じた日数やスペースだけ使用できないということはありません。

また、経年劣化に対する壁紙(クロス)やフローリング、畳の交換や雨樋(雨どい)の修理といった保存行為も第三者(他の共有者)の同意を得ずにおこなえます。

●利用行為と変更行為は共有持分の過半数の同意が必要

共有持分の対象である不動産が空き家の場合、賃貸として貸し出して家賃収入を得たいと考えている共有者もいると思います。

共有者の中には、賃貸として貸し出すことに反対する人もいるかもしれませんが、不動産経営で得られた家賃収入は持分割合に応じて受け取れるのでデメリットともいいきれません。

そのため、共有不動産を短期間(土地5年、建物3年以内)賃貸する行為は共有持分の過半数の同意が必要とされています。

また、現状維持ではなく、リフォームやリノベーションによって物件の資産価値が上がるような修繕・改築もデメリットとはいいきれないので持分割合の過半数の同意が必要です。

●処分行為は共有者全員の同意が必要

マンション売却、アパート売却、戸建売却のような不動産売却は、大きな影響を与える行為となるため、共有持分の過半数の同意ではなく共有者全員の同意が必要とされています。

また、不動産全体に抵当権を設定(登記)する行為も共有者全員の同意が必要です。

その理由は、抵当権が実行された場合、共有者全員が不動産を失うことになるためです。

しかし、共有持分のみの売却、抵当権を設定する行為については他の共有者の同意を必要としません。

抵当権が実行されるのが共有持分のみであれば、他の共有者に与える影響がほとんどないためです。

短期間の賃貸は持分割合の過半数の同意が必要でしたが、長期間(土地5年超、建物3年超)の賃貸は影響が大きいので共有者全員の同意が必要です。

共有状態のまま放置する3つの注意点

単独名義と共有持分を持っている人を比べた場合、「一部できることが制限されるだけなのであれば共有状態のまま放置していても問題ないのでは?」と考えた人もいると思います。

しかし、以下の3つの注意点を伴うので共有状態のまま放置することはおすすめしません。

・相続で共有名義人が増えて把握が困難になる
・処分行為をおこなうハードルが高くなる
・ランニングコストの負担が生じる

それぞれの注意点(リスク)について詳しく解説していきます。

●相続で共有名義人が増えて把握が困難になる

1つ目は相続で共有名義人が増えて把握が困難になるという注意点です。

例えば、共有持分を持っている人が亡くなった場合、相続人が共有持分を引き継ぐことになります。

その結果、1つの共有持分が枝分かれ式に増えることで共有名義人も次々と増えていきます。

「相続登記していれば誰が共有名義人なのかを簡単に把握できる」と考えた人もいるかもしれませんが、共有持分の登記がきちんとおこなわれていないことも多いです。

相続が繰り返される中で誰が共有名義人なのか把握できなくなると、将来共有不動産をどうするのかを共有者同士で話し合いたいと思ってもスムーズに話し合えない可能性があるので注意が必要です。

●処分行為をおこなうハードルが高くなる

2つ目は処分行為をおこなうハードルが高くなるという注意点です。

売却や長期間の賃貸といった処分行為をおこなう場合は、共有者全員の同意を得なくてはなりません。

しかし、第二相続、第三相続で共有名義人が増えた場合、同意を得なくてはならない人数も増えるため、全員の同意を得ることは困難です。

結果的に売りたくても売れなくなり、共有持分が邪魔な資産になってしまいます。

そのため、処分行為を検討している場合は共有者の人数が少ないうちにおこないましょう。

●ランニングコストの負担が生じる

3つ目はランニングコストの負担が生じるという注意点です。

マンションや戸建住宅などの不動産を持っている場合、固定資産税や都市計画税、経年劣化に対する修繕費といったランニングコストがかかります。

共有持分の場合も、自分の持っている持分割合に応じてランニングコストを負担しなくてはなりません。

 

ランニングコストを負担したくないという人は、共有状態の解消を検討する必要があります。

共有状態を解消する3つの方法

共有持分を持っていても一部できることが制限される、将来的にトラブルに発展する可能性が高いことを考えると、特にこだわりがないのであれば共有状態を解消することをおすすめします。

例えば、共有物が土地の場合は、共有者間(親族間)で持分割合に応じて分割(分筆登記)して共有から単独所有に切り替える、他の共有者に所有権を譲渡(贈与)する、持分放棄することにより共有関係を解消できます。

ただし、無料で譲渡(贈与)する場合は相手に贈与税や相続税などの税金がかかる、上記の方法はお金が手に入らないということを考えると、あまりおすすめしません。

共有状態を解消する方法として、以下の3つが挙げられます。

・共有持分のみを売却する
・独占している共有者に買い取ってもらう
・全員で共有不動産を売却する

それぞれの解消方法について詳しく解説していきます。

●共有持分のみを売却する

1つ目は共有持分のみを売却するという方法です。

共有持分のみの売却は、他の共有者の同意を必要とせず単独でおこなえるため、すぐ現金化できるのがメリットです。

しかし、共有持分を購入した買主も、自由に共有不動産を使用できるというわけではなく一部の行為を制限されるため、取得するメリットは基本的にありません。

買主は安く買い取って最終的に高く売却して利益を得る一部の不動産会社や投資家に限られるため、売却価格が安くなりがちという点に注意が必要です。

そのため、少しでも金額を高めたいのであれば、複数の買取業者に査定を依頼し最も高い査定結果を提示した買取業者に買取を依頼することをおすすめします。

「ソクガイ.jp」は買取を専門におこなう不動産コンサルティング会社です。

一般的な不動産会社は差益を得るために安く買い取りますが、ソクガイ.jpはコンサルティング報酬を顧客から受け取っているため、無理に差益を得る必要はありません。

他の買取業者よりも相場に近い買取価格を実現できるため、共有持分の売却に悩んでいる人は一度相談してみましょう。

 

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●独占している共有者に買い取ってもらう

2つ目は独占している共有者に買い取ってもらうという方法です。

共有者の1人が共有不動産を独占していて、他の共有者が自由に使用できないという事例もあります。

このようなケースでは、独占している共有者に買取を要求するのも選択肢の1つです。

共有者は共有持分を取得することにより持分割合が増えるため、自分だけの判断でできることが増えます。

そのため、独占している共有者の中には、買取を提案すれば応じてくれる人もいます。

しかし、共有者に買い取るだけの資力がある場合に限られているという点に注意が必要です。

他にも相続放棄をする、他の共有者に贈与するなどの方法がありますが、資産価値のある共有持分を手放すのは損なので、共有持分のみを売却する、独占している共有者に買い取ってもらうことを優先的に選択しましょう。

●全員で共有不動産を売却する

3つ目は全員で共有不動産(共有物)を売却するという方法です。

所有権(共有持分)を持っていても、不動産全体を勝手に売却することはできません。

他の共有者の同意(合意)を得る必要がありますが、共有持分のみの売却より需要が高くなるので高値での売却が期待できます。

同意を得ることが困難な場合は共有持分分割請求訴訟を提起するという方法があります。

共有持分分割請求訴訟とは、裁判所に合理的な共有状態の解消方法を裁定してもらうことです。

しかし、時間と手間がかかる、弁護士に相談する費用もかかるという点に注意が必要です。

どの売却方法が合っているかは人によって異なります。

税理士や弁護士、司法書士などの各種専門家に確認しながら決めることがポイントです。

 

共有持分を持ち続けることにあまり意味はない

共有持分を持っていてもメリットはほとんどなく、将来的にトラブルに発展する可能性が高いことを考えると、早めに手放しておくことをおすすめします。

共有状態の解消方法はいくつかありますが、すぐに現金化できることを考えると、共有持分のみの売却がおすすめです。

しかし、必ずしも最善策とはいいきれないため、専門家に相談しながら解消方法を決めましょう。

家を売る方法│売却の流れや注意点、住宅ローンがあっても売れる?

2021年08月30日

転勤や家族構成の変化などの理由で現在の住まいの売却を検討している方の中には、どのような手順で売却を進めればいいのか、売却時のコツを知っておきたいと考えている方も多いのではないでしょうか?

事前準備がしっかりできていない状態で売却に臨むと、スムーズに売却が進まない、売却価格が安くなり損をする可能性もあるので注意が必要です。

この記事では、不動産売却で重要な事前に知っておくべき売却の流れや押さえておくべき注意点などを解説します。

家を売るときの流れ

「家を売却する際は不動産会社に相談すればいい」と思っている方も多いかもしれませんが、事前準備が整っていない状態で不動産会社に相談しても意味がありません。

事前にどのような流れで売却を進めるのか把握した上で適切なタイミングで不動産会社に相談することが失敗を未然に防ぐためにも大切です。

現在住んでいる中古一戸建てや中古マンションまたは相続した空き家などを売却するときの手順(売却方法)は以下の6つです。

①家がいくらで売れるのか相場を調べる
②不動産会社に査定を依頼する
③媒介契約を締結する
④売却活動を行う
⑤売買契約を締結する
⑥家を引き渡す

それぞれの手順(流れ)を詳しく解説していきます。

●家がいくらで売れるのか相場を調べる

不動産会社や不動産買取業者などに査定を依頼しても、査定額が適正価格なのかが分からなければ査定を依頼する意味がありません。

査定価格が正しいのか判断するためにも、家がいくらで売れるのか相場(市場価格)をチェックしておく必要があります。

相場を調べる方法として、不動産ポータルサイトに掲載されている築年数や土地の大きさといった条件が似た類似物件の売出価格を調べるという方法が挙げられます。

査定を依頼する前にどの程度の売買価格(成約価格)になるのか目安を把握しておきましょう。

●不動産会社に査定を依頼する

相場を把握した後は不動産会社に査定を依頼します。不動産会社の査定は机上査定(簡易査定)、訪問査定(詳細査定)の2種類があります。

机上査定(簡易査定)とは、現地確認を行わずに過去の取引事例などに基づいて行われる査定です。

現地確認を行わないので早ければその日のうちに査定結果が分かりますが、査定精度が訪問査定よりも低いというデメリットがあります。

訪問査定(詳細査定)とは、机上査定の情報に現地確認で得た情報を反映させるため、査定精度が高いというメリットがある一方、査定結果が分かるまでに時間を要するのがデメリットです。

不動産会社ごとに査定結果が異なるため、複数の不動産会社に簡易査定を依頼し、最後にいくつかに絞ってから訪問査定を依頼します。

複数の不動産会社に査定を依頼するのに手間と時間がかかるという人は、一度に複数の不動産会社に査定を依頼できる一括査定サービスを利用することも選択肢の1つです。

●媒介契約を締結する

査定結果や担当者との相性などを比較しつつ信頼できる不動産会社をいくつか絞った後、媒介契約の締結に移ります。

媒介契約には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つがあります。違いをまとめると以下の通りです。

  一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
複数社との契約 可能 1社だけ 1社だけ
自己発見取引 可能 可能 不可
レインズへの登録 任意 契約締結後7日以内 契約締結後5日以内
状況報告 義務はなし 2週間に1回以上 1週間に1回以上

自己発見取引とは、自分で購入希望者を見つけた場合に直接契約できるかどうかです。専属専任媒介契約のみ、直接ではなく必ず不動産会社を介さなくてはなりません。

複数社に依頼したい人は一般媒介契約、自己発見取引も視野に入れたい人は専任媒介契約、早く契約締結を目指したい場合はレインズへの登録までの期間が短い専属専任媒介契約が向いています。

●売却活動を行う

媒介契約を締結した後は、不動産会社は媒介契約の内容に基づきながら売却活動(販売活動)を進めます。

購入希望者が現れた場合には内覧を行いますが、内覧時の印象が結果を左右するので要注意です。

例えば、部屋に物が散乱している、笑顔で対応しなかった場合、内覧でマイナスの印象を与えます。

住みながら売却するケースでは、いつ内覧に来ても問題がないように日々片付けておく、笑顔での対応を心がけましょう。

●売買契約を締結する

内覧を終えた買主と売主が購入申込書の内容に同意した場合、売買契約の締結に移行します。

売買契約を締結する際には、購入後のトラブルを未然に防ぐために宅地建物取引士という専門資格を持っている不動産会社の従業員が重要事項説明書に基づく説明を行ってくれます。

説明を受けた後は、買主と売主は記名・押印し重要事項説明は完了です。

その後、売買契約書にも記名・押印し、手付金の支払いが行われれば売買契約の締結も終了します。

●家を引き渡す

売買契約の締結終了後、売買契約書に記載されている指定日に家を引き渡します。

住んだまま売却を進めていた場合、指定日までに引っ越しを進める、鍵を用意しておかなくてはなりません。

間に合うように逆算して準備を進めましょう。

家を引き渡す際に、残金の決済と住宅ローンの支払いがまだ残っている場合は残債の決済が行われます。

残債の決済が行われると同時に設定されていた抵当権の抹消手続きも進められます。

家を売るときに押さえておくべき注意点

家を売るときは失敗を未然に防ぐために売却のステップを事前に把握しておくだけでなく、注意点もしっかり押さえておく必要があります。

家を売るときに押さえておくべき注意点を詳しく解説していきます。

●売却代金を全て自由に使えるわけではない

売却代金を全て自分の自由に使えると思っている人もいるかもしれませんが、お金を全て自分の自由に使えるというわけではありません。

「売却後の支払いに充てるお金がない」といったトラブルを未然に防ぐためにも、どのような費用がかかるか把握しておくことが大切です。

売却代金から不動産会社に支払う仲介手数料、売買契約書に貼付する印紙税、登記費用といった各種費用・税金を引いて残った分のみ自由に使えます。

仲介手数料の上限は宅地建物取引業法に定められていますが、実際にいくらに設定されているのかは各不動産会社で異なるため、確認してから契約を締結しましょう。

●確定申告・納税の必要があるケースも

家を売却して売却益が生じた場合、確定申告を行い、譲渡所得税を納めなくてはなりません。

譲渡所得税の税率は、売却した年の1月1日時点での所有期間が5年以下または5年超なのかで大きく異なるため、売却益が出そうなケースでは5年を超えてから売却することをおすすめします。

しかし、3,000万円の特別控除を利用できるため、譲渡所得税がかかることは基本的にありません。

だからと言って確定申告が不要というわけではなく、特別控除を利用するまたは売却損による損益通算を利用する場合にも確定申告が必要なので確定申告は必ず行いましょう。

住宅ローンの返済が残っていても家を売ることはできる?

家の売却を検討している人の中には、住宅ローンの返済が残っていても売却できるか気になっている人も多いと思います。

住宅ローンの返済が残っていても問題なく売却できるのかを最後に解説していきます。

●売買代金で住宅ローンを完済できれば売却可能

住宅ローンをまだ完済していない場合、抵当権が設定されたままになっています。

抵当権は住宅ローンを提供する金融機関が融資を回収できない場合に不動産を売却して融資を回収するために設定します。

そのため、抵当権が設定されたままの不動産を売却することも可能ですが、買主は抵当権が実行されるリスクと隣り合わせなので需要はほとんどありません。

売却代金で住宅ローンを完済、抵当権を抹消することを約束して売却を進めることになるため、問題なく売却を進めるには売買代金で住宅ローンを完済することが必須と言えます。

●売買代金で住宅ローンを完済できない場合の解決策

売買代金で住宅ローンを完済できない場合の解決策として、以下の3つの方法が挙げられます。

・住み替えローンを契約して完済する
・無担保ローンを契約して完済する
・任意売却を選択する

それぞれの解決策について詳しく解説していきます。

・住み替えローンを契約して完済する

住み替えローンとは、新居購入費用と住宅ローンの残債を合算した金額を借りることができるローンです。

住み替えローンを契約して残債を完済すれば、問題なく不動産を売却できます。

しかし、住み替えを予定している場合にしか利用できない、借入金額が大きくなることにより返済負担も大きくなるというデメリットを伴うという点に注意が必要です。

・無担保ローンを契約して完済する

無担保ローンとは、不動産や車などの担保なしで借りることができるローンです。

住宅ローンの残債と同額を借りて完済すれば、問題なく不動産を売却できます。

住み替えを予定していない場合でも利用できる点がメリットですが、金利が高く設定されていることが多く、返済負担が大きくなるというデメリットも伴うという点に注意しましょう。

・任意売却を選択する

任意売却とは、残債を完済できない場合でも抵当権を抹消してもらえるように金融機関に許可をもらい売却を進めることです。

任意売却を選択したからと言って、残債を返済せずに済むというわけではありません。

引き続き残債を分割で返済していかなくてはならないということを理解した上で交渉に臨みましょう。

家の売却は事前準備が需要

不動産会社に全て任せておけば安心というわけではありません。

事前準備がしっかりできていなければ、不動産売却に失敗する可能性もあるということを理解した上で売却に臨むことが大切です。

不動産を売却する際は不動産会社に仲介を依頼するという方法以外にも、不動産買取業者に買取を依頼するという方法もあります。

例えば、「ソクガイ.jp」は買取価格が安くなりがちな不動産買取において相場通りの買取を実現している不動産コンサルティング会社です。

不動産を今すぐ現金化したい、高く売却したいという人はソクガイ.jpに相談することをおすすめします。

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法的瑕疵物件(違法建築物)の売却は買取業者の利用がおすすめ!

2021年08月24日

マンションやアパート、戸建住宅などの所有者の中には、不動産売却を検討しているものの持っているのが違法建築物(訳あり物件)なので、問題なく売却できるか気になっている人も多いと思います。

具体的にどのような物件が違法建築物に該当するのか、売却が難しいのか事前に知っておけば、対策を練った上で売却に臨むことが可能です。

この記事では、違法建築物の特徴と売却が難しいといわれる理由、高く売却する方法を解説します。

法的瑕疵物件(違法建築物)は売却できる?

違法建築物は法的瑕疵物件とも呼ばれています。

他にも、既存不適格物件という訳あり物件の存在を聞いたことがあり、何が違うのか気になっている人も多いと思います。

違法建築物とは何なのか、売却できるのかについて詳しく解説していきます。

●法的瑕疵物件(違法建築物)とは?

法的瑕疵物件(違法建築物)とは、建物を建築する際に守らなければならない「建築基準法」「都市計画法」「消防法」などの規定(法令・条例)に違反している物件です。

建築基準法違反の事例として、建蔽率(建ぺい率)、容積率のオーバー、接道義務違反、斜線規制違反などが挙げられます。(建築基準法第43条、第52条、第53条)

建物を建築する際は建築確認を受けてから工事を開始するため、違法建築物ができることは基本的にありません。

そのため、違法建築物のほとんどは建築後に増改築をおこなったことにより発生します。

接道義務とは、建築基準法上で定められている4m以上の道路に、敷地が2m以上接しているというルールです。(建築基準法第43条)

接道義務違反の物件は、区画整理が行き届いていないエリアに多く、建物を解体すると再建築できない再建築不可物件として扱われています。

規定違反の物件であることが発覚した場合は、行政から規定に違反しないように是正が求められます。

是正に応じない場合、建築物の撤去、移転、修繕、使用禁止・制限などの行政処分がくだされるので注意してください。

建築当初は各種規定に基づいていたものの、法改正によって規定(法令)に適合しなくなった物件は、違法建築物ではなく既存不適格(既存不適合)物件と呼ばれます。

違法建築物のように行政処分がくだされることはありません。

●法的瑕疵物件(違法建築物)も売却は可能

法的瑕疵物件(違法建築物)だからといって売却を制限されることはありません。

また、売却に関わった買主と売主が罪になるという法律もないので、一般的な不動産のように自由に売却できます。

違法建築物のままで売却する、修繕をおこなって規定に適合(適法)させてから売却するというどちらの売却方法を選択することも可能です。

また、賃貸として貸し出すことも禁止されていないため、一戸建てで空き家の場合には空き家活用として入居者を募集して賃貸経営を始めることもできます。

法的瑕疵物件(違法建築物)の売却が難しい3つの理由

法的瑕疵物件(違法建築物)も売買が禁止されていないのであれば、特に売却に不利になる理由が思いつかないという人もいるかもしれませんが、以下の3つの点で売却に不利といわれています。

・買主への告知義務が発生する
・金融機関の住宅ローン審査に通らない
・再建築不可の可能性がある

それぞれの理由について詳しく解説していきます。

●理由1:買主への告知義務が発生する

法的瑕疵物件(違法建築物)の売却時には、買主に違法建築物である旨を伝える必要があります。これが告知義務です。

欠陥(瑕疵)のある物件を売却する場合、契約不適合責任に問われる可能性があるため、宅地建物取引士が売買契約を締結する際の重要事項説明で買い手に告知します。

そのため、必ず欠陥(瑕疵)のある物件ということが買主にバレてしまいます。

契約不適合責任とは、売買の目的物が契約内容に適合していない場合に売り手が負う責任です。(民法第562条1項)

契約不適合責任が認められた場合、売り手は欠陥を補完する追完請求、代金減額請求、損害賠償請求、契約解除のいずれかを買い手から請求されます。

●理由2:金融機関の住宅ローン審査に通らない

銀行や信用金庫などの金融機関は、建築基準法を守っている物件にしか融資を実行しません。

そのため、法的瑕疵物件(違法建築物)の購入希望者は、自己資金のみで購入することになるので自己資金の潤沢な人や転売を目的とした業者などに限られます。

売却時には、なかなか買い手が見つからない、安く買いたたかれることを想定しておく必要があります。

●理由3:再建築不可の可能性がある

法改正によって接道義務を満たしていない再建築不可物件の場合、一度建物を解体して取り壊すと、建て替えができません。

構造部分の半分以上の修繕や模様替えも同様です。

リフォームや規模の小さなリノベーションなどで経年劣化を補う、ニーズに合わせた間取りに変更することは可能ですが、築年数の古い物件ということに変わりはありません。

また、地震や火災といった災害によって倒壊または消失した場合の建て替えもできないというリスクの高い物件であるため、需要が低い点がデメリットとして挙げられます。

法的瑕疵物件(違法建築物)を高く売却する4つの方法

法的瑕疵物件(違法建築物)は、買い手にとって購入するメリットの少ない物件なので、好条件での売却はあまり期待できません。

しかし、以下の4つの方法であれば、高く売却できる可能性があります。

・現状のまま売却する
・改築してから売却する
・更地にしてから売却する
・不動産業者に買取を依頼する

それぞれの方法について詳しく解説していきます。

●現状のまま売却する

1つ目は現状のまま売却するという方法です。

不動産会社に仲介を依頼して「古家つきの土地」として現状のまま売却してもらいます。

この方法では古家付きの土地として売却するので建物を解体する、改築するかは買主に委ねられるため、売主は何もせずに済むという点がメリットです。

解体して更地にする、改築してから売却した方が高く売れると思っている人もいるかもしれませんが、必ず高く売れるとは限りません。

売却代金から解体費用や改築費用を引くとそのまま売却した方が高く売却できたというケースもあるので、不動産会社に相談し、最適な方法を選びましょう。

そのまま売却する際は、不動産会社ごとに査定価格が異なるため、複数の不動産会社に査定を依頼し、より好条件での売却が期待できる会社に仲介を依頼することがポイントです。

一括査定サイト(サービス)を利用すれば、一度不動産情報を入力するだけで複数の不動産会社の査定結果を容易に比較できるので利用をおすすめします。

隣近所の住民が購入してくれる可能性もあるので、まずはそのまま売却するのも選択肢の1つです。

●改築してから売却する

2つ目は改築してから売却するという方法です。

違法部分を改築により適合(適法)状態にしてから売却します。違法状態でなくなるので売却価格が上昇する可能性が高いです。

ただし、改築費用がかかりすぎると、そのまま売却した方が結果的に高く売れることになる場合もあるという注意点を押さえておく必要があります。

一概にどちらがいいとはいいきれないので、不動産会社に相談しながら決めましょう。

●更地にしてから売却する

3つ目は建物を解体して更地にしてから売却するという方法です。

解体費用はかかるものの、トランクルームや駐車場利用などのように土地の用途が広がるため、買い手が見つかりやすくなります。

再建築不可物件の場合でも、一定の基準を満たす道路で、道路の中心線から2mセットバックさせれば再建築できる可能性があります。

ただし、必ずしも再建築できるとは限らない、解体費用がかかったことにより利益が減る可能性があるので、不動産会社に必ず相談しましょう。

●不動産業者に買取を依頼する

4つ目は不動産会社に買取を依頼するという方法です。

不動産の買取を専門におこなう買取業者に法的瑕疵物件(違法建築物)を買い取ってもらいます。

買取のメリットは、仲介手数料が不要なので無駄な支出を抑えることによって利益が増える可能性があるという点です。

また、双方が契約内容に合意すれば速やかに売買契約が成立するので、買主が見つかるまでの無駄な固定資産税や都市計画税などの支出も抑えられます。

しかし、一般的に買取業者の買取価格は、相場よりも2~3割低いといわれているので注意が必要です。

そこでおすすめするのが「ソクガイ.jp」です。

ソクガイ.jpは、訳あり物件の買取に対応している買取業者で一般的な不動産会社ではなく、不動産コンサルティング会社という違いがあります。

顧客からコンサルティング報酬を受け取っており安く買い取って高く売却する必要がないため、相場通りの買取価格が期待できます。高値での売却を希望している人は一度ソクガイ.jpに相談してみましょう。

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法的瑕疵物件(違法建築物)の売却は専門家に必ず相談

現金化を急いでいる人は買取、急いでいない人は不動産会社の仲介を選択するといったように、売却の目的に応じて売却方法を決めるのも選択肢の1つですが、一概にどれがいいとはいいきれません。

そのため、失敗を未然に防ぐためにも、独断で売却方法を選ぶのではなく不動産会社や買取業者などの専門家に必ず相談してから売却方法を決めましょう。

マンション売却で発生する税金は?譲渡所得にかかる税率と節税制度

2021年08月24日

相続により中古マンションを取得した、転勤や家族構成の変化などの理由で買替え(買換え)の必要が生じたなど、さまざまな理由でマンション売却を検討している人は多いと思います。

マンションに限らず、一戸建てなどの自宅(住まい)の不動産売却で譲渡益(売却益)が生じた場合、譲渡所得税の課税対象なので、売却金額を全て使ってしまうことがないように注意しなければなりません。

この記事では、マンション売却にはどのような税金が課されるのか、譲渡所得にかかる税金と利用可能な節税制度について解説します。

マンション売却でかかる税金とは?

商品の購入時には消費税、遺産を相続した場合は相続税など、日々の生活では何かと税金が課される機会があります。

不動産の購入時にも不動産取得税という税金が課されますが、不動産の売却時にはどのような税金がいくらくらい課されるのか気になっている人もいるのではないでしょうか?

マンションを売却する際には、以下のような税金が課されます。

・譲渡所得税
・登録免許税
・印紙税
・消費税

それぞれの税金について詳しく解説していきます。

●譲渡所得税

譲渡所得税とは、マンション(マイホーム)を売却して利益が生じた場合に課される税金です。

譲渡価格(売却代金・売却額)から購入費用(購入金額・購入額)、売却費用を引いてプラスだと譲渡所得税の課税対象です。

購入代金には取得費用のほか登記費用などの諸費用、売却費用には抵当権抹消登記にかかる費用、必要書類の取得費用などの諸費用が含まれます。

譲渡損失といってマンションを売却してマイナス(損失)が生じた場合は譲渡所得税が課されません。

税負担が大きくなった場合は、売却されない空き家が増えることになるため、買替え(買換え)や売買に踏み切りやすいようにさまざまな控除が用意されています。

そのため、譲渡所得税が課されることは少なく、余程の譲渡益(売却益)が生じない限りあまり気にする必要はありません。

●登録免許税

登録免許税とは、登記をおこなう際にかかる手数料(税金)です。

マンション売却で登記をおこなうのは、住宅ローンを契約する際に設定した抵当権を抹消する抹消登記、売買によって所有権が売主から買主に移転したことを証明する移転登記の際に生じます。

どちらも売主が負担する場合は、売主の負担が大きくなってしまうため、基本的に抵当権の抹消登記を売主負担、所有権の移転登記を買主負担とするのが一般的です。

●印紙税

印紙税とは、売買契約書を作成して売買契約を締結する際、契約書に貼付して納める税金です。

売買価格によって、印紙税額は以下のように異なります。

契約金額(売却価格) 本則税率 軽減税率
10万円超50万円未満 400円 200円
50万円超100万円以下 1,000円 500円
100万円超500万円以下 2,000円 1,000円
500万円超1,000万円以下 1万円 5,000円
1,000万円超5,000万円以下 2万円 1万円
5,000万円超1億円以下 6万円 3万円
1億円超5億円以下 10万円 6万円
5億円超10億円以下 20万円 16万円
10億円超50億円以下 40万円 32万円
50億円超 60万円 48万円

※令和4年3月31日までに作成される契約書は軽減税率が適用

中古住宅の売買で契約金額(売却価格)が高額になりにくいことを踏まえ、課される印紙税の税額は5,000円~3万円程度と考えておくと良いでしょう。

●消費税

基本的にマンションの売買には直接消費税が発生することはありません。

その理由は、土地の売買は消費税の対象外、建物の売買も故人の場合は消費税が不要だからです。

しかし、不動産会社に査定、不動産売却の仲介を依頼した場合に支払う仲介手数料という報酬または登記手続きを司法書士に依頼した場合に支払う司法書士手数料といったサービス提供への対価には、消費税がかかるということを覚えておきましょう。

マンション売却時の譲渡所得にかかる税率と注意点

マンション売却ではさまざまな税金が課されるということが分かりましたが、譲渡所得に対して課される譲渡所得税以外はあまり大きな金額になることはありません。

譲渡所得税も控除が適用されれば課されることはほとんどありませんが、もし課されることになった場合は多額の税金を納める必要があるため、譲渡所得にかかる税率や注意点について理解を深めておくことが重要です。

譲渡所得にかかる税率と注意点について詳しく解説していきます。

●譲渡所得にかかる税率

株式投資やFXは分離課税という独自に定められている税率を使用した計算方法(計算式)によって税額を算出します。

不動産譲渡も分離課税が採用されており、譲渡所得にかかる税率は、建物の所有期間により以下の2つに大きく分類されます。

・短期譲渡所得
・長期譲渡所得

・短期譲渡所得

マイホームを売却した年の1月1日時点において所有期間(居住期間)が5年以下の場合は、短期譲渡所得に該当します。

短期譲渡所得に対して課される税金は所得税30%(復興特別所得税2.1%が課されて30.63%)、住民税9%の合計39.63%です。

税率が高く設定されているので譲渡益(売却益)が生じる場合は5年以下の売却はおすすめしません。

・長期譲渡所得

マイホームを売却した年の1月1日時点において所有期間(居住期間)が5年を超える場合、長期譲渡所得に該当します。

所得税15%(復興特別所得税2.1%が課されて15.315%)、住民税5%の合計20.315%が長期譲渡所得に対して課される税金です。

短期譲渡所得よりも税率が2分の1程度に低く設定されていることを考えると、売却はなるべく5年を超えてからの方が税負担を軽減できる点でおすすめです。

●譲渡所得についての注意点

短期譲渡所得と長期譲渡所得を比べると税率が2倍近く異なっているため、長期譲渡所得の要件を満たしてから売却した方が税負担を軽減できます。

そのため、譲渡益(売却益)が発生する人の中には、長期譲渡所得の条件を満たしてから売却しようと考えている人も多いと思います。

しかし、所有期間の考え方が「売却する年の1月1日時点」を基準としているという一般的な考え方とはタイミングが異なる点に注意が必要です。

例えば、2016年5月に購入した不動産を2021年6月に売却した場合、暦上は所有期間5年の条件を満たしています。

しかし、売却した年の1月1日時点で計算した場合は、所有期間5年という条件を満たしていません。

2016年5月に購入した物件は、2022年1月以降に売却しなければ長期譲渡所得にならない点に要注意です。

マンション売却で利用できる主な節税制度

マンション売却で譲渡益(売却益)が生じた場合や控除・特例の利用を考えている場合は確定申告が必要です。

譲渡損が生じている場合も確定申告して、給与所得といった他の所得と損益通算という利益と損失の相殺をすれば所得税額・住民税額の節税効果が期待できます。

また、1年で損益通算しきれないケースでは、繰越控除で翌年以降に最長3年目まで繰り延べることが可能です。

マンション売却では具体的にどのような節税制度を利用できるのでしょうか?利用できる主な説税制度は以下の2つです。

・3,000万円特別控除
・所有期間10年超の軽減税率の特例

それぞれの控除について詳しく解説していきます。

●3,000万円特別控除

3,000万円特別控除とは、居住用不動産を売却する際に、譲渡所得から3,000万円を引けるという仕組みです。

売却価格から取得費、譲渡費用、特別控除を引いて課税譲渡所得がプラスであれば、譲渡所得税が課されます。

3,000万円という金額なので余程の譲渡益(売却益)が生じない限り、譲渡所得税が課されることはありません(3,000万円までの譲渡所得は非課税つまり課税額ゼロ)。

しかし、あくまでも3,000万円特別控除を利用できるのは居住用財産に限られています。

賃貸に出した住宅の売却の場合には3,000万円特別控除を利用できなくなるので注意してください。

●所有期間10年超の軽減税率の特例

売却した年の1月1日時点での所有期間が10年を超えている場合には、所有期間10年超の軽減税率の特例を利用できます。

課税譲渡所得6,000万円以下の部分の税率が所得税10%(復興特別所得税2.1%が課されて10.21%)、住民税4%の合計14.21%に引き下げられます。

6,000万円超の部分の税率は長期譲渡所得と同じ20.315%です。

長期所有するほど譲渡益(売却益)に対して課される税負担を抑えられるので、所有期間を意識してマンション売却に臨みましょう。

不安な場合は税理士に相談

マンション売却で納税が必要であるにもかかわらず納税していなかった場合は、後でペナルティを課される可能性があります。

また、サラリーマンの場合は、会社が年末調整してくれるのでどうやって確定申告すればいいか分からない人も多いと思います。

納税が必要なのかどうか、確定申告の方法が分からずに不安という人は、税金の専門家である税理士に相談すれば安心です。

また、買い手がなかなか見つからないといったように売却に悩みを抱えている人には「ソクガイ.jp」の相談をおすすめします。

ソクガイ.jpは買取をおこなっている不動産コンサルティング会社で、買取価格が相場よりも低くなりがちな買取において相場に近い買取価格を実現しています。

買取であれば不動産買取業者と売主が契約内容に合意さえすれば、すぐに売買が成立するので一度検討してみてはいかがでしょうか?

 

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再建築不可物件の売却は難しい?高く売却するポイント

2021年08月19日

相続で取得したまたは元々所有していた再建築不可物件の売却を検討している人の中には、なかなか買い手が見つからず困っている人も多いのではないでしょうか?

再建築不可物件は、一般的な物件と比べて需要が低いため、売却に苦労するという点を理解した上で売却に臨まなくてはなりません。

この記事では、再建築不可物件とはどんな物件なのか、再建築不可物件が売却時に不利になる理由、少しでも高く売却するコツなどを解説します。

再建築不可物件とは

自ら再建築不可物件を選んだ人は、再建築不可物件とはどのような物件かある程度は知っている人が多いと思います。

しかし、相続で再建築不可物件を取得した人は、一般的な物件とは何が違うのかを全く分からないという人がほとんどではないでしょうか?

再建築不可物件の売却を検討している人は、一般的な物件との違いを事前に把握しておかなければ、売却に支障が生じる可能性があるので注意してください。

まずは再建築不可物件とはどのような物件なのかを詳しく見ていきましょう。

●建築基準法に違反している物件

再建築不可物件とは、建築基準法に違反している物件です。

例えば、「接道義務」という道路に面していなくてはならないという建築基準法のルールに基づいていない物件は、建築基準法違反となり再建築不可物件として扱われます。(建築基準法第43条)

接道義務を満たしていない物件とは、接道部分が2m未満、接しているのが建築基準法上の道路ではないなどです。

建築基準法が制定されたのは昭和25年(1950年)なので、それよりも前に建てられた物件は建築基準法に基づいていません。

また、建築当初は建築基準法のルールに基づいていても、時代の変化とともに建築基準法が改正された、周辺の不動産の売買が繰り返されたことで再建築不可になるケースもあるので注意してください。

●セットバックによって再建築が可能になるケースもある

建築基準法に違反している再建築不可物件は、建て直したいと思っても原則再建築できません。

例えば、幅員4m未満の道路は建築基準法上の道路ではないため、道路に接していても接道義務を満たしていることにはなりません。(建築基準法第42条)

しかし、道路の中心線から2mセットバック(建物を建てる位置を後退させる)すれば、建築基準法の条件を満たした道路(いわゆる2項道路、みなし道路)と見なされるので接道義務を満たしていることになります。(建築基準法第42条2項)

申請の許可がおりて2項道路(みなし道路)に指定されれば、幅員4m未満の道路に接している土地でも建物を建てることが可能です。

再建築不可物件が売却時に不利になる2つの理由

再建築不可物件でも既に物件が建っているので、一般的な物件と同じく普通に売却できると思っている人も多いのではないでしょうか?

しかし、再建築不可物件には売却に不利になる以下の2つの理由があるので売却時には要注意です。

・建て直しができない
・住宅ローンを組めない可能性がある

それぞれの注意点を詳しく解説していきます。

●建て直しができない

1つ目の注意点は、建て直しができないという点です。

「更地にして売却する方が活用方法が増えるので需要が高くなる」と思った人もいるかもしれませんが、一度解体すると敷地を駐車場や物置としてしか使えなくなるので注意してください。

また、再建築不可物件は建物を自ら解体するだけでなく、火災や地震などの災害により倒壊・焼失した場合も再建築できません。

建物が倒壊・焼失した場合に建て直しできないことを考えると、購入リスクが高いという点が再建築不可物件の大きなデメリットです。

購入リスクが高く、土地活用の手段が限られる(新築できない)需要の低い物件なので、買い手が見つかりにくい、安く買いたたかれる可能性があるということを理解した上で売却に臨みましょう。

・リフォームやリノベーションは可能

再建築不可物件は倒壊・焼失した場合や老朽化を理由とする建物の建て替えはできませんが、リフォームやリノベーションは建築確認が不要なレベルに限り自由に行えます。

また、資産価値は一般的な物件と比べて低く、固定資産税の負担が軽くなるという点は購入者にとって大きなメリットです。

再建築不可物件だから全く需要が期待できないというわけではなく、築年数の経過した古民家が好きで、自分でDIYしたいという人の需要は十分に期待できるでしょう。

●住宅ローンを組めない可能性がある

2つ目の注意点は、住宅ローンを組めない可能性があるという点です。

不動産を購入する際は自己資金だけでは資金が不足するため、住宅ローンを契約するのが一般的です。

住宅ローンを提供している金融機関は、万が一契約者が滞納しても融資を回収できるようにするために不動産を担保にします。そのため、資産価値の低い再建築不可物件は住宅ローンの審査に不利です。

審査に通らなかった、審査に通っても十分な融資を受けられなかった場合、自己資金またはそれ以外のローンを契約して住宅を購入することになるので需要が一般的な物件よりも少なくなります。

結果的に購入希望者が限られるため、売却が容易ではないと言えるでしょう。

再建築不可物件を少しでも高く売却するコツ

一般的な物件よりも再建築不可物件は売却が容易ではないことは分かったものの、何とかして少しでも高く売却する方法がないか探している人も多いと思います。

再建築不可物件を少しでも高く売却するコツとして、以下の2つが挙げられます。

・再建築可能にしてから不動産会社に仲介を依頼する
・買取業者に買い取りを依頼する

それぞれのコツについて詳しく解説していきます。

●再建築可能にしてから不動産会社に仲介を依頼する

1つ目のコツは、再建築可能にしてから不動産会社に仲介を依頼するという方法です。

例えば、接道義務を満たしていない場合、隣地の一部を買い取って接道義務を満たせば再建築不可の条件を取り除くことができます。

また、二項道路など道路の幅員が4m未満の場合は再建築可にする為にセットバックが必要なケースが多いです。

再建築不可という制限がなくなることによって需要が高くなるため、買い手が見つかりやすくなる、一般的な物件の相場と同様の価格での売却が期待できるでしょう。

しかし、セットバックした2mは道路として扱われ、売却対象となる敷地は狭くなります。

その結果、売却価格が安くなる可能性もあるため、不動産会社といった専門家にどちらの売却方法がいいのか確認してから決めましょう。

●買取業者に買い取りを依頼する

2つ目のコツは、買取業者に買い取りを依頼するという方法です。

不動産を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼して買主を探してもらうのが一般的ですが、買主が見つかるまでに時間がかかる傾向があります。

買主が見つかるまでに時間がかかった場合は、固定資産税や都市計画税、修繕費などの無駄な支出が生じ、物件の売却価格が安くなったことと同じ結果になるので要注意です。

しかし、買取業者に買い取りを依頼した場合は、双方が契約に合意すればすぐに売買契約の締結へと移行できるので、現金化を急いでいる人におすすめです。

買い取りでは無駄な支出を省けるだけでなく仲介手数料も生じないため、結果的に高く売却できたことと同じ効果が得られます。

しかし、買取業者は転売によって利益を得るため、買取価格は仲介と比較すると2~3割程度低くなる傾向があります。

そのため、少しでも物件を高く売却したい人は複数の買取業者に査定を依頼して、最も高い査定結果を提示した買取業者に買い取りを依頼しましょう。

買取サイトの1つである「ソクガイ.jp」は、全国の訳あり物件の買い取りを行っています。

仲介を行う一般的な不動産会社とは異なる不動産コンサルティング会社で、買主から受け取ったコンサルティング料で売上を補うことによって高価買取を実現。

再建築不可物件の売却に悩んでいる人は、一度ソクガイに相談してみることをおすすめします。

24時間受付・最短即日回答!!

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再建築不可物件を高く売るには工夫が必要不可欠

再建築不可物件は、一般的な物件とは異なり、需要が限られています。そのため、普通に売却しても、簡単には買い手が見つからない、見つかっても安く買いたたかれるのが一般的です。

再建築不可物件を高く売るには、再建築可能にしてから売却する、「ソクガイ」のような買取専門業者に買い取りを依頼するなどの工夫が必要不可欠です。

売却してから後悔しないためにも、高く売るためのコツを事前にしっかりと押さえてから売却に臨みましょう。

土地に相続税はかかる?計算の流れと現金化するときのポイント

2021年08月18日

土地を所有している親族が亡くなった場合、相続人は遺産分割によって土地を取得することになりますが、土地も預貯金や証券などと同じく相続税の課税対象になるのか気になっている人も多いと思います。

土地も相続財産に含まれるので相続税の課税対象となりますが、現金の様に評価額が100%にならず、特別な土地評価によって相続税額を算出することになるので注意が必要です。

この記事では、土地に相続税が課されるケース、相続税を算出する際の手順、土地を現金化する際のポイントについて解説します。

土地に相続税はかかる?

被相続人(故人)の有していた預貯金、証券、土地や建物といった不動産などの遺産を相続する際は、遺産総額を求めて遺産額に応じた相続税という税金を納めなくてはなりません。

しかし、必ず遺産に相続税が課されるわけではなく、基礎控除を適用しても余剰が生じている場合のみ相続税が課される、土地の場合は特別な評価方法で価値を算出することになるので基礎控除、土地の評価方法について知っておくことが大切です。

基礎控除と土地の相続税評価額の算出方法を詳しく解説していきます。

●基礎控除を超えた部分に対して相続税がかかる

基礎控除とは、資産を相続する際に利用できる控除枠のことです。

基礎控除の金額は法改正により「5,000万円+1,000万円×法定相続人の数」から「3,000万円+600万円×法定相続人の数」に引き下げられました。

基礎控除の引き下げで相続税を課されるケースが増えたことで、相続税対策(節税・減税)につながる生前贈与(贈与税の対象となる)や評価額を下げる土地活用などの対策が求められるようになりました。

●更地の相続税評価額の算出方法

預貯金といった現金は資産価値が明確ですが、土地は見た目だけで資産価値を判断できません。

そのため、土地の相続税評価額を算出する場合は、以下の2つのいずれかの方法で相続税評価額を算出することになります。

・路線価方式
・倍率方式

それぞれの評価方法を詳しく解説していきます。

・路線価方式

路線価方式とは、道路ごとに相続税評価額の目安として定められている路線価を利用する方式です。

都市部や住宅地のほとんどに定められていますが、郊外には定められていないことがあるという点に注意が必要です。

路線価方式で相続税評価額を算出する際の計算式は「路線価×面積×補正率」となっています。

路線価は国税庁のホームページに公開されている「路線数・評価倍率表」で確認できます。

・倍率方式

倍率方式とは、路線価が定められていないケースで、固定資産税評価額に一定の倍率をかけて相続税評価額を算出する方式です。

固定資産税評価額は固定資産税納税通知書の価格の欄で確認できます。

倍率方式で相続税評価額を算出する際の計算式は「固定資産税評価額×○倍」で算出します。

相続税を算出する際の手順

相続税を算出する際にどのような手順で進めればいいのか分からないという人も多いと思います。

相続税の算出は以下の3つのステップでおこないます。

STEP1.遺産がどのくらいあるのかを把握する
STEP2.相続税の税額を算出する
STEP3.その他の控除を反映させる

それぞれのステップを詳しく解説していきます。

STEP1.遺産がどのくらいあるのかを把握する

まずは遺産がどのくらいあるのかを把握します。

相続税が課されるのは土地や家屋などの不動産だけではありません。

現金や預貯金、有価証券、死亡保険金、3年以内に贈与された財産などが全て相続税の課税対象なので、どのような財産があるのか、課税価格がいくらなのかを把握する必要があります。

基礎控除額と非課税枠などを差し引いて残った場合のみ相続税が課されます。

STEP2.相続税の税額を算出する

遺産がどのくらいあるのかを把握した後は相続税の税額を算出します。

基礎控除額と非課税枠などを差し引いて残った(相続税の課税対象)である場合、取得金額を法定相続分で分割してから以下の税率をかけます。

法定相続分に応ずる取得金額 税率 控除額
1,000万円以下 10% なし
3,000万円以下 15% 50万円
5,000万円以下 20% 200万円
1億円以下 30% 700万円
2億円以下 40% 1,700万円
3億円以下 45% 2,700万円
6億円以下 50% 4,200万円
6億円超 55% 7,200万円

上記のように取得金額が多いほど適用される税率が高くなり、法改正で基礎控除額が減額されたことを考えると、相続税対策が必要不可欠と言えるでしょう。

STEP3.その他の控除を反映させる

相続税の税額を算出した後は、その他の控除を反映させます。

反映できる控除には、主に以下の5つが挙げられます。

・小規模宅地等の特例
・配偶者控除
・未成年者控除
・障害者控除
・相次相続控除

小規模宅地等の特例とは、一定の条件(要件)を満たしている居住用または事業用の小規模宅地を相続する際に、相続税評価額を最大80%まで減額できる制度です。

配偶者控除では、相続、遺贈で取得した相続財産の取得額において、配偶者の法定相続分あるいは1億6,000万円のいずれか大きい方の金額まで控除されます。

未成年者控除とは、相続人が満20歳未満の場合、10万円×満20歳になるまでの年数で計算した金額が控除される制度です。

障害者控除では、10万円または20万円×満85歳になるまでの年数分を控除できます。

相次相続控除とは、一次相続の被相続人が亡くなって10年以内に二次相続が発生した場合、一次相続の相続人に課された相続税額から一定額を二次相続の相続人が自らの相続税額から控除される制度です。

控除が適用されることにより相続税が課されなくなることもあります。

相続した土地を現金化する際のポイント

土地や建物などの不動産は現金とは違い相続人同士(相続人間)で細かく分けることが難しいため、相続しにくいという点に注意が必要です。

遺産相続の際に不動産を売却して現金化するという選択肢を選んだ場合、分けやすくなるだけでなく、現金を相続税の支払いに充てられるというメリットがあります。

相続した不動産の現金化を成功へと導くには、以下の2つのポイントを押さえておくことが重要です。

・複数の不動産会社に査定を依頼する
・買取業者に買取を依頼する

それぞれのポイントについて詳しく解説していきます。

●複数の不動産会社に査定を依頼する

1つ目のポイントは複数の不動産会社に査定を依頼することです。

不動産会社によって査定で重視するポイントや営業力が異なってくるため、査定結果に差が生じることは珍しくありません。

査定結果(査定額)が相場と比べて低いということに気づかないまま査定結果に基づいて売出価格を決めてしまうと、相場より安く売却することになるので損をします。

そのため、正確な査定結果を把握するには、複数の不動産会社に査定を依頼することが不可欠です。

しかし、複数の不動産会社に査定を依頼するには手間と時間がかかります。

そこでおすすめするのが一括査定サイトです。

一括査定サイトとは、一度物件情報を入力すれば複数の不動産会社に効率良く査定を依頼できます。

不動産会社に売却を依頼する際は、査定結果だけでなく過去の売却実績や担当者(営業マン)との相性などもしっかり確認しましょう。

●買取業者に買取を依頼する

2つ目のポイントは買取業者に買取を依頼するということです。

不動産を現金化する際は、不動産会社に仲介を依頼するという方法が一般的ですが、購入希望者が見つからなければなかなか現金化できません。

買取を依頼するという方法であれば、買取業者と売主の双方が契約に合意した場合、すぐ売買契約が成立するので速やかに不動産を現金化できます。

相続が発生した場合、相続するか相続放棄するか決めるだけでなく、10ヶ月以内の申告が必要なので急いでいる場合に最適です。

しかし、買取価格は相場よりも安くなるケースが多いというデメリットに注意してください。

「ソクガイ.jp」は相場に近い買取価格を実現している不動産コンサルティング会社で、速やかな現金化が可能です。

相続した不動産の現金化を希望している人はソクガイ.jpに問い合わせることをおすすめします。

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相続税対策も含めた早めの準備が大切

法改正によって相続税の基礎控除額が引き下げられたため、相続税の課税対象が増えました。

そのため、遺産相続において相続税対策が必要不可欠となっています。

また、土地を相続する際には相続税評価額の算出方法が現金のように単純ではないため、相続税額の計算方法や手順を事前に把握しておくことが大切です。

土地や家屋といったような不動産は、相続税を支払う際に資金不足になるケースも多いため、使用する予定がないのであれば現金化することをおすすめします。

相続登記にかかる費用と手続きを自分で行うメリット・デメリット

2021年08月18日

相続が発生して被相続人(故人)の遺産に土地や建物などの不動産が含まれていた場合には相続登記が必要です。

相続登記が必要と言っても、相続登記にどのくらいの費用がかかるのか、相続登記を専門家に任せずに自分でおこなってもいいのか分からずに悩んでいる人も多いのではないでしょうか?

この記事では、相続登記にかかる費用、相続登記を自分自身または専門家に依頼する場合のメリット・デメリットについて解説します。

相続登記にかかる費用とは

遺言書による指定がなく、被相続人(故人)の遺産に土地や建物などの不動産が含まれている場合、相続人同士で遺産分割について話し合う必要があります。

遺産分割協議で不動産を相続することに決まった人は、第三者に自身が所有権を持っているということを証明するために相続手続き(名義変更)をおこなわなくてはなりません。

名義変更は登記申請によっておこないますが、相続登記にはどのくらいの費用がかかるのか気になっている人も多いと思います。

不動産相続の登記費用(手数料)として、主に以下の4つが挙げられます。

・遺産分割協議書の作成にかかる費用
・登録免許税
・必要書類の取得にかかる費用
・手続きを専門家へ依頼する場合の報酬

それぞれの費用を詳しく解説していきます。

●遺産分割協議書の作成にかかる費用

まずは遺産分割協議書の作成にかかる費用です。

遺産をどのように分割するのかを話し合う遺産分割協議を相続人全員でおこなう場合には、遺産分割協議書を作成しなくてはなりません。

遺産分割協議書を自分自身で作成することも可能ですが、不備があった場合は後でトラブルに発展する可能性があるため、司法書士や弁護士、行政書士などに作成を依頼するケースが多いです。

専門家に依頼した場合は数万円~数十万円かかるということを想定しておきましょう。

●登録免許税

登録免許税とは、登記をおこなう際にかかる費用(税金)のことです。

不動産の名義変更手続きの際にかかります。登録免許税は「固定資産税評価額×0.4%」の計算式(計算方法)で算出します。

●必要書類の取得にかかる費用

相続登記をおこなう際は、以下のような書類が必要です。

必要書類 費用(1通または1件)
登記事項証明書 600円
戸籍謄本 450円
登記事項証明書 450円
住民票の除票 300円
除籍謄本 750円
住民票 300円
固定資産評価証明書 400円
印鑑証明書 300円

他の項目の費用は数万円または数十万円と高額ですが、必要書類は発行にかかる取得費だけなので全体でも数千円程度です。

●手続きを専門家へ依頼する場合の報酬

司法書士事務所に相談して司法書士に相続登記を依頼することになった場合は、司法書士に報酬を支払う必要があります。

司法書士に支払う報酬は司法書士または地域によって異なるため、事前にどのくらいかかるのかを複数の司法書士事務所を比較して確認しておきましょう。

一般的な司法書士報酬は6~10万円程度です。

相続登記を自分でおこなうメリット・デメリット

不動産を相続するにあたって相続登記(名義変更手続き)を自分でおこなうか、専門家に依頼するか悩んでいる人も多いと思います。

どちらかを選択してから後悔しても手遅れなので、双方のメリット・デメリットを事前に把握した上で登記に臨むことが大切です。

まずは相続登記を自分でおこなう場合のメリット・デメリットを詳しく解説していきます。

●メリット

相続登記を自分でおこなう場合のメリットは、費用を抑えられるという点です。

自分で相続登記をおこなった場合、司法書士への報酬を支払わずに済むため、数万円から数十万円の支出を抑えられます。

相続登記にかかる費用負担の中で専門家への報酬は大きな負担であるため、費用負担を軽減したいと考えている人は自分で相続登記をおこないましょう。

●デメリット

自分で相続登記をおこなう場合のデメリットとして、以下の2つが挙げられます。

・手間と時間がかかる
・会社を休んで手続きを進めることになる

・手間と時間がかかる

相続登記に必要な手続きを全て自分でおこなう必要があるため、手間と時間がかかります。

相続登記は確定申告のように人生で何度か経験するものではないため、調べながら手続きを進めることになります。

いつまでに相続登記しなければならないという期限のルールは決まっていませんが、相続登記を放置すると権利関係が複雑になるおそれがあるので注意してください。

・会社を休んで手続きを進めることになる

法務局は基本的に平日しか手続きを受け付けていません。

平日に仕事がある場合は、必要書類を取り寄せる、手続きをおこなうために仕事を休むことになります。

不備があった場合は不備が改善されるまで何度も手続きをおこなわなくてはなりません。

そのたびに仕事を休むことになるため、精神的な負担も大きいと言えるでしょう。

相続登記を専門家に依頼するメリット・デメリット

相続登記を専門家に依頼すべきかどうかで悩んでいる人も多いと思いますが、メリットを考えると専門家に依頼することをおすすめします。

続いて専門家に依頼した場合のメリット・デメリットを詳しく解説していきます。

●メリット

相続登記を専門家に依頼した場合のメリットとして、以下の2つが挙げられます。

・相続に関するアドバイスがもらえる
・手間と時間を省ける

・相続に関するアドバイスがもらえる

遺産分割は遺言書が作成されていない場合、お金に関することなので相続人同士でトラブルに発展するリスクを伴います。

しかし、相続登記を専門家に依頼すれば、遺産分割の方法に関する相談に乗ってもらえます。

結果的に遺産分割が速やかに進みやすくなるので手間と時間、無駄な費用を省くことが可能です。

専門家であれば誰に依頼してもいいというわけではありません。

不動産に詳しい司法書士に依頼すれば、正確なアドバイスが得られる、効率良く手続きを進められるので司法書士選びにもこだわりましょう。

・手間と時間を省ける

相続登記を専門家に依頼した場合、書類の準備や作成にかかる時間と手間を省けます。また、書類の取り寄せや提出のために会社を休む必要がなくなるため、仕事に専念できます。

不備が生じた場合は不備が改善されるまで何度も再提出することになりますが、専門家であれば完璧に手続きを進めてくれるので不備が生じるリスクを軽減できる点も大きなメリットと言えるでしょう。

●デメリット

専門家に依頼する際の唯一のデメリットは、報酬を支払わなくてはならないという点です。

費用と手間、不備が生じるリスクなどを総合的に比較・判断しながら依頼するかどうか決めていきます。

専門家に依頼する場合に支払う報酬と手間または時間、トラブルが生じるリスクを踏まえると、専門家に依頼することをおすすめします。

相続方法についてしっかり考えることも重要

相続によって不動産を取得することになった場合、相続登記(名義変更手続き)をおこないます。

相続登記は自分でおこなうことも専門家に依頼することも可能ですが、専門家に依頼した場合は報酬を支払う必要があるものの、手間と時間、不備が生じるリスクを軽減できるのでおすすめです。

不動産をそのまま相続する場合には相続登記が必要ですが、売却で現金化してから相続する場合には相続登記が不要です。

現金化する場合には不動産会社に仲介を依頼するという方法もありますが、すぐに買い手が見つからず契約成立までに時間がかかる可能性があります。

買取であれば、買取業者と売主の双方が契約内容に合意さえすればすぐに現金化できます。

「ソクガイ.jp」は訳あり物件の買取にも対応しており、買取価格が相場よりも安くなりがちな買取において相場に近い価格での買取を実現。現金化に悩んでいる人はソクガイ.jpに相談してみましょう。

 

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